成府發(fā)[2007]87號
成都市人民政府
關(guān)于貫徹實(shí)施《成都市物業(yè)管理條例》的通知
成府發(fā)[2007]87號
各區（市）縣政府，市政府各部門(mén)：
《成都市物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）已經(jīng)
一、充分認識《條例》頒布實(shí)施的重要意義，扎扎實(shí)實(shí)學(xué)習好、宣傳好《條例》精神
《條例》是繼2007年3月全國人大頒布《物權法》后，市人大常委會(huì )依據《物權法》的精神，結合我市實(shí)際制定頒布的一部全面規范我市物業(yè)管理活動(dòng)的地方性法規，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，其頒布施行是我市加快物業(yè)管理法制化進(jìn)程中的一件大事，對于進(jìn)一步規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理人的合法權益，促進(jìn)物業(yè)管理業(yè)科學(xué)規范和諧發(fā)展，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，構建和諧社區，維護社會(huì )穩定，促進(jìn)城鄉統籌發(fā)展，都具有十分重要的意義。各區（市）縣政府，市政府有關(guān)部門(mén)一定要充分認識貫徹實(shí)施《條例》的重要意義，認真學(xué)習，深刻領(lǐng)會(huì )《條例》的精神實(shí)質(zhì)，切實(shí)增強貫徹落實(shí)《條例》的責任感和自覺(jué)性，把思想和行動(dòng)統一到《條例》的各項要求上來(lái)。要結合本地、本部門(mén)的實(shí)際，對學(xué)習、宣傳、貫徹《條例》作出具體部署，充分利用報刊、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò )等新聞媒體，采取各種生動(dòng)活潑的形式廣泛深入地宣傳《條例》的重要意義、立法精神和主要內容，引導社會(huì )公眾了解和熟悉《條例》的各項規定，為《條例》順利施行創(chuàng )造良好的社會(huì )氛圍。
二、加快配套文件的起草和制定，建立健全物業(yè)管理的法規體系
《條例》對許多方面都作出了授權性的規定，要求市政府或相關(guān)部門(mén)制定相應的規章、規范性文件與《條例》配套實(shí)施。市政府法制辦要牽頭對我市過(guò)去制定的地方性法規和規章、規范性文件進(jìn)行一次清理，對與《條例》有抵觸和不一致的要向市政府提出修改、廢止的建議；同時(shí)要按照《條例》的規定，組織起草物業(yè)信用體系、業(yè)主大會(huì )監督管理的具體規定。市建設、規劃、物價(jià)、工商、公安等部門(mén)要按《條例》的要求，結合本部門(mén)的工作實(shí)際，抓緊起草和制定相關(guān)配套文件。市房管局要盡快制定新建住宅交付使用監管、新建住宅保修金監管、建筑區劃劃分、物業(yè)服務(wù)力量配備、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員執業(yè)名冊建立等配套文件以及（臨時(shí)）管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則、業(yè)主委員會(huì )工作規則、（前期）物業(yè)服務(wù)合同和房屋使用說(shuō)明書(shū)示范文本。各區（市）縣政府也要結合本地實(shí)際，制定相應的實(shí)施細則和規定。
三、明確職責，加強配合，嚴格依法行政
《條例》是以《物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》為依據，結合我市實(shí)際制定的，在很多方面都作了細化，并在一些制度建設上有所創(chuàng )新，對人民群眾關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題也作了相應規定，涉及政府和相關(guān)部門(mén)眾多的職責和任務(wù)。各區（市）縣政府和有關(guān)行政機關(guān)都要按照建設規范化服務(wù)型政府和全面推進(jìn)依法行政的要求，加強協(xié)調配合，建立信息交流制度，實(shí)現管理資源共享。
（一）區（市）縣政府要督促街道辦事處、鄉鎮政府盡快加強物業(yè)管理監管隊伍的建設，保證有專(zhuān)人負責物業(yè)管理監管工作，把物業(yè)管理納入社區管理范疇，加強對物業(yè)管理工作的指導、協(xié)調和監督。要督促街道辦事處、鄉鎮政府積極指導社區居民委員會(huì )更好地發(fā)揮對業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的指導、監督作用，加強對籌備成立業(yè)主大會(huì )工作的研究，進(jìn)一步促進(jìn)業(yè)主對物業(yè)的依法維權、有序參與、民主管理、民主監督。要督促街道辦事處、鄉鎮政府與各區（市）縣房管部門(mén)共同建立健全物業(yè)管理利益協(xié)調機制、訴求暢通機制、糾紛預警預報和調解機制，積極配合調解處理物業(yè)管理中的投訴。定期組織召開(kāi)相關(guān)部門(mén)和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì )議，協(xié)調解決建筑區劃內物業(yè)管理中的綜合性問(wèn)題，并落實(shí)考核工作。要督促區（市）縣相關(guān)部門(mén)積極配合區（市）縣房管部門(mén)切實(shí)履行好《條例》賦予的相應職責。要督促區（市）縣房管部門(mén)認真做好《條例》在轄區內的宣傳和業(yè)主委員會(huì )委員（包括候選人）的培訓，主動(dòng)掌握轄區內各類(lèi)物業(yè)的管理、使用、服務(wù)情況，及時(shí)發(fā)現這些活動(dòng)的難點(diǎn)、熱點(diǎn)、重點(diǎn)，認真把握這些活動(dòng)的規律，積極采取有力措施促進(jìn)轄區內物業(yè)管理效能最大化，切實(shí)維護好業(yè)主的合法權益。
（二）政府法制工作機構要在牽頭做好全面推進(jìn)依法行政的工作中，加強《條例》貫徹落實(shí)情況的監督檢查，并納入行政執法責任制的目標考核內容。
（三）司法行政部門(mén)要將學(xué)習《條例》列入年度普法的重要內容之一，組織、協(xié)調相關(guān)部門(mén)齊抓共管，大力開(kāi)展宣傳學(xué)習，做到家喻戶(hù)曉；指導基層人民調解組織積極疏導、調解建筑區劃內的各類(lèi)民間糾紛。
（四）房產(chǎn)管理部門(mén)負責物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作，要切實(shí)履行好《條例》賦予的相關(guān)職責，積極會(huì )同有關(guān)部門(mén)將《條例》確立的相關(guān)制度貫徹落實(shí)好，認真研究物業(yè)管理發(fā)展中的新情況、新問(wèn)題，及時(shí)制定相應的規范，積極宣傳，認真培訓，尤其是對開(kāi)發(fā)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和服務(wù)機構等與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的從業(yè)人員的培訓。
市房管局要加強對物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )的指導和監督，努力實(shí)現物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人、服務(wù)機構都能成為協(xié)會(huì )的一員，強化行業(yè)自律管理，不斷促進(jìn)行業(yè)協(xié)會(huì )的健康發(fā)展；依法查處物業(yè)管理中的違法行為；同時(shí)，要加快全市房地產(chǎn)行業(yè)信用體系的建設，并加強信用平臺的建設、維護、更新和管理，為社會(huì )提供信息查詢(xún)和市場(chǎng)監管服務(wù)。
（五）建設管理部門(mén)負責在建物業(yè)施工過(guò)程中的質(zhì)量監督和管理；依法受理房屋保修期內由于工程質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)的投訴。
（六）規劃管理部門(mén)負責新建建筑區劃的統一規劃，按規定配置包括車(chē)庫（位）、物業(yè)服務(wù)用房等在內的建筑物附屬設施；配合房產(chǎn)管理部門(mén)做好建筑區劃的劃分工作；協(xié)調解決建筑區劃內涉及規劃的歷史遺留問(wèn)題；查處擅自改變專(zhuān)有部分使用性質(zhì)的行為；協(xié)同相關(guān)部門(mén)依法查處建筑區劃內的違法行為。
（七）價(jià)格管理部門(mén)要會(huì )同有關(guān)部門(mén)制定相關(guān)政策，鼓勵開(kāi)發(fā)建設單位投資建設住宅建筑區劃內的機動(dòng)車(chē)停放庫（位）；建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)公共服務(wù)收費機制，適時(shí)調整公布的物業(yè)服務(wù)費用政府指導價(jià)標準；對物業(yè)管理活動(dòng)中的各項收費進(jìn)行檢查和管理，對超標準和超范圍收費進(jìn)行查處；受理物業(yè)服務(wù)收費投訴，協(xié)調解決因物業(yè)服務(wù)收費引發(fā)的矛盾和糾紛。
（八）工商行政管理部門(mén)要加強企業(yè)登記中對住所的審查，不得為將住宅擅自改變房屋使用性質(zhì)作為住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）的企業(yè)（個(gè)體工商戶(hù)）辦理登記；經(jīng)規劃管理部門(mén)批準同意改變房屋使用性質(zhì)的，工商行政管理部門(mén)在辦理營(yíng)業(yè)執照時(shí)應當查驗規劃管理部門(mén)的批準文件；加強對建筑區劃內無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為的查處。
（九）公安機關(guān)負責指導、督促建筑區劃內的安全防范工作，指導落實(shí)建筑區劃內的安全防范設施建設；消除建筑區劃內的治安隱患，及時(shí)查處治安案件；加強對建筑區劃內流動(dòng)人口和犬只的管理。
（十）城市行政執法部門(mén)負責對建筑區劃內在公共綠化、道路等場(chǎng)地擅自搭建建(構)筑物的查處和對破壞臨街房屋外貌的查處；對建筑區劃內的亂設攤點(diǎn)等行為進(jìn)行查處。
（十一）城市管理部門(mén)負責對建筑區劃內環(huán)境衛生的檢查、指導和監督；加強對建筑區劃內戶(hù)外廣告設置的監督管理；對臨街安裝空調等的投訴和糾紛進(jìn)行調查處理。
（十二）綠化部門(mén)負責建筑區劃內綠化工作的行業(yè)指導管理和調整樹(shù)木、綠地變動(dòng)的依法審批，指導物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人加強綠化養護。
（十三）稅務(wù)部門(mén)要認真落實(shí)國家統一出臺的稅收減免政策，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的發(fā)展。
（十四）民政部門(mén)要指導街道辦事處、鄉鎮政府以及社區居民委員會(huì )加強對業(yè)主大會(huì )的指導、監督和日常管理。
（十五）消防機構負責建筑區劃內消防水源、消防設施、消防通道等與消防安全相關(guān)工作的監督管理。
（十六）衛生部門(mén)負責對建筑區劃內二次供水的衛生監督管理。
（十七）水務(wù)部門(mén)應理順二次供水管理體制，逐步推進(jìn)二次供水設施改造，全面提高供水水質(zhì)。
（十八）環(huán)保部門(mén)負責對建筑區劃及周邊的建設項目依法進(jìn)行環(huán)境影響評價(jià)文件審批和環(huán)境保護設施竣工驗收；對建筑區劃及周邊的污染源依法實(shí)施監督管理，對違反環(huán)保法律法規的行為依法進(jìn)行查處。
（十九）質(zhì)量監督部門(mén)負責對建筑區劃內的電梯等特種設備進(jìn)行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、定期檢驗、維護保養、作業(yè)人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；調查處理建筑區劃內的特種設備事故。
（二十）人口與計劃生育部門(mén)負責建筑區劃內人員的計劃生育管理工作。
（二十一）氣象部門(mén)負責建筑區劃內防雷裝置以及氣象特種設備的定期檢測、安全監察；查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為；調查處理建筑區劃內的防雷裝置以及氣象特種設備事故。
（二十二）信訪(fǎng)部門(mén)負責做好建筑區劃內的信訪(fǎng)管理協(xié)調工作。
（二十三）安監部門(mén)負責做好建筑區劃內安全生產(chǎn)的指導監督工作。
四、相關(guān)具體問(wèn)題
物業(yè)管理是一項法律性、政策性、專(zhuān)業(yè)性都很強的工作，涉及千家萬(wàn)戶(hù)，數量大、涉及面廣，需要在實(shí)際工作中準確適用《條例》，現就涉及的一些具體問(wèn)題明確如下：
（一）關(guān)于建筑區劃（即物業(yè)管理區域）類(lèi)型的認定。建筑區劃內，非住宅物業(yè)建筑面積占總建筑面積比例小于60%的，該建筑區劃類(lèi)型以住宅物業(yè)計；非住宅物業(yè)建筑面積占總建筑面積比例大于60%的，該建筑區劃類(lèi)型以所占比例最大的物業(yè)類(lèi)型計。
（二）關(guān)于附屬設施設備的配置問(wèn)題。自
（三）關(guān)于新建住宅物業(yè)保修金的交存時(shí)限問(wèn)題。自
（四）關(guān)于業(yè)主大會(huì )會(huì )議投票權的有關(guān)問(wèn)題。未出售或者已經(jīng)出售但未交付使用的房屋，開(kāi)發(fā)建設單位擁有投票權。機動(dòng)車(chē)停放庫（位）以及依法歸全體業(yè)主共有的物業(yè)，不計投票權。
（五）關(guān)于物業(yè)的使用問(wèn)題。業(yè)主、使用人應當按照法律、法規、規章和管理規約的規定使用專(zhuān)有部分，不得將沒(méi)有防水功能的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房間；改動(dòng)衛生間、廚房間防水層的，應當按照相關(guān)規定和防水標準制定施工方案，并做閉水試驗。
經(jīng)業(yè)主大會(huì )決定或者相關(guān)業(yè)主同意，利用物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)的，不得危及建筑物的安全，不得影響建筑物及其附屬設施設備的正常使用，不得損害業(yè)主、使用人的合法權益。
房屋租賃應當符合相關(guān)法律、法規、規章的規定，出租人應當依法、依租賃合同加強對出租房屋使用情況的監督，發(fā)現承租人有擅自將住宅改變?yōu)椴惋?、酒店、生產(chǎn)、辦公、庫房等經(jīng)營(yíng)性用房使用或者利用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)等違法違約行為的，出租人可以終止租賃合同，并應當及時(shí)向相關(guān)行政管理部門(mén)報告。
（六）關(guān)于供水、供電、供氣、供熱、信息等設施設備的維修養護問(wèn)題。供水、供電、供氣、供熱、信息等專(zhuān)業(yè)單位要進(jìn)一步明確建筑區劃內相關(guān)管線(xiàn)和設施、設備的權屬問(wèn)題，按《條例》的要求自覺(jué)承擔維修、養護責任，不得轉嫁給業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。如果委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人維修養護的，要簽訂書(shū)面合同，明確各自的權利和義務(wù)。
（七）關(guān)于物業(yè)服務(wù)收費的問(wèn)題。物業(yè)買(mǎi)受人自物業(yè)首次交付使用之日起，按前期物業(yè)服務(wù)合同的約定足額繳納物業(yè)服務(wù)費用，首次交付使用之日前的物業(yè)服務(wù)費用由開(kāi)發(fā)建設單位繳納。
物業(yè)首次交付使用日，以物業(yè)買(mǎi)受人辦理房屋交付使用手續之日計。
除物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人收取物業(yè)服務(wù)費用以外，其他任何單位和個(gè)人不得重復收取性質(zhì)和內容相同的費用。
（八）關(guān)于建筑區劃內相關(guān)工作的協(xié)調配合問(wèn)題。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人應當協(xié)助業(yè)主、業(yè)主大會(huì )配合有關(guān)部門(mén)、單位做好建筑區劃內計劃生育、流動(dòng)人口管理、犬只管理等工作；對于相關(guān)部門(mén)進(jìn)入建筑區劃內進(jìn)行監督檢查、行政執法的，業(yè)主、使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人不得阻撓。
五、進(jìn)一步加強房產(chǎn)行政管理隊伍建設，提高依法行政水平
《條例》賦予了房產(chǎn)管理部門(mén)對物業(yè)的管理、使用、服務(wù)等的監督管理職責，因此需要一支政治強、作風(fēng)硬、業(yè)務(wù)精的行政執法隊伍。各區（市）縣政府要按照加強行政執法隊伍建設的要求，使房產(chǎn)管理部門(mén)的機構設置和人員配備同本地的物業(yè)管理任務(wù)相適應，并為房產(chǎn)管理部門(mén)開(kāi)展工作創(chuàng )造必要的條件，以保證《條例》的正確貫徹和實(shí)施。同時(shí)要加強對房產(chǎn)管理人員的教育和培訓，增強其法制觀(guān)念，切實(shí)提高依法行政水平。
六、有關(guān)要求
各區（市）縣政府和市政府有關(guān)部門(mén)要結合自身實(shí)際，認真研究，加強《條例》的貫徹落實(shí)，市政府將在2008年底對貫徹落實(shí)《條例》的情況進(jìn)行一次執法檢查。各區（市）縣政府和市政府有關(guān)部門(mén)要將貫徹執行《條例》的情況以及建議意見(jiàn)，于
