??? 小區地下停車(chē)位到底歸誰(shuí)所有？是不是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主怎么約定怎么操作？”
“我們家搭了一個(gè)臨時(shí)廚房，鄰居不會(huì )到法院去告我吧？”
“住宅滿(mǎn)70年還可以自動(dòng)續期，實(shí)在是太好了?！?BR> 3月16日上午10點(diǎn)10分，十屆全國人大五次會(huì )議上，高票通過(guò)了中華人民共和國物權法。至此，這部新中國成立以來(lái)爭議最多、審議次數最多的法案終于塵埃落定。
焦點(diǎn)1
地下車(chē)庫到底歸誰(shuí)？
新規：根據當事人約定
法規：物權法第74條規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要；建筑區劃內，規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫的歸屬，由當事人通過(guò)出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
解讀：地下車(chē)位到底歸誰(shuí)？業(yè)主還是開(kāi)發(fā)商？這個(gè)問(wèn)題一直困擾著(zhù)樓市。開(kāi)發(fā)商認為“誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)受益”，車(chē)庫是自己開(kāi)發(fā)的，自然要歸自己所有。而業(yè)主認為，車(chē)庫作為小區的配套，自然應該歸全體業(yè)主所有。而物權法則規定，由當事人即開(kāi)發(fā)商和業(yè)主協(xié)商確定車(chē)庫的歸屬。浙聯(lián)律師事務(wù)所主任、高級律師戴和平認為，此舉體現了民法自治的原則。
據了解，杭州樓市目前最普遍的做法，地下車(chē)位是不發(fā)產(chǎn)權證的，也因此造成開(kāi)發(fā)商和業(yè)主糾紛不斷。對此，金鷹律師事務(wù)所的吳方榮律師認為，物權法既然已經(jīng)明確了車(chē)庫的歸屬，比如由開(kāi)發(fā)商出售給業(yè)主，那么車(chē)位就應該屬于業(yè)主所有，車(chē)庫的產(chǎn)權證也就應該頒發(fā)。他表示，地下車(chē)庫擁有產(chǎn)權證，可以讓復雜的事情簡(jiǎn)單化，也可以讓車(chē)庫自由流通。
焦點(diǎn)2
道路、綠地、公共場(chǎng)所歸誰(shuí)？
新規：屬于全體業(yè)主共有
法規：物權法第73條規定，建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。
解讀：業(yè)內人士認為，這是首次立法明確了業(yè)主對建筑區劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房等公共設施的權益，也避免了由此而產(chǎn)生的一系列物業(yè)糾紛。之前，杭州樓市也發(fā)生過(guò)這樣的事情：開(kāi)發(fā)商通過(guò)附加條款約定，小區的外墻立面、小區道路及其收益，都屬于開(kāi)發(fā)商所有。這種做法將在物權法實(shí)施后被杜絕。
這里需要注意的一個(gè)概念是，“屬于城鎮公共綠地或者明示歸個(gè)人的除外”，這與現在有很大的區別。比如在以前，一層的花園和頂層的露臺，開(kāi)發(fā)商贈送給住戶(hù)是違法的，但根據物權法，如果“明示”給了住戶(hù)，是可以的。
焦點(diǎn)3
小區如何動(dòng)用物業(yè)維修基金？
新規：需要滿(mǎn)足兩個(gè)“三分之二”
法規：物權法76條規定，業(yè)主共同行使權利(如制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則、制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約、選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人)等，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
同時(shí)，決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施等小區重大事項時(shí)，要同時(shí)滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主同意；二是要占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
解讀：杭州市下城區物管科科長(cháng)金志韋舉例說(shuō)，如果說(shuō)一個(gè)小區的總建筑面積是60萬(wàn)平方米、總戶(hù)數3000戶(hù)，那么如果小區要決定諸如動(dòng)用物業(yè)維修基金這樣的事情時(shí)，需要面積超過(guò)40萬(wàn)平方米，并且總戶(hù)數超過(guò)2000戶(hù)的業(yè)主同意。這比現行的《國務(wù)院物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律法規要求更加嚴格，對于目前杭州出現的越來(lái)越多的“航母小區”來(lái)說(shuō)，操作更為復雜。
焦點(diǎn)4
違章搭建如何消除？
新規：其他業(yè)主可提請訴訟
法規：物權法第83條規定，業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
解讀：非法養狗、惡意拖欠物管費并煽動(dòng)其他業(yè)主拒交物管費用，這些損害其他業(yè)主合法權益的行為，今后一旦發(fā)生，業(yè)主都可以向人民法院提起訴訟。而之前業(yè)主的不良行為都是通過(guò)業(yè)主公約來(lái)制約的。金志韋認為，業(yè)主公約的法律約束力非常薄弱，起不到應有的作用，訴訟則可以為這種約束力提供保障。
焦點(diǎn)5
業(yè)主大會(huì )決定是否不可推翻？
新規：可以請求法院撤銷(xiāo)
法規：物權法78條規定，業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。但業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
解讀：雖然眾口難調，小區對于重大事項的決定不可能讓每一個(gè)業(yè)主都稱(chēng)心如意，但是如果這個(gè)決定嚴重損害了業(yè)主的權益，那也是不行的。物權法規定，受到侵害的業(yè)主可以請求人民法院受理，并且對這個(gè)決定予以撤銷(xiāo)。
金志韋認為，之前小區發(fā)生這樣的問(wèn)題，一般會(huì )由行政主管部門(mén)出面責令改正或者予以撤銷(xiāo)，給小區業(yè)主提供的是一種行政救濟的途徑，而現在物權法的規定，則是首次提供了一種司法救濟的途徑，更能保證司法的準確性。
焦點(diǎn)6
造房子是否可以不管鄰居？
新規：不得妨礙相鄰建筑采光
法規：物權法第89條規定，建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
第92條規定，不動(dòng)產(chǎn)權利人因用水、排水、通行、鋪設管線(xiàn)等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應當盡量避免對相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權利人造成損害；造成損害的，應當給予賠償。
解讀：不要以為建造房子可以隨心所欲，只要自己覺(jué)得好就行，你還得考慮到鄰居的感覺(jué)。物權法不僅明確了業(yè)主對于房子的使用和處置權，還明確房屋還有陽(yáng)光權，并且這種權利“神圣不可侵犯”?，F實(shí)中不乏這樣的案例：新建的樓盤(pán)現代、大氣，周?chē)臉潜P(pán)卻被它遮蓋得“暗無(wú)天日”。而另外一些人則為了得到更多的居住便利，亂搭亂蓋，影響鄰居的建筑采光。物權法向這些行為說(shuō)“NO”。
焦點(diǎn)7
70年后土地會(huì )不會(huì )被收回？
新規：住宅使用期滿(mǎn)自動(dòng)續期
法規：物權法第149條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿(mǎn)后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規的規定辦理。
解讀：我國現行法律規定了建設用地使用權的最高期限：居住用地70年；工業(yè)用地50年；商業(yè)用地40年；綜合用地50年。物權法關(guān)于住宅用地70年后自動(dòng)續期的規定，無(wú)疑給老百姓吃了一顆“定心丸”。
值得注意的是，物權法并沒(méi)有對續期的土地使用費支付標準和辦法作出明確規定。但是有關(guān)專(zhuān)家認為，即使物權法規定在70年住宅用地使用年限到期后，由居民自己來(lái)繳土地出讓金，對于出讓金的數額也不必過(guò)于擔心。
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