杭州市物業(yè)管理改善領(lǐng)導小組近日出臺了《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》(適用范圍為杭州市區，不含蕭山、余杭區，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)?！掇k法》對物業(yè)管理企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物管)進(jìn)入和退出住宅小區的運作機制和流程都作了詳細規定。
值得注意的是：其中規定，擅自撤出小區的物管，其不良行為將記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會(huì )公布。而自公布之日起，該企業(yè)一年內參與物業(yè)服務(wù)項目招投標的資格也將被取消。
“我們希望通過(guò)這一辦法的推出，讓物業(yè)進(jìn)入和撤出小區的過(guò)程在陽(yáng)光下進(jìn)行，更明朗、有章可循?！焙贾菔蟹抗芫窒嚓P(guān)負責人表示?！逗贾菔形飿I(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》具體內容可登錄杭州房產(chǎn)信息網(wǎng)查看。
狀況一：物管想提前“告退”
新規：需提前3個(gè)月告知，并征得多數業(yè)主同意
收不齊物管費，經(jīng)營(yíng)小區管理入不敷出，這是不少物管退出小區的主要原因。就在不久之前，耀江物業(yè)北景園物業(yè)服務(wù)中心正式從北景園荷風(fēng)苑撤出。而在這之前，一些不負責任的物管在未告知業(yè)主的情況下，擅自拍拍屁股走人，留下了一地爛攤子。
針對這一情況，《辦法》作出了詳細規定，讓物管有序退出。
記者在《辦法》規定中看到，如果物管要退出小區，必須提前3個(gè)月，將退出原因、退出時(shí)間、以及物管本身同意承擔的違約責任以書(shū)面形式告知業(yè)主委員會(huì )，同時(shí)還要告知當地街道、社區和區物業(yè)主管部門(mén)，并在小區里進(jìn)行公告征求業(yè)主意見(jiàn)。
公告期滿(mǎn)后，如果能得到絕大多數業(yè)主(持異議業(yè)主未超過(guò)建筑物總面積1/2且總人數1/2)的同意，業(yè)主委員會(huì )就可以與物業(yè)企業(yè)就退出事宜進(jìn)行協(xié)商，并依法簽訂退管協(xié)議。
退管協(xié)議同樣需要經(jīng)過(guò)公示。而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協(xié)議之日起15日內在當地街道、社區的指導下開(kāi)展。
如果退管協(xié)議的公告期滿(mǎn)，而大多數業(yè)主不同意，最后沒(méi)有達成退管協(xié)議?！掇k法》規定在這種情況下，原物業(yè)服務(wù)合同仍繼續履行，而有異議的一方則需要通過(guò)司法途徑解決。
狀況二：業(yè)主要求換物管
新規：解除合同需召開(kāi)業(yè)主大會(huì )表決
因為不滿(mǎn)意物管提供的服務(wù)，小區業(yè)主也許需要更換物管。但作為小區業(yè)主代表，業(yè)主委員會(huì )也不能擅自提前撤換物管，必須通過(guò)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行表決，通過(guò)法定程序來(lái)解除聘用合同。
《辦法》同樣規定，如果符合規定數量的業(yè)主(業(yè)主委員會(huì )或占建筑物總面積20%且總人數20%以上業(yè)主)提議要提前解除物業(yè)合同，那么業(yè)主委員會(huì )應當自收到提議之日起20日內籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行表決。在召開(kāi)業(yè)主大會(huì )15日前，將提前解除合同的理由、解除合同時(shí)間、需承擔的違約責任及會(huì )議相關(guān)內容，以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，同時(shí)告知當地街道、社區。
一旦業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)決定要提前解除物業(yè)合同，那么業(yè)主委員會(huì )應當在業(yè)主大會(huì )作出決議后3日內，將解約原因、解約時(shí)間和同意承擔的違約責任書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并及時(shí)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商退出事宜，依法簽訂退管協(xié)議。
而新的物管選聘工作，也要在簽訂退管協(xié)議之日起15日內在當地街道、社區的指導下開(kāi)展。如果退管協(xié)議未通過(guò)業(yè)主認可，原物業(yè)服務(wù)合同繼續履行，有異議的一方應同樣需通過(guò)司法途徑解決。
狀況三：業(yè)主拒交物管費
新規：物管不得以此為由拒絕退出
業(yè)主要撤換物管，而物管以業(yè)主未交齊物管費為由不愿退出，雙方互不相讓“僵持”的結果只能是兩敗俱傷。
《辦法》也對這一情況做了詳細規定：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接。
那么業(yè)主欠交的物管費怎么辦？《辦法》規定：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可委托新物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費，也可以自行收取，但不得影響業(yè)主的正常生活、工作秩序。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助。
如果業(yè)主委員會(huì )對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的賬目有異議的，可以聘請專(zhuān)業(yè)審計機構對其進(jìn)行財務(wù)審計，審計費用可從屬業(yè)主所有經(jīng)營(yíng)性收益中支出。審計結果及審計費用，同樣要向業(yè)主公布。
狀況四：物管擅自“撤退”
新規：取消一年內物業(yè)服務(wù)項目招投標資格
經(jīng)營(yíng)不下去，或者與業(yè)主有矛盾，物管就拍拍屁股走人。留下一個(gè)無(wú)人管理的爛攤子，受苦的始終是小區業(yè)主。如果隨之任之，這樣的鬧劇恐怕只會(huì )越來(lái)越多。
為此，《辦法》規定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規定程序做好退出銜接工作的，將由當地物業(yè)主管部門(mén)將該企業(yè)的不良行為書(shū)面報送市物業(yè)主管部門(mén)，記入該企業(yè)誠信檔案，并向社會(huì )公布。
而自社會(huì )公布之日起，該企業(yè)一年內參與物業(yè)服務(wù)項目招投標的資格將被取消。
物管突然撤離事件不完全版
1.2010年1月9日，物管公司突然撤離了望江街道耀江福村。小區一下子進(jìn)入了無(wú)人管理的“真空”狀態(tài)：樓房前家政服務(wù)、輔導信息等垃圾廣告堆了一地，每個(gè)垃圾桶周?chē)级褲M(mǎn)了大袋小袋的生活垃圾包。居民生活也少了份安全感。
小區的廣告牌上貼著(zhù)一張由小區所在社區居委會(huì )的“告示”，上面解釋了物業(yè)撤離的原因，其大意為業(yè)委會(huì )和物業(yè)公司合同已經(jīng)到期，而新的業(yè)委會(huì )未能正常選舉，導致無(wú)法簽訂新的合同。
耀江福村物業(yè)撤走后，街道、社區緊急請了兩個(gè)臨時(shí)工，負責小區垃圾的清掃、清運，費用暫時(shí)由街道承擔。
2.2007年4月，香樟公寓物管在沒(méi)有通知的情況下，將保安和清潔工全部撤走。而物管表示撤出的直接原因是物管費收不上來(lái)。經(jīng)有關(guān)部門(mén)協(xié)調，管理沁雅花園的“華龍物業(yè)”臨時(shí)充當“救火隊員”，進(jìn)駐香樟公寓。
3、2004年10月，雙牛大廈突然遭遇物管撤離，共有390多戶(hù)業(yè)主的大廈停水、停熱。之后，業(yè)主看到物管公司貼出的一張告示：雙牛大廈開(kāi)發(fā)有限公司從2004年7月起開(kāi)始拖欠物管數十萬(wàn)元，物業(yè)公司決定從2004年10月16日起中止服務(wù)……
