??? 隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，作為開(kāi)發(fā)價(jià)值延續的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)，日益成為發(fā)展商提升產(chǎn)品品質(zhì)、展示企業(yè)文化、提高業(yè)主生活質(zhì)量、培育新時(shí)代社區人文精神風(fēng)貌和生活方式的主要手段；日益成為現代不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系中的重要組成部分?；厥孜鞑课锕軜I(yè)發(fā)展的十年風(fēng)雨歷程，感嘆《物業(yè)管理條例》頒布后的忽如一夜春雨來(lái)，未來(lái)更將西部物管行業(yè)的整體推進(jìn)和企業(yè)發(fā)展戰略的創(chuàng )新使命落到了我們物管人肩頭。

?一、西部物管市場(chǎng)面臨的困局??
??? 由于地域、信息、生活品質(zhì)、業(yè)主意識、企業(yè)運作等諸多因素，西部物管市場(chǎng)較之我國物管發(fā)達地區如東南沿海，有著(zhù)很大的差距，如何積極向先進(jìn)地區學(xué)習，如何取兄弟省、市之長(cháng)，兼西部地區物管特色之美，以求突破西部物管現實(shí)困局，迎頭趕上全國物管發(fā)展之潮頭，打造西部特色物管。凡此種種，必先自查自省，以下就西部物管市場(chǎng)除整個(gè)行業(yè)發(fā)展的共性外還具有的區域性特征作簡(jiǎn)要闡釋?zhuān)?BR>???? 1、地域差異、多民族生活習性與物業(yè)管理服務(wù)方式的重新磨合調整；
???? 2、建管一家傳統延續，建管分離仍進(jìn)展緩慢、現狀堪憂(yōu)，企業(yè)生存危機意識普遍缺乏；
???? 3、企業(yè)服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，服務(wù)水平低下，管理粗放；
???? 4、地方性法律法規不夠健全，缺乏操作性，業(yè)主正確的消費意識亟待提高，收費難；
???? 5、缺乏規范、健全的市場(chǎng)運作機制；
???? 6、從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)意識有待提高；
???? 7、物業(yè)成色及市場(chǎng)要求差異大，服務(wù)定位不準；
???? 8、法人治理結構和產(chǎn)權不明晰，企業(yè)管理動(dòng)機不純，誠信危機嚴重；
???? 9、家族制企業(yè)營(yíng)運模式，無(wú)長(cháng)遠企業(yè)戰略規劃；
??? 10、職能部門(mén)恣意干涉和無(wú)作為兩極分化嚴重，影響市場(chǎng)發(fā)育；
??? 11、企業(yè)閉關(guān)自守，怠于創(chuàng )新整合；
??? 12、企業(yè)規?；蛯?zhuān)業(yè)化兩途發(fā)展不平衡，盲目多元化發(fā)展。

二、西部物管市場(chǎng)的變局
知恥而后勇、知不足而后奮起，認清西部物管市場(chǎng)的現狀，找準應對措施以推動(dòng)行業(yè)發(fā)展，積極力爭縮短東西部物管差距，打造西部物管優(yōu)勢品牌企業(yè)，提高西部物業(yè)管理企業(yè)的整合能力以適應目前市場(chǎng)的激烈角逐。在此拋磚引玉，談?wù)勎宜緦ξ鞑课锕茏兙种碌膽獙鸵恍┎怀墒煜敕ǎ?BR>??? 1、企業(yè)必須正確評估自己的整合能力，以客戶(hù)中心思想為原則，找準市場(chǎng)定位。
?????? （1） 基于企業(yè)品牌、信譽(yù)度整合較差的現實(shí)，尋找市場(chǎng)空隙重新定位，確定自己的主題產(chǎn)品；
?????? （2） 正視自身企業(yè)相關(guān)“資本”的開(kāi)發(fā)能力和人力資源儲備的質(zhì)量和數量，通過(guò)有限的資質(zhì)、資歷、資本去拓展市場(chǎng)，將人、財、物和社會(huì )資源用夠用活；
?????? （3） 企業(yè)自身的整合能力――即企業(yè)體制、企業(yè)管制、經(jīng)營(yíng)策略。要因地制宜地建立起一套與自身系統相匹配的質(zhì)量及服務(wù)產(chǎn)品體系，求得發(fā)展商和業(yè)主及社會(huì )的廣泛認同；
?????? （4） 開(kāi)拓奮進(jìn)的企業(yè)文化、搶灘意識和競爭能力的培育是新企業(yè)創(chuàng )業(yè)生存之本，使之成為企業(yè)凝聚力之核心；
??? 2、綜合評估本地區物管市場(chǎng)的發(fā)育水平和進(jìn)行詳盡的市場(chǎng)分析。如本地區經(jīng)濟發(fā)展水平、當地政策法規的誤區及相關(guān)屬地管理機構的重視程度、業(yè)主物管意識、民族生活習慣、同行業(yè)競爭態(tài)勢以及企業(yè)自身特色、核心競爭力等等。有的放矢，認清市場(chǎng)，明晰自身定位，確保企業(yè)品牌延續。
??? 3、引入風(fēng)險投資管理機制。明確發(fā)展商、服務(wù)商、業(yè)主及相關(guān)職能部門(mén)責、權、利關(guān)系，建立企業(yè)風(fēng)險管理機制。自覺(jué)接受委托方及大眾的監督，樹(shù)立企業(yè)良好的口碑和公眾形象。
??? 4、已具有一定管理規模的企業(yè)還應致力于深度拓展，即多元化產(chǎn)業(yè)的拓展。如：特約服務(wù)、公眾服務(wù)、特色服務(wù)等物管附加值服務(wù)項目的拓展，在專(zhuān)業(yè)性分公司、提高業(yè)主生活品質(zhì)、商業(yè)服務(wù)便捷等方面拓寬服務(wù)范圍，推行“連鎖化”經(jīng)營(yíng)，開(kāi)源節流，增加創(chuàng )收渠道，在滿(mǎn)足業(yè)主不斷提高的物質(zhì)文化生活需求的同時(shí)，企業(yè)本身的實(shí)力也會(huì )得到有益補充，但切忌貪多求全、急于求成。

三、品牌整合戰略是推動(dòng)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)良性營(yíng)運的法寶
??? 物業(yè)管理市場(chǎng)的逐漸規范，行業(yè)機制的逐步建立，業(yè)主消費觀(guān)念的不斷確立與服務(wù)質(zhì)量的持續增長(cháng)，無(wú)疑給物業(yè)管理企業(yè)提出了更高的要求，要在激烈的市場(chǎng)競爭中求得生存和發(fā)展，就必須堅持“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”的戰略，以做“百年老店”的心態(tài)進(jìn)行企業(yè)管理。
??? 1、服務(wù)品質(zhì)與細節同在。
??? 只有不斷提高服務(wù)品質(zhì)，持續改進(jìn)服務(wù)意識和態(tài)度，增加創(chuàng )新附加值服務(wù)，客戶(hù)滿(mǎn)意率才會(huì )不斷提高，企業(yè)的美譽(yù)度和品牌才可能建立起來(lái)。
??? 2、素質(zhì)戰略，即人力資源開(kāi)發(fā)是企業(yè)可持續生存和發(fā)展的通途。
??? 培養一支專(zhuān)業(yè)、嚴謹、作風(fēng)過(guò)硬的團隊是企業(yè)長(cháng)青的基石，作為服務(wù)為本的物業(yè)管理行業(yè)，提高服務(wù)意識和態(tài)度最終還得由個(gè)體的人來(lái)執行，因此物業(yè)管理企業(yè)必須注重復合型人才的研發(fā)與儲備，完善企業(yè)競爭激勵機制，提高團隊綜合素質(zhì)。目前，對項目經(jīng)理的選取越來(lái)越成為招標方的關(guān)注焦點(diǎn)。培養一支企業(yè)的物管職業(yè)經(jīng)理人，才是長(cháng)治久安的根本，才是厚積薄發(fā)的積蓄。
??? 3、企業(yè)拓展市場(chǎng)的企業(yè)CI包裝、企業(yè)發(fā)展戰略、經(jīng)營(yíng)戰術(shù)指導思想以及對社會(huì )的使命感和責任感是物管企業(yè)成長(cháng)和發(fā)展的基礎。
??? 大至企業(yè)推廣活動(dòng)，小到企業(yè)視覺(jué)行為識別系統的建立和完善，甚至標書(shū)制作的水平，都是企業(yè)對外拓展的第一印象，也是企業(yè)文化和經(jīng)營(yíng)理念的展現，可為企業(yè)品牌的樹(shù)立打下堅實(shí)的基礎。
??? 4、企業(yè)管制以及員工內部競爭激勵機制的建立和健全是企業(yè)發(fā)展的基本平臺。
??? 家族式、手工作坊式的體制會(huì )嚴重制約企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，沒(méi)有良性的、開(kāi)放的與市場(chǎng)接軌的用人機制、人才培訓機制、考評機制、分配機制、決策機制，就無(wú)法達到現代企業(yè)運作的基本條件。進(jìn)而導致員工沒(méi)有危機意識、責任心和分辨能力，最終也就不能造就一支健康、穩定的經(jīng)營(yíng)管理隊伍。
??? 5、企業(yè)內部的“末位淘汰制”以及各部門(mén)內的“NBA選秀制”是創(chuàng )造企業(yè)人成長(cháng)和發(fā)展的良好空間。
??? 一方面積極進(jìn)取，另一方面充分挖掘企業(yè)的人力資源，優(yōu)化組合，使優(yōu)秀人才脫穎而出，從而增強企業(yè)隊伍的凝聚力，這也是企業(yè)發(fā)展的恒久動(dòng)力之一。
??? 6、必須培養良好而高尚的企業(yè)文化。
??? 物管職業(yè)經(jīng)理人，不僅要充當“職業(yè)領(lǐng)袖”還應是一位“精神領(lǐng)袖”，在業(yè)務(wù)上兢兢業(yè)業(yè)、能攻善守，在人品德行上富有人格魅力、堅持自身操守。無(wú)論是管理水平還是領(lǐng)導藝術(shù)都應有較高水平?！皩帗Q思想不換人，不換思想只有換人”、“要使自己晉級加薪，必須使其上級主管晉級加薪”等思想，正是這種企業(yè)文化具體的寫(xiě)照。
??? 7、管理處主任培育是目前物管市場(chǎng)和物管企業(yè)競爭的關(guān)鍵。
??? 高級管理人才的選用不當將成為企業(yè)發(fā)展的“瓶頸”，因此，必須經(jīng)常對員工進(jìn)行培訓、考核，鼓勵深造并解決其待遇、福利問(wèn)題，以穩定人才隊伍。在實(shí)際工作中，放開(kāi)手腳，給他（她）們以機會(huì )摸爬滾打，對其進(jìn)行挫折教育，讓他們熟知每個(gè)環(huán)節和領(lǐng)域，促進(jìn)其進(jìn)行挫折教育，讓他們熟知每個(gè)環(huán)節和領(lǐng)域，促進(jìn)其盡快成長(cháng)，以適應激烈的市場(chǎng)競爭，從而推動(dòng)企業(yè)的快速發(fā)展。避免在激烈競爭中因為實(shí)際管理人才能力的缺乏給企業(yè)帶來(lái)的“短板”危害。
??? 8、注重“作業(yè)層的責任心，管理干部的上進(jìn)心，高層領(lǐng)導的事業(yè)心”等三心的培養，這是企業(yè)可持續發(fā)展的牢固根基。
??? 9、管理服務(wù)的“規范化、程序化、標準化和專(zhuān)業(yè)化”是服務(wù)質(zhì)量和水平的基本保證。??
??? 針對不同的項目、消費人群和要求，提供不同服務(wù)標準的服務(wù)菜單，以滿(mǎn)足
業(yè)主的不同層次要求，這是人性化服務(wù)的要求，也是對西部收入水平差異較大業(yè)主混雜居住而物業(yè)管理要求差異較大現實(shí)的一種因勢利導，更是創(chuàng )建西部特色物業(yè)管理的一種途徑。
??? 10、成本控制和開(kāi)源節流，是物管企業(yè)規?；?jīng)營(yíng)的必由之路。
??? 作為西部物業(yè)管理市場(chǎng)，勞動(dòng)密集特性仍很突出，物管企業(yè)服務(wù)過(guò)程中的人工成本、維護成本、能耗成本等無(wú)不需要精打細算，對每個(gè)項目的預決算和企業(yè)自身抗風(fēng)險能力的預測正確與否將成為項目成敗的關(guān)鍵。因此必須加強項目可行性分析論證。同時(shí)，努力向先進(jìn)企業(yè)學(xué)習，爭取用高科技手段達成勞動(dòng)密集型向技術(shù)性的轉換，如建立企業(yè)控制服務(wù)網(wǎng)絡(luò )中心或品質(zhì)管理中心專(zhuān)業(yè)化工等等。這也是一個(gè)企業(yè)現代化水平的客觀(guān)標志，在成本控制方面的作用更是不言而喻。
??? 11、龐大的資訊掌握和分析，利用數據庫來(lái)把握商機，也是信息時(shí)代物管市場(chǎng)開(kāi)拓的重要條件。
??? 無(wú)論是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢還是相關(guān)行業(yè)項目的決策動(dòng)態(tài)，抑或是新政策法規動(dòng)態(tài)的出臺等，都是信息采集和處理中心的重要內容。
??? 12、熟知和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規劃、報建、工程、營(yíng)銷(xiāo)等全過(guò)程，以利管理企業(yè)的早期介入、前期介入。
??? 物管早期的圖紙介入、前期的營(yíng)銷(xiāo)介入越來(lái)越受到全社會(huì )的認可與關(guān)注，物業(yè)交付使用前的相關(guān)物業(yè)配套設施、設備使用和設計方案的確立、營(yíng)銷(xiāo)配合等前期顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)的工作，不僅是后期物管實(shí)務(wù)運作服務(wù)的有力保障，更是物管企業(yè)全過(guò)程介入和投標成功的重要砝碼。
??? 13、加強“物業(yè)管理條例”及配套法律、法規和其它相關(guān)物業(yè)法規的理論學(xué)習。
??? 熟練掌握現行法規、加強物管專(zhuān)業(yè)歸口行業(yè)的學(xué)習和應知應會(huì )業(yè)務(wù)技能的培訓，這是物管的基本素質(zhì)。同時(shí)還要協(xié)調好相關(guān)屬地管理責、權、利關(guān)系，在處理物管糾紛之時(shí)，能按現行法規，予以合理、合法、合情的處理。
??? 14、加強服務(wù)質(zhì)量監控和評估，根據確定的服務(wù)菜單，確保物管服務(wù)水平的質(zhì)量。
??? 質(zhì)量是企業(yè)信譽(yù)的保證，維護企業(yè)信譽(yù)度是企業(yè)的生存之本。否則，“近愁”業(yè)主可能會(huì )炒你“魷魚(yú)”，“遠憂(yōu)”將可能被逐出物管市場(chǎng)?！安灰砸幘?，不成方圓”，儒家講求“內圣外王”之道。企業(yè)要發(fā)展，除了加強自身內部管理，練好“內功”之外，還應追求外在功成事就，倘無(wú)外在功成事就，經(jīng)濟效益、企業(yè)發(fā)展就無(wú)從談起。但要達到“外王”之目的，必須要有一個(gè)理性化、秩序化的外部環(huán)境。誠如荀子所言：“人無(wú)禮而不生，事無(wú)禮而不成，國無(wú)禮則不守?！边@也體現了當前西部物管市場(chǎng)亟待規范化的現狀，誰(shuí)在這個(gè)市場(chǎng)大潮中率先規范自我、提升管理質(zhì)素，誰(shuí)將獲得未來(lái)廣闊的市場(chǎng)和發(fā)展機遇。
?? “攘外必先安內”這一命題成立與否，在歷史學(xué)家那里，雖還難求一致，但于企業(yè)內部管理，無(wú)疑具有積極意義。作為物管服務(wù)企業(yè)，其生存和發(fā)展的基礎取決于利潤的最大化和各環(huán)節的有效運作；以“業(yè)主至上”為中心的人本主義思想，莫不是貫徹于物業(yè)管理服務(wù)整個(gè)體系的每一環(huán)節。綜上所述，私下以為只有對西部物管市場(chǎng)進(jìn)行細分，了解客戶(hù)需求，解決價(jià)值通路，疏通營(yíng)銷(xiāo)方式和推廣渠道，深入貫徹客戶(hù)中心思想和人本主義精神，將企業(yè)文化扎根在西部大地，采取差異化服務(wù)商品供應戰略，方能不斷滿(mǎn)足客戶(hù)持續增長(cháng)的滿(mǎn)意度要求，從而推動(dòng)西部物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。