??? “人員工資、物價(jià)都在漲，物業(yè)收費還是幾毛錢(qián)，如果不提高費用，物管企業(yè)真的是難以為繼啊?！弊蛱焐衔?，由南京市物業(yè)管理辦公室組織召開(kāi)的情況通報會(huì )幾乎成了物管企業(yè)的“訴苦”大會(huì )。與會(huì )代表們就日前發(fā)生的梅花山莊小區擬提高收費卻遭到少數業(yè)主的極力反對，最后決定通過(guò)全體業(yè)主投票的方式來(lái)確定是否與老管家仁恒物業(yè)續約的案例各抒己見(jiàn)，并為物業(yè)公司“支招”。據了解，類(lèi)似的情況在南京不少老小區里已是屢見(jiàn)不鮮，物管公司與小區業(yè)主們針對去年11月1日起實(shí)施的物業(yè)服務(wù)新標準的爭議一直不斷。究竟孰是孰非，記者昨日進(jìn)行了深入采訪(fǎng)。
合同到期“漲價(jià)”頻受阻
仁恒物業(yè)總經(jīng)理沈玉恩在談到公司所管理的梅花山莊小區時(shí)，顯然有一肚子的話(huà)要說(shuō)?！吧弦黄诘奈锕芎贤狡诤?，我們進(jìn)行了一個(gè)多月的探討，并對比去年頒布的物業(yè)服務(wù)新標準，向業(yè)主大會(huì )提交了‘服務(wù)五級、收費四級’的新方案，也就是以較低的收費提供較高的服務(wù)，我們打算將多層住宅的物業(yè)費從現在的每月每平方米0.7元提高到1元，高層住宅則從1.2元提高到1.6元，沒(méi)想到的是，遭到了幾戶(hù)業(yè)主的激烈反對”。據其介紹說(shuō)，有的業(yè)主在小區里拉起了橫幅標語(yǔ)表示不愿漲價(jià)。
仁恒物業(yè)提出的漲價(jià)理由是原有收費過(guò)低，企業(yè)在運營(yíng)上長(cháng)期遭遇困境。沈總跟記者算了筆賬，根據公司對2006年全年的財務(wù)審議，去年包括物管費、停車(chē)費以及其他各種有償服務(wù)費用在內的所有收入為350萬(wàn)元，而總支出則達到510萬(wàn)元，企業(yè)虧損了160萬(wàn)元，若不是背后有強大“后盾”——仁恒房地產(chǎn)公司的支持，仁恒物業(yè)在梅花山莊恐怕早就要“關(guān)門(mén)打烊”了。記者從知情人處了解到，其實(shí)仁恒物業(yè)進(jìn)駐梅花山莊十年以來(lái)，其母公司每年都要撥出近百萬(wàn)的資金用于補貼，盡管該小區多層住宅的物業(yè)費從最初時(shí)的0.3元漲到目前的0.7元，即使最終達到1元，對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)仍然偏低。
記者發(fā)現，南京城中也有幾處老小區因物管合同是否參照新的物業(yè)服務(wù)標準僵持不下，小區業(yè)主與物業(yè)公司還在商議當中?？梢钥闯?，梅花山莊小區的最終處理結果顯然對其他小區起到了積極的指導意義。
低價(jià)競爭終嘗“苦果”
為何如此多的物業(yè)公司要求在此時(shí)“漲價(jià)”，小區居民的反映又為何如此激烈呢？南京市物業(yè)管理辦公室潘主任表示，其實(shí)這并非是“漲價(jià)”，而是依據物業(yè)服務(wù)新標準進(jìn)行的調整，最終的目的是為業(yè)主提供透明的“服務(wù)菜單”。她認為南京大大小小的樓盤(pán)在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)，只有粗線(xiàn)條的收費標準和大致的服務(wù)內容，而新標準則將巡邏、保潔等服務(wù)完全細化，業(yè)主對照標準就可以知道自己享受了哪些服務(wù)，自己花的錢(qián)值不值得。所以物管企業(yè)的調整可以看成是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的一種體現，這也是大勢所趨。
其實(shí)，物業(yè)公司紛紛要求在此時(shí)“漲價(jià)”有一定的歷史原因。業(yè)內人士表示，與周邊城市相比較，南京物業(yè)收費一直偏低，當初不少開(kāi)發(fā)商均以補貼的方式向建成的小區派駐自己的物管公司，以低價(jià)競爭博取了業(yè)主的好感，也使得業(yè)主漸漸習慣了低廉的收費，而現在自己卻嘗到了“苦果”。
江蘇愛(ài)濤物業(yè)總經(jīng)理助理殷旦初告訴記者，他們所管理的近百個(gè)小區中有接近10%的小區是不賺錢(qián)的，龍江板塊中有兩幢教師集中居住的高層項目，現在的物業(yè)費僅為每月每平米0.35元，而根據新標準的規定，高層的最低收費應該是每月每平米0.7元。一些物管公司寧愿虧損也要接盤(pán)主要考慮的是企業(yè)形象，他們往往“瞄準”通過(guò)對一些小區進(jìn)行管理，能夠給企業(yè)帶來(lái)含金量。而這樣的企業(yè)通常資金實(shí)力較為雄厚，一些小企業(yè)是不敢輕易嘗試的。
探討折中方案是否可行
記者從南京市物價(jià)部門(mén)了解到，物業(yè)服務(wù)新標準的出臺并非強制執行，只是對新落成的樓盤(pán)在安排前期物業(yè)進(jìn)駐時(shí)必須按新的標準，而對老的小區并沒(méi)有強制要求。值得關(guān)注的是，一些小區在老的物業(yè)服務(wù)合同即將到期續簽時(shí)，如果業(yè)主要求維持原有的收費與服務(wù)不變，物業(yè)公司如何應對呢？深圳蓮花物業(yè)總經(jīng)理助理何云霄表示，物業(yè)公司不應追求“一步到位”，而應遵循“細水長(cháng)流”的原則，逐步達到“收支平衡、略有節余”。江寧某小區在去年年底時(shí)針對物業(yè)服務(wù)合同是否參照新標準爭執不下，小區業(yè)主們對漲價(jià)0.2元接受不了，最終他們與物業(yè)公司協(xié)商后，決定將小區里停車(chē)場(chǎng)的收益由原來(lái)的業(yè)主與企業(yè)“七三”分成調整為“三七”分成。盡管對于這種做法有人提出了異議，認為這會(huì )影響到今后小區物業(yè)維修基金的使用，但折中方案在解決物業(yè)糾紛時(shí)卻起到了臨時(shí)“調解員”的作用。此外，名湖雅居也在執行物業(yè)服務(wù)新標準中做了有益嘗試，管理方愛(ài)濤物業(yè)將物業(yè)費、公攤水電費全部打包，擬定出了1.8元的新價(jià)格，最終得到了廣大業(yè)主的認可。
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