招商局物業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理 張萬(wàn)和
?? 《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）的頒布實(shí)施以及《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）的出臺，對于房地產(chǎn)業(yè)與物業(yè)管理業(yè)分業(yè)經(jīng)營(yíng)將起著(zhù)積極的催化作用，可以預期市場(chǎng)競爭將更加激烈。通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)，必然要求物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展有一個(gè)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)體系做支撐，為物業(yè)管理企業(yè)參與平等競爭創(chuàng )造條件，保障物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，促使物業(yè)管理市場(chǎng)進(jìn)入良性競爭軌道。
??? 其中，如何建立和推行物業(yè)管理招投標的公開(kāi)、公平、公正體系這一環(huán)節，是我們物業(yè)人都在思考的問(wèn)題。下面，我在這里談?wù)勎业南敕ǎ?/P>
一、盡快建立具有公信力的、專(zhuān)業(yè)水準的招投標評價(jià)體系
??? 招投標是建立物業(yè)管理的雙向選擇機制的一條可行之道，但是從這幾年全國物業(yè)管理招標投標的實(shí)踐來(lái)看，不少招投標活動(dòng)一般分為企業(yè)綜合情況、標書(shū)、答辯三個(gè)方面，以評比標書(shū)為主。從標書(shū)中可以反映出一個(gè)企業(yè)的實(shí)力、運作情況、管理經(jīng)驗等狀況，標書(shū)往往只是一份細化管理的策劃書(shū)。另外，在物業(yè)管理招標投標過(guò)程中還存在一些違法違規和不合理作法：有些物業(yè)管理企業(yè)為了中標，故意把管理費用減低到不合理程度或脫離實(shí)際做出種種過(guò)高承諾；有些投標企業(yè)采取非正當競爭性手段，干擾招投標活動(dòng)，鉆政策法規的空子；招投標流于形式，陪標、走過(guò)場(chǎng)現象時(shí)有發(fā)生。由于招標方對物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn)缺乏理解，對企業(yè)的綜合情況了解很少，甚至根本不對招標企業(yè)進(jìn)行認真的考察，使一些跨區投標、具有良好資質(zhì)的物業(yè)管理公司往往深受其害。
??? 盡快建立具有公信力的、專(zhuān)業(yè)水準的評價(jià)體系，可以反映出物業(yè)管理最真實(shí)和最重要的情況，豐富招標人對物業(yè)管理公司取舍的判斷內涵，逐漸擺脫“誰(shuí)報價(jià)低就選擇誰(shuí)的不科學(xué)現象”。
二、由政府建立一個(gè)關(guān)于邀約標底的評價(jià)標準
??? 過(guò)去物業(yè)管理招標評標主要是看標書(shū)的服務(wù)策劃內容，收費標準則是根據當地政府確定的收費標準先定了下來(lái)，因此標書(shū)報價(jià)柔性大，無(wú)風(fēng)險。由于物業(yè)管理標書(shū)對目標物業(yè)管理的服務(wù)計劃、設想與承諾還只停留在紙上，再加上以往招標評標中強調報價(jià)權重，使招標投標活動(dòng)容易出現偏差。
??? 目標物業(yè)管理的費用測算和報價(jià)，可以模仿各地的房地產(chǎn)建筑行業(yè)建筑施工項目的招標方法，有一個(gè)政府編制的定額標準，可避免業(yè)主委員會(huì )缺乏專(zhuān)業(yè)人員或管理企業(yè)為爭奪項目而隨意編制預算的不良現象。由一個(gè)行業(yè)政府研究和編制出物業(yè)管理項目預算定額，這類(lèi)預算定額可側重在各類(lèi)管理內容的人工標準和各類(lèi)設施的能源消耗標準上。一方面可以使招投標雙方有一個(gè)費用測算的共同準則，合約雙方在市場(chǎng)化洽談過(guò)程中必須遵守的游戲規則；另一方面可使項目管理預算成為公開(kāi)的、專(zhuān)業(yè)化的、可委托的工作，由政府管理部門(mén)實(shí)施監督。即在政府規定的收費范圍內，進(jìn)行測算報價(jià)，通常報價(jià)是硬指標，這樣既強調了價(jià)格，又防止了過(guò)低壓價(jià)的不平等競爭。而對物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，既要保證管理服務(wù)質(zhì)量高、各項措施到位，又要達到目標物業(yè)定位所需的成本核算，提出一個(gè)合理的價(jià)位進(jìn)行報價(jià)，它體現了企業(yè)的實(shí)力競爭。
??? 制定物業(yè)項目預算定額可以使招標方（開(kāi)發(fā)商、業(yè)主委員會(huì )）乃至廣大業(yè)主有所依據，都能了解物業(yè)管理企業(yè)的運作內容和必須的成本，使招投標活動(dòng)在預算共識下更注重企業(yè)的管理誠信、經(jīng)驗和管理實(shí)績(jì)；從而推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)真正走向市場(chǎng)化，消除惡性競爭，淘汰不良企業(yè)，形成良性循環(huán)。
三、避免價(jià)格戰
1、防止招投標偏差
??? 目前有部分招標人希望中標價(jià)格越低越好，片面追求中標價(jià)格的最低化。不少臨時(shí)資質(zhì)、管理規模過(guò)小企業(yè)面臨被市場(chǎng)淘汰的危機，不惜以低于成本的價(jià)格來(lái)贏(yíng)取中標，以期在市場(chǎng)中占有一席之地，像高層辦公拼到1.3元的管理費，要維持正常的管理都很難，更別說(shuō)去維護和養護各種配套設備、電梯等。這種低價(jià)競爭的行為，長(cháng)期的低利潤運作，導致過(guò)度壓縮成本，管理服務(wù)質(zhì)量下降、人才流走、環(huán)境惡化、物業(yè)維護不當等后果，加速物業(yè)貶值，帶來(lái)物業(yè)管理糾紛的隱患。
??? 物業(yè)管理主管部門(mén)應當通過(guò)制定完善的規則，使評委專(zhuān)家測算出合理的管理成本價(jià)，將“低于成本價(jià)”競爭的違法行為拒之門(mén)外。對于投標報價(jià)明顯偏低的投標行為，主管部門(mén)也不宜以行政命令直接宣布投標無(wú)效，而是通過(guò)制定完善的、強制性的"物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量標準"，以此約束中標企業(yè)的后續管理服務(wù)行為，保證今后管理服務(wù)的質(zhì)量標準，并以此作為企業(yè)資質(zhì)評定的依據之一，對達不到管理服務(wù)質(zhì)量標準且情節嚴重的，應當取消物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。
??? 為合理評估在招投標過(guò)程中的物業(yè)管理成本價(jià)，我認為應該要求投標企業(yè)詳細列明合同期限內的管理成本構成與測算過(guò)程，并將成本構成與其服務(wù)范圍、服務(wù)標準和服務(wù)質(zhì)量一一對應，避免成本測算中的遺漏與混亂。在具體的評標過(guò)程中，評委應當依據勞動(dòng)部門(mén)定期發(fā)布的工資指導標準、物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)標準，綜合測定各投標方案的成本價(jià)。這就對評委的專(zhuān)業(yè)性提出了很高的要求。
2、建立招投標評標人專(zhuān)業(yè)組織體系
??? 公正、公平是任何招投標活動(dòng)的核心原則與思想精髓，而公平是建立在公開(kāi)的基礎上的。根據《招標投標法》第37條規定："依法必須進(jìn)行招標的項目，其評標委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng) 評委會(huì ) ）由招標人的代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專(zhuān)家組成，其中專(zhuān)家不得少于成員總數的2/3。"物業(yè)管理服務(wù)具有一定公共產(chǎn)品的性質(zhì)，在評委會(huì )中應當有相當數量的專(zhuān)家成員，專(zhuān)家的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)及客觀(guān)公正性，主要體現在評標過(guò)程與評分結果上。日前，建設部配合各地物業(yè)管理招投標活動(dòng)，根據地方主管部門(mén)和地方協(xié)會(huì )推薦，公布了第一批全國物業(yè)管理招投標專(zhuān)家評委。將招投標的評審權和決定權授權交給了專(zhuān)家評審小組，有利于作出最正確的選擇。同時(shí)，整個(gè)招投標過(guò)程是公開(kāi)、透明的，交易條件也公平、明示的，最大程度上杜絕了不合理條件，有利于物業(yè)管理企業(yè)輕裝上陣，最終有利于行業(yè)的健康發(fā)展。
對物業(yè)管理招投標活動(dòng)中依然存在不按規定的程序與規則操作，暗箱操作和行政權力過(guò)度介入的情況，只有建立并落實(shí)完善的監督制約與懲罰機制，規范招標人、投標人的行為和開(kāi)標、評標、中標等一系列活動(dòng)，才能真正解決物業(yè)管理招投標中的程序公正問(wèn)題。
全國各地招投標機構可考慮認定一批物業(yè)管理專(zhuān)家，建立一個(gè)專(zhuān)家名冊或專(zhuān)家庫，主要參與本地的物業(yè)管理招投標的評標工作，加強信用體系建設，加強對物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理從業(yè)人員的培訓和資格認定，提高從業(yè)人員及企業(yè)的整體素質(zhì)。
3、建立營(yíng)運系統組織體系
??? 盡快為物業(yè)管理招投標搭一個(gè)“臺”， 形成了物業(yè)管理招投標中介市場(chǎng)。一方面，作為招標方之一的業(yè)委會(huì )同物業(yè)管理企業(yè)是建立在法律關(guān)系和經(jīng)濟關(guān)系上的平等民事主體，往往面臨缺乏經(jīng)驗、無(wú)完善的操作規范，不知道哪個(gè)物業(yè)管理公司適合自己的小區，不知道把招標信息發(fā)布給誰(shuí)；不了解物業(yè)管理公司有關(guān)公司資質(zhì)、管理規模、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)等情況。另一方面，作為投標方的物業(yè)管理公司，不清楚哪些樓盤(pán)、小區近期會(huì )招投標。供需雙方信息溝通不暢，制約了物業(yè)管理招投標的推行。
??? 還要培育和發(fā)展中間服務(wù)體系。招投標是一項專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性很強的工作，如同一切市場(chǎng)體系一樣，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的發(fā)育和運行離不開(kāi)相關(guān)的、有效的服務(wù)體系，包括建立專(zhuān)業(yè)化的招投標中介、咨詢(xún)機構，物業(yè)管理評估機構，律師事務(wù)所和市場(chǎng)信息網(wǎng)絡(luò )。
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