搬進(jìn)新小區才剛剛半年，張老師就丟掉了2輛自行車(chē)；家里的墻面滲水，每次通知物管來(lái)處理，工作人員都要千呼萬(wàn)喚才會(huì )來(lái)。張老師肚子里那個(gè)氣呀，對物管的工作態(tài)度漸漸失去了耐性，干脆給小區成立不久的業(yè)主委員會(huì )寫(xiě)了投訴信。沒(méi)料到，業(yè)委會(huì )已經(jīng)接到了很多封投訴物管的信了，不過(guò)面對以前業(yè)主與物管簽訂的合同，業(yè)委會(huì )也有些束手無(wú)策……??

　　案情回放：物管換不掉 業(yè)主煩透心??

　　“我買(mǎi)房的時(shí)候確實(shí)沒(méi)有關(guān)心物管公司是哪家，當時(shí)覺(jué)得只要物管費不過(guò)分就行了，沒(méi)想到還沒(méi)到半年就出現這么多事情?！睆埨蠋煬F在想到物管的事情就頭疼。據了解，在2004年6月這個(gè)小區剛剛動(dòng)工的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商便聘請了這家物業(yè)管理公司為其進(jìn)行物業(yè)管理，所有的業(yè)主在購房時(shí)均應開(kāi)發(fā)商的要求與該物業(yè)管理公司簽訂了物管服務(wù)合同，當時(shí)絕大部分業(yè)主對此并沒(méi)有異議。然而小區入住以后，不少的業(yè)主都對這家物管公司的服務(wù)態(tài)度和工作效率極度不滿(mǎn)。到2005年10月，該小區入住率達到50%以上時(shí)，小區的業(yè)主們按照程序成立了業(yè)主委員會(huì )，業(yè)委會(huì )剛剛成立不久便接到了大部分業(yè)主對物管服務(wù)不滿(mǎn)意的投訴，因此業(yè)主委員會(huì )決定另行聘請物業(yè)管理公司。但該物管公司拿出原來(lái)他們與各個(gè)業(yè)主簽訂的物管服務(wù)合同，并以此為借口拒絕解除合同，同時(shí)要求小區業(yè)主繼續履行合同。目前小區物管委員會(huì )的李主任對這件事情也頗為傷腦筋：“我們雖然認為小區業(yè)主委員會(huì )自成立以后并沒(méi)有同他們續簽物管服務(wù)合同，應該可以另外聘請物管公司，但他們現在拿出業(yè)主購房時(shí)與他們簽訂的物管服務(wù)合同，稱(chēng)如果另聘物管便是違約?，F在我們也確實(shí)不知道該怎么處理了?！庇谑遣簧贅I(yè)主就此問(wèn)題向房產(chǎn)律師進(jìn)行了咨詢(xún)。??

　　律師說(shuō)法：業(yè)委會(huì )有權解除前期物管服務(wù)合同??

　　本案的核心在于業(yè)主委員會(huì )是否有權解除前期物業(yè)服務(wù)合同。??

　　一、業(yè)主委員會(huì )有權選聘或續聘物業(yè)管理企業(yè)?！冻鞘行陆ㄗ≌^管理辦法》第七條規定，管委會(huì )有決定選聘或續聘物業(yè)管理企業(yè)的權利?！端拇ㄊ〕鞘凶≌飿I(yè)管理辦法》第九條規定城市住宅區（樓）商品住房已交付使用入住率達到50%以上時(shí)，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )并成立業(yè)主委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )成立以后由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續聘或者解聘。在本案中，該小區物業(yè)管理公司是開(kāi)發(fā)商邀請的，在業(yè)主委員會(huì )成立前，業(yè)主一旦購房就得分別接受該物管合同。但等到業(yè)主委員會(huì )成立后，就有權召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，作出續聘該物業(yè)管理企業(yè)或另聘其他物業(yè)管理企業(yè)的決定。??

　　二、業(yè)主委員會(huì )的權利不受前期物業(yè)服務(wù)合同期限的限制?！段飿I(yè)管理條例》第二十六條規定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止?！边@樣規定，其實(shí)就是以法規的形式規定了前期物業(yè)服務(wù)合同的解除條件，授予了業(yè)主委員會(huì )終止前期物業(yè)服務(wù)合同，另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。當然，如果前期物業(yè)服務(wù)合同沒(méi)有到期，而且業(yè)主委員會(huì )還沒(méi)有與其他物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，則不得解除前期物業(yè)服務(wù)合同，否則就構成違約；如果前期物業(yè)服務(wù)合同已到期，業(yè)主委員會(huì )又與原來(lái)的物業(yè)管理企業(yè)簽訂了合同，這時(shí)再隨意解除合同關(guān)系，也要承擔違約責任。???

　　律師叮囑：業(yè)主權益要保障 另聘物管應謹慎??

　　由于國家法律法規和政策的規定，幾乎所有新建城市住宅小區必須要有物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理。由于物管企業(yè)有穩定的贏(yíng)利，所以開(kāi)發(fā)商往往在售房時(shí)均要求購房者同自己成立的物管公司或者關(guān)聯(lián)物管公司簽訂前期物管合同，而且利用自己的強勢地位在物管合同中規定不合理的條款，更有甚者物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差而收費高，由此引發(fā)大量糾紛。為維護廣大業(yè)主的權利，律師提出如下建議：??

　　當小區業(yè)主入住率達到規定標準時(shí)，一定要齊心選擇有公益心的業(yè)主代表成立業(yè)主委員會(huì )。因為單個(gè)業(yè)主的力量是有限的，而業(yè)主委員會(huì )可以代表小區全體業(yè)主全體。如果開(kāi)發(fā)商或者其關(guān)聯(lián)物管公司利用其強勢地位簽訂了不公平的前期物管合同，或者前期物管公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主委員會(huì )均可以利用《物業(yè)管理條理》第二十六條所賦予的隨時(shí)解除合同的權利解除前期物業(yè)服務(wù)合同。當然另聘物管公司時(shí)，一定要考察其實(shí)力和信譽(yù)，并可以在物管合同中約定一個(gè)考察期，而且建議合同期限應盡量短，合同期滿(mǎn)滿(mǎn)意則續簽，這樣主動(dòng)權就完全掌握在業(yè)主手中了。

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