居民小區電梯不聽(tīng)使喚、水管因老化爆裂漏水、煙道堵塞濃煙倒灌……這些小區共用設施出現問(wèn)題，到底該哪個(gè)掏腰包？小區綠地里種菜，居民樓頂上修私人花園，物管該不該管？該怎樣界定物管和業(yè)主之間的職責？
昨日，華西都市報記者從成都質(zhì)監局獲悉，四川首個(gè)涉及房屋共用部位項目劃分的區域性地方標準——《房屋共用部位、共用設施設備維修項目分類(lèi)》已通過(guò)省質(zhì)監局批準，并正式實(shí)施。
成都標準化研究院相關(guān)負責人表示，新標出臺后，將對長(cháng)期以來(lái)困擾市民的房屋共用部位維修問(wèn)題有章可依。
案例
換門(mén)禁系統居民不愿交錢(qián)辦門(mén)卡
今年7月，成都合江亭附近某小區貼出告示。告示提出，為避免小區安全隱患，經(jīng)小區物管公司與業(yè)主委員會(huì )共同協(xié)商，決定拆除原本設計裝飾架，并對大門(mén)增設進(jìn)出門(mén)刷卡系統（身份識別IC卡），以及新安裝監控設施及機動(dòng)車(chē)刷卡系統。
告示同時(shí)提出，工程費用共計約為23萬(wàn)元，由物業(yè)公司和業(yè)主共同承擔。業(yè)主以每張門(mén)卡40元的形式承擔部分工程款，余下的工程款由物管公司承擔。
小區部分業(yè)主不答應，認為門(mén)禁卡太貴。有人提出：“小區物管費已包含有維修基金，業(yè)主不應該出升級門(mén)禁的錢(qián)?！睒I(yè)主楊先生更想不通：花幾十萬(wàn)元買(mǎi)了房子，進(jìn)自己的家還要先交錢(qián)辦門(mén)禁卡？
案例
綠地種菜物管稱(chēng)“無(wú)權制止”
家住川陜大道旁某小區的市民高先生很郁悶。今年4月，他每天散步都會(huì )發(fā)現，小區的公共綠地里長(cháng)出了土豆、紅薯等各類(lèi)蔬菜。有的綠地被開(kāi)墾出一道道田壟，并播了種。郁郁蔥蔥的蔬菜幼苗，讓小區綠地看起來(lái)像菜園子。
高先生說(shuō)，附近一條“濱河”從小區邊流過(guò)，臨近小區的一側河堤上，兩年前本長(cháng)著(zhù)成片的青草，如今河堤上卻是田園風(fēng)光。對鄰居開(kāi)荒之舉，高先生說(shuō)：“公共綠地是大伙掏錢(qián)買(mǎi)的，憑什么就你拿來(lái)種菜？”
該小區的物管也很無(wú)奈。一工作人員表示，居民在綠地中種菜、養雞等行為他們一直都在干涉?？晌锕懿皇菆谭ú块T(mén)，對小區內共用部分管理無(wú)章可循?！拔锕軟](méi)有權利去禁止，只有教育和勸解，但收效欠佳?！?/P>
出臺背景
房管局牽頭多部門(mén)聯(lián)定標準
由于缺乏明確界定和分類(lèi)，長(cháng)期以來(lái)，居民小區，特別是老式小區，關(guān)于房屋共用部位、共用設施的維修、改造，一直是困擾居民和物管的難題。
昨日，成都標準化研究院相關(guān)工作人員介紹，據成都房管局調查發(fā)現，當前我國沒(méi)有對房屋共用部位、共用設施設備維修項目明確分類(lèi)的指導性文件。
當遇到房屋共用部位、共用設施設備需要維修、更新、改造時(shí)，管理部門(mén)、維修單位、小區物管、業(yè)主等各方很容易產(chǎn)生分歧，難于操作。這導致房屋共用部位、共用設施設備不能及時(shí)進(jìn)行維修，給業(yè)主造成不便甚至出現安全隱患。
為解決這一問(wèn)題，成都房產(chǎn)管理局牽頭并負責組織成立以成都標準化院、中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )物業(yè)維修資金研究專(zhuān)業(yè)委員會(huì )、成都住房專(zhuān)項維修資金監督管理辦公室等部門(mén)組成的標準編制小組，進(jìn)行相關(guān)編制工作。
成都質(zhì)監局官方網(wǎng)站透露，目前這一區域性地方標準已通過(guò)省質(zhì)監局批準，并已正式實(shí)施。
內容細分
承重墻體屋頂都是共用部位
此次出臺的新標準，對房屋共用部位、共用設施設備維修項目的狀態(tài)作出清晰分類(lèi)。新標準同時(shí)給出了參考依據，并引導管理部門(mén)、維修單位、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主等幾方合理解決維修、更新、改造等問(wèn)題。
如，新標參照以往的相關(guān)規定、標準，將共用部位定義為“由多個(gè)所有權人共同擁有，其主體承重結構部位和共用面積所構成的部位”（一般包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、走廊通道等）。
同時(shí)，將共用設施設備定義為“由多個(gè)所有權人共同擁有，并由其共用的房屋的設施設備（一般包括綠地、電梯、給排水系統、供配電系統、弱電系統、空調系統、防雷系統、消防系統、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)或車(chē)庫等）。
新規同時(shí)對小區共用部位的維修和改造，以及共用設施設備的維修、更新和改造都作出了界定。
成都標準化院相關(guān)負責人表示，該標準的出臺，對今后解決物業(yè)糾紛，有著(zhù)較強指導意義。如小區門(mén)禁系統，在新標中屬于共用設施設備中的弱電系統，其更換、維修或改造由誰(shuí)負責，新標都有明確規定。以后小區再遇上相關(guān)問(wèn)題，都可按新標上的規定來(lái)辦，不需要再為該誰(shuí)出錢(qián)而推來(lái)推去了。
華西都市報記者余行
