李凌翌/文  陳龍/圖

隨著(zhù)城市化進(jìn)程的加快，農村集中修建小區并引入物業(yè)管理是勢在必行的大事。引進(jìn)物業(yè)服務(wù)公司，實(shí)行規范化管理，讓農村生活社區化，這是新農村建設的需要，也是城鄉統籌的必然要求，最終目的是讓農村老百姓享受與城市百姓一樣的同質(zhì)化、均等化的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)。

　　為推進(jìn)統籌城鄉發(fā)展，近年來(lái)，成都在探索物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中創(chuàng )新思維，多項舉措開(kāi)啟國內先河。從2008年開(kāi)始，成都市率先制定政策將物業(yè)管理延伸到行政區劃內各區市縣農村，并逐步在每個(gè)鄉鎮村落進(jìn)行推廣，建立了農村物業(yè)管理體制。

　　成都農村物業(yè)管理不僅涉及村容村貌的美化、農田水利的服務(wù)建設，更有科學(xué)技術(shù)的應用推廣、村民文化的引導提升……物業(yè)管理對成都新農村建設來(lái)說(shuō)可謂“如虎添翼”。1700多個(gè)農村集中居住區，管理面積超過(guò)7000萬(wàn)平方米，目前，成都物業(yè)管理已基本實(shí)現了“全域覆蓋”，不管是在管理數量和規模上，都走在了全國前列。

　　現在，從城市到農村，我們都能看到“物業(yè)管理”的“痕跡”，物業(yè)管理在農村的“滲透”，更是讓城鄉大地發(fā)生了翻天覆地的變化，讓城鄉居民都能共享物管文明帶來(lái)的改變。

　　百姓安居樂(lè )業(yè)，共建和諧成都，引領(lǐng)農村老百姓過(guò)上新生活，讓農民人不離村就能享受城市文明，這是成都物管人共同的“使命”。成都市城鄉房產(chǎn)管理局副局長(cháng)宋學(xué)明在接受筆者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)，在城鄉統籌發(fā)展的過(guò)程中，成都結合實(shí)際情況積極探索和創(chuàng )新農村集中居住區物業(yè)管理，積極推行以規范化為核心的農村集中居住區共管、自管和托管模式，開(kāi)創(chuàng )出了一條符合農村實(shí)際的物業(yè)管理之路，為城鄉統籌的推進(jìn)邁開(kāi)了重要的一步。

　　鏡頭

　　環(huán)境的變化

　　雙流城南坡 家園變花園

　　寬寬的樓間距，滿(mǎn)目的綠色植物，鱗次櫛比的多層、高層樓房，完善的配套設施和物業(yè)管理……如果不說(shuō)，大家很難將眼前的一切與幾年前臟亂差的典型小區，聯(lián)系在一起。

　　雙流縣萬(wàn)安鎮城南坡社區是一個(gè)依山勢而建的超級社區，全鎮所有8個(gè)村的1676戶(hù)拆遷農民全部都集中安置在這里，社區面積雖不到1平方公里，但人口卻超過(guò)萬(wàn)人。對這樣一個(gè)巨型農村社區進(jìn)行有效管理，實(shí)在是一件令人大傷腦筋的事情。其間還涉及到諸多問(wèn)題，如管轄權、資金、人員等。那么如何讓城南坡這樣的小區變成一個(gè)充滿(mǎn)生機活力的新型社區呢？

　　萬(wàn)安鎮黨委、政府一班人決定采取全新的社區治理方式，以完善的社區服務(wù)網(wǎng)絡(luò )體系來(lái)增強群眾的社區歸屬感，成為小區管理的典范。

　　剛入住時(shí)，由于居民來(lái)自全鎮的各村、社區，有著(zhù)各自不同的生活方式和地域管轄權，可以說(shuō)，當時(shí)的城南坡是一個(gè)臨時(shí)拼湊起來(lái)的大雜院。社區管理將舉步維艱，一度出現社會(huì )治安壓力大、環(huán)境衛生臟亂差等問(wèn)題。

　　為了扭轉這一被動(dòng)局面，物業(yè)管理的進(jìn)駐，融入了鄉風(fēng)文明建設的積極元素，小區展開(kāi)了“五星”評比爭優(yōu)創(chuàng )先活動(dòng)，經(jīng)過(guò)兩年多的摸索實(shí)踐，取得了良好成效，現在的“城南坡”早已成為了一座“大花園”：

　　走進(jìn)小區，一個(gè)典型的現代居住區呈現眼前：坡頂彩墻，掩映在綠樹(shù)紅花中，更覺(jué)得整潔清爽；“集中連片，建新拆舊”、“城南坡是我家，和諧美麗靠大家”等橫幅在小區的醒目位子高高懸掛；每個(gè)單元門(mén)前都有便民指南，隨處可見(jiàn)小區保安在樓幢間巡邏；社區內各處健身廣場(chǎng)聚集了不少居民在休閑健身；環(huán)衛和綠化工人對小區環(huán)境進(jìn)行著(zhù)精心維護，再加上精神頭十足的小區居民，城南坡“跳出農耕發(fā)展經(jīng)濟，走出農村加入城鎮”，形成了“人人講文明、個(gè)個(gè)愛(ài)清潔、戶(hù)戶(hù)講衛生”的良好氛圍，社區面貌讓人耳目一新。

　　習慣的變化

　　溫江區萬(wàn)春 鄉村新生活

　　當筆者來(lái)到成都市溫江區萬(wàn)春鎮花鄉村，整潔、漂亮的居民小區綠樹(shù)蔥郁，嶄新的樓房錯落有致，水泥路筆直、干凈，還設有隔離機動(dòng)車(chē)隨意出入的電動(dòng)欄桿和自來(lái)水、供電、天然氣維修等客戶(hù)服務(wù)中心，物管服務(wù)人員穿戴統一。

　　50多歲的村民謝明暉正在村里打掃衛生，他告訴筆者，以前在農村有干凈的居住環(huán)境就不錯了，沒(méi)想到現在還有專(zhuān)門(mén)的物管人員為自己打理生活。自從有了物業(yè)管理后，村里臟、亂、差的現象不見(jiàn)了，覺(jué)得生活很舒心。

　　從小長(cháng)在農村的謝明暉回憶說(shuō)，以前在農村根本沒(méi)有物管的概念，打掃衛生自己就能干，何必花錢(qián)呢。專(zhuān)門(mén)的物管公司剛來(lái)的時(shí)候一些村民還有抵觸情緒，后來(lái)漸漸地轉變了觀(guān)念。

　　“居住改變習慣，物管引導文明，讓更多業(yè)主從和諧物管中受益。”這句話(huà)在農村物業(yè)管理中得到了最好的體現。

　　“這是物業(yè)免費配備的，一個(gè)盛不可回收垃圾，一個(gè)盛可回收垃圾。”劉天漢告訴筆者，全村家庭都配備了這樣兩種垃圾桶。分類(lèi)垃圾桶，這種在城市剛剛興起的“時(shí)髦玩意兒”，沒(méi)想到竟在小村“安家落戶(hù)”，這頗令筆者詫異。

　　“有了物業(yè)管理，咱們也告別了臟亂差。”他告訴筆者，在物管未進(jìn)駐之前，小村的車(chē)輛亂停亂放、建筑渣土亂倒；住在樓上的村民時(shí)常往樓下拋擲垃圾袋，甚至吃剩的面湯都會(huì )“從天而降”；一些村民放音響，音量開(kāi)得很大。村民頗有怨言，卻沒(méi)人出面管理干涉。物管進(jìn)駐以后，亂倒的建渣得到及時(shí)清運，同時(shí)，通過(guò)設置溫馨提示牌，亂扔垃圾袋的現象沒(méi)有了，小村環(huán)境更優(yōu)美了，物管真是帶領(lǐng)我們過(guò)上了新生活??！村里負責人告訴筆者，物業(yè)管理進(jìn)駐后，村委會(huì )提供固定辦公場(chǎng)所，物業(yè)公司實(shí)行24小時(shí)值班制，每天各個(gè)位置均有保安巡邏，村民的生活更安逸了。

　　意識的變化

　　康莊小區 花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)“滲透”人心

　　自家院子里停車(chē)還要給錢(qián)？住在家里每個(gè)月還要倒交錢(qián)？這對于以前的康莊小區居民來(lái)說(shuō)，是完全不能接受的。而現在，小區的住戶(hù)們卻很自愿地每月掏出40元停車(chē)費，這樣的改變，源于一場(chǎng)“專(zhuān)業(yè)化物管風(fēng)波”。

　　康莊小區是青羊區首批建成并投入使用的農民新居工程之一，這里安置了文家街道鹽井、樂(lè )平、董家壩、康河等4個(gè)涉農社區的失地農民，建筑面積11萬(wàn)平方米，共有18幢樓房。2007年剛建成時(shí)，樓道口亂停亂放的車(chē)輛眾多，為電動(dòng)車(chē)充電私搭亂接現象嚴重，直到2009年4月昊豐物業(yè)管理公司接手小區物業(yè)服務(wù)。據昊豐物管公司法人代表馬波介紹，公司剛到小區，首先是對機動(dòng)車(chē)執行一車(chē)一卡一號管理，停車(chē)位地上貼著(zhù)車(chē)牌號，車(chē)主需對號停放；其次公司修建了能容納200多輛電動(dòng)車(chē)的車(chē)棚，統一配備充電電源，派專(zhuān)人守護，小區內秩序得到全面改觀(guān)。“現在停車(chē)再也不用擔心每天找車(chē)位了，電瓶車(chē)停在院子里也不怕掉了，享受到了這樣的服務(wù)，我們當然愿意自己掏錢(qián)買(mǎi)放心咯。”

　　而談到物管費的繳納時(shí)，社區負責人介紹，從2008年5月物管模式進(jìn)駐小區開(kāi)始，小區農民沒(méi)有自己掏腰包交過(guò)物管費，而是從集體經(jīng)濟收益中直接劃撥。而為了讓農民增加“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的意識，從今年開(kāi)始，康莊小區將逐步由集體經(jīng)濟組織代交物管費過(guò)渡到小區農民自己交物管費。

　　在小區擁有三套房子的趙順瓊是原地返遷農民，一說(shuō)起小區她滿(mǎn)面笑容。她給筆者算賬，從2008年5月開(kāi)始，每平方米8角的物業(yè)管理費一直由集體經(jīng)濟收益直接劃撥給物管服務(wù)企業(yè)，除去物管費，去年一家人每人還領(lǐng)取了集體經(jīng)濟收益節余的100元。“過(guò)去由集體經(jīng)濟收益直接劃撥給物管，以后收益給我們，由我們再拿出來(lái)給物管公司，都是一回事。”當筆者問(wèn)趙大姐自己愿意交管理費時(shí)，她豪爽地說(shuō)：“肯定要交，這是給我們切身利益帶來(lái)好處的事情。”

　　“沒(méi)想到搬進(jìn)新小區還可以就業(yè)。 ”正在小區執勤的老楊穿著(zhù)干凈、整潔的制服樂(lè )呵呵地告訴筆者，搬到小區后正愁自己沒(méi)有工作做，后來(lái)中標的物管公司招人，沒(méi)想到自己還被選中了。每月工作不是很累，還有幾百元的收入。據了解，按照農村集中居住區物業(yè)管理相關(guān)辦法，要求進(jìn)駐的物管公司要優(yōu)先招聘當地的“40、50”人員，對其進(jìn)行物業(yè)管理免費培訓，解決他們的就業(yè)問(wèn)題。

　　解讀

　　成都走在全國前列

　　農村物業(yè)管理 實(shí)現“全覆蓋”

　　近年來(lái)，隨著(zhù)我市城鄉一體化發(fā)展的深化,我市建成了一大批農村集中居住區。為進(jìn)一步提高農村集中居住區的居住質(zhì)量，改善農村居民的生活環(huán)境，各區(市)縣大膽創(chuàng )新，集中居住區引入物業(yè)管理新體制，探索出了一條農村物管的新路子，讓農村居民享受到物業(yè)管理帶來(lái)的實(shí)惠。

　　據統計，到目前為止，全市已交付使用的農村集中居住區共有1726個(gè)。其中，中心城區96個(gè)，其他區（市）縣1630個(gè)；無(wú)電梯的1664個(gè)，有電梯的62個(gè)；百戶(hù)以上的959個(gè)，五十戶(hù)以下的407個(gè)；建筑面積共有70370298.41平方米，入住居民達561395戶(hù)。目前，我市在全國率先實(shí)現了物業(yè)管理的農村集中居住區全覆蓋，不管是從物業(yè)服務(wù)實(shí)施的管理范圍和規模來(lái)說(shuō)，都是全國最大的。

　　“實(shí)施物業(yè)管理后，給農村集中居住區帶來(lái)的變化是眼見(jiàn)為實(shí)的。”相關(guān)負責人告訴筆者，治安狀況、清潔衛生、社區環(huán)境都得到了明顯改善。不僅如此，居民生活方式改變后，更加注重關(guān)愛(ài)鄰里，關(guān)愛(ài)家園，“共有家園、共管共享共維護”的物業(yè)管理意識逐步建立，小區重大事項由居民民主協(xié)商決定。同時(shí)，實(shí)行物業(yè)管理后，社區就業(yè)機會(huì )增多，一線(xiàn)操作層員工崗位均為本地居民，讓居住與就業(yè)有機統一起來(lái)。

　　下一步提檔升級

　　全市農集區物管推行“規范化”

　　雖然我市的農村集中居住區開(kāi)始推行了物業(yè)管理制度，但其物業(yè)管理水平卻參差不齊，因此，通過(guò)甄選，市城鄉房產(chǎn)管理局將大邑縣王泗鎮福田小區、新都區熊貓基地生態(tài)小區確立為我市農村集中居住區物業(yè)管理首批示范基地，這標志著(zhù)我市農村集中居住區物業(yè)管理將進(jìn)行新一輪的“提檔升級”，邁入物業(yè)管理規范化階段。

　　市房管局相關(guān)負責人告訴筆者，目前,全市農村集中居住區物業(yè)管理工作基本實(shí)現了“組織主導有保障、管理服務(wù)有人干、民主管理有推動(dòng)、服務(wù)行為有規范、服務(wù)質(zhì)量有考核、管理服務(wù)較滿(mǎn)意”目標。而下一步，將在社會(huì )化、市場(chǎng)化基礎上，全面推行農村集中居住區物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化、民主化，以規范化的物業(yè)管理體現專(zhuān)業(yè)保障優(yōu)勢，改善農村集中居住區生活環(huán)境、促進(jìn)房屋保值增值、提升居住質(zhì)量、刺激需求并引導消費、提高民主管理能力、促進(jìn)集中居住與就業(yè)統一、維護社區穩定等方面發(fā)揮更大作用，讓物業(yè)管理文明惠及更多農村居民。

　　變化

　　物管文明惠及城鄉居民

　　物業(yè)管理六大變化看得見(jiàn)

　　隨著(zhù)近年來(lái)成都市在農村集中居住區推行物業(yè)管理，“物業(yè)服務(wù)”這樣的一種原來(lái)專(zhuān)屬于城市的居住保障服務(wù)，也全面延伸到農村。物管文明惠及農村居民，隨之帶來(lái)的是農民小區環(huán)境的提檔升級，居住生活的方便舒適，農民意識的改變滲透……看得見(jiàn)的7大變化，讓物業(yè)文明悄然改變著(zhù)農民傳統的生活，讓他們共享城市發(fā)展帶來(lái)的成果：

　　治安狀況明顯改善，治安案件發(fā)案率下降48%，95%以上小區重特大案件實(shí)現零發(fā)案；

　　清潔衛生顯著(zhù)改進(jìn)，小區亂堆亂放、亂貼亂掛、污水橫流、蚊蠅孳生、違規搭建、違規飼養畜禽等得到有效遏制；

　　社區環(huán)境逐步改善，隨著(zhù)政府投入的加大，社區文化娛樂(lè )設施、基礎設施等逐步得到了完善，社區文體活動(dòng)得到了豐富；

　　社區風(fēng)氣明顯好轉，居民生活方式改變后，更加注重關(guān)愛(ài)鄰里，關(guān)愛(ài)家園；

　　民主管理機制逐步建立，“共有家園、共管共享共維護”的物業(yè)管理意識逐步形成，小區重大事項由居民們民主協(xié)商決定，在村委會(huì )的組織下，設立了業(yè)主大會(huì )并選舉了業(yè)主委員會(huì )，村委會(huì )成員兼任業(yè)委會(huì )主任、副主任，在村委會(huì )的指導關(guān)心下，由業(yè)主大會(huì )具體負責物業(yè)管理工作，物業(yè)服務(wù)則由小區內的居民參加到專(zhuān)業(yè)組織中按規范提供；

　　物業(yè)實(shí)現保值增值，房屋出租率的不斷提高，租價(jià)較以往普遍上漲30%以上，租金收入不僅讓居民收入增多，同時(shí)社區就業(yè)機會(huì )也增多，居住與就業(yè)有機地統一起來(lái)了。經(jīng)過(guò)幾年的摸索，社區自建物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)逐漸步入正規，一線(xiàn)操作層員工崗位均為本地居民。