趙志揚

??? 2003年6月8日國務(wù)院總理溫家寶簽署第379號國務(wù)院令，物業(yè)管理行業(yè)期待已久的《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）誕生了，《條例》中第二十八條至第三十一條內容明確規定了物業(yè)管理企業(yè)承接驗收的內容及相關(guān)要求，規范了物業(yè)管理企業(yè)承接和驗收的行為。根據《條例》及近年來(lái)筆者在物業(yè)承接驗收的實(shí)際運作過(guò)程中摸索總結的經(jīng)驗,現就其中的幾個(gè)重要環(huán)節加以闡述，供業(yè)內人士參考。

一、物業(yè)管理公司決策層要高度重視承接和驗收工作，充分發(fā)揮公司的整體資源優(yōu)勢，保障新項目的承接和驗收得以順利進(jìn)行。

二、注重現場(chǎng)考察，根據招投標文件及管理委托合同編制承接和驗收工作計劃，并強調計劃的嚴肅性。

??? 物業(yè)管理公司在完成招投標之后，應及時(shí)與招標方取得聯(lián)系，組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)入現場(chǎng)考察，細致了解管理委托合同所規定的管理內容和范圍，特別是設備設施的現狀，為物業(yè)承接和驗收打下堅實(shí)的基礎。

??? 另外，物業(yè)管理公司應根據招標方入住的時(shí)間要求及管理委托合同中關(guān)于管理范圍及服務(wù)標準的要求，組織專(zhuān)業(yè)人員編制接管驗收工作計劃，計劃中應明確工作內容、各專(zhuān)業(yè)職責、工作標準及時(shí)間安排，若有條件還應繪制接管驗收統籌圖，加強工作的計劃性及嚴肅性，使接管驗收工作有條不紊地進(jìn)行。

三、依據新項目的資料、國家和行業(yè)標準及現場(chǎng)考察情況編寫(xiě)接管驗收方案。
??? 在編寫(xiě)接管驗收方案時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)常會(huì )遇到招標文件不詳細、圖紙資料不全、現場(chǎng)部分設備設施滿(mǎn)足不了管理委托合同中服務(wù)標準的要求等問(wèn)題。這時(shí)，物業(yè)管理公司應該怎么做呢？

??? 首先，接管驗收方案應該依據國家標準及現場(chǎng)考察情況編寫(xiě)，國家及建設部頒布的《房屋接管驗收標準》、《建筑工程施工質(zhì)量驗收標準》、《地下防水工程質(zhì)量驗收標準》、《通風(fēng)與空調工程施工質(zhì)量驗收標準》、《智能建筑工程質(zhì)量驗收標準》、《電梯工程施工質(zhì)量驗收標準》等，物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員應準確掌握，并將其作為接管驗收的依據。

??? 其次，物業(yè)管理企業(yè)與招標方需要建立必要的溝通渠道，特別是工程問(wèn)題的整改，物業(yè)管理企業(yè)要力爭得到招標方的支持，因為這將對樓宇今后的運行起到深遠的影響。
再有，物業(yè)管理企業(yè)各部門(mén)應編寫(xiě)下列接管驗收方案：《安全保衛方案》、《鑰匙交接方案》、《入伙入住方案》、《設備設施接管驗收方案》、《圖紙資料交接清單》等，接管驗收方案的編寫(xiě)是接管驗收工作的重要環(huán)節，方案的好壞直接影響到工作質(zhì)量。

四、人員培訓并組織接管驗收的實(shí)施。
??? 在新項目啟動(dòng)之前，要對員工進(jìn)行培訓，主要分為入職培訓和崗前培訓。入職培訓主要是向員工宣講企業(yè)文化、服務(wù)意識、禮儀禮貌、物業(yè)基礎知識等，崗前培訓主要是向員工宣講安全消防知識、崗位職責、操作規程及接管驗收方案并進(jìn)行考核，考核合格者方可上崗。

??? 在新項目的人員配備上，要重視新老搭配，從老項目上選派骨干從事接管驗收工作，從社會(huì )上招聘專(zhuān)業(yè)技工，這樣老員工拓寬了知識面，新員工也通過(guò)接管驗收鍛煉成為一名符合企業(yè)要求的員工。

五、接管驗收工作中應注意的幾個(gè)問(wèn)題。
??? 1、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中應注意處理好幾個(gè)關(guān)系：物業(yè)管理企業(yè)與項目開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)與監理公司、物業(yè)管理企業(yè)與項目總承包商、物業(yè)管理企業(yè)與項目工程分包方的關(guān)系等。物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收階段難免會(huì )與他們發(fā)生矛盾，如何妥善解決是工作中的難點(diǎn)。

??? 2、物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中還要從物業(yè)的使用及維護角度進(jìn)行驗收，看其是否能夠滿(mǎn)足業(yè)主的需求，存在的設計缺陷如何整改？物業(yè)管理企業(yè)不能光提問(wèn)題，還要拿出讓發(fā)展商接受的方案，為今后減少業(yè)主在使用中的糾紛打下基礎。

??? 3、物業(yè)管理企業(yè)的接管驗收工作是在工程竣工驗收以后進(jìn)行的，通過(guò)政府主管部門(mén)驗收后，工程已經(jīng)由總承包商移交給項目的發(fā)展商了。因此物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收工作中提出的問(wèn)題如何讓發(fā)展商接受，如何整改并加以解決，都會(huì )直接影響今后物業(yè)的運行。

??? 4、物業(yè)管理企業(yè)應該高度重視文件資料的接管工作，為今后的工作做好準備，并爭取得到發(fā)展商的支持，明確物業(yè)今后的評優(yōu)是發(fā)展商品牌的延續，將為發(fā)展商今后的銷(xiāo)售起到積極的促進(jìn)作用。

??? 5、物業(yè)管理企業(yè)應該高度重視設備設施的保修合同，它將直接影響到物業(yè)管理企業(yè)的管理水平及運行成本。