???? 近年來(lái)隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷攀升，購房支出已經(jīng)成為很多家庭背負的最大重擔，然而對于“房?jì)r(jià)為什么那么高”這個(gè)“復雜”的問(wèn)題，大多數老百姓只能被動(dòng)接受卻搞不清原因。昨日，物價(jià)部門(mén)發(fā)布的一份《南京市棲霞區2006年房地產(chǎn)價(jià)格管理情況分析》對商品房?jì)r(jià)格上漲的原因進(jìn)行了剖析，認為除去開(kāi)發(fā)商利潤這個(gè)爭論不息的話(huà)題外，以土地價(jià)格為主的成本上升是導致商品房?jì)r(jià)格不斷走高的一個(gè)重要原因。 　　土地成本約占房?jì)r(jià)37%

　　這份來(lái)自南京市棲霞區的 房?jì)r(jià)報告指出，2006年棲霞區范圍內住宅商品房開(kāi)發(fā)面積約57萬(wàn)平方米，全區平均基準價(jià)格為4920元/平方米，較去年上漲2%，與主城區相比較低。不過(guò)，受仙林大學(xué)城開(kāi)發(fā)的影響，仙林地區的商品房?jì)r(jià)漲幅較快，平均基準價(jià)格已達到5260元/平方米。報告對商品房的成本構成進(jìn)行了具體分析。首先土地成本占了大頭，由于當前 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地均使用了招拍掛的出讓形式，由企業(yè)公開(kāi)競爭決定最終成交價(jià)，地價(jià)得到抬高，據統計，今年商品房?jì)r(jià)格中土地成本約占37%，成為各類(lèi)成本中的絕對“主力”。其次是建安費用，現在各開(kāi)發(fā)公司住宅質(zhì)量和檔次不斷提高，使得建安費用在總成本中的比例達到了28%。第三是公共基礎成本上升，約占總成本的10%。此外，前期和附屬各占2%，各項稅、費及利潤約占21%。物價(jià)部門(mén)認為，由于成本費用的不斷上升，導致商品房?jì)r(jià)格的不斷上漲，而占據成本最大份額的地價(jià)受土地供應減少而不斷飆升，更是商品房?jì)r(jià)上漲的主動(dòng)力。

　　有選擇地試行“限地價(jià)”

　　對于地價(jià)與房?jì)r(jià)的關(guān)系，南京大學(xué)一位房地產(chǎn)專(zhuān)家指出，“房地產(chǎn)”是“地”加“房”的結合，所以必然要體現房子和土地的雙重價(jià)值。在市場(chǎng)經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化進(jìn)程加速的今天，體現土地價(jià)值與抬高房?jì)r(jià)也必然會(huì )成為一個(gè)突出的矛盾。

　　這位教授認為，不僅是在我國，對世界上無(wú)論哪個(gè)國家而言，土地都是不可再生的稀缺資源，中國地少人多，土地資源更加寶貴，因此尊重土地價(jià)值、讓市場(chǎng)決定價(jià)格，也是符合國情的。既不能“賤賣(mài)”土地，賣(mài)得太高又會(huì )拉動(dòng)房?jì)r(jià)，如何解決這一矛盾？是否可以實(shí)行地價(jià)拍賣(mài)的“限高”？專(zhuān)家認為，從長(cháng)遠來(lái)看這種行政管制并不現實(shí)，但就某些特定的地塊、特定的項目來(lái)說(shuō)，“限地價(jià)”是可行的，比如一些針對普通老百姓的中低價(jià)位、中小面積的住宅地塊，并不一定要“價(jià)高者得”。

　　同時(shí)，專(zhuān)家也認為，土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中屬于剛性成本，很難被壓縮，但

開(kāi)發(fā)商的其他成本完全可以“縮水”。比如現在不論是城中的高檔樓盤(pán)，還是城郊的中低價(jià)位住宅，都有越做越高檔的趨勢，請境外設計公司，建大面積的會(huì )所配套，花數十萬(wàn)元買(mǎi)名貴樹(shù)木，修建繁復的景觀(guān)等等。其實(shí)如果在每個(gè)環(huán)節都采取集約和節約的方式。特別是對中低價(jià)位、中小面積的普通住宅小區，制止“過(guò)度設計”，也可以節約成本，降低房?jì)r(jià)。

　　地價(jià)，繞不過(guò)的“成本坎”

　　城中房?jì)r(jià)過(guò)萬(wàn)，奧體奔七，江寧過(guò)四……今年以來(lái)，盡管宏觀(guān)調控的力度一再加大，但房?jì)r(jià)的上漲依然是廣大消費者感慨最多的話(huà)題。房?jì)r(jià)上漲以地價(jià)為代表的成本因素，在房?jì)r(jià)的上漲中扮演了重要的角色。

　　今年3月23日，南京長(cháng)發(fā)經(jīng)過(guò)36輪的爭奪，以6350萬(wàn)元的價(jià)格，取得玄武區鎖金村9號的一塊住宅用地，超過(guò)底價(jià)3800萬(wàn)元近70%，僅樓面地價(jià)成本已經(jīng)接近每平方米6400元，雖然該地段并非城市中心區，但售價(jià)預計將突破萬(wàn)元。

　　9月19日，江蘇融僑金輝置業(yè)以6.95億元的價(jià)格拍得河西奧體板塊一幅地塊，樓面地價(jià)達到了每平方米3000元，房?jì)r(jià)預計在每平方米6000-7000元左右。而萬(wàn)科、中海當初在此拿地，樓面地價(jià)只有每平方米2000元左右。

　　南京網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機構發(fā)布的一份關(guān)于南京城中板塊的房地產(chǎn)調查報告也顯示，截至今年9月底，南京城中板塊的住宅均價(jià)已經(jīng)達到每平方米9631元，比去年同期增長(cháng)29%，與2002年相比翻一番。同時(shí)，今年前三季度的城中土地平均樓面地價(jià)為每平方米4743元，比五年前增長(cháng)1.6倍。

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