朗琴園信托物管遭遇維谷  

  朗琴園小區業(yè)委會(huì )首次試水“信托式”物業(yè)管理模式卻發(fā)生了小區物業(yè)管理糾紛不斷的現象。業(yè)內專(zhuān)家認為，該模式理論還不完善，如果在小區內推廣，全體業(yè)主的權益將無(wú)法保障。

  記者日前了解到，朗琴園小區業(yè)委會(huì )由于對物業(yè)管理費用監管不力，導致小區物業(yè)管理糾紛不斷。

  去年11月，小區業(yè)主委員會(huì )與新聘用的北京嘉浩物業(yè)公司簽署了一份《物業(yè)管理權信托契約》，至此，朗琴園小區成為北京首個(gè)啟用該模式的小區。然而，小區啟用該模式還不到5個(gè)月，小區便陷入了嚴重的經(jīng)濟危機。

　　法官：?jiǎn)蝹€(gè)業(yè)主

　　無(wú)法起訴物業(yè)

　　 參與協(xié)調朗琴園小區糾紛的張女士告訴記者，曾經(jīng)在小區內推廣“信托式”物業(yè)管理新模式的“專(zhuān)家”向其表示，以往物業(yè)公司服務(wù)不到位的時(shí)候，單個(gè)業(yè)主無(wú)法起訴物業(yè)公司。而采用“信托式”物業(yè)管理模式后，物業(yè)公司不履行義務(wù)，單個(gè)業(yè)主就可以起訴了。

　　該模式的起草案人向記者表示，“信托式”物業(yè)管理模式最突出的優(yōu)勢是“每一個(gè)業(yè)主都可以行使委托人的權利，根據《信托法》原則，賦予了每一個(gè)受益人，享有委托人的權利，單個(gè)業(yè)主覺(jué)得物業(yè)公司不好，便可以行使業(yè)主大會(huì )的權利，提出訴訟?！睋?，北京市第一中級人民法院的王忠法官對此予以反駁，王忠告訴記者，單個(gè)業(yè)主就小區公共權益起訴物業(yè)公司根本得不到《民事訴訟法》的支持，因此業(yè)主必須承擔法院不予受理的法律風(fēng)險。王忠還表示，社區自治機構的建立和社區的成長(cháng)本身都必須經(jīng)歷一個(gè)緩慢的過(guò)程，因此希望一部法律的出臺，一個(gè)模式的出臺，就能夠把物業(yè)管理中存在的問(wèn)題全部解決是比較理想化的?！靶磐惺健蔽飿I(yè)管理模式就存在著(zhù)這樣的問(wèn)題，“信托式”物業(yè)管理模式從設計上來(lái)看應更傾向于公益性。但是在司法實(shí)踐中會(huì )遇到很多障礙。首先國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》對此沒(méi)有明文規定。其次在物權公示方面，如何對這種“物業(yè)管理權”進(jìn)行登記，這個(gè)技術(shù)難關(guān)過(guò)不去，信托就有名無(wú)實(shí)了。

學(xué)者：業(yè)委會(huì )

需要監督機構

　　 對于朗琴園小區啟用“信托式”物業(yè)管理模式出現經(jīng)濟危機的問(wèn)題，北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心金錦萍博士卻認為，該模式?jīng)]有建立業(yè)主監督機制，業(yè)主對于業(yè)主委員會(huì )的監督問(wèn)題無(wú)法解決，所以解決小區物業(yè)糾紛問(wèn)題的關(guān)鍵在于構建業(yè)主自治機制。

　　她進(jìn)一步解釋說(shuō)，按照《物業(yè)管理條例》規定，業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )選舉出來(lái)的執行管理機關(guān)，但是絕非凌駕于業(yè)主之上的組織，應該還是在業(yè)主的監督之下開(kāi)展活動(dòng)。在物業(yè)管理領(lǐng)域內，首要的關(guān)系應該是業(yè)主自治機制問(wèn)題。如果出現對于業(yè)主委員會(huì )的監督的失控現象，后果不堪設想。

　　王忠認為，信托涉及每個(gè)業(yè)主所有權的處分。每個(gè)業(yè)主都需要進(jìn)行授權來(lái)實(shí)現物權的讓渡。信托本身就存在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。共有部分的權利如果讓渡給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中出現危機，財產(chǎn)是強制執行的。這就出現了建筑物區分所有權中的共有權能，能不能被法院強制執行拍賣(mài)的問(wèn)題，這里隱藏著(zhù)巨大的法律風(fēng)險。

　　金錦萍認為，信托財產(chǎn)的獨立性是為了確保信托財產(chǎn)可以獲得“破產(chǎn)隔離”，為此法律還規定了大量的規則。但是“信托式”物業(yè)管理模式中，作為信托財產(chǎn)的“物業(yè)管理權”是否可以同樣適用相同的規則沒(méi)有法律支持。

　　專(zhuān)家：信托合同

　　應與單個(gè)業(yè)主簽

　　王忠還認為，如果業(yè)主實(shí)施法律意義上的信托，必須將其權利讓渡給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。但是經(jīng)營(yíng)本身存在很大風(fēng)險，一旦物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗，財產(chǎn)強制執行時(shí)，“物業(yè)管理權”能不能被法院強制執行就存在很大的法律風(fēng)險，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權益都無(wú)法得到司法救濟。

   《中華人民共和國信托法》起草人之一的張天民博士指出，根據《物權法》規定，業(yè)主可以設立業(yè)主大會(huì )，也可以不設立業(yè)主大會(huì )，這是法律賦予業(yè)主的權利。因此，“物業(yè)管理權”最終的權利人實(shí)際是每一個(gè)業(yè)主，所以設立信托的也應該是每一個(gè)業(yè)主。

    按照《朗琴園物業(yè)管理權信托合同》規定，如果以單個(gè)業(yè)主一套房為例，小區假如共有1000套房，作為單個(gè)業(yè)主的權益只能占共有權益的千分之一，那么怎么能夠行使其他業(yè)主的權益呢？怎么能替代全體業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì )呢？單個(gè)業(yè)主如果要解聘物業(yè)管理公司，怎么就能對其他業(yè)主發(fā)生作用呢？作為一種處分，信托涉及每個(gè)業(yè)主的所有權，因此，要想實(shí)施真正法律意義上的信托，必須由每個(gè)業(yè)主對自己的區分所有權進(jìn)行讓渡，這在具體操作上得不到法律支持。

    記者從《物業(yè)管理條例》相關(guān)條文中看到，業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議、提出制定和修改管理規約和業(yè)主大會(huì )議事規則的建議、參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權、監督業(yè)主委員會(huì )的工作等權力。

　 專(zhuān)家：“信托式”物管理論還不完善

    2007年11月，朗琴園小區業(yè)主委員會(huì )與新聘用的北京嘉浩物業(yè)公司簽署了一份《物業(yè)管理權信托契約》，至此，朗琴園小區成為北京首個(gè)啟用該模式的小區。如今時(shí)間過(guò)去了還不到5個(gè)月，小區便陷入了嚴重的經(jīng)濟危機。專(zhuān)家認為，該模式理論還不完善，如果在小區內推廣，全體業(yè)主的權益將無(wú)法保障?！?/DIV>