成都市物價(jià)局	文件
成都市房產(chǎn)管理局

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成都市物價(jià)局 成都市房產(chǎn)管理局

關(guān)于進(jìn)一步規范物業(yè)服務(wù)收費的通知

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各區（市）縣物價(jià)局，房產(chǎn)管理局、辦，高新區規劃建設局，各開(kāi)發(fā)建設單位，各物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人：

　　根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理條例》、《成都市物業(yè)管理條例》、《四川省物業(yè)服務(wù)收費管理細則》等法律、法規及有關(guān)規定，現就進(jìn)一步規范我市物業(yè)服務(wù)收費有關(guān)事項通知如下：

　　一、本通知所稱(chēng)物業(yè)服務(wù)收費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人（統稱(chēng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，下同）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對建筑區劃內共有部分進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。

　　二、市和各區（市）縣政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同房產(chǎn)管理部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

　　三、我市物業(yè)服務(wù)收費按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)，實(shí)行政府指導價(jià)、市場(chǎng)調節價(jià)。住宅（不含別墅）物業(yè)服務(wù)收費包干制實(shí)行政府指導價(jià)，別墅和其他非住宅物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。住宅物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制的，預收標準由開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　住宅建筑區劃內的非住宅物業(yè)，與住宅結構相連的非住宅物業(yè)以及將住宅改變?yōu)榉亲≌褂玫奈飿I(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費執行市場(chǎng)調節價(jià)，具體由開(kāi)發(fā)建設單位、業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　四、五城區（含高新區，下同）物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)標準，由成都市物價(jià)局會(huì )同成都市房產(chǎn)管理局依據物業(yè)服務(wù)的社會(huì )平均成本及經(jīng)濟發(fā)展水平，按照物業(yè)服務(wù)等級分級定價(jià)的原則制定、調整基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，并向社會(huì )公布。其他區（市）縣物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)基準價(jià)和浮動(dòng)幅度，由當地政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房產(chǎn)管理部門(mén)結合當地實(shí)際制定、調整，并向社會(huì )公布。

　　五、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主提供了《成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準》（附件1）規定的一、二、三、四級物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)收費執行標準由物業(yè)服務(wù)供需雙方根據公布的政府指導價(jià)基準價(jià)和浮動(dòng)幅度在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定并報物業(yè)所在地區（市）縣價(jià)格主管部門(mén)備案。成都市五城區政府指導價(jià)基準價(jià)和浮動(dòng)幅度見(jiàn)附件2。

　　五城區物業(yè)服務(wù)需求方要求提供一級物業(yè)服務(wù)等級未涵蓋的物業(yè)服務(wù)事項及質(zhì)量，物業(yè)服務(wù)收費標準需超過(guò)政府指導價(jià)標準的，由物業(yè)服務(wù)供需雙方協(xié)商并報成都市價(jià)格主管部門(mén)備案后執行。其他區（市）縣報當地價(jià)格主管部門(mén)備案后執行。未報市和各區（市）縣價(jià)格主管部門(mén)備案的，物業(yè)服務(wù)收費標準不得超過(guò)政府指導價(jià)標準。

　　六、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費市場(chǎng)調節價(jià)的建筑區劃，需要調整物業(yè)服務(wù)收費標準，由物業(yè)服務(wù)供需雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同中約定并報物業(yè)所在地區（市）縣價(jià)格主管部門(mén)備案。

　　需要時(shí)可邀請物業(yè)所在地街道辦事處、鄉鎮政府或社區居民委員會(huì )參與協(xié)調。

　　七、實(shí)行物業(yè)服務(wù)收費包干制的，物業(yè)服務(wù)收費的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。

　　實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金。

　　八、物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分：

　?。ㄒ唬┢髽I(yè)管理人員費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)者按規定發(fā)放給在提供物業(yè)服務(wù)的建筑區劃從事經(jīng)營(yíng)管理工作的人員工資及按規定提取的福利費，繳納的各項社會(huì )保障費。（其中，社會(huì )保障費是指根據國家有關(guān)制度規定應當繳納的養老、醫療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等，下同）

　?。ǘ┪飿I(yè)共有部位、共有設施設備日常運行和維護費，指為保障建筑區劃內共有部位、共有設施設備的正常使用和運行、維護保養所需費用和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費，應由建筑物及其附屬設施專(zhuān)項維修資金支出的維修、更新、改造費用。

　?。ㄈ┚G化養護費，指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、農藥化肥費、補苗費、綠化用水費、勞保用品費和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。不包括開(kāi)發(fā)建設單位支付的綠化種植費和前期維護費。

　?。ㄋ模┉h(huán)境衛生維護費，指建筑區劃內共有部位環(huán)境衛生經(jīng)常性保潔所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛所需費用和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。

　?。ㄎ澹┲刃蚓S護費，指維護建筑區域內秩序所需的器材裝備費、秩序維護人員人身保險費、由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費和相應專(zhuān)業(yè)人員的工資、福利、社會(huì )保障費等。

　?。┪飿I(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)購買(mǎi)物業(yè)共有部位、共有設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

　?。ㄆ撸┺k公費，指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護建筑區劃正常的物業(yè)服務(wù)活動(dòng)所需的辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書(shū)報費及其它費用。

　?。ò耍┕潭ㄙY產(chǎn)折舊費，指按規定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在建筑區劃內，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工具維修設備及其他設備等。

　?。ň牛┙?jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其它費用，指按規定程序，經(jīng)業(yè)主或業(yè)主大會(huì )同意由物業(yè)服務(wù)費開(kāi)支的費用。

　　九、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預收的物業(yè)服務(wù)資金屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

　　十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年至少公布一次物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢(xún)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　十一、在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，開(kāi)發(fā)建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供前期物業(yè)服務(wù)的，開(kāi)發(fā)建設單位與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同；開(kāi)發(fā)建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。開(kāi)發(fā)建設單位應當在房屋銷(xiāo)售現場(chǎng)的顯著(zhù)位置，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱(chēng)及其資質(zhì)和派駐的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理、物業(yè)公共服務(wù)事項、質(zhì)量、計費起始時(shí)間、收費項目、收費標準等前期物業(yè)服務(wù)相關(guān)事項。

　　十二、物業(yè)服務(wù)合同應當對每項物業(yè)服務(wù)事項的服務(wù)質(zhì)量、收費標準予以明確約定，并在建筑區劃內顯著(zhù)位置公示。

　　十三、物業(yè)服務(wù)收費的計價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費原則按月計收。除另有約定外，不得提前累計預收。

　　十四、物業(yè)買(mǎi)受人自物業(yè)首次交付使用之日起，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，首次交付使用之日前的物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位繳納。

　　物業(yè)首次交付使用日，以物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋交付手續之日計。

　　除物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費用以外，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。

　　十五、物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費用。產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)出讓人承擔；產(chǎn)權轉移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由物業(yè)受讓人承擔；雙方另有約定的，從其約定。

　　十六、按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議的，其管理服務(wù)費用按以下標準執行，并在協(xié)議中明確：

　?。ㄒ唬┭b修管理服務(wù)費用按房屋建筑面積和裝修工期向裝修施工方收取，配備電梯的按不高于0.03元/平方米·天，未配備電梯的按不高于0.02元/平方米·天的標準計算。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取了裝修管理服務(wù)費用，不得再收取裝修工出入證工本費、電梯使用費、樓道維護費等其他費用。造成共有部位、共有設施設備等損壞的，費用由責任人另行承擔。

　?。ǘ?、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝修垃圾的，清運費標準按建筑面積不高于2元/平方米收取，具體由裝修人或裝飾裝修企業(yè)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　十七、集中供熱、供暖等系統的運行與維護費可依據其實(shí)際支出，按相關(guān)的建筑物專(zhuān)有部分建筑面積或戶(hù)在物業(yè)服務(wù)費用外合理分攤，具體辦法由開(kāi)發(fā)建設單位、相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。

　　十八、建筑區劃內，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，可向委托方收取3％以?xún)鹊牡氖掷m費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。

　　 十九、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收水費、電費的，除業(yè)主自愿外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取水電周轉金等與水電費繳交相關(guān)的費用。

　　二十、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應于前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內，持營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、管理規約或臨時(shí)管理規約、前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同到物業(yè)所在地區（市）縣價(jià)格主管部門(mén)辦理物業(yè)服務(wù)收費備案手續。價(jià)格主管部門(mén)應當在收到符合要求的物業(yè)服務(wù)收費備案材料之日起5個(gè)工作日內，予以備案。

　　二十一、物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行明碼標價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)的相關(guān)規定以及行業(yè)服務(wù)規范的相關(guān)要求，在建筑區劃內的顯著(zhù)位置或者收費場(chǎng)所，公布經(jīng)備案的物業(yè)服務(wù)相關(guān)收費標準。業(yè)主認為收費內容屬違規收費或收費無(wú)依據的，可向價(jià)格主管部門(mén)舉報。

　　二十二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當遵守國家的法律、法規及有關(guān)文件的規定，嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)。若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　業(yè)主應當按照前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法追繳。

　　二十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)構成價(jià)格違法、違規的，由價(jià)格主管部門(mén)依據《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為處罰規定》和《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標價(jià)的規定》等法律、法規及有關(guān)規定予以處罰。

　　二十四、凡未按規定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)收費備案以及有未明碼標價(jià)、亂收費等行為被價(jià)格主管部門(mén)依法查處的，將予以相應的房地產(chǎn)行業(yè)信用記分處理。

　　二十五、未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的住宅建筑區劃、單位職工宿舍的管理，可以參照本通知執行。

　　二十六、本通知自2008年1月1日起執行。

　　本通知實(shí)施時(shí),之前簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)供需雙方未達成一致意見(jiàn)修改的仍按原合同約定執行,合同到期后按本通知執行。

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　　附件：

　　1、成都市普通住宅物業(yè)服務(wù)等級標準

　　2、五城區物業(yè)服務(wù)收費政府指導價(jià)基準價(jià)和浮動(dòng)幅度

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成都市物價(jià)局?????????????? 成都市房產(chǎn)管理局

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二○○七年十二月二十日

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主題詞：規范　物業(yè)服務(wù)　收費　通知　　　　　　　　　　　　

　成都市物價(jià)局辦公室? ???????????????2007年12月20日印

（共印120份）