作者系成都富力物業(yè)管理有限責任公司執行董事 魏?jiǎn)?/P>
2003年6月26日建設部制定了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》，規定“住宅及同一物業(yè)管理區域內非住宅的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)?！?003年9月1日開(kāi)始實(shí)施的《物業(yè)管理條例》規定：國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。隨后各地方陸續出臺了相關(guān)的“評標辦法”、“評標規則”，建立了物業(yè)管理評標專(zhuān)家庫，批準成立了一些物業(yè)管理招投標代理機構。不僅一級市場(chǎng)（前期物業(yè)管理）大部分實(shí)施了招投標，而且二級市場(chǎng)（業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)）也有不少實(shí)行招投標，雖然在實(shí)踐中物業(yè)管理招投標活動(dòng)仍然存在不少的問(wèn)題，但是對保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘物業(yè)管理企業(yè)的公開(kāi)、公正、公平，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競爭，提高物業(yè)管理行業(yè)的整體水平，已經(jīng)起了非常重要的作用，可以說(shuō)是有利于開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主三方的共贏(yíng)之舉。
有利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)：
第一，有利于開(kāi)發(fā)商了解業(yè)主需求，建設符合市場(chǎng)需求的物業(yè)。我們知道，物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)戶(hù)提供物業(yè)管理與服務(wù)時(shí)，同時(shí)也開(kāi)展房產(chǎn)中介經(jīng)紀業(yè)務(wù)，會(huì )了解到多而細的物業(yè)需求信息。業(yè)主在使用過(guò)程中對物業(yè)有什么要求，二手房購買(mǎi)者想買(mǎi)什么樣的房，這些信息將會(huì )直接反饋到物業(yè)管理公司。比如我們管理的“棕南公寓”，緊鄰美國領(lǐng)事館，屬高檔社區，但地處繁華地帶，地塊不大，綠化有限，所以200平方米以上的房子就很難銷(xiāo)售，看中交通生活便利的買(mǎi)不起房，買(mǎi)得起房子的又看不上小區內部環(huán)境，這樣的信息對開(kāi)發(fā)商就有著(zhù)非常重要的決策作用。
第二，物業(yè)管理企業(yè)為開(kāi)發(fā)商獻計獻策，盡可能避免設計缺陷。通過(guò)招投標選聘的物業(yè)管理企業(yè)，多是有著(zhù)豐富管理經(jīng)驗的公司，他們會(huì )為開(kāi)發(fā)商減少設計缺陷，降低開(kāi)發(fā)成本，維護企業(yè)形象起到很好的作用。如有的10多萬(wàn)平方米的小區沒(méi)有公用廁所，沒(méi)有建渣房，停車(chē)樓為省一點(diǎn)面積而導致車(chē)道狹窄業(yè)主不愿上樓，造成停車(chē)樓閑置、停車(chē)混亂。其實(shí)都是可以避免的事情，因為經(jīng)驗不足，小事成了大事，不僅造成經(jīng)濟上的損失，同時(shí)蒙受極大的聲譽(yù)損失。
第三，可以提升開(kāi)發(fā)企業(yè)形象，有助于樓盤(pán)銷(xiāo)售。物業(yè)管理的品質(zhì)不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，也關(guān)系到開(kāi)發(fā)項目的成敗及開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌形象的延續和鞏固。通過(guò)招投標方式選聘一家優(yōu)秀的品牌物業(yè)管理企業(yè)，其親善熱情的接待服務(wù)、訓練有素的保安、專(zhuān)業(yè)高效的保潔維修等可以增加購房者的信心和購買(mǎi)欲望，也可以提升開(kāi)發(fā)商的形象，尤其是對剛進(jìn)入地產(chǎn)界和不知名的開(kāi)發(fā)企業(yè)?，F在的產(chǎn)品生產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)較為成熟，產(chǎn)品質(zhì)量得到保證以后，人們更重視的是“軟件”，即產(chǎn)品的服務(wù)，如何營(yíng)造一個(gè)溫馨、舒適、安全、和諧的居住和工作環(huán)境，如何使用物業(yè)升值保值，這才是業(yè)主最關(guān)心的事。優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，其系統、專(zhuān)業(yè)的管理服務(wù)，可以帶來(lái)房屋的高出租率，而且設施設施的規范保養與良好運行，可以延長(cháng)使用壽命，從某種程度上講，也是物業(yè)的增值。所以說(shuō)優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，不僅有助于房產(chǎn)的銷(xiāo)售，而且有助于保證開(kāi)發(fā)商形象的延續性，有助于開(kāi)發(fā)商后續樓盤(pán)的銷(xiāo)售，這樣的例子在房地產(chǎn)界比比皆是。
第四，建管分離，有助于開(kāi)發(fā)商規避風(fēng)險。物業(yè)管理實(shí)行招投標的目的就是達到建管分離，規范市場(chǎng)。以前的物業(yè)管理公司多是開(kāi)發(fā)公司的衍生產(chǎn)物，作為開(kāi)發(fā)商的一個(gè)售后服務(wù)部門(mén)。開(kāi)發(fā)商為了售房，往往會(huì )向購房者承諾許多不切實(shí)際的事情，比如免交多少年管理費，承諾不發(fā)生偷盜事件等等，最后不是開(kāi)發(fā)商為這些不切實(shí)際的承諾買(mǎi)單，就是承諾不兌現而影響聲譽(yù)形象，影響后續樓盤(pán)開(kāi)發(fā)。物業(yè)管理招投標的實(shí)施，實(shí)現了建管分離，客觀(guān)上管住了開(kāi)發(fā)商的嘴，承諾少了，房子賣(mài)了，責任少了，損失沒(méi)了。我們企業(yè)曾經(jīng)也是開(kāi)發(fā)商的全資子公司，因為要兌現承諾，開(kāi)發(fā)商每年給我們下達的經(jīng)濟指標是虧損10萬(wàn)就補貼10萬(wàn)，而且房子交付使用10年，當有問(wèn)題時(shí)業(yè)主依然找物業(yè)管理公司，開(kāi)發(fā)商和下屬物業(yè)管理公司都背上了沉重的經(jīng)濟負擔，耗費了大力的精力和財力解決這些糾紛。
有利于物業(yè)管理企業(yè)：
第一，中標物業(yè)管理企業(yè)容易被業(yè)主接受與認可。過(guò)去建管不分，開(kāi)發(fā)商指定物業(yè)管理企業(yè)，往往是“名不正，則言不順，言不順，則事不成，事不成，則禮義不興”。一旦發(fā)生糾紛，物業(yè)管理企業(yè)會(huì )因其身份的合法性受到業(yè)主的置疑，因此不敢堅持原則、不敢堅持自己的利益，往往采取息事寧人的態(tài)度與方法，造成收費困難。通過(guò)招投標而被聘的物業(yè)管理企業(yè)，其身份合法，也容易被業(yè)主接受與認可，在為業(yè)主提供服務(wù)的同時(shí)，可以在自身利益受到侵害時(shí)敢言敢為。
第二，有利于物業(yè)管理企業(yè)提高服務(wù)品質(zhì)與管理水平。物業(yè)管理實(shí)行招投標，加劇了行業(yè)競爭，企業(yè)要在市場(chǎng)上立足、生存、發(fā)展，就必須樹(shù)立品牌意識，增強服務(wù)意識，提高管理水平，規范自身行為，以品牌、實(shí)力、專(zhuān)業(yè)水平去拼市場(chǎng)，以開(kāi)發(fā)商、業(yè)戶(hù)的滿(mǎn)意度衡量企業(yè)的競爭力。
第三，有利于物業(yè)管理企業(yè)良性發(fā)展。物業(yè)管理實(shí)行招投標有利于建管分離，也有利于物業(yè)管理企業(yè)擺脫從屬于開(kāi)發(fā)商的地位，有利于擺脫代開(kāi)發(fā)商受過(guò)的角色，從而真正按企業(yè)化機制運作，真正作為一個(gè)經(jīng)濟實(shí)體，行使自己經(jīng)營(yíng)行為的自主權，合理、合法地承擔責任、行使權利、享受利益。
有利于業(yè)主：
第一，可以享受更好的服務(wù)。通過(guò)招投標被聘的物業(yè)管理企業(yè)，一般來(lái)說(shuō)，有豐富的專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗、完整的人力資源、系統的管理規范，能夠為業(yè)主提供更專(zhuān)業(yè)的、更滿(mǎn)意的服務(wù)。
第二，權益容易有保障。相對而言中標企業(yè)的實(shí)力強，信譽(yù)好，較少侵害業(yè)戶(hù)利益，有能力承擔經(jīng)營(yíng)與管理風(fēng)險。
第三，物業(yè)保值、增值有保證。中標企業(yè)多是行業(yè)內的優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)，多通過(guò)了ISO9001質(zhì)量管理體系認證和ISO14000環(huán)境管理體系的認證，都有完善的管理制度規范，能對房屋及設施設備進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、規范的維養管理，從而延長(cháng)其使用壽命，同時(shí)秩序良好、環(huán)境優(yōu)美、溫馨舒適的小區環(huán)境也有利于房屋的出售與出租，從而實(shí)現物業(yè)增值。
第四，可能降低物業(yè)管理收費標準。物業(yè)管理本來(lái)是微利行業(yè)，但其服務(wù)對象的固定性與服務(wù)期限的長(cháng)期性，使物業(yè)管理企業(yè)更看重經(jīng)營(yíng)權的獲得。競標企業(yè)為了保證獲取標的物，會(huì )盡量考慮以最合理的報價(jià)、最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)參與競標，其結果業(yè)戶(hù)當然是最大的受益者。
甜瓜苦蒂，物無(wú)全美。物業(yè)管理招投標實(shí)踐中也存在不少的問(wèn)題。比如：有些開(kāi)發(fā)商由于不了解物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境，不熟悉物業(yè)管理業(yè)務(wù)，在招投標實(shí)施過(guò)程中，單純考慮價(jià)格因素，片面追求“物美價(jià)廉”，忽略投標企業(yè)的管理能力。有的參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性低價(jià)競爭，或是靠不切實(shí)際的承諾獲取中標。更有甚者，靠行賄手段，或是通過(guò)找關(guān)系（朋友或上級關(guān)系），或是攻擊、貶低對手等手段來(lái)獲取標的物。但一項制度在實(shí)施過(guò)程中出現這樣那樣的問(wèn)題是事物發(fā)展的一種必然，只要我們在實(shí)踐中積極探索解決之道，前期招投標一定會(huì )對物業(yè)管理三方共贏(yíng)起到巨大推動(dòng)作用。
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