北京天鴻寶地物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司總經(jīng)理：董賢鈞

??? 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設營(yíng)銷(xiāo)消費使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著(zhù)至關(guān)重要的作用，物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的前期介入管理在這一系統工程中具有多方面的重要意義，但從目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和物業(yè)管理行業(yè)的總體運作情況看，許多物業(yè)都是建成即將交付使用時(shí)才確定管理單位，物業(yè)管理僅僅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸。由于新接管物業(yè)前期工作時(shí)間緊、任務(wù)重、責任大，如物業(yè)驗收、入住、裝修等工作，任何一個(gè)環(huán)節出現失誤或疏漏，都將對后期管理造成不利影響，甚至產(chǎn)生無(wú)法挽回的損失。此外，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，由于設計不盡合理(未能從使用和管理的需要考慮)、施工粗糙、圖紙資料不全等，都會(huì )直接影響物業(yè)今后的使用和管理。物業(yè)管理企業(yè)的專(zhuān)業(yè)化優(yōu)勢在于前期介入開(kāi)發(fā)階段，熟悉掌握住戶(hù)需求變化，與開(kāi)發(fā)商共同參與物業(yè)的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)項目的設計合理和質(zhì)量良好。當前消費者的物業(yè)管理意識已經(jīng)有了很大的提高，如果能讓著(zhù)名品牌的物業(yè)管理公司前期介入管理，將會(huì )極大地促進(jìn)物業(yè)的銷(xiāo)售。因此物業(yè)管理公司在較深入了解物業(yè)項目及業(yè)主需求的基礎上，從業(yè)主使用功能、物業(yè)后期管理和社區服務(wù)持續發(fā)展等方面與發(fā)展商攜手，才能共創(chuàng )優(yōu)質(zhì)的物業(yè)品牌。物業(yè)前期介入管理的優(yōu)點(diǎn)主要表現在以下幾方面：

一、物業(yè)前期介入管理是為業(yè)主把好驗收關(guān)
??? 1、我國的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以生產(chǎn)為龍頭的建設階段，以賣(mài)房為龍頭的銷(xiāo)售階段，已經(jīng)發(fā)展到現代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)為龍頭導向的階段。物業(yè)管理公司的職能和業(yè)主服務(wù)要求也相應發(fā)生了變化，不再停留在物業(yè)管理公司只要搞好后期管理服務(wù)上，還要求借助物業(yè)管理公司熟悉掌握房屋和設備使用管理的專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢，前期介入管理開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規劃、設計、施工、驗收等工作，保證物業(yè)建設的設計合理和質(zhì)量良好。

??? 2、作為業(yè)主的管家從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始為維護業(yè)主(小業(yè)主與發(fā)展商)共同的利益，擬定物業(yè)管理公約，清楚界定發(fā)展商、小業(yè)主及物業(yè)管理公司三者之間的權利與義務(wù)，建立完善的物業(yè)管理檔案系統，擬定各項安全管理制度和各種緊急情況處理程序，在入伙前了解各工程及設備情況，參與施工管理和設備調試工作。物業(yè)管理公司在接管物業(yè)前為維護全體業(yè)主(使用人)的利益以及自身的合法權益，并先于業(yè)主入住(使用)之前進(jìn)行，從確保物業(yè)的正常使用功能和管理基礎出發(fā)，代表業(yè)主對即將交付使用的物業(yè)的質(zhì)量、管理資料、配套設施等進(jìn)行的綜合性管理。前期介入管理的合格也是物業(yè)可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

二、物業(yè)前期介入管理是后期管理的基礎
??? 1、物業(yè)前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項基礎性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規劃、設計、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿(mǎn)足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對物業(yè)的土建結構、管線(xiàn)走向、設施建設、設備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設施的維修養護工作。由于已對所管物業(yè)有了全面了解，就為竣工驗收、接管驗收打下了基礎。同時(shí)，通過(guò)前期介入管理可以提出許多設計和施工方面存在的問(wèn)題和解決的辦法，從而大大減少物業(yè)管理工作中物業(yè)的返修工作量。前期介入管理完善的記錄和相應的證據在未來(lái)的隱患發(fā)生時(shí)，對分清物業(yè)管理與建設、施工、安裝單位的責任非常有利。是確保物業(yè)的使用質(zhì)量，為日后漫長(cháng)的物業(yè)管理奠定基礎的極為重要的物業(yè)管理工作。

??? 2、作為管理者從物業(yè)前期介入管理開(kāi)始，為物業(yè)管理公司設計合理人事組織架構，制定各部門(mén)之間的配合協(xié)調程序與備崗位職責，采購管理服務(wù)所需家具、文具、通訊工具、工程維修工具及辦公設備，為物業(yè)管理公司各部門(mén)制定具體管理制度與規定，對各部門(mén)主要管理人員進(jìn)行現代物業(yè)管理概念與操作手法的培訓，就物業(yè)項目的設計、物料、能源分布、設備安裝等向發(fā)展商提出有關(guān)建議，以最大限度地降低日后的維修與使用成本。同時(shí)為項目管理擬定一切有關(guān)日常管理所需的文件與表格，包括員工管理守則、業(yè)主手冊、裝修管理規定、公共區域行為規范、自行車(chē)管理規定、停車(chē)場(chǎng)管理等，為規范正常期物業(yè)管理奠定了基礎。

三、物業(yè)前期介入管理是社區服務(wù)持續發(fā)展的保證
??? 1、物業(yè)管理企業(yè)對社區實(shí)行社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化和一體化的管理之后，物業(yè)管理企業(yè)一方面成了多個(gè)產(chǎn)權單位、產(chǎn)權人的總管家。另一方面也為政府各管理職能部門(mén)找到了一個(gè)社會(huì )總代管。物業(yè)管理企業(yè)為提高自身的管理服務(wù)水平，勢必不斷滿(mǎn)足住、用戶(hù)日益增長(cháng)的文化需求。物業(yè)管理以人為本的全方位的服務(wù)和鄰里相親為宗旨的社區文化建設相輔相成。是以社區文明氛圍的塑造、社會(huì )生活服務(wù)項目的展開(kāi)以及社區意識的培養，來(lái)實(shí)現“擁有一個(gè)居住安定放心、環(huán)境優(yōu)美舒心、生活方便稱(chēng)心、文化娛樂(lè )歡心”的生活家園的目標。

??? 2、社區服務(wù)建設與發(fā)展是衡量社會(huì )生存質(zhì)量和整個(gè)城市文明程度的一個(gè)重要指標。而物業(yè)管理是一項以各類(lèi)房屋和公建配套設施的使用、維修、養護為核心的專(zhuān)業(yè)管理，是圍繞“人的居住”而實(shí)施的管理，即是以人為中心開(kāi)展活動(dòng)，為人的生存、發(fā)展、享受提供各種方便。物業(yè)前期介入管理尤其是對社區文化項目和社區配套設施建設的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，保障了社區生活服務(wù)項目的開(kāi)展。同時(shí)不斷完善社區服務(wù)功能，物業(yè)管理全方位、多層次的管理體系要求我們認真分析不同的消費觀(guān)，從而言引導出不同的消費趨向，最終使物業(yè)服務(wù)、管理贏(yíng)得主動(dòng)，為社區服務(wù)發(fā)展開(kāi)辟廣闊的空間。

??? 3、根據社區的持續發(fā)展要求，作為物業(yè)前期介入管理工作的一個(gè)重點(diǎn)，是通過(guò)環(huán)保、節能的服務(wù)來(lái)避免現代工業(yè)文明所造成的空氣污染、水污染、噪音污染和能源浪費，改善整個(gè)社區的生態(tài)環(huán)境，做到花香草綠，空氣清新，水源充足清潔，道路平坦、干凈，垃圾及時(shí)清運，環(huán)境寧靜幽雅。應該說(shuō)這也是物業(yè)管理公司最基本的服務(wù)內容之一。

??? 物業(yè)前期介入管理同時(shí)也是一件有利于開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理的好事情。將前期介入管理作為物業(yè)管理服務(wù)的重要項目納入制度化、規范化、程序化的管理軌道，能夠使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由被動(dòng)到自覺(jué)地考慮物業(yè)的前期介入管理工作，從而規范了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售行為。前期介入管理的同時(shí)，物業(yè)各工種交叉，提倡一專(zhuān)多能和發(fā)揚團隊精神，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養。物業(yè)管理公司的前期介入管理應按照公司的各項管理制度進(jìn)行嚴格的內部管理，在此基礎上建立一套行之有效的工作制度。

??? 房地產(chǎn)發(fā)展商對物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設，物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理，前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用。通過(guò)物業(yè)前期介入管理規范的工作制度和扎扎實(shí)實(shí)的辛勤付出，就能夠一步步打開(kāi)工作局面，確保前期介入管理最終達到預期效果，使業(yè)主、發(fā)展商、物業(yè)企業(yè)都能達到滿(mǎn)意的目標。

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