隨著(zhù)宜春經(jīng)濟的快速發(fā)展、城市建設的步伐加快以及人們生活水平的提高，宜春中心城區物業(yè)服務(wù)業(yè)已形成了貼近千家萬(wàn)戶(hù)、與民息息相關(guān)、服務(wù)百姓的一個(gè)新興服務(wù)性行業(yè)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)也是創(chuàng )建最佳宜居城市的重要組成部分，是確保社會(huì )穩定的一項基礎性工作。但是宜春目前物業(yè)服務(wù)尚存很多不足：物管市場(chǎng)不規范、物管投訴多、業(yè)主拒交管理費等等，宜春物業(yè)在前行的道路上，面臨著(zhù)許許多多、形形色色的坎坷。
A 物業(yè)服務(wù)在宜春尚不成熟
據宜春市物業(yè)辦統計顯示，宜春中心城區已注冊登記的物業(yè)服務(wù)企業(yè)達40家，其中 3家具有二級資質(zhì)，16家擁有三級資質(zhì)，21家為暫定級別；從事這一行業(yè)的人數已超過(guò)1500人；物業(yè)服務(wù)小區52個(gè)，住戶(hù)近 2萬(wàn)戶(hù)，服務(wù)面積達331.26萬(wàn)平方米；新建住宅小區物業(yè)覆蓋率達100%，舊小區物業(yè)覆蓋率達 20%；除秀江御景、麗景山莊榮獲全國物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號，供電花苑獲得省物業(yè)管理示范（優(yōu)秀）小區稱(chēng)號外，其它大部分小區的物業(yè)管理還處于看看門(mén)、掃掃地等低水平的管理上，一些物業(yè)管理公司由于經(jīng)營(yíng)不善舉步維艱。
物業(yè)服務(wù)作為社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的服務(wù)行業(yè)，已經(jīng)形成了包括房屋及相關(guān)設施設備維修養護、安全護衛、環(huán)境保潔、綠化養護、特約服務(wù)等系列的配套服務(wù)，成為現代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，它在改善人們的工作環(huán)境，提高城市管理水平等方面起到重要作用。但作為宜春一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)服務(wù)從政策法規、企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為到市民的思想認識都很不健全、不成熟，行業(yè)在發(fā)展中存在許多矛盾和困難，物業(yè)現狀不容樂(lè )觀(guān)，許多問(wèn)題亟待解決。
B 物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)不高
宜春市房管局物業(yè)辦的劉主任向記者介紹，宜春物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的整體素質(zhì)不高，并且從業(yè)隊伍很不穩定，這是物業(yè)服務(wù)企業(yè)亟待解決的普遍問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員尤其是管理人才，低學(xué)歷員工多，這樣使得物業(yè)服務(wù)的內容只能停留在簡(jiǎn)單的衛生保潔、安全保衛等層面，遇到一些日常維修等需要技術(shù)性服務(wù)的工作時(shí)就難以得到保障。
還有些企業(yè)員工服務(wù)態(tài)度尚存欠缺，對于業(yè)主提出的正當要求不能及時(shí)給予滿(mǎn)足，導致服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿(mǎn)意度難以提高。由于這一行業(yè)勞動(dòng)強度比較大，而工資待遇較低，另外企業(yè)員工自認為行業(yè)地位低，甚至一些從業(yè)人員把物業(yè)服務(wù)工作當作是自己轉換就業(yè)崗位的跳板，一旦找到自己滿(mǎn)意的工作就立即跳槽，使得物業(yè)服務(wù)行業(yè)的隊伍穩定性不能得到有利保障。
同時(shí)，由于“建管不分”，導致了物業(yè)服務(wù)企業(yè)負重難行，宜春中心城區物業(yè)服務(wù)企業(yè)大部分是開(kāi)發(fā)企業(yè)下屬的子公司，為了壓低交接成本，將一些前期遺留下的問(wèn)題掩蓋，造成“建管”不分，責權不清，為今后物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)埋下隱患。如少數開(kāi)發(fā)商擅自更改規劃、不按照規劃建設配套設施、合同違約以及房屋質(zhì)量等問(wèn)題，業(yè)主入住后這些問(wèn)題便逐漸暴露出來(lái)，并且長(cháng)期未得到解決，致使業(yè)主遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)成為了替罪羔羊，增加了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作難度。
C 物業(yè)管理費收繳率低
多方面因素致使宜春物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)方面存在著(zhù)經(jīng)營(yíng)效益低下，企業(yè)發(fā)展后勁不足的問(wèn)題。據了解，目前，宜春中心城區物業(yè)管理費收繳率僅在60%左右，收繳率低是困擾大部分物業(yè)企業(yè)的一個(gè)突出難題，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于收不到物管費而長(cháng)期處于虧損狀態(tài)，慘淡經(jīng)營(yíng)，有的干脆直接撤離。宜春華升物業(yè)管理公司由于長(cháng)期物管費收繳率低，虧本經(jīng)營(yíng)，今年 6月不得不撤離中山中路溫州商貿廣場(chǎng)，致使小區衛生無(wú)人管長(cháng)達一個(gè)多月。而一些能支撐下來(lái)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也只能勉強度日、舉步維艱，要么是其背后有強大的開(kāi)發(fā)商作后盾。
企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的不規范也是導致物管公司難以生存的原因。為了生存和發(fā)展，有些物業(yè)服務(wù)企業(yè)不規范自身行為的情況時(shí)有發(fā)生。有的物業(yè)企業(yè)減少單位勞動(dòng)所需要的員工，縮減自身服務(wù)內容，降低服務(wù)標準；有的擅自改變公用部位、公用設施的用途或利用其經(jīng)營(yíng)來(lái)謀取利益；有的利用道路綠化、廣場(chǎng)等一切可利用的場(chǎng)所增設停泊車(chē)位，嚴重侵害了業(yè)主的利益，致使物業(yè)公司與業(yè)主關(guān)系緊張。
另外，企業(yè)長(cháng)期處于保本或虧損狀態(tài)下經(jīng)營(yíng)，企業(yè)大多缺乏發(fā)展后勁，專(zhuān)業(yè)化程度難以提高，服務(wù)水平難以提升，經(jīng)常與業(yè)主發(fā)生矛盾，業(yè)主便以拒交物業(yè)服務(wù)費來(lái)與之進(jìn)行反抗。
D 業(yè)主消費理念不成熟
當然，不僅宜春物業(yè)服務(wù)尚不成熟，而且物業(yè)公司服務(wù)的對象———業(yè)主也存在很大問(wèn)題。一些業(yè)主還未建立“產(chǎn)權歸己、維修自理”的觀(guān)念，缺乏“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的消費意識，甚至還懷念過(guò)去那種福利住房的“免費午餐”。更多的業(yè)主是消費理念不成熟，未真正意識到物業(yè)服務(wù)具有等價(jià)交換的商品屬性，片面地追求不符合市場(chǎng)規律的“低價(jià)格”“高服務(wù)”，一旦不盡如人意就拒交物業(yè)服務(wù)費，侵害其他業(yè)主的利益，造成物業(yè)管理公司收費率低、服務(wù)水平下降的惡性循環(huán)。拖欠物業(yè)服務(wù)費的問(wèn)題是使小區管理進(jìn)入惡性循環(huán)的主要原因。
幾年前，宜春鴻運花苑小區有物業(yè)管理公司負責小區日常管理工作。慢慢地，一些業(yè)主只看到物管公司每天僅是掃掃地，沒(méi)有做些什么工作，覺(jué)得每個(gè)月交那么多物管費不劃算，加上有些小區業(yè)主家出現被盜事件，物管公司又不負責任，于是有些業(yè)主開(kāi)始拒交物管費，演變到后來(lái)越來(lái)越多的業(yè)主拒交物管費，物業(yè)管理公司虧本經(jīng)營(yíng)只好撤離小區。然而沒(méi)有物管公司的小區卻又像是沒(méi)娘的孩子，一旦出現了問(wèn)題就沒(méi)人主動(dòng)去管理。鴻運花苑小區后來(lái)出現化糞池堵塞、衛生沒(méi)人清理一團糟的局面?？梢哉f(shuō)，這些問(wèn)題的出現也有部分業(yè)主消費理念不成熟，片面追求不符合市場(chǎng)規律的“低價(jià)格”、“高服務(wù)”的原因。
E 業(yè)主對物管了解甚少
很多小區的業(yè)主對小區物業(yè)狀況漠不關(guān)心，持著(zhù)事不關(guān)己的心態(tài)，造成業(yè)主大會(huì )難以召開(kāi)，有的小區幾年都沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì )，對物業(yè)管理知識了解甚少，不清楚物業(yè)管理的職責。大部分業(yè)主都認為，只要自己交了社區管理費、保安費，物業(yè)管理公司就應該對自己的人身與財產(chǎn)安全全權負責。宜春市房管局物業(yè)辦的劉主任對此解釋說(shuō)，實(shí)際上這是一個(gè)錯誤的觀(guān)點(diǎn)，保安費并非財產(chǎn)保險，也非人身保險，保安并不等同于保鏢，保鏢是對個(gè)人人身安全及財產(chǎn)全權負責。業(yè)主室內失竊導致個(gè)人財產(chǎn)丟失，物業(yè)管理合同未專(zhuān)門(mén)提出室內財產(chǎn)由物業(yè)管理公司負責，并且社區保安人員在未失職的情況下，物業(yè)公司可以一概不負責任；在確定是社區保安失職的前提下，物業(yè)公司將按照丟失財產(chǎn)的20%—30%
進(jìn)行賠償。前不久，宜春某小區的
宜春市房管局物業(yè)辦劉主任說(shuō)，物業(yè)管理公司一般不會(huì )與業(yè)主簽訂“室內財產(chǎn)由物業(yè)管理公司負責”等具有特殊服務(wù)的合同，保安費的服務(wù)內容是讓保安維護管理小區中的公共秩序，如車(chē)輛停放、保護草坪、不讓小商小販進(jìn)入小區、進(jìn)行日常巡視等事務(wù)。對于屬于個(gè)人生活范圍內的居室，保安無(wú)保護義務(wù)，換而言之，保安服務(wù)的內容不包含對住戶(hù)室內財產(chǎn)的安全保衛工作。但對于這一點(diǎn)很多業(yè)主卻無(wú)法理解，認為交了物管費就應該對業(yè)主的財產(chǎn)、人身安全負責任。
F 物業(yè)發(fā)展需內外結合
在城市快速發(fā)展、人們生活水平不斷提高的今天，高度重視并大力破解物業(yè)服務(wù)發(fā)展中的矛盾與困難，促使宜春物業(yè)服務(wù)行業(yè)沿著(zhù)社會(huì )化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化的方向發(fā)展，顯得迫在眉睫。為加快宜春物業(yè)發(fā)展步伐，宜春市房管局特別制定了《關(guān)于加強中心城區住宅小區物業(yè)管理的通知》等相關(guān)措施，從物業(yè)服務(wù)的內部和外部等方面著(zhù)手來(lái)規范行業(yè)發(fā)展、扶持宜春物業(yè)服務(wù)走上更加寬廣的道路。
首先是廣大業(yè)主需提高物管方面的知識和改變消費理念，消除物業(yè)服務(wù)屬福利性服務(wù)的舊思想，樹(shù)立物業(yè)服務(wù)是“有償服務(wù)”的新觀(guān)念，做到不拖欠不拒交物業(yè)服務(wù)費，明確自身享有的權利和應盡的義務(wù)。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)需盡快修訂《宜春市中心城區物業(yè)管理實(shí)施細則》，建立嚴格的市場(chǎng)準入機制，強化物業(yè)企業(yè)資質(zhì)的審核，嚴格物業(yè)服務(wù)招投標制度，完善物業(yè)與業(yè)主雙向選擇機制，研究出臺物業(yè)維修專(zhuān)項資金管理使用辦法及空置房物業(yè)服務(wù)費收費措施，按照“分等級、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級標準等，加大對物業(yè)管理企業(yè)的支持和監管力度，加強對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的政策扶持，建立以“社區為主、屬地管理”的物業(yè)服務(wù)機制，對符合條件的小區組織成立業(yè)主委員會(huì )并制定出業(yè)主委員會(huì )的職責及管理規約，加大輿論宣傳力度，為物業(yè)發(fā)展營(yíng)造良好的外部環(huán)境。
另外，各小區物業(yè)公司要因地制宜，根據各小區的實(shí)際情況制訂相應的《管理公約》，建立長(cháng)期有效的服務(wù)工作新機制，正確對待輿論監督，提高企業(yè)員工的個(gè)人素養，強化企業(yè)服務(wù)意識，穩定企業(yè)隊伍，認真改進(jìn)工作，加大企業(yè)宣傳，及時(shí)滿(mǎn)足業(yè)主合理需求，為物業(yè)發(fā)展提供良好的內部環(huán)境。這樣，宜春的物業(yè)服務(wù)必將朝著(zhù)陽(yáng)光、燦爛的方向前行！
