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前期招投標——物業(yè)管理三方共贏(yíng)的舉措

來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間:2006年06月13日

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作者系成都富力物業(yè)管理有限責任公司執行董事 魏?jiǎn)?/P>

  2003年6月26日建設部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》,規定“住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位,應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?!?003年9月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理條例》規定:國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則,通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。隨后各地方陸續出臺了相關(guān)的“評標辦法”、“評標規則”,建立了物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫,批準成立了一些物業(yè)管理招投標代理機構。不僅一級市場(chǎng)(前期物業(yè)管理)大部分實(shí)施了招投標,而且二級市場(chǎng)(業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè))也有不少實(shí)行招投標,雖然在實(shí)踐中物業(yè)管理招投標活動(dòng)仍然存在不少的問(wèn)題,但是對保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)的公開(kāi)、公正、公平,維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利,推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離,促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭,提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平,已經(jīng)起了非常重要的作用,可以說(shuō)是有利于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方的共贏(yíng)之舉。
有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè):

  第一,有利于開(kāi)發(fā)商了解業(yè)主需求,建設符合市場(chǎng)需求的物業(yè)。我們知道,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)戶(hù)提供物業(yè)管理與服務(wù)時(shí),同時(shí)也開(kāi)展房產(chǎn)中介經(jīng)紀業(yè)務(wù),會(huì )了解到多而細的物業(yè)需求信息。業(yè)主在使用過(guò)程中對物業(yè)有什么要求,二手房購買(mǎi)者想買(mǎi)什么樣的房,這些信息將會(huì )直接反饋到物業(yè)管理公司。比如我們管理的“棕南公寓”,緊鄰美國領(lǐng)事館,屬高檔社區,但地處繁華地帶,地塊不大,綠化有限,所以200平方米以上的房子就很難銷(xiāo)售,看中交通生活便利的買(mǎi)不起房,買(mǎi)得起房子的又看不上小區內部環(huán)境,這樣的信息對開(kāi)發(fā)商就有著(zhù)非常重要的決策作用。

  第二,物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)發(fā)商獻計獻策,盡可能避免設計缺陷。通過(guò)招投標選聘的物業(yè)管理企業(yè),多是有著(zhù)豐富管理經(jīng)驗的公司,他們會(huì )為開(kāi)發(fā)商減少設計缺陷,降低開(kāi)發(fā)成本,維護企業(yè)形象起到很好的作用。如有的10多萬(wàn)平方米的小區沒(méi)有公用廁所,沒(méi)有建渣房,停車(chē)樓為省一點(diǎn)面積而導致車(chē)道狹窄業(yè)主不愿上樓,造成停車(chē)樓閑置、停車(chē)混亂。其實(shí)都是可以避免的事情,因為經(jīng)驗不足,小事成了大事,不僅造成經(jīng)濟上的損失,同時(shí)蒙受極大的聲譽(yù)損失。

  第三,可以提升開(kāi)發(fā)企業(yè)形象,有助于樓盤(pán)銷(xiāo)售。物業(yè)管理的品質(zhì)不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益,也關(guān)系到開(kāi)發(fā)項目的成敗及開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌形象的延續和鞏固。通過(guò)招投標方式選聘一家優(yōu)秀的品牌物業(yè)管理企業(yè),其親善熱情的接待服務(wù)、訓練有素的保安、專(zhuān)業(yè)高效的保潔維修等可以增加購房者的信心和購買(mǎi)欲望,也可以提升開(kāi)發(fā)商的形象,尤其是對剛進(jìn)入地產(chǎn)界和不知名的開(kāi)發(fā)企業(yè)?,F在的產(chǎn)品生產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)較為成熟,產(chǎn)品質(zhì)量得到保證以后,人們更重視的是“軟件”,即產(chǎn)品的服務(wù),如何營(yíng)造一個(gè)溫馨、舒適、安全、和諧的居住和工作環(huán)境,如何使用物業(yè)升值保值,這才是業(yè)主最關(guān)心的事。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),其系統、專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù),可以帶來(lái)房屋的高出租率,而且設施設施的規范保養與良好運行,可以延長(cháng)使用壽命,從某種程度上講,也是物業(yè)的增值。所以說(shuō)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè),不僅有助于房產(chǎn)的銷(xiāo)售,而且有助于保證開(kāi)發(fā)商形象的延續性,有助于開(kāi)發(fā)商后續樓盤(pán)的銷(xiāo)售,這樣的例子在房地產(chǎn)界比比皆是。

  第四,建管分離,有助于開(kāi)發(fā)商規避風(fēng)險。物業(yè)管理實(shí)行招投標的目的就是達到建管分離,規范市場(chǎng)。以前的物業(yè)管理公司多是開(kāi)發(fā)公司的衍生產(chǎn)物,作為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)售后服務(wù)部門(mén)。開(kāi)發(fā)商為了售房,往往會(huì )向購房者承諾許多不切實(shí)際的事情,比如免交多少年管理費,承諾不發(fā)生偷盜事件等等,最后不是開(kāi)發(fā)商為這些不切實(shí)際的承諾買(mǎi)單,就是承諾不兌現而影響聲譽(yù)形象,影響后續樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。物業(yè)管理招投標的實(shí)施,實(shí)現了建管分離,客觀(guān)上管住了開(kāi)發(fā)商的嘴,承諾少了,房子賣(mài)了,責任少了,損失沒(méi)了。我們企業(yè)曾經(jīng)也是開(kāi)發(fā)商的全資子公司,因為要兌現承諾,開(kāi)發(fā)商每年給我們下達的經(jīng)濟指標是虧損10萬(wàn)就補貼10萬(wàn),而且房子交付使用10年,當有問(wèn)題時(shí)業(yè)主依然找物業(yè)管理公司,開(kāi)發(fā)商和下屬物業(yè)管理公司都背上了沉重的經(jīng)濟負擔,耗費了大力的精力和財力解決這些糾紛。
有利于物業(yè)管理企業(yè):

  第一,中標物業(yè)管理企業(yè)容易被業(yè)主接受與認可。過(guò)去建管不分,開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)管理企業(yè),往往是“名不正,則言不順,言不順,則事不成,事不成,則禮義不興”。一旦發(fā)生糾紛,物業(yè)管理企業(yè)會(huì )因其身份的合法性受到業(yè)主的置疑,因此不敢堅持原則、不敢堅持自己的利益,往往采取息事寧人的態(tài)度與方法,造成收費困難。通過(guò)招投標而被聘的物業(yè)管理企業(yè),其身份合法,也容易被業(yè)主接受與認可,在為業(yè)主提供服務(wù)的同時(shí),可以在自身利益受到侵害時(shí)敢言敢為。

  第二,有利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)與管理水平。物業(yè)管理實(shí)行招投標,加劇了行業(yè)競爭,企業(yè)要在市場(chǎng)上立足、生存、發(fā)展,就必須樹(shù)立品牌意識,增強服務(wù)意識,提高管理水平,規范自身行為,以品牌、實(shí)力、專(zhuān)業(yè)水平去拼市場(chǎng),以開(kāi)發(fā)商、業(yè)戶(hù)的滿(mǎn)意度衡量企業(yè)的競爭力。

  第三,有利于物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展。物業(yè)管理實(shí)行招投標有利于建管分離,也有利于物業(yè)管理企業(yè)擺脫從屬于開(kāi)發(fā)商的地位,有利于擺脫代開(kāi)發(fā)商受過(guò)的角色,從而真正按企業(yè)化機制運作,真正作為一個(gè)經(jīng)濟實(shí)體,行使自己經(jīng)營(yíng)行為的自主權,合理、合法地承擔責任、行使權利、享受利益。
有利于業(yè)主:

  第一,可以享受更好的服務(wù)。通過(guò)招投標被聘的物業(yè)管理企業(yè),一般來(lái)說(shuō),有豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗、完整的人力資源、系統的管理規范,能夠為業(yè)主提供更專(zhuān)業(yè)的、更滿(mǎn)意的服務(wù)。

  第二,權益容易有保障。相對而言中標企業(yè)的實(shí)力強,信譽(yù)好,較少侵害業(yè)戶(hù)利益,有能力承擔經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險。

  第三,物業(yè)保值、增值有保證。中標企業(yè)多是行業(yè)內的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè),多通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系認證和ISO14000環(huán)境管理體系的認證,都有完善的管理制度規范,能對房屋及設施設備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、規范的維養管理,從而延長(cháng)其使用壽命,同時(shí)秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、溫馨舒適的小區環(huán)境也有利于房屋的出售與出租,從而實(shí)現物業(yè)增值。

  第四,可能降低物業(yè)管理收費標準。物業(yè)管理本來(lái)是微利行業(yè),但其服務(wù)對象的固定性與服務(wù)期限的長(cháng)期性,使物業(yè)管理企業(yè)更看重經(jīng)營(yíng)權的獲得。競標企業(yè)為了保證獲取標的物,會(huì )盡量考慮以最合理的報價(jià)、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)參與競標,其結果業(yè)戶(hù)當然是最大的受益者。

  甜瓜苦蒂,物無(wú)全美。物業(yè)管理招投標實(shí)踐中也存在不少的問(wèn)題。比如:有些開(kāi)發(fā)商由于不了解物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境,不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù),在招投標實(shí)施過(guò)程中,單純考慮價(jià)格因素,片面追求“物美價(jià)廉”,忽略投標企業(yè)的管理能力。有的參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性低價(jià)競爭,或是靠不切實(shí)際的承諾獲取中標。更有甚者,靠行賄手段,或是通過(guò)找關(guān)系(朋友或上級關(guān)系),或是攻擊、貶低對手等手段來(lái)獲取標的物。但一項制度在實(shí)施過(guò)程中出現這樣那樣的問(wèn)題是事物發(fā)展的一種必然,只要我們在實(shí)踐中積極探索解決之道,前期招投標一定會(huì )對物業(yè)管理三方共贏(yíng)起到巨大推動(dòng)作用。

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