記者從市建委獲悉，市政府常務(wù)會(huì )議日前審議通過(guò)了《寧波市物業(yè)專(zhuān)項維修資金管理辦法》，明年4月1日起正式實(shí)施。對于辦法實(shí)施前未建立專(zhuān)項維修資金的物業(yè)，管理辦法不再強制要求業(yè)主交納，而是規定小區或是本幢物業(yè)的業(yè)主可以自主確定是否建立專(zhuān)項維修資金。不過(guò)，如果物業(yè)共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造，未建立專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)的業(yè)主就要按照房屋建筑面積的比例分擔相關(guān)費用。

100平方米高層住宅交1．2萬(wàn)元

根據管理辦法，房屋首期專(zhuān)項維修資金，由業(yè)主、購房人按照所擁有房屋的建筑面積交存。其中，未設電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價(jià)的5％計算交存；設有電梯的房屋，業(yè)主、購房人按照每平方米建筑面積房屋建筑安裝工程造價(jià)的8％計算交存。未出售房屋的專(zhuān)項維修資金，由開(kāi)發(fā)建設單位交存。出售公有住房的，由售房單位和購房人按房改政策規定的比例交存。

那么這筆費用究竟有多少呢？“根據目前的造價(jià)測算，大致多層房屋每平方米60元，高層、小高層房屋每平方米120元?！边@名負責人解釋?zhuān)簿褪钦f(shuō)，如果是100平方米的房子，多層住宅的話(huà)，要交的首期維修資金就是0．6萬(wàn)元；小高層、高層住宅就要交1．2萬(wàn)元。

不過(guò)，這個(gè)造價(jià)是浮動(dòng)的?！案黝?lèi)房屋上一年度的建筑安裝工程造價(jià)，由市和縣（市）造價(jià)主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)行政主管部門(mén)，在每年3月底前公布?！痹撠撠熑苏f(shuō)。

那這筆費用怎么交呢？該負責人回答說(shuō)，專(zhuān)項維修資金由業(yè)主自行交存或建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交。其中，對于新建房屋，管理辦法規定，首期專(zhuān)項維修資金由開(kāi)發(fā)建設單位代收代交?！敖ㄔO單位應該在辦理房屋產(chǎn)權初始登記之前，按照規定交存專(zhuān)項維修資金，待物業(yè)交付時(shí)向業(yè)主收取。建設單位同時(shí)應當向購房人說(shuō)明，并將該內容約定為購房合同條款?！边@名負責人說(shuō)，如果購房人不交存首期房屋專(zhuān)項維修資金的，開(kāi)發(fā)建設單位有權按照房屋買(mǎi)賣(mài)合同的約定處理。

住房公積金可交專(zhuān)項維修資金

管理辦法還規定，公積金可以交存專(zhuān)項維修資金?！耙呀淮孀》抗e金的業(yè)主，經(jīng)本人或其配偶申請和住房公積金管理單位核準，可將業(yè)主及其配偶的住房公積金按照標準直接劃至業(yè)主專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)?！边@名負責人說(shuō)。

同時(shí)，如果在首期專(zhuān)項維修資金交存若干年后，業(yè)主分戶(hù)賬面專(zhuān)項維修資金余額不足首期交存額的30％時(shí)，業(yè)主應當及時(shí)續交到規定交存額或按業(yè)主大會(huì )決定辦理。

該負責人解釋?zhuān)呀M建業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)，其維修資金的續交方案由業(yè)主委員會(huì )擬定，提交業(yè)主大會(huì )決定后，由業(yè)主委員會(huì )具體實(shí)施。經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，也可委托物業(yè)公司實(shí)施。尚未成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)，其維修資金余額不足時(shí)，由專(zhuān)項維修資金管理機構通知業(yè)主按照首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金標準補足。

自主確定是否建專(zhuān)項維修資金

值得一提的是，管理辦法不再一刀切地要求業(yè)主交納專(zhuān)項維修資金?！氨巨k法實(shí)施前未建立或未按規定繳存首期專(zhuān)項維修資金的物業(yè)，由本小區或本幢物業(yè)的業(yè)主自主確定是否建立專(zhuān)項維修資金?！痹撠撠熑苏f(shuō)。

如果未建立專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)的物業(yè)共用部位、共用設施設備需要維修、更新和改造的話(huà)，業(yè)主應該怎樣來(lái)分擔費用呢？“未建立專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)或賬戶(hù)余額不足的業(yè)主，應當依照《物權法》相關(guān)規定及管理辦法，按照房屋建筑面積的比例分擔相關(guān)費用?！笔薪ㄎ嚓P(guān)負責人回答說(shuō)。

專(zhuān)項維修資金可由業(yè)主自主管理或委托機構代管。管理辦法規定，專(zhuān)項維修資金賬戶(hù)應按小區、幢、單元（層）、戶(hù)設立。維修資金管理機構則應在其委托的商業(yè)銀行開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)，并逐步建立專(zhuān)項維修資金互聯(lián)網(wǎng)辦理制度，接受業(yè)主和市、縣（市）區房產(chǎn)管理部門(mén)的監督。

這筆錢(qián)能不能用于投資呢？答案是肯定的，“在保證專(zhuān)項維修資金安全和正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規定將專(zhuān)項維修資金用于購買(mǎi)國債或者轉定期存款?！笔薪ㄎ嚓P(guān)負責人說(shuō)，利用專(zhuān)項維修資金購買(mǎi)國債或轉定期存款，應當在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺市場(chǎng)購買(mǎi)一級市場(chǎng)新發(fā)行的國債，并持有到期。

管理辦法還嚴格禁止利用專(zhuān)項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)、投資股票、期貨或者將購買(mǎi)的國債用于質(zhì)押、抵押等擔保行為?！巴瑫r(shí)，專(zhuān)項維修資金增值部分應當每年轉入業(yè)主的專(zhuān)項維修資金分戶(hù)賬戶(hù)?！笔薪ㄎ嚓P(guān)負責人說(shuō)。

共用部位、設備維修費用分攤

如果房屋出現問(wèn)題，業(yè)主又該怎樣來(lái)使用這筆專(zhuān)項維修資金呢？工作人員解釋說(shuō)，專(zhuān)項維修資金專(zhuān)門(mén)用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新和改造?！安贿^(guò)，并不是小區的一個(gè)地方要維修，整個(gè)小區的業(yè)主都必須為此買(mǎi)單?！笔薪ㄎ嚓P(guān)負責人說(shuō)，房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造，有一個(gè)費用分攤原則。

也就是說(shuō)，如果多幢房屋的共用部位、共用設施設備需要維修和更新、改造，費用由多幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；專(zhuān)屬單幢房屋業(yè)主的費用，由該幢房屋的全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；專(zhuān)屬一個(gè)單元房屋的業(yè)主的費用，由該單元房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；專(zhuān)屬一個(gè)樓層房屋的費用，由該樓層房屋全體業(yè)主按照房屋建筑面積的比例分攤；屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上物業(yè)管理區域的共用設施設備發(fā)生自然損壞的，其維修、更新和改造費用由各物業(yè)管理區域的全體業(yè)主按照擁有的房屋建筑面積比例分攤。

管理辦法還規定，依法應當由建設單位或者施工單位承擔的房屋共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用；依法應當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等管線(xiàn)和設施設備的維修、養護費用；應當由當事人承擔的因人為損壞房屋共用部位、共用設施設備所需的修復費用；根據物業(yè)服務(wù)合同約定，應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修和養護費用等不得從專(zhuān)項維修資金中列支。

中修以上須三分之二業(yè)主同意

不過(guò)，專(zhuān)項維修資金的使用也是有條件的。管理辦法規定，專(zhuān)項維修資金的使用要符合三個(gè)條件：物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期屆滿(mǎn)；維修資金足額交存，維修項目符合維修資金使用范圍?；蛘呔S修項目符合維修資金使用范圍，且有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分攤標準達成一致并且已將維修資金應分攤額存入維修資金專(zhuān)戶(hù)；維修資金使用方案經(jīng)使用范圍內專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。

實(shí)施物業(yè)管理的房屋，對全體業(yè)主共有的共用部位、共用設施設備進(jìn)行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出專(zhuān)項維修資金使用方案及費用預算并公示，經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)并報當地房產(chǎn)管理部門(mén)備案后實(shí)施?！皩Σ糠謽I(yè)主共有的共用部位、共用設施設備進(jìn)行中修及中修以上的維修、更新和改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出專(zhuān)項維修資金使用方案并公示，經(jīng)對該共用部位、共用設施設備具有共有關(guān)系的三分之二業(yè)主以上通過(guò)并報當地房產(chǎn)管理部門(mén)備案后實(shí)施?！笔薪ㄎ嚓P(guān)負責人說(shuō)。

政府將設立專(zhuān)項維修補貼資金

根據管理辦法，明年4月1日后領(lǐng)取預售許可證的建設單位，應當在辦理房屋產(chǎn)權初始登記前，向維修資金管理機構交存專(zhuān)項維修資金。

為了減輕業(yè)主的負擔，市和縣（市）區還會(huì )設立住宅物業(yè)專(zhuān)項維修補貼資金。符合管理辦法規定的條件，業(yè)主使用專(zhuān)項維修資金進(jìn)行住宅物業(yè)維修時(shí)，由當地人民政府給予一定的補貼。其中，海曙區、江東區、江北區、國家高新區范圍內的住宅物業(yè)，由市和區人民政府提供50％的補貼。其他縣（市）區的補貼比例由各縣（市）區另行規定。