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從今年1月1日起，《北京市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法（試行）》開(kāi)始執行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，此《辦法》有三個(gè)要點(diǎn)需要關(guān)注：

1.物業(yè)不得一次性預收一年以上的物業(yè)服務(wù)費用（收費周期由物業(yè)管理合同及社區管理公約約定，上限是一年）；

2.不再設立普通住宅物業(yè)收費基準價(jià)格，普通住宅小區和高檔住宅小區均實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，即由業(yè)主（業(yè)委會(huì )代表全體業(yè)主與物業(yè)公司約定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )表決通過(guò)）和物業(yè)公司“議價(jià)”；

3.北京市經(jīng)濟適用房物業(yè)費政府指導基準價(jià)最終確定為每建筑平方米每月0.55元，這一價(jià)格與調整前大致相當。

不少物管的專(zhuān)業(yè)人士，都對《辦法》的發(fā)布和執行表示了肯定。北京市物業(yè)管理商會(huì )會(huì )長(cháng)于慶新在接受記者采訪(fǎng)時(shí)談到，《辦法》的實(shí)行是符合市場(chǎng)經(jīng)濟規律的，也順應了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢，其對經(jīng)濟適用房物業(yè)收費實(shí)行政府指導價(jià)，也是非常明智的做法，因為對于低收入人群，應該由政府出面制定保障制度。因此，《辦法》的執行，在法律、法規的層面上，不存在任何障礙和問(wèn)題。達文資產(chǎn)管理公司竇勇志副總經(jīng)理也認為，政府出臺這樣的規定其實(shí)是尊重業(yè)主、尊重物業(yè)公司的選擇權。但是，在《辦法》的實(shí)際操作層面，我們卻聽(tīng)到了各種追問(wèn)——

追問(wèn)一 業(yè)主、物業(yè)，能坐在談判桌前嗎？

聲音1立場(chǎng)不同、利益沖突，業(yè)主、物業(yè)難達協(xié)議；

聲音2業(yè)委會(huì )成立難，業(yè)主利益無(wú)人代言。

在新法規出臺前，北京市物業(yè)收費標準一直依據1995年頒布的196號文件，北京均豪物業(yè)管理公司的張先生說(shuō)：“196號文件早已滯后于市場(chǎng)?！彼?，盼望新的法規出臺是大多數物業(yè)公司的愿望。北京辰極物業(yè)公司的陸經(jīng)理告訴記者，他們像盼星星、盼月亮一樣的盼了三年。但是，當新法規終于揭開(kāi)面紗后，許多物業(yè)公司并沒(méi)有過(guò)多的欣喜，反而是更加茫然。陸經(jīng)理說(shuō)：“一直盼著(zhù)新文件出臺，本以為新文件規定的收費標準會(huì )更加細化、更加規范，結果卻變成了由物業(yè)和業(yè)主協(xié)商制定物業(yè)費，這反而加大了操作難度。因為長(cháng)久以來(lái)，物業(yè)和業(yè)主就是一對矛盾體，特別是在物業(yè)收費標準上，往往是業(yè)主覺(jué)得物業(yè)費已經(jīng)很高了，而物業(yè)則覺(jué)得是入不敷出?！彼?，記者在辰極物業(yè)管理的龍騰閣的大廳處看到物業(yè)公司在給業(yè)主的公告中寫(xiě)道：在業(yè)主委員會(huì )還未成立的情況下，2006年的物業(yè)費仍舊按原來(lái)的每建筑平方米每月1.98元執行。

茫然的不僅僅是物業(yè)方面，許多業(yè)主對此文件也表示不滿(mǎn)。朝陽(yáng)區興隆家園年近70歲的業(yè)主戴女士反映她們的小區物業(yè)聘請黑保安管理，導致這里就像是菜市場(chǎng)，人是魚(yú)龍混雜，路是四通八達；家里暖氣不暖，樓下綠地已變停車(chē)場(chǎng)。興隆家園的業(yè)主一直在積極申請成立業(yè)委會(huì )，無(wú)奈還沒(méi)成立起來(lái)。于是，70% 的業(yè)主拒絕交物業(yè)費。以目前的情況來(lái)說(shuō)，業(yè)主和物業(yè)公司之間關(guān)系已經(jīng)很緊張了，雙方根本不可能協(xié)商解決物業(yè)收費的問(wèn)題。

追問(wèn)二 執行新政，是否需要第三方介入？

聲音1政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、律師等，可組織成立價(jià)格評估機構；

聲音2業(yè)主需要談判專(zhuān)家。

希望出現第三方的價(jià)格評估機構，是采訪(fǎng)中聽(tīng)到最多的反映。

于慶新認為，信息不對等，導致物業(yè)管理中有很多專(zhuān)業(yè)環(huán)節是業(yè)主難以掌握的，而辰極物業(yè)公司的陸經(jīng)理也強調，物業(yè)和業(yè)主的利益很難依靠雙方協(xié)商達成一致，所以非常有必要引入第三方的評估機構，由第三方站在中立公正的立場(chǎng)為雙方評估出雙方認可的收費標準。

美然動(dòng)力街區的業(yè)主張先生認為，政府既然讓業(yè)主和物業(yè)協(xié)商決定物業(yè)費價(jià)格，就應該為這一做法先做好兩種準備：一是如果業(yè)主和物業(yè)無(wú)法達成一致，業(yè)主決定更換物業(yè)時(shí)，政府應該支持業(yè)主，并在物業(yè)強賴(lài)著(zhù)不走時(shí)動(dòng)用行政力量，幫助業(yè)主更換物業(yè)；二是加強政府的物業(yè)管理職責，幫助業(yè)主成立價(jià)格評估機構，為業(yè)主確定物業(yè)價(jià)格提供依據和專(zhuān)業(yè)服務(wù)。許多物業(yè)公司和業(yè)主都認為如果能成立一個(gè)由政府、行業(yè)協(xié)會(huì )、工程師、律師和業(yè)主等構成的中立評估機構，并有效運作，由雙方協(xié)商確定價(jià)格并不是空談。

知名物管專(zhuān)家舒可心則認為，物業(yè)管理是一個(gè)復雜的行業(yè)。業(yè)主方面如果想和物業(yè)通過(guò)談判協(xié)商物業(yè)費，要么是代表業(yè)主的談判人學(xué)的是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，要么從事物業(yè)管理工作，否則根本不具備談判的最起碼的知識水平。如果業(yè)委會(huì )成員不符合上述條件，則建議只能通過(guò)聘請專(zhuān)家來(lái)實(shí)現談判。無(wú)論談判結果如何，不經(jīng)業(yè)主大會(huì )超過(guò)2/3的人同意，都不是業(yè)主大會(huì )的決議，因此，都不具有法律效力。

追問(wèn)三 物業(yè)費高低，是業(yè)主應關(guān)注的核心問(wèn)題嗎？

聲音1物業(yè)服務(wù)，應該一分價(jià)錢(qián)一分貨；

聲音2不應因“低價(jià)”犧牲居住品質(zhì)和物業(yè)價(jià)值。

《辦法》的頒布，似乎將業(yè)主們的神經(jīng)，再次集中在敏感的“物業(yè)費”上。然而，“價(jià)錢(qián)”應該成為業(yè)主物業(yè)維權的核心問(wèn)題嗎？

于慶新談到，物業(yè)管理作為新興的服務(wù)行業(yè)，物業(yè)和業(yè)主在市場(chǎng)經(jīng)濟中就是一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。如果物業(yè)費按照“越低越好”的價(jià)值取向，那就必然會(huì )帶來(lái)很多問(wèn)題。

前不久，美麗園小區狀告物業(yè)收費的案子最終以業(yè)主勝訴終了，物業(yè)費由原來(lái)的2.72元降為1.58元，但是就有業(yè)主反映，原來(lái)一樓一個(gè)保安現在變成幾個(gè)樓一個(gè)保安，其他服務(wù)也明顯不如從前，甚至有業(yè)主在反思，業(yè)主維權僅僅是在物業(yè)費上做文章嗎？面臨同樣問(wèn)題的還有萬(wàn)泉新新家園的業(yè)主，物業(yè)費降下來(lái)后，保安由原來(lái)的160個(gè)減到90個(gè)，而且個(gè)頭也從原來(lái)的180厘米變?yōu)楝F在的160厘米。

于慶新認為,物業(yè)服務(wù)的好壞還承擔個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)的保值和升值的作用。以望京的大西洋新城和湖畔雅居為例，兩個(gè)樓盤(pán)一條馬路之隔，同樣的開(kāi)發(fā)商、同樣的價(jià)格，因為物業(yè)管理的不同導致前者出租均價(jià)是五六千元，而后者是10000元左右。

新康家園業(yè)主蘇德強女士因為維權和物業(yè)公司打了多年交道，就物業(yè)費問(wèn)題和物業(yè)公司曾多次交鋒。這些經(jīng)驗告訴她，和物業(yè)公司是可以就物業(yè)費高低進(jìn)行協(xié)商的，但關(guān)鍵是要對物業(yè)費的高低有正確的認識。她認為物業(yè)管理的好壞不但直接影響著(zhù)業(yè)主們的生活，決定著(zhù)房屋的價(jià)值。因為從長(cháng)遠看，良好的物業(yè)服務(wù)會(huì )使房屋增值，新康家園的二手房?jì)r(jià)格就比周邊一些小區要高出不少。所以，業(yè)主們和物業(yè)協(xié)商費用，并不是越低越好，重要的是質(zhì)價(jià)相符?！掇k法》之后，業(yè)主更應正確理解物業(yè)管理的價(jià)值，豐富物管專(zhuān)業(yè)知識，才能遴選優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并最終保障自己的居住品質(zhì)、物業(yè)價(jià)值和合法權益。

誰(shuí)來(lái)趕走壞管家？

有業(yè)主開(kāi)玩笑，新《辦法》讓業(yè)主和物業(yè)商量?jì)r(jià)格，就像讓羊去和狼談判，根本行不通。也有物業(yè)的朋友抱怨，現在的業(yè)主就恨不得不要物業(yè)，自己掃掃地，拔拔草就得了，怎么跟他們談？難道咱們政府就真的這么渾，拍拍腦袋就想出這么一折？當然不是，早在2004年，政府在196號文之后，就已經(jīng)允許一些小區自己協(xié)商價(jià)格，現在只是把這種做法擺到了臺面上。

意識的轉變往往是最困難的。根據西方的經(jīng)驗，政府應該是有限政府，一個(gè)事事都要插手的政府往往限制民眾的自由。中國的政府正在經(jīng)歷這樣的轉變，逐步“還權于民”。中國的百姓也應該適應這樣的轉變，改變以往那種什么事都“服從領(lǐng)導安排”，積極參與到自我事務(wù)管理中來(lái)。而參與社區事務(wù)，實(shí)現社區的自治正是一個(gè)良好的開(kāi)始。同樣，物業(yè)公司也要適應業(yè)主從被管理者上升為平等對話(huà)者的現實(shí)。

政府的目的就是要讓市場(chǎng)說(shuō)話(huà)。市場(chǎng)經(jīng)濟的關(guān)鍵就是優(yōu)勝劣汰，但目前的物業(yè)行業(yè)，優(yōu)未必勝、劣難以汰的現實(shí)，會(huì )讓市場(chǎng)成了啞巴，也可能讓協(xié)商成為空談?！傲訋膨屩鹆紟拧?，政府如何保證業(yè)主行使更換物業(yè)的權利，淘汰“劣幣”，就成為協(xié)商制度成功的關(guān)鍵。一旦業(yè)主可以自由選擇物業(yè)，物業(yè)也可以自由選擇業(yè)主時(shí)，市場(chǎng)才能說(shuō)話(huà)，業(yè)主們才可以像選擇服裝一樣選擇物業(yè)，政府也會(huì )像不用制定服裝價(jià)格一樣去為物業(yè)價(jià)格操心。

所以，當政府要把定價(jià)機制還給市場(chǎng)時(shí)，它應當也必須履行的職責就是動(dòng)用行政手段，保證業(yè)主自治意志的實(shí)現。說(shuō)白了，就是幫業(yè)主趕走壞管家，而不能讓管家霸占了業(yè)主的家產(chǎn)！

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