??? 物業(yè)管理招投標是物業(yè)管理社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化特征的體現，是物業(yè)管理規范化運作的必然要求。物業(yè)管理招投標有其自身的特殊性，了解物業(yè)管理招投標的特點(diǎn)，并在此基礎上把握物業(yè)管理招投標實(shí)踐中的要點(diǎn)，才能更好地實(shí)施物業(yè)管理招投標，推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。招投標的性質(zhì)和目的已經(jīng)是老生常談，在此略過(guò)。

一、物業(yè)管理招投標的自身特點(diǎn)
??? 物業(yè)管理招投標的自身特點(diǎn)主要體現在以下兩個(gè)方面：
??? 1. 最適合的物業(yè)管理方案不易確定。
??? 物業(yè)管理招投標與其他招投標一樣，要選最合適的而不是最好的方案。但什么樣是最合適的，往往不易判斷。如住宅小區多元化的產(chǎn)權結構決定了眾多業(yè)主達成對最適合的物業(yè)管理服務(wù)的一致需求的難度，費用最低的方案并不一定能夠滿(mǎn)足全體業(yè)主的要求。
??? 2. 物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)特殊性。
??? 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，是服務(wù)業(yè)。但物業(yè)管理與一般的服務(wù)行業(yè)相比，也有其明顯的個(gè)性。

??? 首先，物業(yè)管理服務(wù)有別于社會(huì )公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)，是一種同時(shí)帶有社會(huì )公共服務(wù)和個(gè)體服務(wù)特征的群體性服務(wù)，這種服務(wù)的確定和選擇又是一種市場(chǎng)行為，而不是行政行為。

??? 其次，物業(yè)管理服務(wù)提供的產(chǎn)品是全天候、不間斷、全方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)產(chǎn)品。其突出的一點(diǎn)就是生產(chǎn)和消費同時(shí)開(kāi)始，同時(shí)結束。

??? 第三，物業(yè)管理服務(wù)的性?xún)r(jià)比是彈性的，而非剛性或半剛性。其所提供的產(chǎn)品定量容易定質(zhì)難。因此，要真正做到質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)是不容易的。
這些特點(diǎn)決定了物業(yè)管理招投標過(guò)程及其結果的某種不確定性。從招標方的角度看，物業(yè)管理的招投標是有風(fēng)險的，僅僅依靠標書(shū)的評判和各公司以往的市場(chǎng)聲譽(yù)，并不能完全保證評標結果的正確性。

二、物業(yè)管理招投標的分類(lèi)及其要點(diǎn)
??? 物業(yè)管理招投標可以從招標主體、招標方法和招標形式等三個(gè)方面進(jìn)行分類(lèi)。

??? 1. 按物業(yè)管理招投標主體進(jìn)行分類(lèi)
??? 物業(yè)管理招標的主體有三類(lèi)：開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主大會(huì )和產(chǎn)權人。
??? ⑴ 開(kāi)發(fā)建設單位（開(kāi)發(fā)商）
?? 《辦法》規定，前期物業(yè)管理招投標由開(kāi)發(fā)建設單位主持進(jìn)行。這是因為，此時(shí)物業(yè)的產(chǎn)權未進(jìn)行轉移或未完全轉移，開(kāi)發(fā)商仍是產(chǎn)權人。開(kāi)發(fā)商主持進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標，要特別注意以下3點(diǎn)：

??? ① 開(kāi)發(fā)商招標和物業(yè)管理企業(yè)投標的心態(tài)
?????? 前期物業(yè)管理招投標是一種特殊的招投標。從利益相關(guān)的角度看，此時(shí)的招投標不僅僅是甲、乙雙方的事情，客觀(guān)上存在三方利益，即開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、未來(lái)的廣大潛在業(yè)主。開(kāi)發(fā)商應主要站在未來(lái)的廣大潛在業(yè)主的角度選聘物業(yè)管理企業(yè)；同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在投標和合同談判中，也應更多地考慮、代表和維護這些未來(lái)購房人的利益，而不是為了中標，就更多地考慮、遷就、維護開(kāi)發(fā)商的利益。否則，將為日后的物業(yè)管理留下產(chǎn)生問(wèn)題的隱患。由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)管理企業(yè)直接管理物業(yè)項目，是導致這些年物業(yè)管理矛盾、糾紛、問(wèn)題產(chǎn)生的主要原因之一。

??? ② 草擬制定相關(guān)文件
?????? 前期物業(yè)管理在合同簽訂的同時(shí)，應該草擬制定幾個(gè)相關(guān)文件，主要是前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約。

??? ③ 政府部門(mén)的參與和監管
?????? 前期物業(yè)管理招投標的顯著(zhù)特點(diǎn)是：在進(jìn)行招標時(shí)，物業(yè)未來(lái)的業(yè)主并不明確，更無(wú)法形成統一的利益共同體，也就是他們的利益沒(méi)有一個(gè)實(shí)體來(lái)代表和維護。所以此時(shí)，政府責無(wú)旁貸。前期物業(yè)管理服務(wù)合同、前期物業(yè)管理協(xié)議和業(yè)主臨時(shí)公約，業(yè)主要按政府示范文本，結合本物業(yè)情況草擬簽訂。同時(shí)，應報政府主管部門(mén)進(jìn)行審查和備案，政府主管部門(mén)應切實(shí)負起指導、監管的職責，對其中明顯不合理、侵犯業(yè)主權益的條款應要求刪去。

??? ④ 提前進(jìn)行
?????? 按照《辦法》的規定，新建現售商品房項目應當在現售前30日完成招投標；預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成招投標；非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成招投標?？紤]到招標的各項準備工作和不少于20天的投遞招標文件時(shí)間，開(kāi)發(fā)商應該在銷(xiāo)售前幾個(gè)月就開(kāi)始進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標工作。

??? ⑵ 業(yè)主大會(huì )
??? 在業(yè)主大會(huì )成立以后，業(yè)主大會(huì )就成為物業(yè)管理招標的主體，這時(shí)前期物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始工作一段時(shí)間，因此業(yè)主大會(huì )首先要評價(jià)前期物業(yè)管理企業(yè)是否能夠滿(mǎn)足業(yè)主的需求，如果符合要求，進(jìn)行續約即可；如果不符合，則需要考慮重新選聘物業(yè)管理企業(yè)?！侗本┦形飿I(yè)管理招標投標辦法》中規定：更換物業(yè)管理企業(yè)的招標投標工作，應在原（前期）物業(yè)服務(wù)合同終止前3個(gè)月完成。更換物業(yè)管理企業(yè)手續眾多，因此業(yè)主大會(huì )更換物業(yè)管理企業(yè)也要有充分的準備。

??? ⑶ 產(chǎn)權人
??? 產(chǎn)權人作為物業(yè)管理招投標的主體，通常指的是物業(yè)只有一個(gè)或少數幾個(gè)產(chǎn)權人的情況。這種情況通常不出現在住宅項目中，而以辦公樓最為常見(jiàn)。

??? 2. 按物業(yè)管理招投標的方法分類(lèi)
??? 物業(yè)管理招投標按招標方法分為自行招標和委托招標兩種?？紤]到上述兩種方法的利弊，可以采取自行招標和委托招標相結合的第三種方法。即招標方聘請專(zhuān)業(yè)發(fā)招標代理機構，操作招投標的具體運作過(guò)程及一般文件的編制，而對物業(yè)管理服務(wù)的具體要求及對投標企業(yè)的考察仍由招標方負責。

??? 3. 按物業(yè)管理招投標形式分類(lèi)
??? 物業(yè)管理招投標按形式分為公開(kāi)招標和邀請招標兩種。除特殊情況外，物業(yè)管理招投標不適用議標。相對于公開(kāi)招標來(lái)說(shuō)，邀請招標的成本比較低，但暗箱操作的可能性有時(shí)比較大。因此在選擇招標方式的時(shí)候應注意權衡利弊。
???
三、評標的要點(diǎn)
??? 物業(yè)管理的評標是招投標過(guò)程中最重要的環(huán)節。評標委員會(huì )的評議結果對中標將起到?jīng)Q定性的影響與作用。招標方對此應給予足夠的重視、慎重對待。物業(yè)管理招投標自身的特點(diǎn)決定了其評標也較一般招投標的評標有所區別。主要有以下幾點(diǎn)：

??? 1. 評標要留有必要的時(shí)間
??? 一些招標方在開(kāi)標后用半天或一天的時(shí)間就評標完畢，評委們沒(méi)有時(shí)間去閱讀比較標書(shū)，即便有現場(chǎng)答疑，也不宜做出相對準確公正的評判，這是不合適的。合理的做法應該是開(kāi)標后，招標方的工作小組對可比性的數據、資料（如人員配置、費用測算、企業(yè)資質(zhì)等）先行統計、整理；然后召開(kāi)評委會(huì )，評委用至少半天到一天時(shí)間各自閱讀標書(shū)；最后進(jìn)行各投標方答辯，評委會(huì )最終評出評議結果。

??? 2. 投標方對本物業(yè)的認識
??? 每一個(gè)物業(yè)項目都有各自的特點(diǎn)，在管理服務(wù)上也有不同的要求。評委在審議標書(shū)時(shí)，首先要重點(diǎn)考察投標企業(yè)對該物業(yè)個(gè)性的認識，尤其對招標方的一些特殊要求有無(wú)實(shí)質(zhì)性的響應和相應的分析、理解及對策。因為這既反映了投標方對此次投標的重視程度，也反映了投標方對物業(yè)管理服務(wù)的理解和認識。從一般工作的規律來(lái)講，了解和把握其個(gè)性才是做好具體工作的關(guān)鍵，物業(yè)管理工作同樣如此。評標中最忌諱的是投標方一本標書(shū)打天下。

??? 3. 管理處主任的考察
??? 俗話(huà)說(shuō)“兵熊熊一個(gè)，將熊熊一窩”，所以，應對投標方推薦選派的管理處主任進(jìn)行重點(diǎn)考察?？疾靸热菀皇枪ぷ骱?jiǎn)歷，重點(diǎn)在于是否曾主持過(guò)同類(lèi)型物業(yè)的物業(yè)管理，即原職務(wù)是管理處主任還是副主任，或是部門(mén)經(jīng)理，原則上不宜從管理處副主任、更不能從部門(mén)經(jīng)理直接提升。二是擬派人選參加答辯，在答辯中進(jìn)行面試，考察其性格、素質(zhì)，特別是應對、應變能力和對本物業(yè)物業(yè)管理的設想。

??? 4、費用的測算
??? 費用測算是標書(shū)中最重要的部分，但很多標書(shū)恰恰在此處篇幅最短，甚至只用一頁(yè)紙一帶而過(guò)。在費用測算上，關(guān)鍵不在于費用具體值的高低，而在于測算依據和過(guò)程。

??? 由于服務(wù)內容各有千秋，各企業(yè)測算角度不同，費用的測算缺少一個(gè)統一的平臺，不像設備采購那樣有一個(gè)明確而統一的標準，因此在比較不同的投標方案時(shí)，往往會(huì )挑出其中一些具有可比性的指標，比如人員工資等進(jìn)行比較。有經(jīng)驗的招標方也可制作統一的費用測算表格以方便比較。

??? 固定資產(chǎn)的處置方式是費用測算中應當注意的一個(gè)問(wèn)題，尤其是前期物業(yè)管理招標。物業(yè)管理需要先行投入一定的固定資產(chǎn)。這些固定資產(chǎn)的投入或購置有三種方式：一是物業(yè)管理企業(yè)自行帶入；二是由業(yè)主出資購買(mǎi)后交由物業(yè)管理企業(yè)使用；三是物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主借資購買(mǎi)使用。這三種方式其產(chǎn)權和折舊資金的提取返還都不同，自然也將對費用測算產(chǎn)生較大影響。最后，需要注意的是物業(yè)管理費用并非越低越好。物業(yè)管理費用除直接影響管理服務(wù)質(zhì)量外，還與房?jì)r(jià)存在一定的關(guān)系。尤其在二手房市場(chǎng)上，好的物業(yè)管理能夠大大提高房屋的售價(jià)。