一個(gè)物業(yè)項目管理水平的優(yōu)與劣，與其硬件設施的先天條件的好與差有著(zhù)重要的關(guān)系，如果一個(gè)物業(yè)設計得不合理或有許多先天缺陷，物業(yè)公司花再多人力、物力，提供再好的服務(wù)也難以得到業(yè)主的滿(mǎn)意，因此，物業(yè)管理企業(yè)在項目規劃設計、施工、接管、驗收等階段積極介入，做好扎實(shí)的前期工作，對日后減少管理遺留問(wèn)題，提高服務(wù)水平，有著(zhù)非常重要的意義。

　　一、規劃設計階段

　　在規劃設計時(shí)，物業(yè)的硬件一般就定位了，特別是機電設備、房屋結構、煙道走向、排污管徑規格等設施一旦安裝成型后，是很難改變的。因此，一些問(wèn)題如果能在設計階段提出，哪怕在圖紙會(huì )審時(shí)提出來(lái)改進(jìn)，日后物業(yè)管理就將省事，省錢(qián)、省力得多。

　　二、施工期介入階段

　　房屋施工階段參與開(kāi)發(fā)商與各施工單位的工程例會(huì )，這樣可了解房屋的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量，可根據施工的進(jìn)度提前提出合理的建議，可以根據我們平時(shí)管理時(shí)經(jīng)常出現的像外墻，天面，窗筐邊滲漏水問(wèn)題在施工階段可監督和提出。比如締夢(mèng)園三期在主體建設不到一半時(shí)，我們建議將原設計的變頻供水改為水塔供水，這樣既減少管理成本，開(kāi)發(fā)商又省了設備錢(qián)。同樣締夢(mèng)園三期樓道燈原設計是夜間長(cháng)明節能燈，后經(jīng)管理處與開(kāi)發(fā)商協(xié)調在費用調入基本不變的情況下，改為人體紅外線(xiàn)感應的燈，如果是雙方都有益的事，開(kāi)發(fā)商基本都會(huì )答應，但這些建議一定要把握好時(shí)機。在施工階段介入，還能發(fā)現開(kāi)發(fā)商對圖紙，尤其是在房屋已經(jīng)預售得差不多時(shí)，為了省錢(qián)會(huì )改變和刪減一些裝飾或配套。在施工期介入我們發(fā)現問(wèn)題可在工程例會(huì )上提出，如較重要的，可以函的方式告知開(kāi)發(fā)商給予重識。

　　三、接管驗收階段

　　房屋的接管驗收分業(yè)和公共兩個(gè)部分。業(yè)主部分驗收時(shí)，應細致一些，把存在的問(wèn)題盡可能在業(yè)主入伙驗房前處理完，這樣在住戶(hù)入伙驗房時(shí)就會(huì )少很多問(wèn)題；公共部分和配套部分是重點(diǎn)：竣工資料、房屋的本體部分、給水系統、排水設施及管網(wǎng)、高低壓供配電系統、消防系統、電梯、安防對講系統、車(chē)場(chǎng)系統及車(chē)庫設施、照明系統、環(huán)境綠化、配套產(chǎn)品設施及設備等以上12個(gè)項目應仔細檢查并試驗試用，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)督促其整改后再驗收，上述項目的各技術(shù)資料一定要收齊并存好檔。

　　四、入伙階段

　　入伙是物業(yè)公司第一次與業(yè)主面對面的服務(wù)，所以在入伙前我們一定要準備充分，要假設多個(gè)問(wèn)題，多個(gè)對策，所收取的每一分錢(qián)都要找到法律依據，一般在入伙時(shí)會(huì )有兩個(gè)問(wèn)題較集中，一是收費問(wèn)題，在收費上首先我們應合法收費，第二在收費方式上可靈活一些，這樣就不會(huì )有矛盾發(fā)生，第三要有專(zhuān)人做解釋溝通工作，如解釋溝通得不好那么業(yè)主第一天與物業(yè)公司見(jiàn)面就鬧的不愉快，等以后要得到業(yè)主的理解和支持那將成倍地付出還未性能得到業(yè)主的認同。二是業(yè)主驗房時(shí)提出的問(wèn)題或拒絕收房。對業(yè)主在驗房時(shí)提出的問(wèn)題一定要重視并派專(zhuān)人負責協(xié)調監督開(kāi)發(fā)商解決，這是體現物業(yè)公司服務(wù)的重點(diǎn)，如是設計上的問(wèn)題或業(yè)主提些合理的要求，我們應做好解釋工作，既要幫開(kāi)發(fā)商解釋又要幫業(yè)主解決問(wèn)題，不要一味地往開(kāi)發(fā)商身上推，這樣開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對物業(yè)公司都會(huì )有不好的印象。三是在入伙時(shí)，要收齊業(yè)主該提供的資料，如有未音樂(lè )課的應做好記錄由專(zhuān)人負責催收。在我們剛剛入伙的締夢(mèng)園三期，入伙期間的工作一直是這樣緊張有序，有條不紊的展開(kāi)，因為有了充分的準備，所以入伙期間的工作得到了業(yè)主，發(fā)展商的一致好評。

　　五、裝修審批管理階段

　　裝修審批管理是物業(yè)管理甚而和開(kāi)始，以后物業(yè)管的好與壞，就要看裝修審批和管理這個(gè)重要環(huán)節了，尤其是商鋪管理，此環(huán)節就像我們建樓房的基礎環(huán)節一樣，把基礎打好了，以后的管理工作也就輕松順利的多了。要想做好這一環(huán)節首先必須統一定位、統一目標、統一思想，在此之前作為裝修審批管理人員應充分熟悉整棟房屋結構，熟悉每個(gè)戶(hù)型的特點(diǎn)和缺點(diǎn)，特殊樓層，特殊房型重點(diǎn)研究特殊的對策，所定的裝修要求和標準，不但裝修審批管理人知道，整個(gè)管理處上上下下的人都應培訓，知道裝修的要求和標準，管理處的人都持原則，堅持一個(gè)標準，不能一個(gè)人一個(gè)樣或一天一個(gè)樣，如遇到難點(diǎn)疑點(diǎn)的復雜問(wèn)題大家就一起討論研究，確定一個(gè)方案，否則這棟樓將會(huì )裝修得五花八門(mén)。裝修審批和管理的難點(diǎn)和重點(diǎn)在陽(yáng)臺的封閉和遮陽(yáng)棚的搭建，這涉及到房屋的外觀(guān)和房屋的整體形象，同時(shí)也反映了一個(gè)物業(yè)公司的管理水平，對于陽(yáng)臺和遮陽(yáng)棚要有足夠的預防措施，和違章的處理措施。第二重點(diǎn)是防水和給排水的適宜于，從多年物業(yè)生字經(jīng)驗來(lái)看，在我們的日常事務(wù)管理中，有很大一部分是在處理房屋漏水，而且漏水問(wèn)題要耗上很久才能解決，所以在裝修單位開(kāi)工前，應先讓裝修單位做給水管的打壓試驗包括熱水管，再做洗手間、廚房、陽(yáng)臺閉水試驗，然后所有的排污管做試驗。做守試驗后有問(wèn)題找開(kāi)發(fā)商，無(wú)問(wèn)題業(yè)主和裝修單位簽一份確認書(shū)。這樣以后有問(wèn)題將由業(yè)主和裝修單位負責。在裝修審批管理時(shí)應把防水作為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)管，裝修期間要把改了排水管和給水管的住房，作并監督其做好防水在裝修完驗收時(shí)，作為檔案存放在業(yè)主資料袋。第三點(diǎn)現場(chǎng)秩序適宜于，一般新的樓盤(pán)，入伙后都會(huì )集中裝修這樣人員的就會(huì )較多。如果管理人員不在，現場(chǎng)將會(huì )一片混亂，這一時(shí)期保安就尤為重要了，在此時(shí)保安起著(zhù)很重要的作用，不論是大學(xué)的還是巡邏保安或是地庫保安，只要有一個(gè)地方不得力，那管理將失探所以裝修期保安的作用睇重要?，F在締夢(mèng)園就面臨相當復雜的狀況，既有開(kāi)發(fā)商正在施工的許多未完工程，又有500多戶(hù)住房同時(shí)裝修，僅僅是人員出入材料進(jìn)出就是個(gè)大難題，電梯支票料和裝修垃圾就得，有的業(yè)主排了一上午材料還沒(méi)有運上去，氏對此情況，我們在貨梯里安排了一個(gè)保安負責開(kāi)梯，將貨梯的外呼取消，地庫和樓層保安負責安排運材料和運垃圾的秩序這樣矛盾才得以解決。如果管香不好就會(huì )發(fā)生爭吵或打架，保安還要查證驗證和控制違章的裝修材料，尤其違章材料控制好了違章裝修就減少了，所以在裝修期需多投州些保安力量，且這些保安都必須經(jīng)過(guò)培訓再上崗。第四商鋪的裝修管理，商鋪的管理重點(diǎn)在于消防系統，裝修前必須要求提交消防報件材料及環(huán)保批文，在裝修期間應派懂消防的志人每天監督管理，在供電時(shí)應簽好用電協(xié)議，尤其是餐飲商鋪，要考慮油煙的處理和排污管的排污能力及對環(huán)境的污染情況，最好是不要有餐飲商鋪，以便后期管理。

　　以上幾個(gè)物業(yè)前期階段，如果我們管理好了，那將為以后的物業(yè)管理打下了一個(gè)堅實(shí)的基礎。