你的小區有業(yè)主大會(huì )替你說(shuō)話(huà)嗎，你是否為了在小區停車(chē)而頭疼不已，小區物業(yè)服務(wù)不到位怎么辦……這些問(wèn)題有望在我省新修訂的“物管條例”中得到解決。昨日，《安徽省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《修訂草案》)在安徽省第十一屆人大常委會(huì )第十三次會(huì )議上接受了分組審議。 《修訂草案》在原條例基礎上保留50條、新增31條，其中涉及到諸多與百姓民生息息相關(guān)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
啥時(shí)才能有業(yè)主大會(huì )？
現狀：“小區交付后長(cháng)期成立不了業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，沒(méi)人出來(lái)牽個(gè)頭，沒(méi)有這個(gè)替我們說(shuō)話(huà)的組織，我們維權時(shí)很弱勢，有時(shí)只能吃啞巴虧。 ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：業(yè)主大會(huì )是業(yè)主維護共同利益的自治組織，通過(guò)業(yè)主大會(huì )的集體決策代表業(yè)主行使管理共同物業(yè)的權利，業(yè)主大會(huì )對業(yè)主以主人翁身份參加管理和維權至關(guān)重要。
《修訂草案》意見(jiàn)：在組織協(xié)調業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆的問(wèn)題上，街道辦事處、鄉鎮人民政府應該負起責來(lái)，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當指導其開(kāi)展這方面的工作。當入住率達到一定標準就應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，這些情況包括：如入住率達一半以上、或者交付滿(mǎn)3年、或者交付滿(mǎn)2年且入住率超過(guò)30%。達到這些條件還不召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，街道辦或鄉鎮政府就應當組成籌備組，推動(dòng)業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)。
小區遺留問(wèn)題誰(shuí)負責？
現狀：“小區開(kāi)發(fā)建設時(shí)留下了很多問(wèn)題，比如房子漏水、配套太差，越住問(wèn)題越大，向物業(yè)提，物業(yè)說(shuō)不是他們的責任，叫我們找開(kāi)發(fā)商。 ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：物業(yè)管理中的一些糾紛往往與建設單位的遺留問(wèn)題交織在一起，前期開(kāi)發(fā)中建設單位的遺留問(wèn)題在后期物業(yè)管理階段暴露出來(lái)，加大了物業(yè)管理的難度。如果業(yè)主臨時(shí)規約由建設單位制定，那業(yè)主購房時(shí)就處于劣勢地位，只能被動(dòng)接受。所以建設單位的責任需要明確，有必要規定他們把好設計施工關(guān)、竣工驗收關(guān)。
《修訂草案》意見(jiàn)：新建住宅小區的配套建筑及設施設備應嚴格執行相關(guān)標準。建設單位可聘請物業(yè)公司介入項目開(kāi)發(fā)建設，在驗收時(shí)應通知物業(yè)參與。房地產(chǎn)主管部門(mén)可現場(chǎng)查驗，發(fā)現問(wèn)題后責令建設單位及時(shí)整改。建設單位應當在銷(xiāo)售場(chǎng)所公示臨時(shí)管理規約。
小區里的車(chē)子往哪停？
現狀：“小區車(chē)庫少又貴，停車(chē)要人命啊。晚上回來(lái)找不到車(chē)位，早上開(kāi)車(chē)擠不出去，小區里堵滿(mǎn)了車(chē)，白天晚上都是喇叭聲。 ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：隨著(zhù)生活水平的提高，業(yè)主停車(chē)難的問(wèn)題日益突出，建議對確實(shí)需要占用業(yè)主共有道路或場(chǎng)地停車(chē)的問(wèn)題予以規范。車(chē)庫、會(huì )所、幼兒園等產(chǎn)權歸屬關(guān)系到業(yè)主切身利益，從源頭上明確界定歸屬可以減少糾紛。
《修訂草案》意見(jiàn)：會(huì )所、幼兒園等歸屬應在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，其歸屬由當事人通過(guò)出售、附贈或出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，任何人不得擅自占用停車(chē)，確需占用的，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意并收取場(chǎng)地使用費，使用費屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)費都用到哪了？
現狀：“小區物業(yè)又提了幾毛錢(qián)物業(yè)費，交我是愿意交，可我想交得明明白白，有些錢(qián)真不知道他們花哪兒了。 ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：物業(yè)收費與業(yè)主切身利益密切相關(guān)，是業(yè)主關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，擅自提高收費標準、擅自設立收費項目、提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符、服務(wù)費收支不透明、缺乏監督等問(wèn)題都值得關(guān)注。
《修訂草案》意見(jiàn)：物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)的，應根據物業(yè)類(lèi)型、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)等情況制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當每年公布服務(wù)費收支情況，業(yè)主委員負責對其監督核查，并將核查報告在小區公布。
物業(yè)服務(wù)如何保證質(zhì)量？
現狀：“物業(yè)服務(wù)總是不能讓人滿(mǎn)意，小區連連被盜，你叫我怎么把物業(yè)費交給你？ ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何提供規范的服務(wù)，關(guān)系到業(yè)主的生活質(zhì)量，小區治安無(wú)疑是個(gè)重要問(wèn)題。小區的安全防范是物業(yè)服務(wù)的一項重要工作，但物業(yè)并不能承擔安全防范的無(wú)限責任。
《修訂草案》意見(jiàn)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應嚴格按國家標準提供服務(wù)，加強物業(yè)共用部位、公共設施設備運行狀況的日常檢查，并向業(yè)主委員會(huì )做書(shū)面報告，在小區公布。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好安全防范工作，制定安全防范緊急預案，對突發(fā)性事件應采取應急措施，及時(shí)報告管理部門(mén)，并協(xié)助做好救助工作。
鄰居家要開(kāi)飯店咋辦？
現狀：“想給孩子一個(gè)安靜的學(xué)習環(huán)境，可鄰居家卻開(kāi)起了飯店，每天嘈雜不斷，油煙嗆人，物業(yè)都管不了。 ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：將住宅改變給歌廳、餐廳等商業(yè)用房，干擾了業(yè)主的正常生活，容易產(chǎn)生安全隱患。業(yè)主不得隨意改變住宅的用途，是業(yè)主應當遵守的最基本的準則，也是業(yè)主的一項基本義務(wù)。
《修訂草案》意見(jiàn)：禁止違反法律、法規和管理規約，以及未經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。
修房子能用維修金嗎？
現狀：“老早就聽(tīng)說(shuō)咱們房子有個(gè)專(zhuān)項維修資金，都是咱自己交的，可現在房子該修了，怎么沒(méi)人提這筆錢(qián)呢？ ”
專(zhuān)家視點(diǎn)：專(zhuān)項維修資金是房子的“養老錢(qián)”，目前全省各地專(zhuān)項維修資金存量較大，且每年都大幅遞增，但至今未能得到有效使用。合肥市從2000年起開(kāi)始收取這項資金，商品房購買(mǎi)者要按房款總額1%或2%的比例繳納，這筆錢(qián)由開(kāi)發(fā)商代收后移交給房產(chǎn)局代管，目前合肥維修資金已達14億。而國家2008年施行的維修資金管理辦法，對我們原有的使用管理制度作了重大調整，所以我們應授權政府制定新的具體辦法。
《修訂草案》意見(jiàn)：業(yè)主應當交存專(zhuān)項維修資金，資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后共用部位和公用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。房地產(chǎn)主管部門(mén)、業(yè)主委員會(huì )應每年向業(yè)主公布其使用情況。這筆資金的管理實(shí)行專(zhuān)戶(hù)存儲、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權人決策、政府監督的原則。其交存、使用和管理的具體辦法，由省人民政府制定。(高駿騰、孫晨)
