小區業(yè)委會(huì )如何設立？業(yè)委會(huì )的工作經(jīng)費從哪里來(lái)？業(yè)委會(huì )應該履行哪些權利義務(wù)？誰(shuí)來(lái)監管業(yè)委會(huì )？這些曾給無(wú)數成都小區居民造成困擾的問(wèn)題如今有了明確細致的規范。
記者昨日獲悉，成都市政府已于近日出臺《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》，并將從明年1月1日起實(shí)施。今后，成都市將實(shí)行業(yè)委會(huì )委員履職信用記分制度，業(yè)委會(huì )委員信用信息要統一納入全市物管信用體系并公布。
業(yè)委會(huì )差額選舉比例不低于1/5
《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》對組建業(yè)主大會(huì )做出詳細規定。業(yè)主大會(huì )的籌備組總人數一般為5至15人，籌備組中的業(yè)主代表要由業(yè)主按物業(yè)類(lèi)型、樓層、單元、幢等為單位推薦產(chǎn)生?；I備組應當自成立之日起3日內在建筑區劃內書(shū)面公告其成員名單和工作職責及推選結果，公告期不少于7日。此外，首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)前，籌備組還必須制定選舉工作實(shí)施方案。
業(yè)委會(huì )的選舉以記名投票、公開(kāi)計票的方法直接選舉產(chǎn)生，實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。規則還規定，業(yè)委會(huì )可以委托專(zhuān)業(yè)代理機構或專(zhuān)業(yè)人員協(xié)助履職，費用在業(yè)委會(huì )工作經(jīng)費中列支。
業(yè)委會(huì )候選人本人及其親屬不能在為本建筑區劃提供物業(yè)服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、機構中任職。候選人當選必須同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：要有一半以上的業(yè)主投贊成票，同時(shí)這些業(yè)主擁有的房產(chǎn)也要超過(guò)建筑物總面積的一半。
業(yè)委會(huì )委員有信用記錄
業(yè)委會(huì )換屆改選，一個(gè)小區內要成立一個(gè)換屆籌備組?；I備組成員將由上一屆業(yè)委會(huì )委員及按照物業(yè)類(lèi)型、樓層、單元或幢確定的業(yè)主代表組成?；I備組成員被提名為業(yè)委會(huì )候選人的，則其在籌備組的工作自行終止。
成都市將實(shí)行業(yè)委會(huì )委員履職信用記分制度，具體辦法將另行制定。在換屆時(shí)，原來(lái)的業(yè)委會(huì )委員有信用警示記錄、怠于或者阻撓換屆選舉的，可以不再列為新一屆業(yè)委會(huì )委員候選人。
業(yè)主大會(huì )決定共有收益
活動(dòng)規則明確提出，業(yè)主大會(huì )每年至少召開(kāi)一次，大會(huì )可以采用集體討論、書(shū)面征求意見(jiàn)、網(wǎng)絡(luò )投票等形式舉行，并引入公正機制。此外，業(yè)主大會(huì )還可以建立鼓勵業(yè)主參與大會(huì )會(huì )議投票的激勵機制，具體由業(yè)主大會(huì )議事規則約定。
應提交業(yè)主大會(huì )決定的事項包括：制定或修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則和業(yè)委會(huì )工作規則；決定選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案；決定物業(yè)服務(wù)事項及其質(zhì)量、費用標準等等。業(yè)主關(guān)心的小區共有部分經(jīng)營(yíng)、收益分配，共有部分和設施使用，車(chē)位設置、管理及收費等也都納入業(yè)主大會(huì )決定范疇。
選聘物管須先表決
根據規則，一個(gè)建筑區劃內，只允許選聘一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)。業(yè)主大會(huì )若決定選聘物管企業(yè)，應當在啟動(dòng)選聘程序前由業(yè)主大會(huì )會(huì )議就選聘方式、具體實(shí)施者、物業(yè)服務(wù)合同的主要內容等進(jìn)行表決，經(jīng)雙過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)委會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同后，應在合同訂立之日起30日內，將合同公示，并抄送物價(jià)、房管部門(mén)。在印章管理上，業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )應建立健全印章管理制度。需要使用印章的，要由業(yè)主大會(huì )作出決定。
業(yè)委會(huì )有了經(jīng)費
長(cháng)期以來(lái)困擾業(yè)委會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費問(wèn)題此次在規則中也有了依據。賬戶(hù)設立條款規定，業(yè)主大會(huì )設立后，業(yè)委會(huì )應到商業(yè)銀行開(kāi)設工作經(jīng)費賬戶(hù)，并自開(kāi)設之日起5個(gè)工作日內在小區內書(shū)面公告，經(jīng)費由業(yè)主大會(huì )決定。業(yè)委會(huì )每年第一季度末要向業(yè)主大會(huì )報告上年度工作經(jīng)費使用情況和當年度經(jīng)費計劃，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )通過(guò)后公告。業(yè)主大會(huì )可建立財務(wù)監督小組對其進(jìn)行監督。
規則還建立了重大事項公開(kāi)制度，要求業(yè)委會(huì )每年至少一次向業(yè)主公布維修資金使用、共有部分經(jīng)營(yíng)收益、車(chē)位車(chē)庫處分等情況。
專(zhuān)家解讀
新規有強制功能
指導業(yè)主民主自治作用大
新的《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》體現了怎樣的積極意義？成都市物管協(xié)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)聞濤表示，規則體現了對業(yè)主活動(dòng)的程序性指導。對現階段指導業(yè)主民主自治起到很大作用。
聞濤介紹，新的《業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》將過(guò)去的《業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》和《業(yè)主議事規則和工作規則》合二為一，規定得很細，對具體的程序要求很高。而在過(guò)去，這類(lèi)規則只具有指導功能，沒(méi)有強制功能。新規則使得業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì )活動(dòng)程序更合法、透明、規范、合情。
《成都市業(yè)主大會(huì )活動(dòng)規則》是總結多年經(jīng)驗，針對各類(lèi)業(yè)主活動(dòng)突出問(wèn)題而提煉制定的新法規，最大限度地對可能出現的問(wèn)題進(jìn)行規范。聞濤舉例說(shuō)，比如業(yè)委會(huì )換屆工作移交、出現糾紛，新規都有約束。困擾業(yè)委會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費問(wèn)題有了保障，公共收益也照顧到所有業(yè)主的利益?！坝械男^公共收益高達上百萬(wàn)元，必須要有規范”。此外，作為第三方的物管公司，新規則保證其對應的實(shí)現合同當事人(業(yè)主大會(huì )及業(yè)委會(huì ))是規范主體。
成都商報記者 唐小濤
