2002年6月1廣州市國土房管局收到了一封以翠湖山莊小區業(yè)主委員會(huì )，名義寫(xiě)的舉報信，這封舉報信反映的是該小區的物業(yè)管理公司——恒和物業(yè)管理有限公司截留、挪用該小區巨額專(zhuān)項維修資金的問(wèn)題。廣州市國土房管局核查后發(fā)現，舉報內容基本屬實(shí)1998年4月至2002年11月15日，恒和物業(yè)共收取翠湖山莊小區專(zhuān)項維修資金638357480元，其中只有93226738元按規定存入指定銀行中國農業(yè)銀行北秀支行，其余544686742元被私自截留、挪用。
??? 據了解，廣州市國土房管局此后對恒和物業(yè)多次下達了整改通知，并聲稱(chēng)“決定于2004年2月20日前通過(guò)媒體向社會(huì )通報”，但直到2004年3月9日，恒和物業(yè)尚沒(méi)有按規定完成整改工作。
??? 2004年3月24日，廣州市國土房管局對恒和物業(yè)下發(fā)了行政處罰決定，吊銷(xiāo)廣州市恒和物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
??? 在廣州，截留、挪用物業(yè)專(zhuān)項維修資金的企業(yè)絕非恒和物業(yè)一家。據廣州媒體報道，僅2003年，廣州便有上億元小區物業(yè)維修資金被挪用。廣州全市1200多個(gè)小區，辦理維修資金賬戶(hù)的僅百余個(gè)，如果投足額繳納，賬戶(hù)內應有八九個(gè)億的資金，但據統計，廣州全市收取的維修資金只有2個(gè)億，存到銀行的則僅有5000多萬(wàn)，最少有1億多資金被開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司截留挪用，更有幾個(gè)億的應繳資金未能到位。廣州維修資金為何會(huì )出現如此之大的“黑洞”
法規自相矛盾
??? 了解，廣州截至自前頒發(fā)的關(guān)于物業(yè)維修資金征管的條例、規定和操作細則有不少，但主要的有三個(gè)。最先出臺的是1998年10月1日市人大頒布施行的《廣東省物業(yè)管理條例》該《條例》第32條規定業(yè)主委員會(huì )應當設立物業(yè)管理維修基金。物業(yè)管理維修基金由物業(yè)建設單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)管理權時(shí)，一次性支付給業(yè)主委員會(huì )，其所有權屬全體業(yè)主共同所有。1999年1月，國家建設部和財政部又聯(lián)合發(fā)出《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》。其中第五條規定購房者應當按購房款2～3%的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主公共所有。
???? 國家與省出臺的法規在繳納主體上出現了錯位，廣東省人大規定由物業(yè)建設單位出，而國務(wù)院兩部則界定該由購房者交。這是廣州、物業(yè)維修資金難收的主要原因之一。
???? 20O1年3月23日，廣州市人民政府頒布的《廣州市物業(yè)管理辦法》第46條規定，規定商品房預售許可證在1998年9月30日前核發(fā)的，購買(mǎi)商品房的業(yè)主應按售房款的2%分期繳交物業(yè)維修基金，商品房預售許可證在1998年10月1日后核發(fā)的，建設單位應按物業(yè)總投資的2%繳交物業(yè)維修基金。建設單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳交另有書(shū)面協(xié)議的除外。該《辦法》又留下了一條小尾巴——建設單位與購房人對物業(yè)維修基金的繳交另有書(shū)面協(xié)議的除外。不少開(kāi)發(fā)商利用置業(yè)者對合同細則不甚明了的情況，引用該條款將繳付之球踢給了小業(yè)主，使其收繳最終不了了之。
那么，如何才能堵住維修資金出現的黑洞？
??? 理順管理關(guān)系
??? 據廣州市國土房管局有關(guān)人士介紹，理順管理關(guān)系是建立和管好專(zhuān)項維修資金的前提條件。廣州目前雖然委托銀行代存代管，但銀行畢竟是一個(gè)企業(yè)，它不具備行政協(xié)調能力和協(xié)調專(zhuān)項維修資金運行中的各種矛盾和問(wèn)題。因此，政府管理部門(mén)在專(zhuān)項維修資金管理中的組織協(xié)調作用就顯得十分重要。目前，監督物業(yè)建設單位維修資金的交繳及其物業(yè)交付使用后維修資金的劃轉工作，局負責監督本轄區物業(yè)業(yè)主的維修資金交繳和匯總工作，代管銀行負責維修資金的存收，專(zhuān)項維修資金的歸集和協(xié)調工作。但由于職責條塊分割，難以形成整體合力，加上區局無(wú)專(zhuān)職人員分管，也無(wú)專(zhuān)項經(jīng)費保障，一些工作難以推動(dòng)和落實(shí)。因此，廣州可能要在現有管理體制的基礎上進(jìn)步理順和優(yōu)化，做到層級管理、職責明確，即市一級管理部門(mén)負責法規的制定和對違規行為進(jìn)行最終處罰，對本級法規進(jìn)行最終解釋?zhuān)粎^一級管理部門(mén)協(xié)助市級管理部門(mén)的工作。
??? 建立、健全法規制度
??? 廣州擬出臺新的政策規定，對初期制定的一些標準和操作方法進(jìn)行修訂。首先，是在繳交標準上作進(jìn)一步的明確。將業(yè)主繳交的標準進(jìn)行統一，按住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)三種類(lèi)別，分別制定單位面積維修資金的繳交標準，業(yè)主首先確定與自己房屋所屬類(lèi)別相對應的繳交標準，再按照繳交標準與房屋面積的乘積來(lái)繳交維修資金。若業(yè)主繳交金額低于購房款的2%，則由業(yè)主根據業(yè)主大會(huì )決定的續籌方案交納。這種做法將既有利于實(shí)際操作，便于計算，又避免了按房屋售價(jià)標準繳交可能造成的不公平結果。同時(shí)，還對房改房、回遷房、政府直管公房、代管房等多種物業(yè)制定合理繳交標準。其次，明確繳交對象。預售正在1998年10月1日后，購房者與建設單位簽訂買(mǎi)賣(mài)合同在2003年8月31日前，且建設單位與購房者為在預售合同里約定由購房者交納的，專(zhuān)項維修資金由建設單位繳交?？紤]到岸烏葉總投資計算難于操作，繳交標準可以按上述新的標準實(shí)施，即使開(kāi)發(fā)商與業(yè)主另有書(shū)面協(xié)議由業(yè)主繳交的，也要明確開(kāi)發(fā)商的歸集責任。開(kāi)發(fā)商己撤出樓盤(pán)的，由管理該樓盤(pán)的物業(yè)公司進(jìn)行歸集。
??? 及時(shí)處理違章違法行為
??? 廣州專(zhuān)項維修資金的歸集存在“黑洞”，有一重要的因素是廣州現行的法規政策對拒交、欠交、賴(lài)交現象和挪用、不規范使用維修資金的行為缺乏制約力度。因此，廣州將采取強有力的制約措施，及時(shí)處理違章違法行為。一是要在建立方式上進(jìn)行制約。即業(yè)主在辦理房產(chǎn)證、開(kāi)發(fā)商在辦理交易簽證時(shí)必須先辦理維修資金建立手續，或采取其它方式讓業(yè)主和開(kāi)發(fā)商主動(dòng)建立維修資金。二是要在資質(zhì)核定上進(jìn)行制約。即將物業(yè)管理公司在維修資金歸集上不配合或挪用、不規范使用維修資金的行為作為資質(zhì)處理的依據，采取降級直至取建立、健全法規制度消資質(zhì)的處理。三是在行政處罰上進(jìn)行制約。即依據國家《物業(yè)管理條例》對制定的些標準和操作方法進(jìn)行修訂。挪用專(zhuān)項維修資金的，處挪用數額2倍以下的罰款；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。四是運用法律手段進(jìn)行制約。即對拒交、欠交維修資金的業(yè)主或開(kāi)發(fā)上，以及挪用、不規范使用維修資金的物業(yè)公司，應由物業(yè)行政管理部門(mén)提請人民法院判決強制執行。同時(shí)，在強化制約措施時(shí)，還要采取新聞發(fā)布會(huì )和媒體討論、深入各小區實(shí)地進(jìn)行宣傳活動(dòng)等形式，宣傳專(zhuān)項維修資金建立的意義、法規及操作程序等，讓廣大業(yè)主和開(kāi)發(fā)商明確繳交維修資金的意義和責任，以增強建立維修資金的自覺(jué)性和主動(dòng)性。
??? 假以時(shí)日，相信廣州專(zhuān)項維修資金的“黑洞”將被堵上。
