二○一○年七月二十八日

　　目錄

　　第一章 總 則
　　第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
　　第一節 物業(yè)管理區域
　　第二節 配套建筑與設施設備
　　第三節 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付
　　第三章 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )
　　第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組
　　第二節 業(yè)主大會(huì )
　　第三節 業(yè)主委員會(huì )
　　第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理
　　第一節 一般規定
　　第二節 住宅物業(yè)的裝飾裝修
　　第三節 車(chē)庫與車(chē)位的使用
　　第四節 業(yè)主自治管理
　　第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　第一節 物業(yè)服務(wù)企業(yè)
　　第二節 行業(yè)自律
　　第六章 物業(yè)服務(wù)
　　第一節 物業(yè)服務(wù)內容與合同
　　第二節 物業(yè)服務(wù)收費
　　第七章 物業(yè)的維護
　　第一節 建設單位的保修責任
　　第二節 專(zhuān)有部分的維護
　　第三節 共用部位及共用設施設備的維護
　　第四節 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護
　　第八章 社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理
　　第一節 社區物業(yè)管理
　　第二節 舊住宅區物業(yè)管理
　　第九章 附 則

第一章 總 則

　　第一條 為規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人的合法權益，改善人民群眾的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律法規及威海市的有關(guān)規定，結合本市實(shí)際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指建設單位或業(yè)主通過(guò)招投標、協(xié)議等方式選聘物業(yè)公司，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養護和管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生及相關(guān)秩序的活動(dòng)。
　　第三條 本辦法適用于本市行政區域內物業(yè)的管理、使用、維護、服務(wù)及監督管理活動(dòng)。
　　第四條 物業(yè)管理應當堅持以人為本，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)服務(wù)、社區管理相結合的原則。
　　第五條 市住房保障和房產(chǎn)管理局是本市物業(yè)管理主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市物業(yè)主管部門(mén)），依法對本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行指導、監督和管理。其主要職責是：
　?。ㄒ唬┴瀼貓绦形飿I(yè)管理法律、法規、規章和相關(guān)政策，監督指導物業(yè)管理活動(dòng)；
　?。ǘ└鶕嘘P(guān)法律、法規、規章和政策，制定物業(yè)管理具體規定、行業(yè)服務(wù)標準及實(shí)施規定；
　?。ㄈ┮婪▽徍宋飿I(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和業(yè)務(wù)指導工作；
　?。ㄋ模┕芾?、監督物業(yè)管理啟動(dòng)資金和舊住宅小區維修養護資金的投向和使用；
　?。ㄎ澹┴撠熥≌灿貌课?、共用設施設備專(zhuān)項維修資金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)住宅專(zhuān)項維修資金）的歸集、管理、使用等工作；
　?。?huì )同有關(guān)部門(mén)劃定物業(yè)管理區域；
　?。ㄆ撸﹨⑴c有關(guān)物業(yè)管理區域內房屋的竣工綜合驗收；
　?。ò耍┴撠熃M織、指導物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓；
　?。ň牛┴撠熃M織、指導物業(yè)管理招投標工作；
　?。ㄊ?huì )同有關(guān)部門(mén)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)進(jìn)行監督檢查；
　?。ㄊ唬┮婪ú樘幬飿I(yè)服務(wù)活動(dòng)中的違法、違約行為；
　?。ㄊ┴撠熖幚順I(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中發(fā)生的問(wèn)題和投訴；
　?。ㄊ┴撠焻f(xié)調與物業(yè)服務(wù)工作有關(guān)的各種事項；
　?。ㄊ模┦姓谟璧钠渌氊?。
　　第六條 市建設、財政、公安、民政、規劃、物價(jià)、市政、工商、交通、環(huán)保、執法、供電、供水、供熱、郵政和電信等部門(mén)和單位，依照有關(guān)法律法規和本辦法的規定，負責涉及物業(yè)管理相關(guān)工作的指導、監督和配合。
　　第七條 各鎮人民政府，各街道辦事處，開(kāi)發(fā)區、南海、埠口港管委，負責組織、指導本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )，依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛，組織實(shí)施本轄區業(yè)主自治管理和棄管物業(yè)項目的管理工作。
　　第八條 社區居民委員會(huì )負責指導、監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助鎮政府、街道辦事處和管委會(huì )開(kāi)展社區管理及社區服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第二章 新建物業(yè)與前期物業(yè)管理
　
第一節 物業(yè)管理區域

　　第九條 物業(yè)管理區域的劃分，應當以建設用地規劃紅線(xiàn)圖確定的區域為基礎，綜合考慮建筑物規模、共用設施設備和社區建設等因素，并遵守以下規定：
　?。ㄒ唬┬陆ㄎ飿I(yè)項目?jì)扔惺姓巹澋缆反┰降?，應當劃分為不同的物業(yè)管理區域，規劃行政主管部門(mén)有明確要求的除外。
　?。ǘ┬陆ㄗ≌^內的非住宅物業(yè)應當與住宅物業(yè)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
　?。ㄈ┓制诮ㄔO或由兩個(gè)以上單位共同開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)項目，配套的設施設備是共用的，應劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；配套設施設備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區域。
　?。ㄋ模┰薪ㄖ幠］^小的相鄰物業(yè)項目，可以整合為一個(gè)物業(yè)管理區域。
　?。ㄎ澹┰形飿I(yè)項目?jì)?，已分割成兩個(gè)以上相對封閉區域的，在明確附屬設施設備管理和維護責任的情況下，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區域。
　?。┡c住宅物業(yè)項目相鄰的新建單幢商住樓宇或者非住宅物業(yè)，具有獨立設施設備，并且能夠封閉管理的，可以單獨劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域。
　　第十條 建設單位辦理商品房預售許可證或商品房現售備案前,應當持房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權證明、建設用地規劃許可證、建設用地使用權證書(shū)、項目規劃設計方案和地名核準文件等資料，向市物業(yè)主管部門(mén)申請劃分物業(yè)管理區域。
　　市物業(yè)主管部門(mén)應當自受理申請之日起20內，在征求街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )、建設行政主管等部門(mén)和單位的意見(jiàn)后進(jìn)行劃分登記，并告知建設單位。建設單位應當將劃定的物業(yè)管理區域向物業(yè)買(mǎi)受人明示。
　　第十一條 物業(yè)管理區域劃定后，確需調整的，由市物業(yè)主管部門(mén)按照本辦法的規定重新進(jìn)行劃分登記，但應當經(jīng)相關(guān)物業(yè)管理區域內已入住面積與已入住戶(hù)數比例達到50%以上的業(yè)主同意。

第二節 配套建筑與設施設備

　　第十二條 物業(yè)管理區域內的各類(lèi)配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省、市有關(guān)住宅小區規劃設計規范和工程標準進(jìn)行建設。
　　物業(yè)管理區域內的配套建筑應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。
　　第十三條 物業(yè)服務(wù)用房的配置應當符合下列規定：
　?。ㄒ唬┙ㄖ娣e按照建設工程項目總建筑面積的3‰-5‰配置，最少不低于100平方米；
　?。ǘ┓课輧葔γ鎽斖克葔ν苛?，地面鋪設瓷磚，衛生間墻、地面應當鋪貼瓷磚并安裝衛生潔具；
　?。ㄈ┥舷滤?、供電、供暖等設施應當具備正常使用功能；
　?。ㄋ模┬^內配置通訊、有線(xiàn)電視、寬帶等設施的，應當預留端口，具備正常使用功能；
　?。ㄎ澹┍仨毷仟氂贸商追课?，設置在住宅樓內的，應當具有獨立的使用通道；
　?。╇娞菥?、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、車(chē)棚、車(chē)庫、人防工程及室內層高不足2.2米的房屋等不得計入物業(yè)服務(wù)用房面積。
 　　業(yè)主委員會(huì )辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調劑，其建筑面積不低于20平方米。
　　物業(yè)服務(wù)用房由建設單位無(wú)償提供，屬于全體業(yè)主共有。
　　第十四條 建設單位應在規劃報建圖中明確標明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，將物業(yè)服務(wù)用房納入建設配套項目計劃，與建設項目同步設計、同步施工、同步交付使用。
　　第十五條 市規劃行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)用房規劃和設計的監督管理，在經(jīng)批準的詳細規劃設計圖和《建筑工程規劃許可證》上標注物業(yè)服務(wù)用房具體位置和面積。
　　第十六條 市房地產(chǎn)主管部門(mén)負責本市物業(yè)服務(wù)用房權屬登記、使用的監督管理。核發(fā)商品房預售許可證不得包括經(jīng)過(guò)確定的物業(yè)服務(wù)用房。
　　房屋權屬登記部門(mén)應當對物業(yè)服務(wù)用房獨立測量、計算面積，并在房屋權屬登記簿上予以記載，房屋權屬登記產(chǎn)權人為物業(yè)區域內的全體業(yè)主。
　　第十七條 在物業(yè)服務(wù)用房竣工驗收合格后10日內，建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行交接驗收：
　?。ㄒ唬╇p方應當按照本辦法第十二條、第十三條規定的標準進(jìn)行交接驗收，并在物業(yè)服務(wù)用房交接驗收清單上簽字蓋章正式移交。移交存在問(wèn)題的，雙方應當約定解決的方法和時(shí)限，并如期完成交接驗收工作。
　?。ǘ╇p方辦理正式移交手續后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)用房情況在小區內公告。成立業(yè)主委員會(huì )的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)用房情況書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。
　?。ㄈ┓制诮ㄔO的項目，物業(yè)服務(wù)用房按規劃要求在末期建設的，建設單位應當事先提供符合要求的物業(yè)管理臨時(shí)用房。
　　第十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項目的，應向業(yè)主委員會(huì )移交物業(yè)服務(wù)用房；未成立業(yè)主委員會(huì )的住宅小區，可向社區居民委員會(huì )移交；業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，業(yè)主委員會(huì )或社區居民委員會(huì )向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。
　　物業(yè)服務(wù)用房由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責維修和養護，任何單位和個(gè)人不得占用或者改作他用、買(mǎi)賣(mài)和抵押。
　　第十九條 住宅小區內城管執法、治安管理等政務(wù)管理用房的建筑面積不低于50平方米；住宅小區內的社區居委會(huì )用房，應當按照規劃要求進(jìn)行配套建設。
　　住宅小區內按照規劃配套建設的政務(wù)管理用房、社區居民委員會(huì )用房、幼兒園和承擔義務(wù)教育的中小學(xué)校，其權屬性質(zhì)、具體投資及使用事宜應當在項目建設條件意見(jiàn)書(shū)中載明。
　　第二十條 配套建設的會(huì )所的歸屬，應當在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
　　第二十一條 物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫（包括專(zhuān)用車(chē)庫和共用車(chē)庫內的車(chē)位，下同）的歸屬，由建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定屬于建設單位所有或者相關(guān)業(yè)主共有。約定屬于建設單位所有的，建設單位應當提供產(chǎn)權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業(yè)主。
　　占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于全體業(yè)主共有，建設單位不得銷(xiāo)售。
　　第二十二條 住宅小區內的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位負責設計、建設、維護和管理。建設單位應當協(xié)調配合專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的施工，并承擔相關(guān)管溝、設備用房等土建工程的配套建設。
　　住宅小區內供水、供電、供氣、供熱設施設備應當直接接至分戶(hù)計量裝置或入戶(hù)端口，所有建設資金統一并入城市基礎設施配套費（含綜合開(kāi)發(fā)費）。城市基礎設施配套費的收取辦法由市政府確定。
　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備包括變電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關(guān)管線(xiàn)和計量裝置。
　　第二十三條 本辦法實(shí)施前建設的住宅小區內專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備，由業(yè)主大會(huì )決定移交給專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位驗收合格后應當接收。具體按照威海市人民政府的規定執行。
　　第二十四條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當依法履行專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修養護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同服務(wù)到最終用戶(hù)，保證服務(wù)質(zhì)量。
　　有關(guān)主管部門(mén)應當加強對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的監督管理，督促專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位履行投資、建設和維護管理義務(wù)。
　　第二十五條 物業(yè)管理區域內封閉運行的太陽(yáng)能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區域鍋爐等設施設備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由經(jīng)營(yíng)單位投資經(jīng)營(yíng)的除外。
　　第二十六條  市建設行政主管部門(mén)在進(jìn)行建設工程規劃審批和設計審查時(shí)，應當就住宅小區配套建筑及設施設備的配置、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的建設標準征求物業(yè)主管部門(mén)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的意見(jiàn)。

第三節 前期物業(yè)管理與物業(yè)交付

　　第二十七條 建設單位應當依法通過(guò)招標的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在招標前向價(jià)格主管部門(mén)申報前期物業(yè)收費標準。招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)10日前，持招標公告或者投標邀請書(shū)、招標文件等有關(guān)資料，向市物業(yè)主管部門(mén)備案。
　　建設單位可委托招標代理機構進(jìn)行前期物業(yè)管理招投標，并按下列程序進(jìn)行：
　?。ㄒ唬┚幹普袠宋募ㄊ痉段谋居墒形飿I(yè)主管部門(mén)制定，內容包括物業(yè)基本情況和服務(wù)要求、投標須知、投標文件的編寫(xiě)與遞交、開(kāi)標、評標、定標及保證金等）；
　?。ǘ┱袠藗浒?；
　?。ㄈ┌l(fā)布招標公告或者投標邀請書(shū)；
　?。ㄋ模┩稑巳诉f交投標文件；
　?。ㄎ澹╅_(kāi)標、評標；
　?。┐_定中標人，發(fā)出中標通知書(shū)；
　?。ㄆ撸┲袠藗浒?。
　　具備下列情形之一的，經(jīng)市物業(yè)主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
　?。ㄒ唬I(yè)主總人數少于10人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；
　?。ǘ┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì )決定續聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；
　?。ㄈ┮粋€(gè)物業(yè)管理區域內，物業(yè)總建筑面積低于3萬(wàn)平方米的。
　　第二十八條 建設單位與選聘的物業(yè)企業(yè)應當簽定書(shū)面的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，制定《業(yè)主臨時(shí)管理規約》。在申請辦理商品房預售許可證或者商品房現售備案前，將前期物業(yè)服務(wù)合同、業(yè)主臨時(shí)管理規約、住宅小區配套建筑和設施設備的清單及其產(chǎn)權歸屬等資料報市物業(yè)主管部門(mén)、價(jià)格主管部門(mén)備案，在銷(xiāo)售地點(diǎn)或小區內將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規約進(jìn)行公示，并在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)向物業(yè)買(mǎi)受人予以說(shuō)明。物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
　　第二十九條 建設單位在商品房銷(xiāo)售時(shí)應將前期物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主臨時(shí)管理規約中約定的內容作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內容。
　　前期物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)用房的配置、物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、收費方式及收費起始時(shí)間、合同終止情形等內容進(jìn)行約定；涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的，其約定應當一致。
　　第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當提前介入項目的開(kāi)發(fā)建設，對項目的規劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。
　　建設單位組織單位工程竣工驗收和分戶(hù)驗收時(shí)，應當通知前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與監督。
　　第三十一條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》至業(yè)主辦理入住手續期間，應當做好下列工作：
　?。ㄒ唬┮罁巹澓驮O計文件及有關(guān)規范、標準，對物業(yè)區總體建設質(zhì)量提出意見(jiàn)；
　?。ǘ┒酱儆嘘P(guān)部門(mén)對開(kāi)發(fā)建設遺留的問(wèn)題進(jìn)行整改；按照物業(yè)管理的要求，提出改善物業(yè)的具體設計建議；
　?。ㄈ┦占こ虣n案資料；
　?。ㄋ模┙M織有關(guān)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員代表業(yè)主監督物業(yè)共用部位、共用設施的施工質(zhì)量和配套建設情況；參加物業(yè)區的綜合驗收；
　?。ㄎ澹┻M(jìn)行物業(yè)承接驗收，并接收移交的相關(guān)資料；
　?。┳龊脴I(yè)主入住手續的辦理工作；
　?。ㄆ撸┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。
　　第三十二條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續：
　?。ㄒ唬┧薪ㄔO項目嚴格按照批準的規劃、設計和有關(guān)專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)的要求建設；
　?。ǘ┥钣盟{入城市公共供水管網(wǎng)，并安裝分戶(hù)計量裝置；
　?。ㄈ┯晁?、污水排放納入城市雨水、污水排放系統;
　?。ㄋ模┬^用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，并安裝分戶(hù)計量裝置；
　?。ㄎ澹┰诔鞘泄艿廊細?、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶(hù)計量裝置和供熱分戶(hù)控制裝置；
　?。╇娫?huà)通信線(xiàn)、有線(xiàn)電視線(xiàn)和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶(hù)，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；
　?。ㄆ撸┌凑找巹澮笸瓿上拦┧?、消防自動(dòng)報警裝置、消防車(chē)通道等共用消防設施建設；
　?。ò耍┬^道路與城市道路或者公路之間有直達的道路相連；
　?。ň牛┌凑找巹澮笸瓿山逃?、文化、衛生、體育、郵政、環(huán)境衛生、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、物業(yè)服務(wù)和政務(wù)管理等配套建筑及設施建設；
　?。ㄊ┌凑找巹澮笸瓿删G化建設及車(chē)庫、車(chē)位的配置；
　?。ㄊ唬┳≌^分期建設的，已建成的住宅周邊場(chǎng)地與施工場(chǎng)地之間設置有效的隔離設施；
　?。ㄊ└鲗?zhuān)業(yè)主管部門(mén)對歸口管理的建設工程質(zhì)量驗收合格，驗收資料齊全；
　?。ㄊ┓煞ㄒ幰幎ǖ钠渌麠l件。
　　建設單位應當組織有關(guān)部門(mén)及專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位按照前款規定，對住宅小區進(jìn)行綜合驗收，接受市建設、規劃、物業(yè)管理等有關(guān)部門(mén)的監管，并向市建設行政主管部門(mén)辦理綜合驗收備案手續。
　　第三十三條 建設單位應當自住宅小區綜合驗收合格之日起30日內，與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位辦理專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備接收管理手續，并協(xié)助物業(yè)買(mǎi)受人與相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。
　　第三十四條 建設單位交付住宅物業(yè)時(shí)，應當向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)等資料。
　　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設單位的委托，協(xié)助建設單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。
　　第三十五條 建設單位應當在市物業(yè)主管部門(mén)、鎮政府、街道辦事處、管委會(huì )的監督下，按規定向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：
　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶(hù)驗收等竣工驗收資料；
　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；
　?。ㄈ┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；
　?。ㄋ模I(yè)主名冊；
　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理必需的其他資料。
　　在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將物業(yè)用房及有關(guān)資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
　　建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得泄露業(yè)主資料，不得將業(yè)主資料用于與物業(yè)服務(wù)無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
　　第三十六條 建設單位應當按項目規劃建筑面積不低于3元/平方米的標準，為其建設的項目提供物業(yè)啟動(dòng)資金，主要用于物業(yè)用房的裝飾裝修，企業(yè)辦公設施設備的配置，保潔、綠化等服務(wù)器具的配置。
　　啟動(dòng)資金由市物業(yè)主管部門(mén)向建設單位直接收取統一管理，按實(shí)際開(kāi)支數額撥付，結余部分納入該項目的住宅專(zhuān)項維修資金。

第三章 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )

第一節 業(yè)主大會(huì )籌備組

　　第三十七條 房屋的所有權人為業(yè)主。建設單位或者前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將業(yè)主入住情況及時(shí)報告市物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )。符合下列條件之一的，應當召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議：
　?。ㄒ唬I(yè)主已入住面積的比例達到50%以上；
　?。ǘI(yè)主已入住戶(hù)數的比例達到50%以上；
　?。ㄈ┳允孜粯I(yè)主入住之日起滿(mǎn)兩年且已入住戶(hù)數的比例達到25%以上。
　　第三十八條 符合首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)條件的，街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )應當在30日內組建業(yè)主大會(huì )籌備組。
　　籌備組由7人以上15人以下的單數組成，由建設單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主和街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )、社區居民委員會(huì )等派員組成，其中業(yè)主成員應采用自薦和推薦的方式產(chǎn)生且所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。
　　籌備組應當自成立之日起10日內，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區域內進(jìn)行書(shū)面公示，公示期為7日。
　　籌備組成員名單經(jīng)公示無(wú)異議的，5日內應召開(kāi)第一次籌備組會(huì )議，推選籌備組組長(cháng)、副組長(cháng)各一人，也可由社區居委會(huì )工作人員擔任，負責籌備組的日常工作。
　　第三十九條 籌備組履行下列職責：
　?。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和內容；
　?。ǘ┎輸M管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則；
　?。ㄈ┐_認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；
　?。ㄋ模┨岢鍪讓脴I(yè)主委員會(huì )委員候選人條件、名單和選舉辦法；
　?。ㄎ澹┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。
　　對前款規定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)15日前，在物業(yè)管理區域內公告，并書(shū)面通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。
　　籌備組應當自成立之日起60日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )。

第二節 業(yè)主大會(huì )

　　第四十條 一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )職責。
　　第四十一條 業(yè)主大會(huì )履行下列職責：
　?。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則及管理規約；
　?。ǘ┻x舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；
　?。ㄈ┍O督業(yè)主委員會(huì )工作，聽(tīng)取業(yè)主委員會(huì )的工作報告，改變或者撤銷(xiāo)業(yè)主委員會(huì )不適當的決定;
　?。ㄋ模┻x聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
　?。ㄎ澹┗I集、使用住宅專(zhuān)項維修資金；
      （六）決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
　?。ㄆ撸Q定物業(yè)管理區域內的其他物業(yè)管理事項。
　　第四十二條 業(yè)主大會(huì )對業(yè)主投票權的計算有約定的，從其約定。未作約定的，按照下列規定確定：
　?。ㄒ唬┌凑諛I(yè)主戶(hù)數計算的，一戶(hù)計算為一票；建設單位未售出的專(zhuān)有部分，計算為一票；
　?。ǘ┌凑战ㄖ娣e計算的，每一平方米建筑面積計算為一票；建筑面積不足一平方米的按一票計算。
　　業(yè)主身份以及建筑面積的確認，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
　　第四十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式。
　　采用集體討論形式，物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較多的，可以以幢或單元為單位推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )。業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議前，應當事先書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)，并將經(jīng)業(yè)主本人簽字的書(shū)面意見(jiàn)在業(yè)主大會(huì )上如實(shí)反映。
　　采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應當將征求意見(jiàn)書(shū)送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達的，應當在物業(yè)管理區域內公告，公告期限為7日。
　　不參加投票業(yè)主的投票權數是否計入已表決的多數票數，由管理規約或者臨時(shí)管理規約規定。沒(méi)有規定的，按已表決的多數人意見(jiàn)計票。
　　第四十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議由業(yè)主委員會(huì )負責召集，每年至少召開(kāi)一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當召集業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：
　?。ㄒ唬?0%以上業(yè)主提議的；
　?。ǘ┌l(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；
　?。ㄈI(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。
　　第四十五條 業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主申請，由街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )責令其限期召集。逾期不召集的，由街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )負責組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì )。其他單位和個(gè)人召集的業(yè)主大會(huì )無(wú)效。
　　業(yè)主大會(huì )的召開(kāi)，應當告知街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )和市物業(yè)主管部門(mén)，上述部門(mén)應安排人員列席會(huì )議。
　　第四十六條 業(yè)主大會(huì )作出決定，必須經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且總人數過(guò)半數的業(yè)主通過(guò)。其中決定本辦法第四十一條（五)、(六)項規定的事項，應當經(jīng)占總人數2/3以上且專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主通過(guò)。

第三節 業(yè)主委員會(huì )

　　第四十七條 業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，業(yè)主委員會(huì )依照國家有關(guān)法律、法規和業(yè)主大會(huì )的授權開(kāi)展活動(dòng)。業(yè)主委員會(huì )履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌⒅鞒謽I(yè)主大會(huì )，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況；
　?。ǘ┐順I(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
　?。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決議、決定；
　?。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　?。ㄎ澹┍O督管理規約的實(shí)施；
　?。I(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
　　第四十八條 業(yè)主委員會(huì )由業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生，由3人以上單數組成。業(yè)主委員會(huì )委員應當由物業(yè)管理區域內的業(yè)主擔任，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任。
　　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )委員中推選主任、副主任和執行委員，主任、副主任可以兼任執行委員。
　　執行委員負責業(yè)主委員會(huì )的日常事務(wù)工作，經(jīng)推薦可以依照法定程序進(jìn)入所在地社區居民委員會(huì )任職。
　　第四十九條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，持下列資料向市物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )備案：
　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )備案申請書(shū)；
　?。ǘI(yè)主大會(huì )會(huì )議決議及投票結果；
　?。ㄈI(yè)主大會(huì )議事規則；
　?。ㄋ模┕芾硪幖s；
　?。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì )名單和基本情況;
　?。┓?、法規規定的其他資料。
　　市物業(yè)主管部門(mén)應當自收到前款規定資料之日起10日內，對符合條件的發(fā)給業(yè)主委員會(huì )備案證明，并出具業(yè)主委員會(huì )刻制印章證明。業(yè)主委員會(huì )應當依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)立賬戶(hù)。
　　業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約、業(yè)主委員會(huì )委員等備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì )應當自變更之日起30日內向市物業(yè)主管部門(mén)和街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )書(shū)面申請變更備案。
　　第五十條 業(yè)主委員會(huì )應當按照業(yè)主大會(huì )的決定及議事規則召開(kāi)會(huì )議；經(jīng)1/3以上委員提議，應當及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
 　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議由主任或者執行委員負責召集，可以邀請社區居民委員會(huì )派人參加會(huì )議。
　　業(yè)主委員會(huì )會(huì )議應當有2/3以上委員出席，業(yè)主委員會(huì )委員不得委托他人參加業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，作出決定時(shí)應當經(jīng)全體委員過(guò)半數同意。
　　業(yè)主委員會(huì )應當自業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出決定之日起3日內，將業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
　　業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會(huì )會(huì )議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會(huì )提出詢(xún)問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )應當予以答復。
　　第五十一條 業(yè)主委員會(huì )應認真聽(tīng)取轄區內社區居民委員會(huì )的建議，所作出的決定，應當符合法律、法規和規章的規定，并告知社區居民委員會(huì )。業(yè)主委員會(huì )作出的決定，對物業(yè)管理區域內的業(yè)主具有約束力。
　　業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
　　第五十二條 業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)60日前，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議進(jìn)行換屆選舉。
　　原業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)將其保管的檔案資料、業(yè)主委員會(huì )印章以及屬全體業(yè)主的財物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )；拒不移交的，街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )應當督促其移交；新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。
　　第五十三條 原業(yè)主委員會(huì )不履行職責組織換屆選舉的，街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )應當組織換屆選舉工作，在此期間，原業(yè)主委員會(huì )應當繼續履行職責，直至新一屆業(yè)主委員會(huì )產(chǎn)生為止。
　　第五十四條 業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的授權，決定是否終止其委員資格：
　?。ㄒ唬┮詴?shū)面方式向業(yè)主大會(huì )提出辭職請求的；
　?。ǘ┚懿宦男形瘑T職責的；
　?。ㄈI(yè)主委員會(huì )過(guò)半數委員或者20%以上業(yè)主提議撤銷(xiāo)其委員資格的；
　?。ㄋ模┐嬖谶`章搭建建筑物或構筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費及其他違反管理規約或侵害業(yè)主合法權益行為的；
　?。ㄎ澹┮蚱渌虿贿m合繼續擔任業(yè)主委員會(huì )委員的。
　　業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當及時(shí)將所保管的檔案資料和財物移交給業(yè)主委員會(huì )；拒不移交的，其他業(yè)主委員會(huì )委員可以請求物業(yè)所在地公安派出所協(xié)助移交，也可向人民法院提起訴訟。
　　第五十五條 應當建立業(yè)主委員會(huì )委員候補制度并在業(yè)主大會(huì )議事規則中予以規定。業(yè)主委員會(huì )任期內，委員出現空缺時(shí)，按候補制度自動(dòng)補足，并履行備案手續。候補人數不超過(guò)業(yè)主委員會(huì )委員總數的1/2。
　　第五十六條 業(yè)主委員會(huì )應當建立檔案，并指定專(zhuān)人保管，主要包括以下資料：
　　(一)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )會(huì )議記錄；
　　(二)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的決定；
　　(三)業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約和物業(yè)服務(wù)合同；
　　(上接三版)
      (四)業(yè)主委員會(huì )委員選舉及備案材料；
　　(五)住宅專(zhuān)項維修資金賬目；
　　(六)業(yè)主意見(jiàn)和建議。
　　第五十七條 業(yè)主大會(huì )與業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費及執行委員、委員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法與標準由業(yè)主大會(huì )決定。使用情況每半年一次以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢(xún)。

　　第四章 物業(yè)的使用與業(yè)主自治管理

第一節 一般規定

　　第五十八條 業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守有關(guān)法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約的規定，不得有下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構等違反房屋裝飾裝修規定的行為；
　?。ǘ┻`章搭建建筑物和構筑物、私開(kāi)門(mén)窗等違反規劃規定的行為；
　?。ㄈ┣终?、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規定的行為；
　?。ㄋ模┥米愿淖兎课萦猛镜冗`反房屋管理規定的行為；
　?。ㄎ澹╇S意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛生規定的行為；
　?。┒逊乓兹?、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過(guò)規定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規定的行為；
　?。ㄆ撸┱加孟劳ǖ赖冗`反消防管理規定的行為；
　?。ò耍┵€博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì )、飼養動(dòng)物干擾他人正常生活等違反治安管理規定的行為；
　?。ň牛┓?、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約禁止的其他行為。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )發(fā)現有前款規定行為的，應當予以勸阻、制止，并報告有關(guān)部門(mén)。
　　第五十九條 業(yè)主或者物業(yè)使用人封閉陽(yáng)臺以及安裝空調外機、太陽(yáng)能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)罩等設施的，應當遵守管理規約、臨時(shí)管理規約和物業(yè)管理的有關(guān)規定，保持物業(yè)的整潔、美觀(guān)。
　　沒(méi)有統一規劃設計安裝太陽(yáng)能的住宅，業(yè)主利用屋面安裝太陽(yáng)能熱水器等設施的，應書(shū)面征求相關(guān)業(yè)主的意見(jiàn)，在保證不破壞屋面和不影響房屋安全的情況下，物業(yè)頂層的業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當予以配合。
　　業(yè)主應當按照垃圾分類(lèi)收集的有關(guān)規定傾倒垃圾。
　　第六十條 業(yè)主出租房屋的，應當告知業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　業(yè)主不得違反法律、法規和管理規約、臨時(shí)管理規約，將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主因特殊情況需要將住宅、車(chē)庫或者其他附屬設施改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，應當向業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )提出書(shū)面申請，并經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意后，方可依法向有關(guān)部門(mén)辦理相關(guān)手續。

第二節 住宅物業(yè)的裝飾裝修

　　第六十一條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當持下列資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續并交納裝飾裝修保證金；按照規定需要報有關(guān)部門(mén)批準的，應當依法辦理批準手續。
　?。ㄒ唬┭b飾裝修申請表；
　?。ǘ┭b修設計圖紙；
　?。ㄈ┬枰儎?dòng)的線(xiàn)路、管道等設計施工圖紙；
　?。ㄋ模┦┕挝毁Y質(zhì)證明材料；
　?。ㄎ澹I(yè)主與施工單位的裝修合同（復印件）；
　?。┫涝O施的要求；
　?。ㄆ撸┢渌枰峤坏馁Y料。
　　業(yè)主拒不辦理登記、批準手續的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權按照管理規約或者臨時(shí)管理規約，禁止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區域。
　　第六十二條 業(yè)主或者物業(yè)使用人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議應當包括下列內容：
　?。ㄒ唬┭b飾裝修工程的實(shí)施內容和實(shí)施期限；
　?。ǘ┰试S施工的時(shí)間；
　?。ㄈU棄物的清運與處置；
　?。ㄋ模┳≌饬⒚嬖O施及防盜設施的安裝要求；
　?。ㄎ澹┙剐袨楹妥⒁馐马?；
　?。┭b修保證金的收取和退還；
　?。ㄆ撸┻`約責任；
　?。ò耍┢渌枰s定的事項。
　　第六十三條  業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應當告知相鄰業(yè)主。
 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主不得拒絕和阻礙。
　　第六十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修人違反裝修協(xié)議不予返還的裝修保證金，除可提取10%的服務(wù)費之外，余額應轉作住宅專(zhuān)項維修資金使用。

第三節 車(chē)庫與車(chē)位的使用

　　第六十五條 車(chē)庫應當優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人停車(chē)需要。業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車(chē)庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕，車(chē)庫租賃費的標準按照有關(guān)部門(mén)發(fā)布的指導價(jià)格確定。在滿(mǎn)足業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)庫出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人的，其每次租賃合同期限最長(cháng)不得超過(guò)六個(gè)月。
　　物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫應當優(yōu)先投入使用；車(chē)庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區域內占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地設置規劃以外的車(chē)位。
　　第六十六條 占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車(chē)的，應當交納車(chē)位場(chǎng)地使用費，收費標準由業(yè)主大會(huì )綜合考慮車(chē)庫租賃費的價(jià)格等因素確定。車(chē)位場(chǎng)地使用費屬于全體業(yè)主共有。
　　第六十七條  鼓勵建設單位或者其他投資人在住宅小區規劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì )和城鄉規劃主管部門(mén)同意的情況下，建設、經(jīng)營(yíng)車(chē)庫和立體停車(chē)設施，滿(mǎn)足業(yè)主停車(chē)需求。
　　第六十八條 業(yè)主需要在物業(yè)管理區域內停放汽車(chē)的，應當事先與物業(yè)服務(wù)企業(yè)商定停車(chē)位置，不得擅自占用道路或者其他場(chǎng)地。
　　業(yè)主對汽車(chē)有看管要求的，應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。

第四節 業(yè)主自治管理

　　第六十九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權利：
　?。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
　?。ǘ┨嶙h召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；
　?。ㄈ┨岢鲋贫ê托薷墓芾硪幖s、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議；
　?。ㄋ模﹨⒓訕I(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權；
　?。ㄎ澹┻x舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權；
　?。┍O督業(yè)主委員會(huì )的工作；
　?。ㄆ撸┍O督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
　?。ò耍ξ飿I(yè)共用部位、共用設施設備使用情況享有知情權和監督權；
　?。ň牛┍O督住宅專(zhuān)項維修資金的管理和使用；
　?。ㄊ┓?、法規規定的其他權利。
　　第七十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
　?。ㄒ唬┳袷毓芾硪幖s、臨時(shí)管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則；
　?。ǘ┳袷匚飿I(yè)管理區域內物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度；
　?。ㄈ﹫绦袠I(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定；
　?。ㄋ模┌凑沼嘘P(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金；
　?。ㄎ澹┌磿r(shí)交納物業(yè)服務(wù)費；
　?。┓?、法規規定的其他義務(wù)。
　　第七十一條 管理規約、臨時(shí)管理規約應當對物業(yè)的使用、管理、業(yè)主公共利益，業(yè)主的權利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)費的收交方式、違反規定應當承擔的責任等事項作出規定。
　　管理規約、臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主及物業(yè)使用人具有約束力。
　　第七十二條 業(yè)主大會(huì )沒(méi)有選聘到新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定不選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而實(shí)行業(yè)主自治管理的，業(yè)主委員會(huì )應當履行下列管理職責：
　?。ㄒ唬┙M織管理區域內（含樓道）環(huán)境衛生保潔工作；
　?。ǘ┚S護管理區域環(huán)境秩序和綠化養護；
　?。ㄈ┴撠煼课菁暗缆?、場(chǎng)地等共用設施設備的養護和維修；
　?。ㄋ模┴撠熃哟龢I(yè)主報修，受理業(yè)主投訴和管理服務(wù)費用的收繳、管理、使用等。
　　第七十三條 物業(yè)區域內未能成立業(yè)主大會(huì )，不能選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者沒(méi)有實(shí)施業(yè)主自治管理的，由街道辦事處、鎮人民政府、管委會(huì )做好下列工作，所發(fā)生的費用由受益業(yè)主按照實(shí)際費用或者分攤費用向服務(wù)單位交納：
　?。ㄒ唬┬l生保潔和垃圾清運（含化糞池清淘）；
　?。ǘ┕仓刃蚓S護和綠化養護；
　?。ㄈ┪飿I(yè)共用部位、共用設施設備的養護和維修。
　　第七十四條 業(yè)主對物業(yè)共有部分使用所產(chǎn)生收益的分配，由業(yè)主大會(huì )決定；未作決定的，主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以作為業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主大會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費。
　　第七十五條 業(yè)主委員會(huì )應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置書(shū)面公告住宅專(zhuān)項維修資金的籌集使用及共有部分收益的賬目等情況；業(yè)主委員會(huì )直接向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費或者采用酬金制收費方式的，還應當將物業(yè)服務(wù)費的收支情況予以公告。
第五章 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

第一節 物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第七十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設立、取得相應資質(zhì)從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)法人。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在其資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得轉讓或者以出租、出借、掛靠等形式變相轉讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
　　外省、市物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，需在本市工商行政管理部門(mén)注冊成立分公司，并持物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)副本（原件、復印件）、營(yíng)業(yè)執照副本（原件）法人身份證明等有關(guān)材料，到市物業(yè)主管部門(mén)備案。
　　第七十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當具有相應的專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專(zhuān)項服務(wù)的能力。
　　從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū),并定期參加物業(yè)管理相應的職業(yè)教育培訓。
　　第七十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕、秩序維護等專(zhuān)項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區域內的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個(gè)人。
　　第七十九條 市物業(yè)主管部門(mén)應當制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量監督考核管理規定，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監督管理，定期對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行考核，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)水平。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向市物業(yè)主管部門(mén)定期報送信用檔案信息、統計報表等相關(guān)資料。
　　第八十條 建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)非正常退出物業(yè)后、新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入物業(yè)前的過(guò)渡管理。自本辦法頒布實(shí)施之日起，所有的新建物業(yè)項目均要實(shí)行履約保證金制度，履約保證金按照5萬(wàn)平方米以下的項目不低于2萬(wàn)元；5萬(wàn)至10萬(wàn)平方米的項目不低于5萬(wàn)元；10萬(wàn)以上平方米的項目不低于10萬(wàn)元的標準建立。履約保證金存入市物業(yè)主管部門(mén)指定的帳戶(hù)。物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)雙方不再續約或因不可抗力因素導致合同終止的，雙方無(wú)異議的履約保證金全部退還。
　　第八十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益受法律保護。任何單位和個(gè)人不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收有關(guān)費用或提供無(wú)償服務(wù)。

第二節 行業(yè)自律

　　第八十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在市物業(yè)主管部門(mén)的指導下，建立行業(yè)自律組織，規范行業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益。
　　第八十三條 物業(yè)行業(yè)自律組織可以依照國家、省和威海市的有關(guān)規定，制定物業(yè)服務(wù)規范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合物業(yè)主管部門(mén)建立健全信用檔案。

第六章  物業(yè)服務(wù)

第一節 物業(yè)服務(wù)內容與合同

　　第八十四條 物業(yè)服務(wù)內容主要包括下列事項：
　?。ㄒ唬┪飿I(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
　?。ǘ┕簿G化的維護；
　?。ㄈ┕矃^域環(huán)境衛生的維護；
　?。ㄋ模┕矃^域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；
　?。ㄎ澹┪飿I(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務(wù)；
　?。┪飿I(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；
　?。ㄆ撸┪飿I(yè)服務(wù)檔案和物業(yè)檔案的保管；
　?。ò耍┢渌飿I(yè)管理事項。
　　第八十五條 業(yè)主委員會(huì )經(jīng)業(yè)主大會(huì )授權，與通過(guò)招投標或者協(xié)議方式選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、住宅專(zhuān)項維修資金的管理與使用、合同期限以及雙方的權利義務(wù)、違約責任等內容進(jìn)行約定。
　　物業(yè)服務(wù)合同應當對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在有關(guān)業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產(chǎn)安全防范方面的義務(wù)和責任作出約定。
　　物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，業(yè)主有權進(jìn)行查詢(xún)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起10日內，向市物業(yè)主管部門(mén)和價(jià)格主管部門(mén)備案。
　　第八十六條  有下列情況之一的,可以解除或者終止物業(yè)服務(wù)合同，并應當依據合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應當提前60日通知。
　?。ㄒ唬┖贤狡陔p方同意不再續約的；
　?。ǘ┰诤贤谙迌葮I(yè)主大會(huì )要求解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，經(jīng)協(xié)調不成的；
 　?。ㄈ┮驑I(yè)主和業(yè)主委員會(huì )未履行合同，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法經(jīng)營(yíng)的。
　　第八十七條 物業(yè)服務(wù)合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當與業(yè)主委員會(huì )按照法律規定和合同約定辦理退出手續，并履行下列交接義務(wù)：
　?。ㄒ唬┮平槐９艿奈飿I(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；
　?。ǘ┨峁┪飿I(yè)服務(wù)期間形成的有關(guān)物業(yè)及設施設備改造、維修、運行、保養的有關(guān)資料；
　?。ㄈ┮平晃飿I(yè)服務(wù)用房；
　?。ㄋ模┣逅泐A收、代收的有關(guān)費用；
　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他事項。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續的，不得擅自撤離物業(yè)管理區域或者停止物業(yè)服務(wù)。

第二節 物業(yè)服務(wù)收費

　　第八十八條  物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。普通住宅類(lèi)物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行政府指導價(jià)；其他物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。
　?。ㄒ唬┱笇r(jià)由市價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同物業(yè)主管部門(mén)，根據普通住宅物業(yè)種類(lèi)、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況等，制定相應的基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，定期向社會(huì )公布。具體收費標準按下列原則執行：
　　1.實(shí)行前期物業(yè)管理的物業(yè)項目，其物業(yè)服務(wù)收費具體標準由建設單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參照政府指導價(jià)標準協(xié)商確定，在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以明確，到市價(jià)格主管部門(mén)備案后，并在銷(xiāo)售地點(diǎn)予以公示，在與購房人簽定買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)予以明確告知，并作為買(mǎi)賣(mài)合同及業(yè)主規約、臨時(shí)規約約定的內容。
　　2.成立業(yè)主大會(huì )的物業(yè)項目，物業(yè)服務(wù)收費經(jīng)業(yè)主大會(huì )或獲得授權的業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，報市價(jià)格主管部門(mén)備案后執行。
　?。ǘ┏胀ㄗ≌?lèi)的物業(yè)項目外，其他住宅及非住宅物業(yè)項目，其物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，具體標準由當事人雙方協(xié)商約定，到市價(jià)格主管部門(mén)備案后執行。
　?。ㄈ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外專(zhuān)項服務(wù)，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，其收費標準由當事人協(xié)商約定。
　　第八十九條 物業(yè)服務(wù)費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實(shí)行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照規定對物業(yè)服務(wù)的各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會(huì )的核查。
　　第九十條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位承擔。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔，建設單位與業(yè)主另有約定的除外。
　　物業(yè)交付后空置的，其物業(yè)服務(wù)費收費標準應當在物業(yè)服務(wù)合同中約定；無(wú)約定的按已入住收費標準交納。
　　建設單位在房屋銷(xiāo)售中約定或承諾減、免收取物業(yè)服務(wù)費的，由建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付約定或承諾減、免部分的物業(yè)服務(wù)費。
　　第九十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反規定及物業(yè)服務(wù)合同，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主有權拒絕。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應當按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納；業(yè)主將物業(yè)出租、出借的，應當在物業(yè)租賃合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，物業(yè)服務(wù)費用由物業(yè)使用人交納的，物業(yè)使用人未交納的，業(yè)主負連帶責任；物業(yè)產(chǎn)權發(fā)生轉移時(shí)，業(yè)主應當結清物業(yè)服務(wù)費。
　　第九十二條 物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當按照與業(yè)主簽訂的服務(wù)合同，向終端用戶(hù)收取費用。
 　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用，但可以根據約定向委托單位收取報酬。
　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向終端用戶(hù)提供服務(wù)。

第七章 物業(yè)的維護

第一節 建設單位的保修責任

　　第九十三條 建設單位應當建立健全物業(yè)售后維修服務(wù)體系，按照國家和省市有關(guān)規定的保修期限、范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
　　建設單位可以自行組織維修，也可以將物業(yè)保修的有關(guān)事宜委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者他人承擔，并簽訂委托合同，向其支付相應的報酬。
　　第九十四條 新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度。建設單位應當在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)3%-5%的比例，一次性向物業(yè)主管部門(mén)設立的賬戶(hù)交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
　　建設單位購買(mǎi)了工程質(zhì)量責任保險的，所承保物業(yè)可不交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
　　第九十五條 建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、社區居民委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門(mén)核實(shí)后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者社區居民委員會(huì )組織維修，其費用在保修金中列支。
　　建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會(huì )確定責任。逾期不起訴或申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。
　　第九十六條 物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿(mǎn)后，建設單位履行了法定保修責任的，物業(yè)主管部門(mén)應當將分部工程相對應的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額及時(shí)退還建設單位。
　　第九十七條 市物業(yè)主管部門(mén)應當對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理和退還實(shí)施統一監督管理。具體辦法由市物業(yè)主管部門(mén)制定。

第二節 專(zhuān)有部分的維護

　　第九十八條 物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，業(yè)主專(zhuān)有部分的養護、維修，由業(yè)主負責。業(yè)主專(zhuān)有部分出現危害安全、影響觀(guān)瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當及時(shí)養護、維修，相鄰物業(yè)業(yè)主應當提供便利。
　　第九十九條 業(yè)主長(cháng)期空置物業(yè)時(shí)，應當告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就專(zhuān)有部分的養護、維修、管理等事項進(jìn)行協(xié)商，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發(fā)生，并就出現緊急情況時(shí)的處置簽訂協(xié)議。

第三節 共用部位及共用設施設備的維護

　　第一百條 物業(yè)保修期屆滿(mǎn)后，物業(yè)管理區域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。
　　共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等；共用設施設備主要包括電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
　　電梯、區域鍋爐等屬于業(yè)主共有的特種設備，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同約定，按照特種設備管理法律、法規的有關(guān)規定，委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養。
　　第一百零一條 住宅物業(yè)實(shí)行住宅專(zhuān)項維修資金制度，住宅物業(yè)和住宅小區內的非住宅物業(yè)的業(yè)主，在購房時(shí)應按所購物業(yè)建筑面積及本地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)5%-8%的比例，計算交存首期住宅專(zhuān)項維修資金，專(zhuān)項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造。
　　第一百零二條 物業(yè)維修、更新、改造和養護的費用，按照下列規定承擔：
　?。ㄒ唬┎糠止灿貌糠旨霸O施設備由該部分業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；
　?。ǘ┤w共用部分及設施設備由物業(yè)管理區域內的全體業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔；
　?。ㄈC動(dòng)車(chē)停車(chē)位，由擁有停車(chē)位的全體業(yè)主按照各自擁有的停車(chē)位面積比例共同承擔。
　　第一百零三條 保修期滿(mǎn)后，物業(yè)共用部位、共用設施設備維修及更新改造的費用，從業(yè)主交納的住宅專(zhuān)項維修資金中支付，不足部分由受益業(yè)主按比例分攤。沒(méi)有實(shí)行住宅專(zhuān)項維修資金的，由受益業(yè)主根據維修工程所需資金按比例分攤。
　　物業(yè)共用部位、共用設施設備（包括化糞池的清淘）日常養護由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，費用從物業(yè)服務(wù)費中列支。
　　第一百零四條 市物業(yè)主管部門(mén)應會(huì )同財政部門(mén)對住宅專(zhuān)項維修資金的交存、使用和管理，按照國家和省、市有關(guān)規定制定具體辦法。

　　第四節 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護

 　　第一百零五條 住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視和寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當承擔分戶(hù)計量裝置或者入戶(hù)端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關(guān)費用。
　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護和更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。
　　第一百零六條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位可以將專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等事宜委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照委托合同向專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收取報酬。
　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維護、保養等費用，不得從住宅專(zhuān)項維修資金中列支。
　　第一百零七條 專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備的維修保養責任，具體劃分原則為：
　?。ㄒ唬┕┧?、排水和消防設施的維修養護責任。自來(lái)水進(jìn)戶(hù)管道至水表（含水表）以外部分由供水公司負責；物業(yè)管理區域規劃紅線(xiàn)范圍以外的排水管道（含窨井）及城市公共排水設施（含交接井）由城市排水養護單位管理維護；原有住宅物業(yè)（單體棟號）化糞池以外的排水管道（不含化糞池）由城市排水養護單位管理維護；住宅區的供水管網(wǎng)及管網(wǎng)上設置的地下式消防井、消防栓等，由供水部門(mén)管理維護，公安消防部門(mén)監督檢查。
　?。ǘ┕?、供熱設施的維修養護責任。管道燃氣設備及供氣管線(xiàn)（含燃氣表）由燃氣供應單位管理維護；供熱設施及供熱管線(xiàn)至用戶(hù)終端，由供熱單位維護。
　?。ㄈ┕╇?、通訊、有線(xiàn)電視設施的維修養護責任。供電設施以單元內用戶(hù)電表為準，電表以外的用電設施（包括用戶(hù)電表）的維護管理由供電部門(mén)負責；通訊設施至用戶(hù)終端由通訊單位負責；有線(xiàn)電視設施至用戶(hù)終端由有線(xiàn)電視管理單位負責。
　?。ㄋ模┊a(chǎn)權屬于環(huán)衛保潔單位的環(huán)衛設施，由環(huán)衛保潔單位維護。
　?。ㄎ澹┪飿I(yè)管理區域內的生活垃圾，由環(huán)衛部門(mén)負責清運處理，清運處理垃圾的費用，由環(huán)衛部門(mén)按價(jià)格主管部門(mén)核定的標準，直接向垃圾產(chǎn)生者收取。

　　第八章 社區物業(yè)管理與舊住宅區物業(yè)管理
第一節 社區物業(yè)管理

　　第一百零八條 街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )的社區管理機構，具體指導、協(xié)調物業(yè)管理的有關(guān)工作。
      第一百零九條 物業(yè)管理、執法、公安、規劃、環(huán)保等部門(mén)應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時(shí)作出處理。
　　第一百一十條 實(shí)行物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議制度。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )負責召集，由社區居民委員會(huì )、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )或者業(yè)主代表、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位和城管執法、物業(yè)管理等部門(mén)參加。聯(lián)席會(huì )議主要協(xié)調下列事項：
　?。ㄒ唬I(yè)主委員會(huì )和有關(guān)部門(mén)不依法履行職責的情況；
　?。ǘ┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現的問(wèn)題；
　?。ㄈ┪飿I(yè)管理區域內發(fā)生的突發(fā)事件；
 　?。ㄋ模┪飿I(yè)管理與社區管理的銜接和配合；
　?。ㄎ澹┬枰獏f(xié)調的其他物業(yè)管理事項。
　　第一百一十一條 業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位、建設單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應當自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區居民委員會(huì )或者聯(lián)席會(huì )議申請調解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。
　　第一百一十二條 有關(guān)部門(mén)、單位在物業(yè)管理區域內開(kāi)展文化教育、消防安全、醫療衛生、體育健身、計劃生育等社區服務(wù)活動(dòng)以及突發(fā)事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動(dòng)，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應當給予協(xié)助、配合。

第二節 舊住宅區物業(yè)管理

　　第一百一十三條 各街道辦事處、鎮政府、管委會(huì )應當對本轄區沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的老舊小區及組團，因企業(yè)改制、破產(chǎn)、倒閉而棄管的小區及組團，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )，由業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人實(shí)施物業(yè)管理。對暫時(shí)沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的小區及組團應由社區居委會(huì )組織實(shí)施管理。
　　對已建成交付使用，但配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差的舊住宅區，應當采取措施進(jìn)行改造整治，并將改造整治規劃和年度計劃向社會(huì )公布。
　　舊住宅區的范圍由市政府劃定。
　　舊住宅區內的道路、照明、綠地及社區服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設施設備改造建設資金，由政府承擔；開(kāi)發(fā)項目設施不配套等遺留問(wèn)題由原建設單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視和寬帶數據傳輸等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備改造應當達到分戶(hù)計量、分戶(hù)控制條件，其建設支出由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔；業(yè)主專(zhuān)有部分的設施設備改造支出，由業(yè)主承擔。市政府對投資責任另有規定的，從其規定。
　　第一百一十四條 已成立業(yè)主委員會(huì )或已選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的舊住宅區，由市政府撥付資金實(shí)施改造整治。改造整治完成后，其物業(yè)管理移交給業(yè)主委員會(huì )或其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
　　第一百一十五條 舊住宅區改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，在規劃許可的情況下，可以按照有關(guān)規定建設物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的經(jīng)營(yíng)性用房。經(jīng)營(yíng)性用房可用于出租經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收益作為舊住宅區維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會(huì )監督使用。
　　第一百一十六條 未建立住宅專(zhuān)項維修資金制度的舊住宅區，業(yè)主應當按照國家和省有關(guān)規定交納住宅專(zhuān)項維修資金；物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據物業(yè)服務(wù)合同約定，代業(yè)主歸集住宅專(zhuān)項維修資金。有車(chē)位場(chǎng)地使用費等共有部分收益的，主要用于補充住宅專(zhuān)項維修資金。
　　第一百一十七條 市政府每年從城市建設維護稅中提取一定比例的資金，作為舊住宅小區物業(yè)管理公共資金，主要用于舊住宅小區物業(yè)管理的啟動(dòng)、購置或租賃物業(yè)服務(wù)用房、配置相關(guān)設施設備及小區的維護，由市物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同財政部門(mén)制訂年度使用計劃，報市財政部門(mén)審核撥付。
　　第一百一十八條 舊住宅小區內的非市政道路及公共場(chǎng)地的維修養護和綠化管理、衛生清掃等所需資金，由市物業(yè)主管部門(mén)會(huì )同財政部門(mén)核定后，從城市建設維護費中撥付給有關(guān)管理服務(wù)單位。

第九章　附　則