?? “不少有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì )所的社區業(yè)主，紛紛在為這些公共設施的贏(yíng)利算細帳，然而由于這些設施到底是否屬于公共部位、公共設施的界定模糊，贏(yíng)利收益也無(wú)法真正歸全體業(yè)主所有?！辟F陽(yáng)市物管協(xié)會(huì )有關(guān)人士表示，《物業(yè)管理條例》頒布實(shí)施后，對規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益起到了重要作用，然而不少物管企業(yè)在執行規定的過(guò)程中，對以下四個(gè)方面的問(wèn)題犯愁，因此對相關(guān)規定提出了進(jìn)一步細化的需求。?

??? ——業(yè)主委員會(huì )法律地位不明確?！段飿I(yè)管理條例》明確規定，業(yè)主在大會(huì )決議或共同參與選舉投票時(shí)行使權利，業(yè)主大會(huì )是社區內最高權利機構，業(yè)主委員會(huì )是執行機構。有時(shí)候碰到業(yè)主委員會(huì )侵犯業(yè)主或者物管公司的合法利益，法院受理此類(lèi)訴訟時(shí)業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有民事權利能力和民事行業(yè)能力，在實(shí)踐中往往會(huì )導致雙方糾纏不清。?

??? ——公共部位如何界定。根據《物業(yè)管理條例》第55條規定，社區公共區域的贏(yíng)利歸全體業(yè)主所有，但是物管企業(yè)往往在實(shí)施這一條款時(shí)，碰到的最大問(wèn)題在于，到底哪些區域屬于公共部位、公用設施很難界定。比如社區內的停車(chē)場(chǎng)、社區會(huì )所、健身房、游泳池等設施是開(kāi)發(fā)商投資興建的，雖然也是社區的公共部分，但要將其收益劃歸所有業(yè)主所有還很難辦到。???

??? ——物管收費依據。在物管收費問(wèn)題上，《物業(yè)管理條例》規定物業(yè)服務(wù)收費應該遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，但是物業(yè)服務(wù)的水準如何確定、由誰(shuí)來(lái)確定？在國家必要的指導和規范下，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據服務(wù)內容和標準如何協(xié)商約定？許多業(yè)主對此疑問(wèn)很多，這一系列問(wèn)題都困擾著(zhù)不少物管企業(yè)，難以進(jìn)行實(shí)際操作。?

??? 再有，業(yè)主委員會(huì )是否真正能監管物業(yè)管理收費，能搞清楚物業(yè)管理公司用于物業(yè)管理上的開(kāi)銷(xiāo)究竟是多少？物業(yè)管理公司可以依據《公司法》拒絕業(yè)主委員會(huì )查帳，業(yè)主即使聘請專(zhuān)業(yè)會(huì )計事務(wù)所對物業(yè)管理公司進(jìn)行查帳，也有可能出現某些不規范的會(huì )計事務(wù)所與物業(yè)管理公司蓄意串通，做出對業(yè)主不利的查帳結果。直接關(guān)系到廣大業(yè)主生活和物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展的物業(yè)收費存在的問(wèn)題比較突出。?

??? ——物管用房要多大才合適。根據《物業(yè)管理條例》第33條，“建設單位應該按照規定，在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房”，但是開(kāi)發(fā)商到底應該向物管公司提供多大的物管用房，條例并沒(méi)有明確規定。開(kāi)發(fā)商如果只拿出幾平方米的房屋交給物管公司使用，那這樣的物業(yè)管理用房的實(shí)際作用可想而知。物管用房需配備多少，應該和社區物業(yè)管理面積成一定比例。?

??? 據稱(chēng)，物業(yè)管理作為一個(gè)微利行業(yè)，屬于一種全方位、多功能的管理，為了給廣大業(yè)主提供一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適的居住環(huán)境，上述幾個(gè)方面需要在新情況下實(shí)現“破題”，物管企業(yè)才能更好地依照相關(guān)規定為業(yè)主提供服務(wù)。

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