進(jìn)退維谷 物業(yè)公司虧損還是暴利？
來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間：2006年12月26日
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進(jìn)退維谷?
????忙了一年的孫宇到年底了都不敢松一口氣。?
????“這一年真是讓我焦頭爛額?！边@位西四環(huán)某社區的物業(yè)公司經(jīng)理無(wú)奈地說(shuō)，先是車(chē)位抓鬮的問(wèn)題，接著(zhù)又是部分業(yè)主提出不要電梯工的問(wèn)題，現在快到年底了又該催繳物業(yè)費和暖氣費了。據孫宇透露，有半數業(yè)主已經(jīng)拖欠了一年多的物業(yè)費了。?
????類(lèi)似的事情并不只發(fā)生在這一個(gè)社區，全國各地都是普遍存在的。近期鬧得沸沸揚揚的“美麗園事件”將物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況推上了風(fēng)口浪尖。?
????而據《樓市》記者了解，有一個(gè)社區險些成為第一個(gè)“美麗園”，那就是位于海淀區的碧興園社區。2006年5月，法警強制執行了碧興園小區的物業(yè)交接程序。原開(kāi)發(fā)商委托的碧興源物業(yè)公司撤出小區，“新管家”道格物業(yè)管理公司正式進(jìn)駐。?
????但據道格物業(yè)管理(北京)有限公司總經(jīng)理曾惠生透露，道格物業(yè)2004年中標，2005年卻進(jìn)駐不了。今年接到通知可以進(jìn)入，但5月7日又通知不行了，只得把人撤走，9日突然接到通知說(shuō)老物業(yè)突然“消失”了。?
????業(yè)委會(huì )為了應急，請道格進(jìn)入，但經(jīng)檢查發(fā)現所有設備都不行，便告知業(yè)委會(huì )說(shuō)不能進(jìn)入。業(yè)委會(huì )表示先幫忙墊款，下個(gè)月就付款，而且車(chē)位、廣告牌等收入都歸道格。但是直到現在新舊物業(yè)都沒(méi)交接，也沒(méi)簽合同?，F在連業(yè)委會(huì )也消失了，直接導致了60～70萬(wàn)元的虧損。?
????曾惠生表示，前4個(gè)月，只有四成業(yè)主交錢(qián)，有的業(yè)主甚至發(fā)來(lái)傳真表示，錢(qián)已交給老物業(yè)，你們問(wèn)老物業(yè)要去。這就好比主人家以前的保姆拿了錢(qián)跑了，對新來(lái)的保姆說(shuō)找從前的保姆要錢(qián)，而且要墊付生活費?，F在真是左右為難。?
????據悉，最遲到12月27日，道格物業(yè)將退出。?
????“利益是以服務(wù)為基礎的?！敝?zhù)名物業(yè)專(zhuān)家北野一語(yǔ)道破玄機，“所謂一分錢(qián)一分貨，但服務(wù)是一個(gè)無(wú)形的東西，多高的物業(yè)管理費能夠換來(lái)滿(mǎn)意的服務(wù)？不同的衡量標準自然就會(huì )得出不同的結果，這也就成為業(yè)主和物業(yè)公司矛盾的源泉?！?
????“物業(yè)公司是要掙錢(qián)的，不掙錢(qián)是做不下去的。物業(yè)公司越不贏(yíng)利，越要走向不規范。不能掙錢(qián)的項目誰(shuí)愿意去做？這將會(huì )導致市場(chǎng)失常，業(yè)主所享受的服務(wù)也會(huì )越來(lái)越爛?！痹萆硎?。?
????虧損？暴利？?
????每一個(gè)物業(yè)公司都會(huì )面臨一個(gè)如何經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題。怎樣才能在激烈的市場(chǎng)競爭中站住腳，是每個(gè)物業(yè)公司都需要認真考慮的。?
????“收費難！”這是在記者調查中，各物業(yè)公司負責人最頭疼的一個(gè)問(wèn)題。一物業(yè)公司內部人士表示，很多業(yè)主有這樣一個(gè)心理，就是花錢(qián)越少越好，但實(shí)際上，不少物業(yè)公司是在微利經(jīng)營(yíng)，維持已是步履維艱，有的甚至面臨倒閉。?
????據一項統計表明，北京每月有30多家物業(yè)管理公司在成立。而另有數據表明，北京七成以上的物業(yè)公司基本為虧損。?
????而據曾惠生透露，只要是發(fā)展商下屬的住宅物業(yè)的物業(yè)管理公司或管理住宅的物業(yè)管理公司，大部分是虧本的。?
????如果真的虧損，那這些物業(yè)公司靠什么生存呢？物業(yè)公司不承認賺錢(qián)，是不愿意“露富”，還是另有隱情？物管公司的收益究竟從何而來(lái)呢？?
????據業(yè)內人士透露，物業(yè)收費項目有明確的規定，包括管理服務(wù)費、日常維修養護費、車(chē)輛停放費、特約服務(wù)費、代收代繳費等。?
????一物業(yè)管理公司總經(jīng)理直言：物管費、附加服務(wù)、公共服務(wù)等是物業(yè)公司收益的主要組成部分。其中物管費占整個(gè)收益的80%左右，是物管公司的主要收入來(lái)源。?
????“對于大多數住宅項目來(lái)說(shuō)，如果管理得好，利潤率大約為3%～5%。目前，大多數物業(yè)公司都是依靠停車(chē)費、租賃收入等來(lái)補貼?！币晃徊辉竿嘎缎彰奈飿I(yè)公司內部人士說(shuō)，但是物業(yè)管理的隱性成本比較多，比如公共水電費、設備設施的維護、大面積綠化的維護等，都需要資金或人力投入。這些成本是看不出來(lái)的，但這一塊的成本是很高的。沒(méi)有責任感的物業(yè)公司拿了錢(qián)會(huì )糊弄過(guò)去的，不專(zhuān)業(yè)的業(yè)主也是看不出來(lái)的。比如維護一部電梯運行一年需要5000元的費用，假如沒(méi)有維護好，原本能用幾十年可能10年就壞了。?
????該人士還指出，目前一些企業(yè)盲目進(jìn)入，可能在利益驅動(dòng)下，認為物管行業(yè)有利可圖。實(shí)際上，物管是一個(gè)風(fēng)險小、利潤少的行業(yè)。在一些地段不好、環(huán)境糟糕的老式住宅小區，物管收費很低。而在管理收費整體呈下滑趨勢的前提下，隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)成本的增加，一些公司經(jīng)營(yíng)不善，也難免出現虧損。?
????曾惠生表示，從目前來(lái)看，商業(yè)、寫(xiě)字樓的物業(yè)管理公司還是能贏(yíng)利的。世界平均水平是在8%～10%之間，中國有低于1%的，也有高于20%的。?
????在當前的環(huán)境下，為何利潤差別如此之大呢？他表示，這主要是由于現在的市場(chǎng)環(huán)境不完善造成的。物業(yè)管理費不可能年年漲，但員工工資、材料費年年在漲。正規的公司按照市場(chǎng)規律經(jīng)營(yíng)，掙10%的物業(yè)管理費，而不正規的公司則坑蒙拐騙，對上欺騙業(yè)主，對下克扣員工工資，以此贏(yíng)取暴利。?
????“單論掙不掙錢(qián)很簡(jiǎn)單，但說(shuō)到掙錢(qián)和是否合理則比較復雜。因為有社會(huì )責任的公司再去做會(huì )覺(jué)得對不起自己的良心、責任，就會(huì )虧本，甚至退出。而那些選擇對不起業(yè)主，對不起社會(huì )責任的公司可能會(huì )暫時(shí)獲得暴利，但從長(cháng)遠來(lái)看可能會(huì )死得更快?！痹萆f(shuō)。?
????多樣經(jīng)營(yíng)解困？?
????一個(gè)物業(yè)管理公司要得到發(fā)展，這與很多方面是息息相關(guān)的。比如，當地的物業(yè)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、城市建設、居民消費，甚至于物業(yè)公司的資金實(shí)力、投資理念等。?
????單一的高物管收費是非常危險的。物業(yè)管理企業(yè)應該不斷拓寬自己的經(jīng)營(yíng)渠道，單純地靠物業(yè)管理收費支撐企業(yè)的生存很困難，對此，有業(yè)內人士提出，企業(yè)應該開(kāi)辟廣闊的贏(yíng)利空間。利用物業(yè)特有的資源開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，既為業(yè)主謀方便，又可能獲取一定的利潤，這也是做好物業(yè)服務(wù)的一項重要內容。?
????可以利用小區的場(chǎng)所或者其他的資源擴大經(jīng)營(yíng)范圍，也可以搞一些延伸服務(wù)增加收入。如果物業(yè)管理充分利用好社區資源和客戶(hù)資源，在此基礎上運營(yíng)企業(yè)，如日常生活服務(wù)的開(kāi)展、泳池經(jīng)營(yíng)、委托培訓等，潛力比較大。?
????但是曾惠生表示，這些經(jīng)營(yíng)不屬于物業(yè)管理范疇，而且大部分物業(yè)公司并沒(méi)有這種機會(huì )。物業(yè)管理一定是拿著(zhù)物業(yè)管理費收支能不能平衡才叫物業(yè)管理。只要廣告牌、車(chē)位出租是業(yè)主權益的都包含在物管費之中的。?
????他同時(shí)表示，物業(yè)管理公司開(kāi)餐館、攝像館等收益都叫做物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)收益而不能叫做項目收益。那是小區帶來(lái)的額外的贏(yíng)利份額，全國那么多住宅小區，不是所有的都能這樣，大部分不可能有。當然，商住樓等可能另當別論。(來(lái)源：《樓市》雜志)??
