??? （建設部在全國推行物業(yè)管理招投標制度的初衷是藉建立有形的物業(yè)管理市場(chǎng)機制，以打破開(kāi)發(fā)商“自建自管”的建管不分的“物業(yè)管理壟斷”做法，從而阻斷開(kāi)發(fā)商以“自管”而“包藏”其房地產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題的行為，真正使開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)品質(zhì)量負起責任來(lái)。然而，這一良好愿望在“暫行辦法”頒布實(shí)施以來(lái)，卻沒(méi)有起到阻斷開(kāi)發(fā)商對新建住宅項目“物業(yè)管理壟斷”的作用，相反，絕大多數開(kāi)發(fā)商利用“暫行辦法”的制度設計缺陷，將其物業(yè)管理的壟斷性做得更加“合法、合規”。）

（接上期）
??? 2.公開(kāi)招投標方式?jīng)]有強制力，是造成市場(chǎng)公信力差的根源
?? 《中華人民共和國招標投標法》對公開(kāi)招標、邀請招標定義是：“公開(kāi)招標，是指招標人以招標公告的方式邀請特定的潛在投標人或者其他組織投標?！薄把埻稑?，是指招標人以投標邀請書(shū)的方式邀請特定的法人或者其他組織投標?！眱煞N招標方式雖只有“公告”、“投標邀請書(shū)”的微小區別，但在物業(yè)管理招投標實(shí)踐中，卻會(huì )帶來(lái)完全不同的市場(chǎng)和社會(huì )效果。前者，能在更廣泛的層面體現市場(chǎng)的公開(kāi)、公平、公正——“陽(yáng)光”招投標車(chē)主難做手腳，導向市場(chǎng)健康有序發(fā)展；后者，具有局限性和較大的隱蔽性——實(shí)踐中容易演化為招標人“教訓”和傷害投標人對“公開(kāi)、公平、公正”誠信的信任。本來(lái)，建立規章的目的就是靠政府行政管理強制力來(lái)規范市場(chǎng)各主體行為，對招投標方式只作“選擇性”規定，不對公開(kāi)招投標方式作硬性規定，或對邀請招投標范圍作限制性規定，必然造成物業(yè)管理招投標操作過(guò)程的不可控。

??? 在××市，從“暫行辦法”頒布實(shí)施至2004年l2月31日，新建、預售的住宅項目實(shí)行物業(yè)管理公開(kāi)招投標的不足2個(gè)，非住宅項目和在建及己建成住宅項目實(shí)行物業(yè)管理公開(kāi)招投標的不足5個(gè)；打開(kāi)中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )網(wǎng)，發(fā)布于網(wǎng)上的物業(yè)管理招標公告也是寥寥……這很容易讓人產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)：一座城市、一個(gè)泱泱大國，每年新建的住宅項目不僅僅只有幾個(gè)、幾十個(gè)吧？！那么，公開(kāi)招投標能夠在更大范圍為業(yè)主選聘更優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，這樣既有利于房地產(chǎn)售后服務(wù)、又育利于物業(yè)管理行業(yè)、還有利于社會(huì )進(jìn)步的招投標方式，為什么卻被眾多開(kāi)發(fā)商拒絕選擇呢？道理很簡(jiǎn)單，公開(kāi)招投標是在“陽(yáng)光下”進(jìn)行的，開(kāi)發(fā)商要想實(shí)現自己的“意圖”，公開(kāi)招投標方式“不便操作”。因此，目前全國絕大多數住宅建設項目物業(yè)管理權的確定形式都是通過(guò)“邀請招投標”和“協(xié)議招投標”來(lái)實(shí)現的。這樣，那些指望“暫行辦法”頒布實(shí)施就可以通過(guò)公開(kāi)、公平的市場(chǎng)競爭獲得管理項目的物業(yè)管理企業(yè)，這回算是自白守望了，因為目前的物業(yè)管理市場(chǎng)，幾乎沒(méi)給他們參與投標的機會(huì )和可能：即便僥幸參與，也可能一不小心掉進(jìn)欺騙、不公的陷阱，市場(chǎng)公信力受到嚴重的傷害。

??? 3.“暫行辦法”沒(méi)有實(shí)現“建管分離”的立規主旨
??? 長(cháng)期以來(lái)，我國房地產(chǎn)建設和物業(yè)管理兩個(gè)行業(yè)幾乎均由開(kāi)發(fā)商“一手遮天”地操控著(zhù)，引發(fā)和激化了許多業(yè)主與物業(yè)公司之間難以化解的矛盾，這已是不爭的事實(shí)。2003年12月10日《金陵晚報》以《開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的“父子”關(guān)系遺患無(wú)窮》為題，列舉了開(kāi)發(fā)商與物業(yè)的“父子”關(guān)系具有普遍性的遺患：擅自利用物業(yè)共用部分和共用設施經(jīng)營(yíng)牟利，侵害業(yè)主共同利益；不少物業(yè)公司在決定小區內事項時(shí)，根本不管業(yè)主是怎么想的，一心維護母公司的權益，肆意侵犯業(yè)主的權益；一些物業(yè)公司保安在公司與業(yè)主發(fā)生矛盾時(shí)，個(gè)個(gè)如狼似虎，甚至威脅業(yè)主的人生安全；物業(yè)收費不透明，收費與服務(wù)質(zhì)量不對稱(chēng)，收費不低，服務(wù)卻嚴重不達標；一些開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售樓盤(pán)時(shí)，故意隱瞞小區的規劃，甚至擅自更改規劃來(lái)欺騙業(yè)主，而物業(yè)公司往往會(huì )幫助母公司隱瞞實(shí)情；一些開(kāi)發(fā)商自己制定的《業(yè)主公約》肆意侵犯業(yè)主的權益，并且迫使業(yè)主接受“霸王合同”，物業(yè)公司站在母公司的利益上一起糊弄業(yè)主；在業(yè)主與開(kāi)發(fā)商發(fā)生維權中，物業(yè)公司一般是被動(dòng)接受“老子”的安排。新浪網(wǎng)2004年10月27日以《物業(yè)“父子兵”現象貽害多》為題的文章，也列舉了許多論據，得出“開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司‘父子兵’關(guān)系，是引發(fā)和激化物業(yè)管理公司和業(yè)主之間糾紛的深層次原因”的結論。

??? 因此，建設部在全國推行物業(yè)管理招投標制度的初衷，是藉建立有形的物業(yè)管理市場(chǎng)機制，以打破開(kāi)發(fā)商“自建自管”的建管不分的“物業(yè)管理壟斷”做法，從而阻斷開(kāi)發(fā)商以“自管”而“包藏”其房地產(chǎn)品質(zhì)量問(wèn)題的行為，真正使開(kāi)發(fā)商對房地產(chǎn)品質(zhì)量負起責任來(lái)。然而，這一良好愿望在“暫行辦法”頒布實(shí)施以來(lái)，卻沒(méi)有起到阻斷開(kāi)發(fā)商對新建住宅項目“物業(yè)管理壟斷”的作用，相反，絕大多數開(kāi)發(fā)商利用“暫行辦法”的制度設計缺陷，將其物業(yè)管理的壟斷性做得更加“合法、合規”。這現象，可以從2003年9月1日至2004年12月31日全國新建住宅項目，特別是全國知名和地區知名的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設的純商品住宅樓盤(pán)之前期物業(yè)管理權幾乎毫無(wú)例外地歸屬于其旗下的物業(yè)管理公司得以印證。

??? 4.評標方式規定過(guò)于寬泛，不能擇優(yōu)企業(yè)
??? 長(cháng)期以來(lái)，政府制定法規的指導觀(guān)念是“宜粗不宜細”，制定規章時(shí)往往比較“原則”。然而現實(shí)中，規章過(guò)于粗線(xiàn)條，容易導致理解和執行上的隨意性。物業(yè)管理招投標，是由物業(yè)管理專(zhuān)家和招標人比較、評判投標企業(yè)管理服務(wù)能力，選擇優(yōu)秀的中標人的活動(dòng)。在一定程度上，評標方式和評標過(guò)程決定了評標質(zhì)量和選聘企業(yè)的質(zhì)量。通常，決定物業(yè)管理企業(yè)能否勝任物業(yè)管理服務(wù)工作，可以從企業(yè)日常物業(yè)管理服務(wù)實(shí)績(jì)考察（企業(yè)信譽(yù)調查評審）、物業(yè)管理項目的服務(wù)策劃評審（投標文件評審）和投標人選派的項目負責人綜合能力評估（項目負責人現場(chǎng)答辯考核評審）三個(gè)大的方面綜合把握和評判。而且，因為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的綜合性和企業(yè)能力弱顯性特點(diǎn)，使得物業(yè)管理企業(yè)的比較和優(yōu)選有較大困難。在物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)育的初級階段，不將評標的方式、過(guò)程、方法加以強制和細化規定，招投標行為人很容易使招標、投標過(guò)程“走樣”。

??? 稍有物業(yè)管理經(jīng)歷的人都知道一個(gè)淺顯的道理：“物業(yè)管理不單是憑嘴，不只是聽(tīng)你說(shuō)得怎么好，更重要的是要看你干得怎樣?！逼髽I(yè)的服務(wù)能力依賴(lài)于其持續、穩定的運營(yíng)及組織程度，且能夠毫不遮掩地在其物業(yè)現場(chǎng)運行過(guò)程一目了然，是最真實(shí)、最做不了假的企業(yè)市場(chǎng)表現。所以，理所當然是評估企業(yè)管理服務(wù)能力的首選內容，當然也應當是招標強制性評審的必須要求和方式。遺憾的是暫行辦法對投標企業(yè)實(shí)際管理服務(wù)能力的評審卻只字未提，這在客觀(guān)上誤導了物業(yè)管理市場(chǎng)、物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)注焦點(diǎn)?，F實(shí)中，絕大多數招標人有意，或忽視對投標企業(yè)實(shí)際運作進(jìn)行信譽(yù)調查評審，僅憑投標文件評審選聘中標企業(yè)，其選聘質(zhì)量是可想而知的了1很多企業(yè)忙著(zhù)鍍金、忙著(zhù)企業(yè)表面光，什么全省第一家三貫標認證企業(yè)、什么全國率先導入CIS企業(yè)UH--當你深入三貫標認證企業(yè)，你可以看到管理層為監審過(guò)關(guān)忙得一周補了一年的記錄、決策層忙著(zhù)討教過(guò)關(guān)秘訣抓耳撓腮:你到CIS企業(yè)，可以看到辦公室電話(huà)響了半天管理人員談笑風(fēng)生沒(méi)人理會(huì )、業(yè)主來(lái)到辦公室照樣沒(méi)人招呼……

??? 物業(yè)管理投標文件(投標書(shū))，是企業(yè)針對物業(yè)管理項目特點(diǎn)、服務(wù)需求，運用企業(yè)管理經(jīng)驗、管理知識、管理資源進(jìn)行有針對性的服務(wù)產(chǎn)品設計的過(guò)程，是日后企業(yè)管理服務(wù)提供的作業(yè)手冊，也是前期物業(yè)服務(wù)合同的附件和要約。暫行辦法對物業(yè)管理投標文件的評審進(jìn)行了一般性的規定和要求，對現場(chǎng)答辯評審僅在第三十二條做了簡(jiǎn)單提及。這樣的立規導向，使企業(yè)聚焦于投標書(shū)表面光的用心上，促成了當前物業(yè)管理投標書(shū)中假大空、抄襲、弄虛作假、攀裝裱、放之四海而皆準……之風(fēng)的盛行。不少投標企業(yè)精美的投標書(shū)里面是東拼西湊的大雜始，不能說(shuō)對物業(yè)管理項目有所認識和策劃、對未來(lái)管理服務(wù)有所指導，就連起碼的字句都讀不通，要不就是亂吹一通，要不他可以一周投兒個(gè)標……這樣的東西，居然也有投標企業(yè)作為投標顧問(wèn)的生財之道用來(lái)顧問(wèn)其他企業(yè)投標。

??? 至于對物業(yè)管理項目負責人的考核。凡從事過(guò)物業(yè)管理工作的人都知道，在優(yōu)秀企業(yè)背景和優(yōu)秀的投標策劃的前提下，物業(yè)管理項目能否有效實(shí)施和實(shí)現投標策劃，并實(shí)現企業(yè)管理服務(wù)承諾目標，很大程度上取決于項目負責人的執行能力。因此，不對物業(yè)管理項目負責人能力進(jìn)行綜合評估和比較，就像戰場(chǎng)隨便任命一個(gè)前線(xiàn)指揮官指揮打仗一樣可笑。

??? 5.制度缺陷失去了是非判斷力。
??? 違規招投標詞意應當是:違反招標投標規章，所進(jìn)行的招標投標活動(dòng)及其結果。這里，判定物業(yè)管理招投標是否違規的落腳點(diǎn)，是判斷招標投標活動(dòng)是否遵循了暫行辦法，遵循了——合規:違背了違章:判定是否違規的落腳點(diǎn)，并非招標投標結果所體現的意志是有益于業(yè)主、物業(yè)管理行業(yè)或是別的更大的社會(huì )進(jìn)步意義。因此，以違規招投來(lái)定義當前的物業(yè)管理招投標活動(dòng)的種種不正?，F象，顯然是有失公允的，因為開(kāi)發(fā)商只需按暫行辦法操作，無(wú)論其招投標結果如何(這一結果肯定體現開(kāi)發(fā)商的意志)，政府行政主管部門(mén)、物業(yè)管理市場(chǎng)、業(yè)主都不能對其亮黃牌或判定其違規。所以，現實(shí)物業(yè)管理招標投標結果，普遍只能體現開(kāi)發(fā)商意志——沿襲父子兵慣例，是物業(yè)管理招投標制度設計使然，當然就不足為怪了!

??? 至于以招標投標過(guò)程、結果體現公開(kāi)、公平、公正、有益于業(yè)主、物業(yè)管理行業(yè)或是別的社會(huì )進(jìn)步意義為判定是l否違規的落腳點(diǎn)的人們，暫行辦法并沒(méi)有給他們應有的支持。目前，物業(yè)管理招投標過(guò)程、結果的表現，令市場(chǎng)各方要不非常尷尬，要不非常無(wú)奈:在××市，暫行辦法實(shí)施一年多來(lái)，政府建設行政主管部門(mén)沒(méi)有向開(kāi)發(fā)商，或住宅建設項目，或物業(yè)管理企業(yè)公開(kāi)出示過(guò)前期物業(yè)管理違規招投標的黃牌:開(kāi)發(fā)商按暫行辦法，依舊操控著(zhù)前期物業(yè)管理權:同是父子兵的物業(yè)管理公司這時(shí)表現得格外默契——今天邀你們參加我們房地產(chǎn)公司組織的物業(yè)管理招標，明天我們被邀參加你們房地產(chǎn)公司的投標，大家都忙在繼承父業(yè)的合作上;沒(méi)爹的物業(yè)管理公司，忙著(zhù)不惜工本地找關(guān)系、走后門(mén)，把企業(yè)的生存發(fā)展寄托在不正當的社會(huì )關(guān)系上:業(yè)主和準業(yè)主們只有選擇房地產(chǎn)的權利，不能同時(shí)有選擇產(chǎn)品和物業(yè)服務(wù)的可能……

??? 總之，暫行辦法在體現市場(chǎng)公開(kāi)公平公正原則、擇優(yōu)物業(yè)管理單位、導向物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展、阻斷建管不分、劃清房地產(chǎn)品質(zhì)量責任等方面沒(méi)奮起到實(shí)質(zhì)性支持作用。我們期盼法規能夠早日拯救當前前期物業(yè)管理招投標 市場(chǎng)的混亂狀態(tài)!