針對電梯收費矛盾，制定電梯運行維護收費管理辦法

近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，小高層、高層住宅樓不斷增多，住宅電梯數量迅速增加，有關(guān)“電梯收費”的矛盾也愈顯突出。由于原來(lái)沒(méi)有統一規范的電梯收費辦法，常州市絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)都以不同的方式，在業(yè)主入住新房時(shí)向業(yè)主一次性收取了數額較大的電梯費用。業(yè)主對此反響較大，并就電梯費用問(wèn)題與開(kāi)發(fā)建設單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)頻繁發(fā)生糾紛，引發(fā)了一些社會(huì )矛盾。

為加強對常州市住宅電梯的收費管理，規范電梯收費行為，切實(shí)維護電梯受益業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)三方的合法權益，構建安寧與和諧的居住環(huán)境，常州市物價(jià)局會(huì )同市房管局在深入調查研究、多次召開(kāi)座談會(huì )和廣泛征求（包括網(wǎng)上公開(kāi)征詢(xún)）意見(jiàn)的基礎上，根據有關(guān)法律、法規的規定，于2006年7月1日發(fā)布并實(shí)施了《常州市市區住宅電梯運行維護收費管理辦法（試行）》，做到了六個(gè)明確：一是明確收費主體與交費對象。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是住宅電梯運行維護費的收費主體，住宅電梯受益業(yè)主是電梯運行維護費的交費對象。所謂住宅電梯受益業(yè)主，是指在配有電梯的住宅樓內可以使用電梯的業(yè)主。電梯受益業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)交納電梯運行維護費；二是明確收費范圍。住宅電梯運行維護費，是指住宅電梯的日常運行以及維護所發(fā)生的費用，主要包括運行電費、年檢費、日常維護保養費、維修材料費和保險費等，但不包括電梯的大修和更新改造費用；三是明確計費方法。住宅電梯運行維護費統一按業(yè)主擁有的住宅建筑面積計算，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向電梯受益業(yè)主按月收取，也可按物業(yè)服務(wù)協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)（租賃）合同約定分期預收，但時(shí)間不能超過(guò)一年；四是明確收費原則。住宅電梯運行維護費應當單獨列帳，按實(shí)結算。同時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當定期（每年至少一次）向業(yè)主公布電梯運行維護費收支帳目，接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )的監督；五是明確收費標準（指導性的預收標準）。在業(yè)主委員會(huì )成立前，住宅電梯運行維護費按建筑面積每月每平方米0.40元收取，其不足部分由開(kāi)發(fā)建設單位補足，結余部分由成立后的業(yè)主大會(huì )處置；已成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，住宅電梯運行維護費的收取可按上述標準預收，也可按上述標準加樓層系數預收（具體的收費辦法和樓層系數由業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定），年終結算，不足部分由電梯受益業(yè)主補足，結余部分滾存使用；六是明確電梯受益業(yè)主和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位交納電梯運行維護費的其他事項。

從該《辦法》實(shí)施一年多來(lái)的情況看，絕大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和電梯受益業(yè)主表示贊同和支持，并能很好的按《辦法》的精神執行，社會(huì )各界反映良好。

針對二次供水收費矛盾，出臺二次供水設施管理辦法

二次供水也是隨著(zhù)城市小高層、高層住宅不斷增多而出現的。原來(lái)，常州市小高層、高層住宅的二次供水設施由各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位負責建設，建成后交物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理。這種管理模式，一方面與國家《物業(yè)服務(wù)條例》的有關(guān)規定相抵觸：“物業(yè)服務(wù)區域內，供水單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用”、“供水、供電……等單位，應當依法承擔物業(yè)服務(wù)區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任”；另一方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收取二次供水過(guò)程所發(fā)生費用的分攤上與業(yè)主經(jīng)常會(huì )發(fā)生矛盾，業(yè)主反映二次供水設施安全可靠性差、加壓供水的水質(zhì)差、二次供水價(jià)格高、物業(yè)服務(wù)企業(yè)亂加價(jià)等；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也因收費不足而缺乏對二次供水設施的管理、減少對水池的維護清洗以及深度凈化處理。以上諸多問(wèn)題易使業(yè)主對供水部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以至對政府形象產(chǎn)生不良印象，影響到居民生活和社會(huì )穩定。

為了解決好上述矛盾，規范二次供水管理工作，常州市物價(jià)局會(huì )同市建設局和房管局，在充分調查研究的基礎上，制定出臺了《常州市高層住宅二次供水設施管理辦法》。明確了自2005年10月9日起，本市城市規劃區內18米以上、100米以下的新建、在建高層住宅，其開(kāi)發(fā)企業(yè)應當委托城市自來(lái)水供水企業(yè)建設二次供水設施，設施竣工后，供水企業(yè)負責設施永久的維護和運行管理工作。在此之前已建成投運的高層住宅二次供水設施，原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設單位應當按照《常州市新建高層二次供水技術(shù)管理規定》的要求，進(jìn)行二次供水設施的改造，經(jīng)改造后的二次供水設施由供水企業(yè)接收并負責設施永久的維護和運行管理工作。供水企業(yè)接收二次供水設施并進(jìn)行日常的管理，其居民到戶(hù)水價(jià)按物價(jià)局核定的居民用水價(jià)格計收，不得向居民用戶(hù)收取額外費用?！掇k法》的實(shí)施，不再存在二次供水費用的分攤問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間在二次供水收費方面的矛盾也不再存在了。這種建立專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的供水管理機制的做法，形成了供水行政主管部門(mén)監管下的市場(chǎng)運作體系，既理順了二次供水管理體制，也符合國家、省《物業(yè)管理條例》的要求，更是改善生活飲用水水質(zhì)、提高居民生活質(zhì)量、構建和諧社區的需要。

針對房屋裝修收費矛盾，明確裝修垃圾清運收費標準

每個(gè)業(yè)主入住新房，都需要對新房進(jìn)行不同程度的裝修。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)常就房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾清運收費等問(wèn)題發(fā)生糾紛。2000年，常州市出臺的《關(guān)于常州市區新建住宅商品房進(jìn)戶(hù)收費的有關(guān)規定》，明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取裝修垃圾清運費的標準。但近年來(lái)，由于市區范圍的擴大和大戶(hù)型住宅的增多，特別是燃油價(jià)格的大幅提高、勞動(dòng)用工成本的增加，以及垃圾外運距離的延長(cháng)等原因，造成了住宅裝修垃圾運輸成本的大幅上升。鑒于上述情況，為切實(shí)規范物業(yè)收費行為，維護住宅業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，常州市物價(jià)局和房管局于2007年2月1日聯(lián)合下發(fā)文件，就市區住宅房屋裝修垃圾清運收費事項作了進(jìn)一步的明確：一是明確了物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主住宅房屋裝修產(chǎn)生的建筑垃圾進(jìn)行清運的收費標準，按建筑面積的不同分別收??；業(yè)主（或使用人）應當根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求，將裝修的垃圾堆放到指定地點(diǎn)。如業(yè)主表示不裝修并作出書(shū)面承諾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修垃圾清運費；二是明確非住宅房屋裝修所發(fā)生的裝修垃圾清運費用，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主（或使用人）進(jìn)行協(xié)商確定。另外，為進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主裝修房屋期間的收費行為，切實(shí)加強物業(yè)服務(wù)區域內人員進(jìn)出的安全管理，確保物業(yè)服務(wù)區域內共用部位和共用設施設備的完好，將對房屋裝修所發(fā)生的裝修押金、裝修保證金和裝修施工人員出入證工本費用等收費問(wèn)題作進(jìn)一步明確，以減少業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間在房屋裝修收費方面的矛盾。

此外，近年來(lái)，常州市物價(jià)局還針對前期物業(yè)服務(wù)收費矛盾制定了《常州市市區前期物業(yè)服務(wù)招標投標管理暫行辦法》和《關(guān)于加強普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費有關(guān)事項管理的通知》，就普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費管理的有關(guān)事項進(jìn)行了明確。針對小區停車(chē)難和停車(chē)收費矛盾，進(jìn)一步完善了小區車(chē)輛停放服務(wù)收費管理辦法，充分運用價(jià)格杠桿調節了小區地面和地下停車(chē)的問(wèn)題。針對小區公建配套設施矛盾，在商品房?jì)r(jià)格批文中明確已列入房?jì)r(jià)的有關(guān)配套設施，杜絕開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋交付時(shí)違規價(jià)外亂收費、違規處置非營(yíng)業(yè)性公建設施等“暗箱操作”情況的發(fā)生，避免了小區業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就小區公建配套設施產(chǎn)權問(wèn)題引發(fā)的糾紛?！?/SPAN>