物業(yè)企業(yè)拒“代收” 水電單位不得掐水斷電
本報今起開(kāi)通物業(yè)問(wèn)題投訴熱線(xiàn)：66810221
本報?？?月1日訊(記者林瑩)今天上午，省四屆人大常委會(huì )第十五次會(huì )議對《海南經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例(修訂草案)》進(jìn)行了分組審議，在修訂草案中，針對業(yè)主大會(huì )成立門(mén)檻高、維修基金使用難、代收費糾紛等常見(jiàn)問(wèn)題增加了修改內容。 為及時(shí)傾聽(tīng)廣大讀者對自己所居住的小區物業(yè)管理問(wèn)題的意見(jiàn)和建議，本報今起開(kāi)通物業(yè)問(wèn)題投訴熱線(xiàn)：66810221。
關(guān)鍵詞業(yè)主大會(huì )
省人大法制委員會(huì )在調研中發(fā)現，從現行的實(shí)際情況看，召開(kāi)業(yè)主大會(huì )和成立業(yè)主委員會(huì )的門(mén)檻過(guò)高。首先，我省相當一部分小區省外人員購買(mǎi)多，常住率低。據不完全統計，?？谑羞@類(lèi)小區約占40%，入住率均在40%以下，而三亞市這類(lèi)小區入住率不足30%，致使首次業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì )的成立無(wú)法達到法定條件。據統計，在全省實(shí)行物業(yè)管理的1283個(gè)小區中，已成立業(yè)主委員會(huì )的只有452個(gè)，成立率為35%，而在三亞僅有13.3%。
還有一些規模較大的小區因建設周期長(cháng)，分若干期開(kāi)發(fā)，以致相當長(cháng)的時(shí)間內難以完成50%的售房面積，無(wú)法達到召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )的主要 條件。
關(guān)鍵詞代收費
據了解，我省大多數通往小區的水電設施存在著(zhù)三種產(chǎn)權，其中供水供電企業(yè)的管網(wǎng)產(chǎn)權僅到小區總表，從總表到業(yè)主住宅的這段供水供電設施產(chǎn)權為小區業(yè)主共有，而業(yè)主住宅的設施規業(yè)主所有，這種產(chǎn)權混雜的狀況，造成原本應由供水供電企業(yè)承擔的設備安裝、養護維修費以及水電損害費用，轉到業(yè)主和使用人的身上，最后引發(fā)管理費用糾紛。據了解，全省因水電費收取而引發(fā)的糾紛占物業(yè)糾紛的70%。
關(guān)鍵詞維修基金
專(zhuān)項維修資金使用條件嚴格，難以發(fā)揮作用的呼聲時(shí)常見(jiàn)諸報端。
省法制委員會(huì )調研時(shí)了解到，特別是在應對自然災害等突發(fā)情況，需要對設施設備進(jìn)行維護時(shí)，無(wú)法使用資金，既影響業(yè)主的正常生活，又容易引發(fā)社會(huì )不穩定，也致使大量的維修資金閑置，無(wú)法發(fā)揮其應有的作用。據不完全統計，截止2009年底，全省共繳存住宅專(zhuān)項維修資金10.15億元，但僅使用358.2萬(wàn)元，使用率不到0.035%。
符合三種情形
可召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )
《海南經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例(修訂草案)》中提出，為了確保首次業(yè)主大會(huì )的順利召開(kāi)，同時(shí)強化政府監管，《修訂草案》對物業(yè)管理區域內成立業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )選舉的相關(guān)條件做了具體規定。如：物業(yè)管理區域符合下列情形的，業(yè)主應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )，選舉業(yè)主委員會(huì )。
這三種情形分別是：房屋已出售且交付使用房屋建筑面積達到50%以上;30%以上業(yè)主書(shū)面聯(lián)名向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提交籌備召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )和成立業(yè)主委員會(huì )，并已推選業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì )籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)的報告;前款規定報告事項經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核并公告。
業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數按其擁有的專(zhuān)有部分面積計算，每平方米為1票，不足1平方米的不計算。 現象:全省水電費引發(fā)的糾紛占物管糾紛七成
物業(yè)拒絕“代收”
水電單位不得因此終止服務(wù)
《海南經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例(修訂草案)》中提出，物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位應當抄表到戶(hù)并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)償代收代交相關(guān)費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收后，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位違反本條例第七十條規定，未抄表到戶(hù)并向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用，或者因為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收代交相關(guān)費用而停止向最終用戶(hù)提供服務(wù)的，由相關(guān)行政主管部門(mén)處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
現象:全省10億維修基金 使用率不到0.035%
出現緊急情況
業(yè)委會(huì )可動(dòng)用專(zhuān)項維修基金
《修訂草案》規定了小區物業(yè)出現緊急情況時(shí)，專(zhuān)項維修資金的使用原則。如：物業(yè)共用部位、共用設施設備，出現嚴重損壞、故障，嚴重影響業(yè)主生活或者人身財產(chǎn)安全，需要緊急動(dòng)用專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修、更新的，業(yè)主委員會(huì )可以在書(shū)面報告物業(yè)管理行政主管部門(mén)并經(jīng)在住業(yè)主過(guò)半數同意后動(dòng)用專(zhuān)項維修資金。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)認為業(yè)主委員會(huì )報告的情形不屬于前款規定的可以緊急動(dòng)用專(zhuān)項維修資金情形的，應當告知業(yè)主委員會(huì )不得緊急動(dòng)用。業(yè)主委員會(huì )緊急動(dòng)用專(zhuān)項維修資金的，應當提請下次業(yè)主大會(huì )審議追認。
物業(yè)管理區域內沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主可以在出現第一款規定的需要緊急動(dòng)用專(zhuān)項維修資金進(jìn)行維修、更新的情形時(shí)，向物業(yè)管理行政主管部門(mén)提出書(shū)面申請，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審核同意后可以緊急動(dòng)用專(zhuān)項維修資金。 關(guān)鍵詞車(chē)位管理
小區車(chē)位先滿(mǎn)足業(yè)主
《修訂草案》對物業(yè)管理區域內的車(chē)位、車(chē)庫的出售、出租以及管理等方面做出了具體的規定，如：物業(yè)管理區域內，規劃車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定。車(chē)位、車(chē)庫用地已經(jīng)由業(yè)主公攤的，車(chē)位、車(chē)庫屬于全體業(yè)主共有。建設單位和業(yè)主不得將車(chē)位、車(chē)庫出售給本物業(yè)管理區域業(yè)主以外的其他人。物業(yè)管理區域業(yè)主以外的其他人購買(mǎi)車(chē)位、車(chē)庫的，有關(guān)主管部門(mén)不得辦理登記、過(guò)戶(hù)手續。
物業(yè)管理區域內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要。
在滿(mǎn)足本區域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，建設單位可以將未出售車(chē)位、車(chē)庫不定期出租給本區域外的其他人，業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的應當隨時(shí)收回。經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定對屬于業(yè)主共有車(chē)位、車(chē)庫收取使用費的，其收益屬于全體業(yè)主所有，用途由業(yè)主大會(huì )決定。
關(guān)鍵詞物業(yè)移交
“管家”交接聽(tīng)業(yè)委會(huì )的
修訂草案中提出，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)后、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管前，業(yè)主委員會(huì )明示接受原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續提供服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續至新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)正式接管時(shí)為止。業(yè)主應當按照原合同約定交納延續期間的物業(yè)服務(wù)費。
延續服務(wù)期間，業(yè)主委員會(huì )明確告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再接受其服務(wù)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當停止服務(wù);原物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行繼續提供服務(wù)的，業(yè)主有權拒絕交納物業(yè)管理費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)服務(wù)合同解除后10日內，辦理移交業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、經(jīng)營(yíng)用房、場(chǎng)地和其他財物;移交預付或者結余的專(zhuān)項維修資金、物業(yè)管理費和維修養護費等。
關(guān)鍵詞特約服務(wù)
鼓勵物業(yè)提供特約服務(wù)
修訂草案中提出，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向有需求的個(gè)別業(yè)主、物業(yè)使用人提供下列特約服務(wù)：定期為業(yè)主房屋保潔;代為清理業(yè)主裝飾裝修垃圾;代為出租房屋;代為管理空置房屋;代繳各項費用;代為發(fā)送郵件、報刊;代訂車(chē)、船、機票;其他特約服務(wù)。特約服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與接受服務(wù)的業(yè)主、物業(yè)使用人約定。
?。虾＞W(wǎng)-南國都市報 林瑩）
