一、物業(yè)管理費的支出是一種消費性支出

　　消費是作為社會(huì )成員的人們?yōu)闈M(mǎn)足個(gè)人物質(zhì)和文化生活需要對各種產(chǎn)品和勞務(wù)的使用。消費性支出是貨幣的持有者購買(mǎi)最終產(chǎn)品或服務(wù)來(lái)滿(mǎn)足自身的需求或獲得某種滿(mǎn)意而發(fā)生的支出。而投資性支出是為了實(shí)現資本的增值，實(shí)現資本的積累。很顯然，在目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，大部分業(yè)主的物業(yè)管理支出為消費性支出，享受物業(yè)管理的過(guò)程也是一種消費行為。附著(zhù)在居住消費之上的物業(yè)管理服務(wù)是大部分業(yè)主作為住房消費的一部分來(lái)獲得的。在現代消費理念中，業(yè)主購買(mǎi)了房產(chǎn)，實(shí)際上只完成了住房消費的一部分，物業(yè)管理消費才剛開(kāi)始。這一消費是一個(gè)持續而漫長(cháng)的過(guò)程，直至發(fā)生產(chǎn)權轉移和產(chǎn)權自然終止為止。因此，對于大部分業(yè)主而言，物業(yè)管理的消費屬性是十分確定的。然而由于目前我國的絕大部分物業(yè)管理公司是從過(guò)去的“房管所”衍生出來(lái)的，加之政府的“福利”觀(guān)念、“福利面前人人平等”的觀(guān)念等的影響，致使業(yè)主的消費意識、消費理念遲遲不能完整樹(shù)立起來(lái)，消費行為也被嚴重扭曲。這樣既打擊了物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)積極性，也湮滅了業(yè)主的許多消費欲望，從而嚴重阻礙了物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展。因此，明確物業(yè)管理的業(yè)主消費屬性，具有十分重要的意義。

　　1、有助于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量。明確了業(yè)主的消費者地位和消費者行為，則意味著(zhù)物業(yè)管理企業(yè)的收入來(lái)源是消費者的消費。而不同的消費群體或物業(yè)小區，其消費理念、消費能力、消費行為、消費心理、消費要求差異很大，則要求物業(yè)管理企業(yè)必須更加貼近消費者，不斷挖掘業(yè)主的潛在需求，為業(yè)主提供更全面、及時(shí)、周到和細致的服務(wù)，特別注重“個(gè)性化服務(wù)”的提供。

　　2、有助于業(yè)主理性地消費。只有樹(shù)立了業(yè)主的消費意識，業(yè)主才能根據自己所支付的價(jià)格來(lái)定位自己的物業(yè)管理消費層次，而不是攀比。并對物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量的好壞，質(zhì)價(jià)比的合理度以及在物業(yè)管理中出現的各種問(wèn)題提出相應的意見(jiàn)、建議，行使自己的權力，積極參加管理。

　　3、有助于政府制定積極的物業(yè)管理消費政策。明確了物業(yè)管理的消費屬性，有助于政府根據居民的消費水平、消費結構、消費方式和消費趨勢制定出意在使物業(yè)管理消費機制正常運行、物業(yè)管理消費順利實(shí)現的各項方針、制度、規定及具體措拖，并使消費模式與消費政策相匹配，從而促進(jìn)物業(yè)管理消費的健康發(fā)展。

　　二、物業(yè)管理消費的特征

　　1、物業(yè)管理消費的高消費性。物業(yè)管理消費不是一種本能性消費，而是一種社會(huì )性消費。物業(yè)管理消費和單純的物質(zhì)消費相比，消費支出明顯偏高。物業(yè)管理行業(yè)是建設于良好的社會(huì )再生產(chǎn)能力之上的，經(jīng)濟發(fā)展水平制約著(zhù)物業(yè)管理行業(yè)繁榮興旺的水平。目前，物業(yè)管理服務(wù)除了深圳、廣州、上海、北京等經(jīng)濟發(fā)達城市和中心城市發(fā)展良好以外，在相當多的內地城市遇到了阻滯，這除了體制和觀(guān)念的因素以外，起決定作用的是經(jīng)濟發(fā)展水平的制約。深圳的人均收入水平居全國前列，現有住宅小區的物業(yè)管理費按平均每平方米3元、月支出300元計算，也只占到其家庭收入的3%左右。而這一比例到內地，則可能上升到30%。即便按大大低于這一收費標準的低成本運作模式來(lái)計算，其物業(yè)管理費支出也在家庭收入的5%以上，大大超出了業(yè)主的承受能力。因此，對大多數人而言物業(yè)管理消費是一種高消費的支出。將物業(yè)管理消費定位于高消費意在將之區別于傳統的“房屋管理”。傳統的“房屋管理”只是從生理上維持居民作為自然人的最低生存的消費。明確物業(yè)管理的高消費特性，有利于各級政府立足于國情、省清、市情，考慮居民消費水平的差異，來(lái)定位物業(yè)管理消費的時(shí)間和空間及“房屋管理”消費的時(shí)間和空間；有利于提高物業(yè)管理的行業(yè)壁壘，從而提升整個(gè)行業(yè)的檔次；有利于業(yè)主進(jìn)行正確的消費定位，采取正確的消費行為，避免出現目前許多人有意無(wú)意排斥物業(yè)管理消費的現象。只有當社會(huì )發(fā)展到一定程度后，物業(yè)管理消費才會(huì )成為人們的內在需求。

　　2、物業(yè)管理消費的發(fā)展性。即物業(yè)管理消費的深度和廣度隨社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展而發(fā)展。在經(jīng)濟欠發(fā)達的地區或時(shí)期，也存在所謂的物業(yè)管理，但那里(時(shí))的物業(yè)管理內容單一、功能單一、層次較低。即使個(gè)別地區(時(shí)期)具有現代意義的物業(yè)管理，但能有資格享受這一消費的也只是個(gè)別群體。盡管大部分人或群體客觀(guān)上有此需求，但也無(wú)法得到滿(mǎn)足。隨著(zhù)經(jīng)濟的發(fā)展和物質(zhì)財富的豐富，物業(yè)管理消費將遞進(jìn)增長(cháng)。

　　3、物業(yè)管理消費的層次性和群體性。不同文化層次、不同收入水平、不同職業(yè)階層，由于其價(jià)值觀(guān)、審美觀(guān)的不同，對物業(yè)管理消費的要求也不一樣。一般而言，收入較低、文化層次不高的群體或小區，偏重于對物業(yè)管理硬件消費的要求。而收入較高、文化層次較高的消費群體或業(yè)主，既重視對物業(yè)管理硬件的消費，更重視對物業(yè)管理軟件的消費。

　　4、物業(yè)管理消費的可塑性。物業(yè)管理消費的可塑性表現為消費空間和容量的彈性。從空間上講，物業(yè)管理消費的空間可大可小，小到業(yè)主自己的家庭，大到整個(gè)社區，甚至整個(gè)城市，到處都有物業(yè)管理消費的內容。物業(yè)管理的消費容量也是如此。物業(yè)管理消費不同于物質(zhì)消費那樣，不享受物業(yè)管理的某些內容，不會(huì )對業(yè)主產(chǎn)生某些身心影響或嚴重影響。

　　5、物業(yè)管理消費的公共性。物業(yè)管理消費是一種公共消費。因為，其有兩個(gè)基本特性。一是非他性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，便會(huì )有眾多的受益者，業(yè)主將共同消費這一服務(wù)，不可能將其中任何人排斥在外，每個(gè)人也不可能拒絕消費。二是非競爭性。物業(yè)管理公共服務(wù)一旦提供了，在達到充分消費之前，多一個(gè)業(yè)主的加入或少一個(gè)業(yè)主的加入并不影響他人的消費。為消費某一公共服務(wù)，業(yè)主之間不必開(kāi)展競爭或爭奪。

　　三、物業(yè)管理消費的功能

　　物業(yè)管理消費具有許多其他消費不可替代的功能?！坝邢薜膬r(jià)格，無(wú)限的享受”為物業(yè)管理的基本功能。

　　一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)除了能提供合同約定、可量化的服務(wù)之外，其服務(wù)范圍和服務(wù)水準能達到相當的廣度和深度。在基本服務(wù)范圍之內，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)能提供規范、完善、人性化的高質(zhì)量服務(wù)，實(shí)現物業(yè)使用的便利性、舒適性，延長(cháng)物業(yè)的使用壽命，實(shí)現保值增值；在基本服務(wù)范圍之內，一個(gè)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)更能將服務(wù)提升到文化的層面，盡可能地賦予物業(yè)以附加值。社區文化、社區經(jīng)濟概念的引入，使得物業(yè)管理的功能有了更加廣闊的發(fā)揮空間。

　　具體而言，現代物業(yè)管理具有如下功自能：

　　1、教化和益智的功能?，F代物業(yè)管理的重心已不再是在清潔、綠化、房管、保安等四大傳統項目的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上了?，F代物業(yè)管理追求的是一種小區的情調、小區的感覺(jué)、小區的文化，使業(yè)主肩一種情感的歸屬。這樣的物業(yè)管理消費，能增長(cháng)消費者的見(jiàn)識，開(kāi)闊視野，陶冶情操，在潛移默化中提高業(yè)主的素養。

　　2、促進(jìn)身心健康的功能。在衣食無(wú)憂(yōu)的現代都市人群中，越來(lái)越多的人已不再滿(mǎn)足于偏居一隅，追求舒適、個(gè)性的生活小區正成為人們更高層次需求的集中表現，“買(mǎi)房買(mǎi)環(huán)境，買(mǎi)房買(mǎi)享受”的理念也為越來(lái)越多的現代人所接受。因為人的一生大部分時(shí)間將在小區度過(guò)。生活在高檔小區，享受著(zhù)高檔物業(yè)管理，能產(chǎn)生“物我兩忘”的高度體驗。這樣人就會(huì )心情舒暢，心胸開(kāi)闊，身心健康，生活質(zhì)量提高。

　　3、社交和繁榮文化的功能。物業(yè)管理消費與其他消費一樣，存在著(zhù)循序漸進(jìn)、由低層次向高層次螺旋式上升運動(dòng)的規律。物業(yè)管理消費的層次越高，越表現出對高品位服務(wù)、高品位文化和精神服務(wù)的需求，以滿(mǎn)足其自身高層次的需求。而現代物業(yè)管理則能通過(guò)建立多種平臺或采取多種形式，來(lái)促進(jìn)業(yè)主的交流，繁榮社區文化。而社區文化的振興和繁榮將推動(dòng)人與人之間的信息和情感交流。因此，從這個(gè)意義上講，物業(yè)管理消費促進(jìn)了人們的社會(huì )交流和情感的交融。

　　4、具有凈化社會(huì )空氣、促進(jìn)社會(huì )和諧發(fā)展的功能。營(yíng)造文明、安怡、祥和的家園氛圍，使業(yè)主的思想道德水平和文化素質(zhì)有明顯而易見(jiàn)提高，是現代物業(yè)管理的基本目標之一。高質(zhì)量的物業(yè)管理消費可以提高人的整體素質(zhì)，從而促進(jìn)整個(gè)社會(huì )的和諧發(fā)展。

　　恩格爾定律顯示，隨著(zhù)人們生活水平的日益提高，人們花在基本生活消費上的支出比例不斷下降，花在物業(yè)管理等社會(huì )性消費上的支出比例將不斷上漲。根據這種社會(huì )發(fā)展趨勢，物業(yè)管理這一消費市場(chǎng)將越來(lái)越巨大。