四川省成都市中級人民法院

民事判決書(shū)

〔2010〕成民終字第3639號

 

上訴人（原審被告）四川省某物業(yè)管理有限公司，住所地：成都市金牛區**號。

法定代表人唐某，總經(jīng)理。

委托代理人王某，女，漢族，1954年*月*日出生，住成都市成華區**路**號。

委托代理人龔某，女，漢族，1979年*月*日出生，住成都市金牛區**路**號。

被上訴人（原審原告）武侯區某花園某小區業(yè)主大會(huì )業(yè)主委員會(huì )，住所地：四川省成都市武侯區**路**號。

負責人李某，主任。

委托代理人廖某，男，漢族，1949年*月*日出生，住成都市武侯區**路**號。

上訴人四川某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某物管公司）因與被上訴人武侯區某花園某小區業(yè)主大會(huì )業(yè)主委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)某小區業(yè)委會(huì )）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服成都市武侯區人民法院（2010）武侯民初字1700號民事判決，向本院提起上訴，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人某物管公司法定代表人唐某及委托代理人王某、龔某，被上訴人某小區業(yè)委會(huì )負責人李某及委托代理人廖某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原審法院靜審理查明，2006年7月28日，某小區業(yè)委會(huì )與某物管公司簽訂《成都市武侯區某小區物業(yè)管理服務(wù)合同》，約定小區業(yè)委會(huì )委托某物管公司對小區進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，委托管理期限為三年。合同簽訂后，某物管公司于2006年8月1日入駐小區并開(kāi)始提供物業(yè)管理服務(wù)。三年期限屆滿(mǎn)后，小區業(yè)委會(huì )另行選聘了新的物業(yè)管理服務(wù)公司，并要求某物管公司退場(chǎng)。2009年7月29日，在武侯區房管局、晉陽(yáng)街道辦事處、社區居委會(huì )的見(jiàn)證下，小區業(yè)委會(huì )、某物管公司及小區業(yè)委會(huì )新選聘的物業(yè)管理公司召開(kāi)了“某小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出進(jìn)入小區有關(guān)問(wèn)題的協(xié)調會(huì )”，協(xié)調以下意見(jiàn)：1、某物管公司與小區業(yè)委會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同于2009年7月30日止。物業(yè)服務(wù)費按合同時(shí)間截止。7月31日前業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費由該小區業(yè)委會(huì )協(xié)助新物業(yè)服務(wù)公司代收，并由該小區業(yè)委會(huì )如數轉交某物管公司；2、關(guān)于清退代收的有關(guān)費用（水電氣）移交時(shí)間為7月30日至31日（抄表）、移交方小區業(yè)委會(huì )、新老物業(yè)公司三方，移交結果簽字確認。3、……。包括小區業(yè)委會(huì )、某物管公司雙方在內的六單位代表均在該協(xié)調意見(jiàn)上簽字確認。2009年8月13日，小區業(yè)委會(huì )、某物管公司雙方就移交清算事宜進(jìn)行了協(xié)商，并制作了《移交清算說(shuō)明表》，雙方共同確認某物管公司應當返還該小區業(yè)委會(huì )代收的應屬于業(yè)主共有的公共收益41969.23元，代管的出租商鋪押金9560元，以上費用共計51529.23元。但因某物管公司至今未向該小區業(yè)委會(huì )返還上述費用，該小區業(yè)委會(huì )遂向原審法院提起訴訟。

在原審審理過(guò)程中，小區業(yè)委會(huì )增加訴訟請求為：1、請求判令某物管公司向該小區業(yè)委會(huì )清退合同期間代收的應屬業(yè)主共有的收益41969.23元，以及代管的出租商鋪押金9560元，合計人民幣51529.23元，并按規定賠付此款的違約金3‰；2、請求判令某物管公司承擔本案的訴訟費用1090元和與此有關(guān)的交通費和律師費。原審庭審后，小區業(yè)委會(huì )撤回了要求某物管公司按照規定賠付違約金3‰的訴訟請求，原審法院依法予以準許。

原審法院認定上述事實(shí)采信的證據有：《成都市武侯區某小區物業(yè)管理服務(wù)合同》、會(huì )議協(xié)調記錄、《移交清算說(shuō)明表》、《商鋪押金及7月收入明細表》以及雙方當事人陳述等。

原審法院認為，某小區業(yè)委會(huì )與某物管公司簽訂的《成都市武侯區某小區物業(yè)管理服務(wù)合同》是雙方當事人真實(shí)意思的表示，某物管公司根據該合同的約定對某小區進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，符合法律的規定。2009年7月30日某物管公司物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿(mǎn)，雙方的權利義務(wù)即終止。某小區業(yè)委會(huì )、某物管公司雙方為了某物管公司能順利退出小區物業(yè)管理服務(wù)，就移交資料、費用等相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了清算，并制作了《移交清算說(shuō)明表》，某物管公司認可應當返還小區業(yè)委會(huì )公共收益41969.23元及代管的出租商鋪押金9560元。對此，原審法院予以確認。故對該小區業(yè)委會(huì )要求某物管公司返還代收的應屬業(yè)主共有的公共收益41969.23元，以及代管的出租商鋪押金9560元，合計人民幣51529.23元的訴訟請求，原審法院予以支持。對某物管公司辯稱(chēng)至今未還該費用是因為該小區業(yè)委會(huì )還有部分業(yè)主欠交的垃圾清運費、物管費等款項還沒(méi)有返還給某物管公司，因此某物管公司才一直未返還上述費用的抗辯意見(jiàn)，原審法院認為，某物管公司要求小區業(yè)委會(huì )返還業(yè)主欠交的垃圾清運費、物管費等費用與本案不是同一法律關(guān)系，可另行訟爭，本案不予處理。故某物管公司以此為由不返還公共收益及代管的出租商鋪押金，無(wú)事實(shí)和法律依據，原審法院不予采信。對小區業(yè)委會(huì )要求某物管公司支付交通費和律師費的訴訟請求，因該小區業(yè)委會(huì )未舉證證明其支付了上述費用，故原審法院不予支持。遂依照《中華人民共和國合同法》第六十條，《物業(yè)管理條例》第三條、第六條、第十一條、第十五條、第十九條、第三十五條之規定，判決：一、某物管公司于判決生效之日起15日內將其代收的應屬業(yè)主共有的公共收益41969.23以及代管的出租商鋪押金9560元（合計51529.23元）返還某小區業(yè)委會(huì )。二、駁回某小區業(yè)委會(huì )的其他訴訟請求。案件受理費1090元，減半收取545元，由某物管公司負擔。

宣判后，原審被告某物管公司不服，向本院提起上訴，請求撤銷(xiāo)原判并改判，本案一、二審訴訟費由被上訴人某小區業(yè)委會(huì )負擔。其主要上訴理由是：根據《移交清算說(shuō)明書(shū)》，上訴人某物管公司在退場(chǎng)時(shí)，仍有應收的小區商鋪租金及機動(dòng)車(chē)停車(chē)費用共計22625元保管于被上訴人某小區業(yè)委會(huì )處。而按照《成都市武侯區某小區物業(yè)管理服務(wù)合同》的約定，上述費用的20%即4525元應屬上訴人某物管公司所有，該筆費用應在公共收益中扣減。原審判決認為其與本案并非同一法律關(guān)系未予認定，屬認定事實(shí)不清。

被上訴人某小區業(yè)委會(huì )答辯稱(chēng)，上訴人某物管公司在二審中主張的管理費與本案并非同一法律關(guān)系，其在原審中并未就該部分提起反訴，且相關(guān)費用也未經(jīng)確認。、

二審中，上訴人某物管公司提交了2009年8月3日《〈移交清算說(shuō)明表〉表四》，擬證明其應收管理費4525元；提交了2010年1月26日《某物業(yè)服務(wù)合同期間（06年8月1日-09年7月31日）欠費、預收費及催收統計表》、《商鋪欠費收取明細表》，擬證明新的物管公司已經(jīng)據此收取了部分欠費。經(jīng)質(zhì)證，被上訴人某小區業(yè)委會(huì )認為上述表格未經(jīng)確認，不能作為證據使用。本院認為，上訴人某物管公司提交的上述證據與本案爭議的事實(shí)并非同一法律關(guān)系，與本案不具關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。

本院經(jīng)審理查明的事實(shí)及采信的證據與原審一致。

本院認為，上訴人某物管公司于被上訴人某小區業(yè)委會(huì )簽訂的《成都市武侯區某小區物業(yè)管理服務(wù)合同》以及上方在武侯區房管局、晉陽(yáng)街道辦事處、社區居委會(huì )的見(jiàn)證下與被上訴人某小區業(yè)委會(huì )新選聘的物業(yè)管理公司達成的協(xié)調意見(jiàn)均系其真實(shí)意思表示，并不違反法律法規的強制性規定，當屬合法有效。據此，上訴人某物管公司向某小區提供物業(yè)服務(wù)的期限已于2010年7月30日屆滿(mǎn)，根據《中華人民共和國物權法》第七十二條關(guān)于：“業(yè)主對建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務(wù)；……”的規定，上訴人某物管公司應將經(jīng)其確認的代收公共收益41969.23元及代管出租商鋪押金9560元返還被上訴人某小區業(yè)委會(huì )。至于上訴人某物管公司關(guān)于應將被上訴人某小區業(yè)委會(huì )應向其支付的管理費4525元從中抵消的主張，因其基礎與本案并非同一法律關(guān)系，且在原審中也未予主張，不屬于本案審理的范圍。對于該部分權利，上訴人某物管公司可另案主張。上訴人某物管公司的上訴主張不能成立，本院不予支持。綜上，原審審判程序合法，認定事實(shí)清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項、第一百五十七條之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費的負擔方式不變，二審案件受理費1090元，由上訴人某物管公司負擔。

本判決為終審判決。

 

 

 

審  判  長(cháng)   茍文山

代理審判員   黃  寅、

代理審判員   楊曉龍

 

四川省成都市中級人民法院

二○一○年八月二十五日

 

書(shū)  記  員   郝  亮