謝家瑾

??? 在這期雜志上，有不少文章對物業(yè)管理專(zhuān)項維修資金的收取、管理、使用進(jìn)行了討論，文章的作者有地方物業(yè)管理主管部門(mén)的行政管理人員和物業(yè)管理協(xié)會(huì )的工作人員，有物業(yè)管理經(jīng)理人，有業(yè)主委員會(huì )主任，還有律師、大學(xué)教授。而在剛剛閉幕的全國人民代表大會(huì )上，也有代表就加強專(zhuān)項維修資金管理發(fā)表了意見(jiàn)并提交了提案。從社會(huì )各界對專(zhuān)項維修資金的關(guān)注，足以可見(jiàn)它的重要性?？戳烁鞣矫娴奈恼?，發(fā)現在對專(zhuān)項維修資金由誰(shuí)交、誰(shuí)管、誰(shuí)決定使用等方面都存在截然相反的意見(jiàn)。鑒于專(zhuān)項維修資金管理辦法尚在制定之中，僅借卷首語(yǔ)，談?wù)剛€(gè)人的意見(jiàn)，供大家參改。

??? 一、關(guān)于專(zhuān)項維修資金的繳交主體?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第五十四條明確規定：“住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主而不是有些文章中說(shuō)的開(kāi)發(fā)商，這是由專(zhuān)項維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購買(mǎi)了房屋在依法擁有房屋所有權的同時(shí)，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權，應當承擔共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造責任，這部分資金的支出應由購房業(yè)主承擔，而不應由已售房屋的開(kāi)發(fā)商承擔。

??? 二、關(guān)于專(zhuān)項維修資金的交納時(shí)間。從道理上講，專(zhuān)項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費用按月收取專(zhuān)戶(hù)儲存，或需要維修、更新、改造時(shí)向業(yè)主隨時(shí)收取的做法，這些做法分別在不同國家實(shí)行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業(yè)主責任意識尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費拖欠現象還嚴重存在等因素，目前我國專(zhuān)項維修資金的制度設計宜采用主要在購房時(shí)一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不敷使用時(shí)再向業(yè)主續籌。

??? 三、關(guān)于專(zhuān)項維修資金的交納數量。因為專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，所以收取時(shí)主要應考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內所需的資金量，可考慮按購房款的2~3%，或物業(yè)單體建安造價(jià)的一定比例。比較來(lái)看，按建安造價(jià)一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價(jià)基數較購房款小得多，若采用建安造價(jià)為基數，則應適當提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的所得收益主要用于補充專(zhuān)項維修資金，以減輕今后續籌資金的壓力。

??? 四、關(guān)于專(zhuān)項維修資金的管理。專(zhuān)項維修資金屬業(yè)主所有，管理的主權應歸業(yè)主。但是，一個(gè)物業(yè)區域由多個(gè)業(yè)主組成，因此，業(yè)主的管理主權主要體現在對使用的決策上?！稐l例》規定，“專(zhuān)項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區域內全體業(yè)主所持投票權2/3以上通過(guò)”，而對維修資金的存儲等具體管理，顯然不可以由業(yè)主大會(huì )承擔。業(yè)主委員會(huì )本身不是法人，加之部分業(yè)主委員會(huì )運作尚不規范，少數業(yè)主委員會(huì )成員濫用權利、以權謀私等問(wèn)題的存在，也難以承擔較大數額的維修資金專(zhuān)項管理責任，而物業(yè)管理企業(yè)是按合同內向業(yè)主提供服務(wù)，同時(shí)又是維修資金具體使用者，作為受聘一定年限的服務(wù)企業(yè)，也難以承擔專(zhuān)項維修資金長(cháng)期管理任務(wù)。這次有好幾篇文章提到應由政府主管部門(mén)實(shí)施管理，包括對使用申報、工程決算、施工質(zhì)量認定、資金分攤審核及必要時(shí)的實(shí)地驗收等，這樣做顯然有越位和錯位之嫌，也不符合政府職能的轉變?！稐l例》對政府主管部門(mén)的定位在對物業(yè)管理活動(dòng)的指導和監管，對挪用專(zhuān)項維修資金的處罰等，因此，我比較主張將一個(gè)物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項維修資金存儲在當地主管部門(mén)開(kāi)設和指定的專(zhuān)戶(hù)上，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意使用后，加蓋業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)兩個(gè)圖章，方可使用。政府的監管方式是此項工作的難點(diǎn)，還需進(jìn)一步研究。