“花錢(qián)買(mǎi)冤家”，似乎正成為眾多個(gè)人房產(chǎn)擁有者對其物業(yè)管理公司的普遍感受；當富裕起來(lái)的中國老百姓自掏腰包幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的購置商品房后，“我的物業(yè)我做主”的所有者權力正在遭遇物業(yè)管理公司這一外來(lái)者挑戰。
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一個(gè)原本定位于服務(wù)者角色的物業(yè)管理公司，為何一進(jìn)入中國就演變成了管理者，甚至統治者？
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隨著(zhù)《物權法(草案)》的面世和民間意見(jiàn)征求工作的推進(jìn)，糾紛不斷、沖突升級的物業(yè)管理矛盾終于有望徹底化解。
《物權法》前夕的物業(yè)風(fēng)云
如果不是《物權法》(草案)，工科出身、落戶(hù)上海柳州路、康馨家園的廖建毅根本都不知道這些年的“郁悶”源自法律的缺席。就地下停車(chē)庫和物業(yè)管理公司展開(kāi)“拉鋸戰”的廖先生從每月400元“斗爭”到350元，正滿(mǎn)足于50元的“戰績(jì)”，一紙《物權法(草案)》卻“促使”他徹悟小區物業(yè)復雜的“深水斑駁”。
而北京海淀區五孔橋永金小區的楊小姐，8月23日一大早，意外發(fā)現停在小區的奧迪車(chē)前方機器蓋被劃了3道“傷痕”，而更讓她意外的是，與她的奧迪車(chē)同遭黑手的車(chē)輛竟多達13輛。于是十多位受害者一大早就圍住了剛被“解雇”的物業(yè)管理公司。
……
8月28日，《物權法(草案)》征求意見(jiàn)輕輕畫(huà)上一個(gè)句號，有傳言稱(chēng)，2006年5月1日《物權法》將正式出臺。隨著(zhù)《物權法》腳步聲臨近，積怨有日的業(yè)主、眾矢之的的物業(yè)公司心態(tài)各異。
19世紀末發(fā)軔美國的物業(yè)管理，1981年“搶灘”中國深圳，隨即在北京、上海等大中城市迅速發(fā)展。目前，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過(guò)2萬(wàn)家，從業(yè)人員突破200萬(wàn)人，物業(yè)公司已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)潛力巨大的新興行業(yè)，物業(yè)管理水平也成為現代城市居住環(huán)境的重要“參數”。
為了弄清《物權法》前夕的物業(yè)現狀，《中國經(jīng)濟周刊》組織了京滬穗聯(lián)合新聞?wù){查。
北京：物業(yè)征費的深水“旋渦”
初秋的北京，從躁熱里走出，已經(jīng)有了一些涼爽，而圍繞物業(yè)費征繳爭執雙方，各自的怨氣都在繼續升溫。
“我家沒(méi)有汽車(chē)，憑什么讓我們交納一樣的停車(chē)場(chǎng)維護費？”東城某小區的業(yè)主們憤憤不平。
“我們住在郊區，為什么收取的物業(yè)服務(wù)費要按照城市的標準？而服務(wù)質(zhì)量上，我們卻沒(méi)有享受到與城里一樣的待遇？”京郊某小區業(yè)主四處“告狀”。
西城某小區業(yè)主徐先生接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)：“我們小區，沒(méi)有地下停車(chē)位，只好將原規劃中的小區綠地變?yōu)榈厣贤＼?chē)場(chǎng)。于是很多沒(méi)有車(chē)的業(yè)主認為，小區綠地等公共區域，本是所有業(yè)主共有的，因此，為體現公平原則，物業(yè)公司對沒(méi)有汽車(chē)的業(yè)主，是不是應該給予補償？?！?
“按時(shí)交納物業(yè)管理費，是業(yè)主最起碼的義務(wù)。然而，現在我們收錢(qián)就像個(gè)‘龜孫子’，碰上‘賴(lài)皮’的業(yè)主，你說(shuō)我們能怎么辦？沒(méi)錢(qián)就不能運轉，還談什么‘為業(yè)主服務(wù)’？”某物業(yè)管理公司經(jīng)理，面對《中國經(jīng)濟周刊》記者，也是一肚子“苦水”。
除了按照住房面積交納物業(yè)管理費用，北京地區還存在共同的物業(yè)收費問(wèn)題—暖氣費的收費標準。
《中國經(jīng)濟周刊》調查了解，目前，暖氣費的征收沿用的是物業(yè)費的辦法，即按住房建筑面積征收。這引起很多業(yè)主的不滿(mǎn)，有業(yè)主寫(xiě)信到北京市“市長(cháng)信箱”，強烈要求暖氣費應該按照使用面積收。
“樓道、陽(yáng)臺上都沒(méi)有安裝暖氣片，卻同樣按建筑面積交暖氣費。我實(shí)在不理解，北京市發(fā)改委為什么就不能規定按照使用面積交付暖氣費？某些政府部門(mén)制定的那些不倫不類(lèi)、不合情理的政策，實(shí)在讓業(yè)主窩火?！蹦硺I(yè)委面對《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)激動(dòng)地說(shuō)。
有調查表明，北京市商品房小區平均物業(yè)收費率僅為65%。這里面原因盡管多種多樣，但是收費不透明、超標準亂收費、服務(wù)與收費不符等弊端，顯然已成為業(yè)主拒交物業(yè)費的主因。
中國青年政治學(xué)院法律系楊支柱教授告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“我個(gè)人的看法是，物業(yè)的使用和物業(yè)維護所發(fā)生的所有費用中，如暖氣費、維修費、電力水泵的折舊費，應該按照套內面積收款；另外一部分的水泵使用費、電梯使用費、保潔費、保安費、化糞池清掏費等，應該按戶(hù)分攤，不應該按面積計算?！?/P>
然而，事實(shí)上，即使按照上面計算法來(lái)收款，由于業(yè)主對于公共設施部分的占用程度不同，業(yè)主之間對物業(yè)服務(wù)費的分攤，也還是常常會(huì )出現分歧甚至糾紛。
另一個(gè)跟業(yè)主交納費用有關(guān)的是公共維修基金，它的分攤和管理，目前也已成為買(mǎi)房人關(guān)注的熱點(diǎn)。 業(yè)主公共維修基金的錢(qián)是從哪里來(lái)的？而這些錢(qián)又用到哪里去了？公共維修基金管理歸屬是誰(shuí)呢？
“按照有關(guān)規定，維修基金是業(yè)主所交納房款總額的2%里抽出來(lái)的。譬如，北京學(xué)院路一個(gè)面積116351.73萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，最后銷(xiāo)售的總值應該是6.05857億元，所收取的公共維修基金應該是1200多萬(wàn)元，存在銀行每年所得到的利息收益高達22萬(wàn)?！蹦硺I(yè)內人士在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)算了一筆賬。
而對于北京地區的公共維修基金到底有多少及用途如何，該人士的看法是：“北京從2002年2月開(kāi)始截止到2004年為止，整個(gè)公共維修基金是43.35億，加上活期利息加起來(lái)應該是71.34億元，但是現在竟然連一分錢(qián)也沒(méi)有花。更嚴重的是，公共維修基金的管理歸屬問(wèn)題，至今沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法?！?/P>
北京專(zhuān)家分析，按有關(guān)規定，商品房在5年之內所有發(fā)生的問(wèn)題，理當應該由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔，這是毫無(wú)疑問(wèn)的。本來(lái)，板子應該打在開(kāi)發(fā)商的身上，現在卻打在了業(yè)主的身上，業(yè)主不但承擔稅收，還要提前交納維修基金，這是非常不合理的政府缺位、錯位、越位。
上?！熬S和”的多方動(dòng)態(tài)
8月21日，上?？弟凹覉@的廖先生接受了《中國經(jīng)濟周刊》的采訪(fǎng)?！澳憧慈菑V告?！苯佑浾呱蠘?，一進(jìn)電梯，廖先生指著(zhù)布滿(mǎn)電梯間的廣告招貼畫(huà)，“家園是放松的地方，卻也逃避不了商業(yè)氣息，銅臭味彌漫到家門(mén)口。而廣告商繳納的費用給了誰(shuí)？作為業(yè)主，我們不知道。從物業(yè)所有權歸屬看，廣告收入應該歸業(yè)主，還是物業(yè)公司？”
走進(jìn)廖先生家，落座甫定，廖先生就開(kāi)始數落物業(yè)的幾宗原罪：“為了配瓷磚，物業(yè)收費3元一塊，我跑到裝修市場(chǎng)一看，才3毛錢(qián)；后來(lái)和他們論理，他們卻說(shuō)要收附加費?！?/P>
“后來(lái)我家需要在陽(yáng)臺裝玻璃，小區提供了上門(mén)服務(wù)。工程隊無(wú)意透露，能夠進(jìn)入小區的上門(mén)的工程隊，都要到物業(yè)公司交‘管理費’，廠(chǎng)商也要給物業(yè)交‘管理費’?！绷蜗壬鲆环鲅劬?，有點(diǎn)激動(dòng)。
與康馨家園不遠是康健新村，住在這里的吳先生接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)佐證了廖先生的話(huà)：“據我了解，進(jìn)新村小區收破爛的老頭，每月50員進(jìn)場(chǎng)費，后來(lái)提高到80元，真不知這些收入是不是真的進(jìn)了物業(yè)公司的賬，是不是真的花在了業(yè)主身上？物業(yè)公司是把小區當成搖錢(qián)樹(shù)啦?！?/P>
物業(yè)公司的深水問(wèn)題逐漸浮現，在滬上已經(jīng)引起有關(guān)方面的關(guān)注。
《中國經(jīng)濟周刊》了解，為了緩和物業(yè)與業(yè)主日益激化的矛盾，較早時(shí)候，上海各小區紛紛成立業(yè)主委員會(huì )。但是，業(yè)主委員會(huì )的實(shí)際做法引起業(yè)主更大的“恐慌”和不滿(mǎn)。
“遇到利益之爭，物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )互相串通屢見(jiàn)不鮮，業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生物業(yè)公司的制度往往是一紙空文。更有甚者，我們小區物業(yè)公司買(mǎi)通部分業(yè)主，通過(guò)業(yè)主委員會(huì )之手，完成自己的利益?！鄙虾ｉh行東蘭興城戴先生頗具情緒的告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)玩“貓和老鼠聯(lián)歡”造成監督無(wú)力的局面?！氨M管小區里許多住戶(hù)對物業(yè)公司有意見(jiàn)，但物業(yè)公司總是能夠繼續管理這個(gè)物業(yè)，如果不是業(yè)主委員會(huì )同意，物業(yè)公司也不會(huì )這樣猖獗，這可以說(shuō)業(yè)主委員會(huì )‘瀆職’?！辈簧偃藢τ浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示這樣的無(wú)奈，“ 像我這樣早出晚歸的‘工薪階層’，多一事不如少一事，哪有有閑心去維護自己的權利，還不如花時(shí)間多掙些錢(qián)呢！”
《中國經(jīng)濟周刊》調查了解，隨著(zhù)上海物業(yè)矛盾越積越多，一些物業(yè)公司已開(kāi)始調整行為，確?！昂推健钡拙€(xiàn)不會(huì )突破。
“物業(yè)公司的擔心越來(lái)越重。業(yè)主因為某些方面的不滿(mǎn)意，動(dòng)輒就拒絕交物業(yè)管理費，我們的工作很難做?！逼謻|新區陸家嘴花園物業(yè)公司孫經(jīng)理告訴《中國經(jīng)濟周刊》。
事實(shí)上，在《物權法草案》征求意見(jiàn)開(kāi)始，上海許多小區已經(jīng)開(kāi)始力挽業(yè)已嚴峻的小區形勢，在業(yè)主委員會(huì )選舉方面開(kāi)始新動(dòng)作。
8月24日，漕寶路大上海國際花園物業(yè)在該園區貼出《關(guān)于業(yè)主委員會(huì )候選人產(chǎn)生辦法及業(yè)主委員會(huì )選舉方式的公告》。糨糊未干，就有居民告訴《中國經(jīng)濟周刊》 ：“國際花園物業(yè)已經(jīng)對業(yè)主十分反感的小區道路一年多次‘開(kāi)腸破肚’及維修人員服務(wù)欠佳做出反省，并承諾改選業(yè)主委員會(huì )，做好小區民主制度建設?！?/P>
而8月21日，上海市人民政府公布《上海市住宅物業(yè)分等收費管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《辦法》”)，宣布10月1日起，將對住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行“菜單式”管理。
該《辦法》將物業(yè)服務(wù)劃分為“綜合管理服務(wù)”、“公共區域清潔衛生服務(wù)”、“公共區域秩序維護服務(wù)”、“公共區域綠化養護服務(wù)”、“共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務(wù)”5項。每個(gè)服務(wù)項目再按服務(wù)內容、服務(wù)要求和設施配備等情況分為5個(gè)等級,每一等級都有相對應的收費標準(最高限價(jià))，從而形成一份收費透明、可供選擇的服務(wù)菜單。
政府出面，拯救積怨過(guò)多的小區物業(yè)，物業(yè)費看菜下單“豐儉由人”引起滬上專(zhuān)家的首肯。但是，點(diǎn)家常小菜，還是海鮮大餐？餐館里這種“豐儉由人”的選擇權，到底掌握在誰(shuí)的手里？至今還沒(méi)有答案。
但是專(zhuān)家稱(chēng)，為消弭業(yè)主與物業(yè)之間可能繼續升級的“戰事”，滬上的“維和”，顯然再次走到全國的前頭。
廣州：車(chē)庫所有權戰爭硝煙彌漫
位于廣州海珠區江泰路的潤泰大廈是這個(gè)路段為數不多的“高尚住宅”，29層的身架在周邊破舊的多層住宅“簇擁”下顯得鶴立雞群。
陰云布空，燥熱巷道顯得更加沉悶。8月23日下午，《中國經(jīng)濟周刊》記者來(lái)到潤泰大廈。
業(yè)主王老師1999年搬到潤泰大廈?！爱敃r(shí)5500元/平方米，這是本地區的最高價(jià)格，誰(shuí)知道花錢(qián)竟買(mǎi)了個(gè)煩惱?！蓖趵蠋煂Α吨袊?jīng)濟周刊》表達了他的怨氣，“住進(jìn)來(lái)的第二年買(mǎi)了車(chē)就后悔了，因為壓根就沒(méi)有車(chē)庫！”
據介紹，該小區業(yè)主停車(chē)在小區通道上?！耙婚_(kāi)始車(chē)輛還不是太多。管理處用斜斜的黃線(xiàn)劃出小車(chē)和摩托的位置，算是停車(chē)位，但沒(méi)有收費?！?/P>
記者看到在6、7米的小區通道上，早前的停車(chē)線(xiàn)還留下淺淺的黃色痕跡。
后來(lái)，在多方壓力下，新更換的物業(yè)公司，將人防工程改造為車(chē)庫。經(jīng)歷了車(chē)庫改造全過(guò)程的許先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“把防空設施改成車(chē)庫，需要經(jīng)過(guò)防空總指揮部、交通科、市政，工商等多道審批；而更麻煩的是物業(yè)與業(yè)主之間意見(jiàn)不同，歷時(shí)一年半的爭吵?！?“本來(lái)只需要物業(yè)公司掃掃衛生、畫(huà)畫(huà)停車(chē)線(xiàn)，哪知道竟然拖了一年半之久?！币粋€(gè)業(yè)主委員會(huì )委員對《中國經(jīng)濟周刊》道出了個(gè)中玄機：“開(kāi)發(fā)商老說(shuō)車(chē)庫是他們的，而我們認定應該歸全體業(yè)主所有”。
據了解，在長(cháng)達一年半的爭吵中，圍繞“車(chē)庫歸誰(shuí)所有”的這個(gè)核心問(wèn)題雙方進(jìn)行的正式交鋒就有4次?！拔飿I(yè)協(xié)議里規定公有設施(包括防空洞)屬全體業(yè)主所有”，許先生告訴《中國經(jīng)濟周刊》，“那不是停車(chē)場(chǎng)，而是防空設施?！?“防空洞改為停車(chē)場(chǎng)，所有權仍然屬于我們400戶(hù)業(yè)主，”某業(yè)主明確對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
“我們是吵疲了，也吵怕了?！睗櫶┓康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司一位不愿透露姓名的主管說(shuō)。爭吵也給開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售和招商工作帶來(lái)了麻煩，在小區現場(chǎng)，透過(guò)一樓大大的落地玻璃窗，記者看到只有空空蕩蕩的房間和落滿(mǎn)了灰塵的地板。一樓的玻璃門(mén)上用彩紙貼著(zhù)大大的熱賣(mài)廣告和招租電話(huà)，“最后熱賣(mài)”、“旺鋪招租”的廣告紙已經(jīng)褪了色。
事情似乎越鬧越大，2004年12月份，潤泰大廈業(yè)主委員會(huì )向潤泰公司下了“最后通牒”：如果解決不了這事，就要對簿公堂。
??? 車(chē)庫的所有者究竟應該是誰(shuí)？
《物權法草案》第76條對此規定：“建筑區劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會(huì )所、車(chē)庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有?！?
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廣信律師事務(wù)所王春平律師認為，《物權法》(草案)第76條對會(huì )所、車(chē)庫權屬所采取的立法“技術(shù)處理”，實(shí)踐中會(huì )產(chǎn)生不少的法律問(wèn)題。對于一般情況下的地下車(chē)庫，直接明確規定屬于業(yè)主共有，可能會(huì )是比較好的技術(shù)選擇。因為開(kāi)發(fā)商為實(shí)現其盈利的目的，在實(shí)踐中確定房?jì)r(jià)時(shí)總是會(huì )將車(chē)庫的建設成本考慮在內，如果讓開(kāi)發(fā)商與業(yè)主對車(chē)庫的權屬進(jìn)行約定，為了實(shí)現利潤最大化，即便車(chē)庫的建設成本已經(jīng)打入房?jì)r(jià)，在同業(yè)主締約時(shí)，開(kāi)發(fā)商也會(huì )力圖同業(yè)主約定車(chē)庫的產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商，以便從車(chē)庫的“二次交易”中再次獲利。
此外，在實(shí)踐操作過(guò)程中，由于不同業(yè)主自身的法律知識、購房經(jīng)驗等的不同或者市場(chǎng)競爭的因素，會(huì )出現不同的業(yè)主同開(kāi)發(fā)商就車(chē)庫的權屬作出不同的約定(比如有的約定歸業(yè)主，有的約定歸開(kāi)發(fā)商，實(shí)踐中已經(jīng)出現類(lèi)似的情況)，從而會(huì )引發(fā)不必要的紛爭，并給司法審判造成麻煩。與其如此，不如直接明確規定會(huì )所和這類(lèi)車(chē)庫屬于業(yè)主共有，而房?jì)r(jià)交由市場(chǎng)調節。
需要強調的是，前面所述僅僅是針對一般情況下的地下車(chē)庫，對于特殊的車(chē)庫比如獨立別墅所附帶的車(chē)庫、獨立于住宅建筑而建造的地上多層停車(chē)場(chǎng)、同時(shí)作為人防工程的地下車(chē)庫等，應結合不同車(chē)庫的具體情況作出不同的處理。
《物權法》(草案)第76條所采取的交由雙方當事人約定的立法技術(shù)處理，看似合理，但實(shí)際上不利于保護業(yè)主的合法權益。從立法價(jià)值取向和技術(shù)選擇的角度考慮，可以考慮“一般規定加特殊規定”的立法技術(shù)，針對不同類(lèi)型的車(chē)庫作出相應的合理處理。在制訂這一條款時(shí)，還應全面考慮相關(guān)的其他法律規定(如《中華人民共和國人民防空法》、《物業(yè)管理條例》等)以避免法律沖突。
物業(yè)潛規則“拷擊”《物權法》
對于目前深陷物業(yè)糾紛之中的各方而言，《物權法》稱(chēng)得上是眾所期盼?！段餀喾ā穼⒂袑?zhuān)門(mén)條款對業(yè)主、物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì )之間的法律關(guān)系給予法定確立和規范認定，以此保障物業(yè)所有者—業(yè)主的合法權益。
“目前，對于解決物業(yè)糾紛尚無(wú)法可依，《物業(yè)管理條例》也是軟性的政策，執行起來(lái)有難度。遇到各種糾紛，只能通過(guò)《民法》或者《刑法》等的相關(guān)規定?！痹鴧⒓印段餀喾ā纷剷?huì )的中國城市社區發(fā)展委員會(huì )副秘書(shū)長(cháng)張興清告訴記者。
《中國經(jīng)濟周刊》調研中發(fā)現，盡管社會(huì )層面對《物權法》的熱情極大，但是，很多人依然沒(méi)有弄清楚它的完整面孔?！皣一?年時(shí)間，來(lái)起草的這一部法律草案，并不是單純的物業(yè)管理法?！鄙虾Ｉ缈圃和鹾７宀┦拷邮堋吨袊?jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，“受全國人大委托，中國人民大學(xué)、中國社會(huì )科學(xué)院起草的《物權法(草案)》全國人大辦公廳最終公布的草案的鎖定范圍是，城市居民小區的物權安排、農村土地承包及宅基地使用?！?/P>
而隱蔽在物業(yè)現狀背后的各種復雜而微妙的潛規則，是否能被即將面世的《物權法》完整代替，也依然存在諸多不確定因素。同時(shí)，有消息人士稱(chēng)，大線(xiàn)條的《物權法》很難涉及到這種“操作性強”、發(fā)生率極高的“鮮活”個(gè)案，甚至有傳言稱(chēng)，《物權法》很可能像《婚姻法》一樣，對于現實(shí)案例的直接操作層面上將難免失靈之困。
物業(yè)管理費定價(jià)權歸誰(shuí)？
有傳言，《物權法草案》征求意見(jiàn)期間，物業(yè)管理公司表現了極大的熱情，有的甚至雇傭實(shí)習生填表，直接影響草案的民間反饋，在物業(yè)公司和業(yè)主之間，業(yè)主再一次處于劣勢狀態(tài)。
所有的矛盾癥結還在于利益，物業(yè)收費是最直接的動(dòng)因。
那么，收費標準多少為好呢？《中國經(jīng)濟周刊》在三地的調查表明，目前，物業(yè)管理公司收費有“土洋”兩種。上海地區1元/平方米—4元/平方米，洋物業(yè)公司，像上海浦東的收美金1元/平方米到3元不等。價(jià)格懸殊天壤。那么，誰(shuí)來(lái)定價(jià)，誰(shuí)來(lái)監控，目前法律上還是空白。
物業(yè)收費誰(shuí)來(lái)定價(jià)？定價(jià)標準是什么？圍繞物業(yè)定價(jià)衍生的罰款、小區資源收益，比如廣告牌、裝潢公司“門(mén)檻費”(進(jìn)入小區的入場(chǎng)費)等放在誰(shuí)的腰包？由誰(shuí)支配？又花銷(xiāo)何處？這可能是《物權法》必須解決的細節問(wèn)題。
作為“在商言商”的物業(yè)公司的商業(yè)行為，追求利益最大化無(wú)可厚非，但現有的物業(yè)費標準與作為業(yè)主的工薪階層的收入水平所呈現出不般配狀態(tài)，卻需要《物權法》給予法律重視和引導。
而中國現階段的物業(yè)公司，到底是管理者還是服務(wù)者，其模糊定位也是收費定價(jià)與糾紛不斷的根源之一，物業(yè)公司公開(kāi)打出的“為民服務(wù)”大旗，是廣告宣傳用語(yǔ)還是該行業(yè)帶有某種公益性質(zhì)的職能定位？
物業(yè)公司與居委會(huì )誰(shuí)更國情？
中國城市小區的管理上也存在“二元并棲”的架構，即傳統的小區居民委員會(huì )(簡(jiǎn)稱(chēng)居委會(huì ))和新興的物業(yè)管理公司。
舊城區的居委會(huì )屬最底層的政府管理組織，一直負擔著(zhù)小區的水電煤衛生，但收費很低，以上海地區的調查為例，黃浦區山北居委會(huì )陳主任介紹，居委會(huì )的年管理收費不及物業(yè)公司的十分之一，但所做的事情并不少，基本上承擔了目前物業(yè)公司的提供的服務(wù)項目。但其商業(yè)行為成分少，政府組織的服務(wù)功能體現更為明顯。
物業(yè)公司作為舶來(lái)品，上世紀80年代初最先出現于深圳特區，是小區服務(wù)管理走向市場(chǎng)化的開(kāi)始。但是，最初的物業(yè)公司是作為服務(wù)者，或者說(shuō)是保姆收取服務(wù)費的。即業(yè)主與物業(yè)公司之間是主與仆的關(guān)系，是雇傭與被雇傭的關(guān)系。但進(jìn)入中國大陸市場(chǎng)20多年后，雙方的主仆角色發(fā)生了“大反串”，服務(wù)者不僅成了更大程度上的管理者，甚至是成了統治者，擁有了單方面的收費定價(jià)權、事務(wù)決定權，甚至是罰款權。
早在2003年出臺的《物業(yè)管理條例》中，規定業(yè)主大會(huì )是物業(yè)管理最高決策機構，這甚至被外界評價(jià)為當時(shí)的最大亮點(diǎn)。因為這意味著(zhù)業(yè)主由過(guò)去僅僅是受物業(yè)公司管理的被動(dòng)接受者，變?yōu)橛袡唷俺吹簟辈粷M(mǎn)意物業(yè)公司的主動(dòng)選擇者。
《條例》第一次明確了業(yè)主與物業(yè)公司的主仆關(guān)系，物業(yè)公司僅僅是接受業(yè)主委托管理小區的“管家”。
但是這些簡(jiǎn)單的條例似乎早已難以保證業(yè)主權力。
“物業(yè)公司實(shí)際上是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟下的一個(gè)變態(tài)的‘大集體經(jīng)濟’，在市場(chǎng)化的制度安排下物業(yè)公司以利益最大化為目標，忽視了服務(wù)這個(gè)物業(yè)公司的真正目標?！鄙虾Ｉ缈圃和鹾７宀┦拷邮堋吨袊?jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)一針見(jiàn)血。
《中國經(jīng)濟周刊》京滬穗調查結果表明，物業(yè)公司、業(yè)主事實(shí)上關(guān)系模糊，多表現角色定位不準。物業(yè)公司是傭人、是管理者還是商人？業(yè)主是服務(wù)對象、是監督者還是客戶(hù)？這些原本按照國際慣例很清楚的商業(yè)問(wèn)題，在國內卻演變成了糾纏不清的意識形態(tài)問(wèn)題。
業(yè)主委員會(huì )：
能肩負《物權法》賦予的法律重任嗎
6月28日，北京太平家園業(yè)主投票通過(guò)炒掉由開(kāi)發(fā)商指定的北京嘉仁物業(yè)公司。但是，老物業(yè)公司拒絕撤出小區，并反指業(yè)主投票不具有“合法性”。隨后又發(fā)生一系列怪事：小區業(yè)委會(huì )負責人被陌生男子砍傷；貼在小區宣傳欄上的業(yè)委會(huì )秘書(shū)長(cháng)李有成等4名“維權英雄”的照片，也被人貼上了冥幣、寫(xiě)上了標語(yǔ)，進(jìn)行公開(kāi)恐嚇。
《物權法》草案第77條規定：“業(yè)主可以設立業(yè)主會(huì )議，選舉業(yè)主委員會(huì )?！?/P>
不論是意識形態(tài)中，還是《物權法》中，都對業(yè)主委員會(huì )的地位和作用給予了充分肯定和信任。即希望業(yè)主的物權能夠通過(guò)業(yè)主委員會(huì )得以體現和保證，《物權法》中更是授予業(yè)主委員會(huì )雇用和解除物業(yè)公司的權力。
而業(yè)主委員會(huì )究竟應當如何組建？法律地位如何？如何行使其職權？而由業(yè)主依法共同決定事項的規定在現實(shí)操作中是否切實(shí)可行？
從實(shí)際情況看，業(yè)主委員會(huì )的普及率并不高。某些機構的調查數字顯示，北京市近3000個(gè)小區里，有業(yè)主委員會(huì )的僅占10%左右；目前廣州市已有登記備案成立的業(yè)主委員會(huì )總共只有400多個(gè)，只占全市小區總數的13%左右。
業(yè)主委員會(huì )普及率為何如此之低？
中國人民大學(xué)陳幽泓教授表示“一定要有強制性的條文強制成立業(yè)主委員會(huì )，否則包括房產(chǎn)和附屬設施、公共設施的財產(chǎn)權利代表就是缺位的。應當對選舉業(yè)主委員會(huì )備案登記，任何機構不能以任何借口阻礙業(yè)主委員會(huì )選舉。 ”
根據《物權法》草案第77條規定：“縣級以上地方人民政府有關(guān)部門(mén)應當對設立業(yè)主會(huì )議或者選舉業(yè)主委員會(huì )，給予指導和協(xié)助?！倍恍I(yè)主認為，在組建業(yè)主委員會(huì )上，現實(shí)中還存在職能部門(mén)“缺位”和“越位”的現象。
北京某小區從今年1月起就著(zhù)手籌備成立業(yè)主委員會(huì )，但所在街道“指示”說(shuō)一定要有他們的指導，否則就是不合法。結果到了8月份，業(yè)主委員會(huì )依然沒(méi)有成立。
有專(zhuān)家分析說(shuō)，在《物權法草案》中，對業(yè)委會(huì )的權力有一定的考慮和明確，但限制似乎更多。如投票數方面，用二分之一投票或者是三分之二投票來(lái)制約業(yè)委會(huì )，這在某種程度上使業(yè)委會(huì )難以有效行動(dòng)。
如果業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有成立，可能會(huì )造成經(jīng)濟學(xué)上“搭便車(chē)”的情況，即投入的時(shí)候沒(méi)人愿意管，受益的時(shí)候人人都想搭便車(chē)。例如廣州就有了這樣的例子：發(fā)展商想把會(huì )所移交給業(yè)主委員會(huì )。但是業(yè)主委員會(huì )不敢接手，原因是接手后需要有資金投入，要向那么多業(yè)主“收錢(qián)”是很困難的。
訴訟主體方面也需要《物權法》明確：業(yè)主個(gè)人能不能對公共部位的物件提起訴訟。從法律操作效率看，應該允許業(yè)主個(gè)人代表整體業(yè)主進(jìn)行訴訟，否則幾百號人核對身份都要核對半天。如廣州市天河區某小區原來(lái)物業(yè)電梯使用的是三菱電梯，后來(lái)?yè)Q成了價(jià)格更便宜的日立電梯。于是有一位業(yè)主要求把差價(jià)部分按照比例退還給自己的那一份。后來(lái)訴訟至法院，法院不受理，法院認為這個(gè)應該由全體業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )來(lái)起訴。
但實(shí)踐證明，在利益面前，業(yè)主委員會(huì )也完全可能上演“老鼠與貓共同游戲”的荒誕劇。因此，業(yè)主委員會(huì )到底應該擁有多大權力以及由誰(shuí)來(lái)監督，成為新的現實(shí)問(wèn)題。
權力與腐敗的定律也已經(jīng)在小區管理中驗證，被寄予厚望的業(yè)主委員會(huì )也需要約束和監督機制。北京蜂鳥(niǎo)社區業(yè)委會(huì )唐榮華接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪(fǎng)時(shí)表示：“物業(yè)管理需要設立一個(gè)獨立權，這種獨立權就是說(shuō)業(yè)主不需要向任何人聲明請求就享有知情權，物業(yè)公司就必須告知相關(guān)信息，但現在很多司法沒(méi)有這個(gè)概念。還有一個(gè)就是過(guò)渡代表權，大家都知道小區業(yè)主委員會(huì )是由大家共同推選的，應該有中立的條件?！?/P>
另外，一些專(zhuān)家和學(xué)者認為《物權法》草案本身也存在不嚴謹的地方。上海恒泰律師事務(wù)所陳峰告訴《中國經(jīng)濟周刊》：“《物權法》對不動(dòng)產(chǎn)而言，而業(yè)主的安全包括多方面的，肉體、名譽(yù)不可侵犯等無(wú)形資產(chǎn)保護也十分重要，所以建議定名《所有權法》。因為，國內物業(yè)目前在資金、資質(zhì)和監管等操作層面上積淀的問(wèn)題不可一個(gè)早上就解決掉；所以，有關(guān)物業(yè)和業(yè)主的‘爭斗’也將曠日持久?！?/P>
物業(yè)糾紛不能成為保護私人財產(chǎn)的絆腳石
《物權法》是一部保障國民安居樂(lè )業(yè)的大法，從而也是一部促進(jìn)構建和諧社會(huì )的法典。
9月5日，在北京第22屆世界法律大會(huì )上，《物權法草案》主要起草人、中國人民大學(xué)法學(xué)院教授王利明的發(fā)言擲地有聲：“《物權法》成為私有權的‘保護神’，這是和老百姓最密切相關(guān)的一部法律，從古代‘天下大同’的政治理想，到近現代‘大公無(wú)私’的道德訴求，私權獲得了有效的保護機制?！?/P>
人大法工委專(zhuān)家解釋說(shuō)，這三章內容涉及了最大多數人的利益，因此規定也最詳盡。尤其值得注意的是，業(yè)主委員會(huì )和村民委員會(huì )這兩個(gè)由選舉產(chǎn)生的非公權組織處理經(jīng)濟事務(wù)的權力第一次通過(guò)法律形式得到確認。一個(gè)財富迅速增長(cháng)的社會(huì )，只靠公法協(xié)調社會(huì )關(guān)系，沒(méi)有完善的民法體系，是很難和諧的。
對于居住用地使用權最高期限70年的中國現行法律規定，成都大學(xué)工商管理系教師王怡說(shuō)，在目前的地權制度下，不過(guò)是“每個(gè)人都暫住在中國，擁有一個(gè)共同的房東”，而這個(gè)房東就是國家。對此，不少法律界學(xué)者認為這對于私人財產(chǎn)權是一種潛在不確定。
但2005年7月10日公布的《物權法草案》，這個(gè)我國第12部向社會(huì )公布征求意見(jiàn)的法律草案，對中產(chǎn)者最關(guān)心的“70大限”問(wèn)題給出了一個(gè)相關(guān)答案，即建設用地使用權期滿(mǎn)前，住房使用權有望被原使用者“續期使用”。于是，《物權法》將可能以體面的形式埋葬1994年《城市房地產(chǎn)管理法》規定的“國家對于個(gè)人使用的土地有無(wú)償收回的權力”。
私有財產(chǎn)權的確立，是人類(lèi)創(chuàng )造物質(zhì)財富的第一推動(dòng)力。無(wú)論在何種歷史文化背景和現實(shí)條件下，對私有財產(chǎn)權的保護，都可以形成強大的激勵與保障機制，最大限度地釋放公眾創(chuàng )造財富的才智和激情，進(jìn)而推動(dòng)社會(huì )的全面進(jìn)步。
2004年3月，“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”這一突破性的規定載入憲法修正案，使私有財產(chǎn)權上升為憲法權利，在海內外引起熱烈反響。隨后開(kāi)始審議的物權法草案，就如何保護私有財產(chǎn)進(jìn)行了詳細的規定，以確立保護私人財產(chǎn)權的具體法律制度。
在《憲法》、《物權法草案》等對個(gè)人私有財產(chǎn)及其相應權利給予了明確的法律保護之時(shí)，身為服務(wù)提供者、被雇傭者的物業(yè)公司卻因為日益增多的糾紛而給業(yè)主帶來(lái)諸多權力侵害，于是，人們自然產(chǎn)生了“我們是否一定需要物業(yè)公司”的疑問(wèn)，更有身體力行者，已經(jīng)率先開(kāi)始了“業(yè)主自治”的有效探索。
評論：
還需喚醒業(yè)主們的集合力
★文/葛豐
《物權法(草案)》作為中國市場(chǎng)經(jīng)濟進(jìn)程中里程碑式的產(chǎn)物，其所承載的直接使命是：一、定紛止爭。通過(guò)對物的歸屬，加強對物的保護，達到維護社會(huì )的正常秩序；二，促進(jìn)物盡其用。物權法通過(guò)規范物權人有哪些權利和哪些義務(wù)，為權利人充分利用財產(chǎn)提供了良好的法制環(huán)境，它鼓勵權利人創(chuàng )造財富、積累財富。而其背后更為宏大的使命則是，通過(guò)法的形式，確立物權概念，為市場(chǎng)經(jīng)濟在中國的定型提供根本性的保障。
然而就是這樣一部廣泛調整財產(chǎn)關(guān)系的重要法律，其引致萬(wàn)眾矚目之焦點(diǎn)竟蹊蹺地落在了物業(yè)管理方面。關(guān)于這一現象，從積極的方面來(lái)說(shuō)，可以認為法治觀(guān)念漸入人心，在涉及自身利益的方方面面，國民轉而倚重法律武器以自保；而若以一種近乎悲觀(guān)的眼光來(lái)看此一現象，則其之所以發(fā)生便幾乎決定了其之所以難解，業(yè)主對物權法之翹首期盼未必能夠償其所愿。
誠然，物權法的出臺可以為漏洞甚多且執行各異的物業(yè)管理條例確立上位法。前者通過(guò)之后，對于所有涉及到建筑物區分所有權的國家立法、行政法規、部門(mén)規章、地方立法、地方規章，都必須進(jìn)行清理，凡是違背物權法關(guān)于建筑物區分所有權的規定的，都必須廢除。
但問(wèn)題是，我們的立法，不論是國家立法、行政法規立法、地方立法以及司法解釋等，都存在一個(gè)立法思想和立法技術(shù)是不是跟得上社會(huì )需要的問(wèn)題。而在這方面，前期物業(yè)管理之所以紛爭不止，除了物管條理本身存在缺陷，許多地方出臺的許多文件更是與之相背。由此直接造成了法律解釋上的含糊不清及法律適用中的無(wú)所適從。
那么這一局面又是如何產(chǎn)生的呢？筆者以為，除了相關(guān)部門(mén)的草率，對于利益的追逐及制衡力量的缺失更是關(guān)鍵所在。業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主與開(kāi)發(fā)商，看似平等的法律主體實(shí)則極不平等。市場(chǎng)經(jīng)濟的痼疾是，“堅持一方面利益的少數人不斷地大聲疾呼，而在相反方面具有自己利益的大多數群眾卻默不作聲；因為即使這件事情曾多少引起了他們的注意，也沒(méi)有人愿意為對本身無(wú)足輕重的那種事業(yè)而努力。因此，少數人獲得勝利，即便利益統計表明，這少數人的總利益只占許多沉默者的總利益的十分之一或百分之一”。(馬歇爾，1890)
這種先天性的不足很難依靠物權法出臺后或能有所明確的產(chǎn)權歸屬來(lái)加以解決。舉個(gè)相似的例子，曾被廣泛認同的“捷克模式”通過(guò)證券分配或大眾私有化進(jìn)行了快速而民主化的產(chǎn)權改革。其做法是將國有資產(chǎn)證券化，再將該證券幾乎無(wú)償地分配給每個(gè)年滿(mǎn)18歲的公民。 但好景不長(cháng)，1996年之后，在證券市場(chǎng)上，挖空上市公司的行為不斷被揭露，有很多上市公司因此而退市。1997年時(shí)，捷克曾有1716家上市公司，但到了1999年初，只剩下301家，高達82%的公司退市———這便是世人震驚的“捷克現象”。
很顯然，與上例相比，中國的物業(yè)糾紛尚且只是小小的體例，但從根本上來(lái)說(shuō)，這兩者間反映出的經(jīng)驗教訓又是類(lèi)同的，即公眾利益的實(shí)現必須注重相應各種制度以及各種非正規制度的建設，以形成制度耦合的自我強化機制。而具體到物業(yè)物業(yè)管理問(wèn)題，則其中既包含物權法是否應該向弱勢方傾斜，同時(shí)也包含業(yè)主們自身力量的喚醒與集合，以及商業(yè)倫理、誠信建設等等諸多考量。
