?? 物業(yè)前期介入，是指物業(yè)公司在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的初期即受聘介入，為小區規劃設計的細化、施工缺陷的防范及運行成本的控制，提供建設性的意見(jiàn)。有物業(yè)前期介入的樓盤(pán)，總是最容易贏(yíng)得購房者的信任。而待建成交付之后，購房者對物業(yè)前期介入的成果滿(mǎn)意嗎？這里發(fā)表一組購房者的意見(jiàn)，也許對物業(yè)公司、對發(fā)展商都會(huì )有所啟迪。

??? 細節更體現品質(zhì)

??? 亂裝表 我們買(mǎi)的是一梯兩戶(hù)的房型，得房率很高，從電梯出來(lái)后，樓道、走廊的面積相當緊湊。但就在這幾近局促的空間里，我們竟看不到一面完整的粉墻。因為兩邊的墻上，東一塊、西一塊補丁般地布滿(mǎn)了有線(xiàn)電視、水表、電表、電子安保、電話(huà)等箱子。盡管這是由不同的單位來(lái)安裝，但將它們統一地安裝在一個(gè)合適的位置，正是物業(yè)公司應提醒發(fā)展商去協(xié)調的。

??? 垃圾 業(yè)主將袋裝的垃圾扔在門(mén)口或電梯口，由物業(yè)人員定時(shí)收集清除，這是很多小區的做法。但業(yè)主們很少會(huì )湊準了時(shí)間扔垃圾，垃圾袋也難免會(huì )破漏或散發(fā)難聞氣味，這就構成了對公共走道的二次污染。于是物業(yè)公司要求我們在非規定時(shí)間將垃圾送到樓下花園的果皮箱旁邊。但業(yè)主們應者寥寥：一來(lái)不方便，二來(lái)同樣構成對花園的污染。這個(gè)在小區中普遍存在著(zhù)的問(wèn)題，物業(yè)公司在前期介入時(shí)怎么就忽略了呢？比如可建議發(fā)展商將果皮箱改成可投擲袋裝垃圾的垃圾箱，最好是在每棟樓前設計一個(gè)“內置式的、與建筑渾然一體的垃圾箱，類(lèi)似某些別墅門(mén)前的那種。

??? 在有的高層住宅，每層設一個(gè)垃圾箱；如果不配置工作電梯，物業(yè)人員如何將垃圾運往樓下？是從消防樓梯一層層地往下挪，還是與業(yè)主共乘客梯？垃圾筒臟了又如何清洗？這都是前期介入中的物業(yè)公司應提醒發(fā)展商解決的問(wèn)題。

??? 避免違章從設計開(kāi)始

??? 買(mǎi)樓時(shí)，物業(yè)公司經(jīng)理告訴我們：工程監理有時(shí)會(huì )對不規范的操作網(wǎng)開(kāi)一面；而物業(yè)公司絕不會(huì )通融，會(huì )要求施工單位嚴格按照設計圖紙施工，因為日后出現的任何建筑質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主首先找的是物業(yè)公司。這話(huà)很有說(shuō)服力，我們小區的建筑質(zhì)量也很不錯。

??? 今天是想結合裝修中的一些問(wèn)題，對前期介入的物業(yè)公司提出更高的要求。

??? 代業(yè)主審視設計我們小區所有的主衛都是“明”的，所以就不再設排風(fēng)管。于是，家家戶(hù)戶(hù)安裝排風(fēng)扇或浴霸時(shí)，都會(huì )在窗戶(hù)上方、那段唯一的外墻上鑿個(gè)洞，以通排風(fēng)管。這時(shí)，物業(yè)公司卻告知說(shuō)：窗上面是梁，梁上開(kāi)洞會(huì )破壞承重，是違章；接著(zhù)又說(shuō)，這是設計的問(wèn)題，既然洞已開(kāi)了，就算了。但我們業(yè)主心里依然發(fā)毛：每層樓在相同位置破梁開(kāi)洞，這對整棟樓的安全會(huì )構成什么影響？

??? 這種業(yè)主在裝修中經(jīng)常會(huì )發(fā)生的要求和困惑，物業(yè)公司應該是熟悉和了解的，因此在前期介入階段，除了督促施工單位按圖施工，物業(yè)公司還應敏銳地指出圖紙設計中就考慮不周的地方，比如排風(fēng)問(wèn)題、承重問(wèn)題、抽油煙機串味兒?jiǎn)?wèn)題；當工作陽(yáng)臺的功用越來(lái)越為人認同，那么陽(yáng)臺上是否有合適的熱水器位置？是否有洗衣機排水地漏和拖把池落水？……

??? 治一治“空調病”空調一裝，新樓變舊。在窗戶(hù)安裝鐵柵欄、晾衣桿伸出陽(yáng)臺外等問(wèn)題得到控制后，空調安裝已成為破壞新建商品房立面景觀(guān)的頭號“殺手”。原因主要有兩點(diǎn)：1、空調孔的位置不合適，業(yè)主為了把室內機安裝妥當，只能重新打洞，原來(lái)的空調孔就成為外墻上的“疤痕”。2、連接外機的空調管從墻上歪歪斜斜掛下來(lái)，大煞風(fēng)景。

??? 這是個(gè)遲早會(huì )解決的問(wèn)題，只是希望有物業(yè)公司前期介入的樓盤(pán)能領(lǐng)先一步。其實(shí)這不是難題，只需為室內布局確定一個(gè)恰當的空調孔位；將空調管“藏”入墻內，或為它裝上蓋管，就行了。

??? 省大錢(qián)別省小錢(qián)

??? 如今物業(yè)公司在競聘的時(shí)候，往往會(huì )壓低物業(yè)管理費以“取悅”發(fā)展商。其實(shí)這是種惡性的低層次競爭。在一些品質(zhì)較高的樓盤(pán)，購房者是樂(lè )意為高水準的物業(yè)管理服務(wù)，支付相當的、合理的物業(yè)管理費的；相反，沒(méi)有一定水準的收費，也難以保證有一定水準的服務(wù)。

??? 但另一些大筆的費用，卻是物業(yè)公司可通過(guò)前期介入為業(yè)主節省的：

??? 電梯維修費一般0.55元／m2的設備運行費，只包含了電梯日常運行的開(kāi)支，維修費用則另外據實(shí)結算。專(zhuān)業(yè)廠(chǎng)家對電梯的售后服務(wù)有“全包”和“清包”之分，這需要發(fā)展商在購買(mǎi)電梯時(shí)作出決定?！叭钡馁M用較高，但日后的維修費用全部由廠(chǎng)家承擔；“清包”的費用較低，發(fā)展商往往會(huì )選擇這一種，但維修時(shí)一切費用由客戶(hù)（也即業(yè)主）承擔，往往更換一個(gè)小零件就得幾百元。所以，從維護業(yè)主的利益出發(fā)，物業(yè)公司應該盡量“鼓動(dòng)”發(fā)展商選擇“全包”；因為這時(shí)的發(fā)展商希望借助物業(yè)公司的品牌促進(jìn)銷(xiāo)售，所以物業(yè)公司的建議是較容易被接受的。

??? 會(huì )所運行成本會(huì )所產(chǎn)權一般歸發(fā)展商所有，其運營(yíng)費用是獨立于物業(yè)管理費。很顯然，那些純粹向小區內業(yè)主開(kāi)放的會(huì )所，除非收費昂貴，否則是不可能不虧的。所以在前期介入階段，物業(yè)公司必須為保證日后會(huì )所的良性運行提出可行方案，否則虧本經(jīng)營(yíng)，將使會(huì )所功能下降，甚至形同虛設，最終導致業(yè)主的物業(yè)水準大跌。

??? 可能的話(huà)，物業(yè)公司應要求發(fā)展商將會(huì )所設在小區的邊緣，在保證業(yè)主正常享用的前提下對外開(kāi)放，采用內外有別的收費方式“以外養內”，貼補會(huì )所運行成本，使業(yè)主得實(shí)惠。如果會(huì )所只能對內開(kāi)放，則物業(yè)公司須要求發(fā)展商提供一定的其它經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，用經(jīng)營(yíng)收入補充會(huì )所運行成本的不足，以保證良好的設施維護與服務(wù)水準。