北京市的物業(yè)管理行業(yè)，正面臨著(zhù)一場(chǎng)變革。帶來(lái)這場(chǎng)變革的，不僅僅是將于今年10月1日開(kāi)始施行的《北京市物業(yè)管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新辦法），同時(shí)還將有30余套相關(guān)法規及標準進(jìn)行支撐。如果將此前的相關(guān)法規看作“1.0版”，那么新辦法的出臺將使北京市的物業(yè)管理進(jìn)入“2.0時(shí)代”。

　　為何選在這個(gè)時(shí)機出臺，新體系的諸多創(chuàng )新之處又立意何在，北京市的物業(yè)管理行業(yè)將作何反應？對這些問(wèn)題，北京市政府有關(guān)部門(mén)負責人及業(yè)內專(zhuān)家進(jìn)行了解答。

　　時(shí)機成熟行業(yè)調整避開(kāi)發(fā)展歧途

　　以1995年北京出臺《北京市居住小區物業(yè)管理辦法》為標志，物業(yè)管理這一現代房屋管理模式在北京落地。15年來(lái)，伴隨著(zhù)住房制度改革的不斷深入和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)逐步成為首都社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展和城市建設管理的重要力量。北京市目前已擁有3074家物業(yè)服務(wù)企業(yè)。根據國家公布的數據，在2008年北京市物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入已經(jīng)達到255.4億元,占全市國內生產(chǎn)總值的2.44%%，從業(yè)人員更是超過(guò)20萬(wàn)。

　　北京市住房和城鄉建設委員會(huì )副主任張農科對記者說(shuō)：“15年的市場(chǎng)發(fā)展，一些深層次的矛盾和問(wèn)題的逐步暴露，讓我們逐漸加深了對這個(gè)行業(yè)發(fā)展基本規律的認識，自然不能漠視其發(fā)展障礙。我們無(wú)法想象一個(gè)具有高增長(cháng)性的行業(yè)，會(huì )在矛盾擠壓中進(jìn)行自我完善。因此，不通過(guò)對現實(shí)矛盾的深刻認識，不用創(chuàng )新的思維去打破僵局，不把業(yè)主的權利真正還給業(yè)主，不把業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間互信關(guān)系建立起來(lái)，推動(dòng)行業(yè)向更高層發(fā)展的愿景將是一句空話(huà)。”

　　據了解，在新辦法的制定過(guò)程中，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )、北京市政府法制辦調動(dòng)了業(yè)內專(zhuān)家、法律專(zhuān)家、社會(huì )學(xué)專(zhuān)家、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)達上千人，對北京市發(fā)生的各類(lèi)物業(yè)糾紛進(jìn)行梳理分析，對問(wèn)題進(jìn)行追根溯源，緊緊圍繞前期開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不可測、物業(yè)服務(wù)收費不透明、價(jià)格形成機制不科學(xué)、治理結構不合理、監管手段不配套等問(wèn)題，改革管理機制，創(chuàng )新管理模式。

　　據悉，除了新辦法本身，北京市還正在研究制定30多個(gè)配套政策、技術(shù)標準、操作規范和示范文本，為新辦法的實(shí)施提供支撐。

　　全新體系承接查驗避免前期開(kāi)發(fā)“遺留癥”

　　據統計，高達70%%的物業(yè)糾紛，根源在于開(kāi)發(fā)商在小區內的遺留問(wèn)題。建設單位往往將共用設施和公共部位交給了物業(yè)企業(yè)后即撤出物業(yè)管理區域，當業(yè)主們發(fā)現因為施工質(zhì)量問(wèn)題、配套設施不完善、設備技術(shù)不達標時(shí)，往往以拒交物業(yè)費行使抗辯權。這實(shí)際上是物業(yè)公司在代開(kāi)發(fā)商受過(guò)。“《物權法》只對物業(yè)轉讓時(shí)的專(zhuān)有部分和共有部分連帶關(guān)系進(jìn)行了明確，但并未對業(yè)主接收物業(yè)階段的專(zhuān)有部分和共有部門(mén)關(guān)聯(lián)性作出規定。從法理邏輯的角度來(lái)說(shuō)，共用設施和公共部位的交接，是缺少業(yè)主大會(huì )這樣一個(gè)接收主體造成的。而現在的制度設計非常簡(jiǎn)單，即把最后的承接查驗，也就是業(yè)主們最后對小區內共用設施、公共部位的接收，作為區開(kāi)發(fā)過(guò)程的終點(diǎn)和物業(yè)管理的起點(diǎn)。”張農科說(shuō)。“在開(kāi)發(fā)商和全體業(yè)主未完成交接時(shí)，共用設施及公共部位實(shí)際上仍為開(kāi)發(fā)商持有。所以新辦法才會(huì )規定由建設單位承擔前期物業(yè)管理責任，在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有向全體業(yè)主進(jìn)行正確、全面的交接之前，業(yè)主不必交納物業(yè)費。當然，配套措施一定會(huì )是對開(kāi)發(fā)商和業(yè)主的雙向約束，不可能出現你既承認開(kāi)發(fā)商交的是完整合格的物業(yè)，而業(yè)主又拖著(zhù)不交費的情況。其實(shí)，這個(gè)制度設計的實(shí)質(zhì)就在于用經(jīng)濟的手段，督促開(kāi)發(fā)商盡快把開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題解決掉。”張農科這樣說(shuō)。

　　據了解，在北京市物業(yè)管理的新體系中，專(zhuān)門(mén)就共用設施和公共部位的承接查驗制定了相關(guān)的支撐標準。在承接查驗標準中，對于查驗的方法進(jìn)行了明確細致的規定，甚至對接受圖紙的用途都進(jìn)行了注明。目前，該標準已經(jīng)作為北京市地方標準由質(zhì)監局進(jìn)行公示。

　　同時(shí)，由于承接查驗需要具備一定專(zhuān)業(yè)知識，第三方獨立機構的制度創(chuàng )新，也為承接查驗的標準化和公正性提供了支撐。據悉，《北京市物業(yè)管理第三方評估監理機構管理辦法》也將很快出臺。

　　張農科透露：“這樣的制度設計的直接效果已經(jīng)顯現，開(kāi)發(fā)、質(zhì)量管理部門(mén)，都在進(jìn)行相關(guān)的政策跟進(jìn)，避免出現開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)最后交不出去的情況。我們希望通過(guò)這些辦法，把不該物業(yè)管理企業(yè)負的責任給剝離開(kāi)，同時(shí)讓開(kāi)發(fā)商承擔更多的社會(huì )責任。”

　　把握細節實(shí)現業(yè)主權利和責任的統一

　　業(yè)主有效行使共同決策權是物業(yè)管理的核心，但是由于業(yè)主以產(chǎn)權為基礎成立業(yè)主大會(huì )進(jìn)行物業(yè)管理的這個(gè)模式仍然處在低水平的發(fā)展階段，在很多方面還缺乏傳統和自我完善的能力，因此，北京的新辦法用大量的篇幅對業(yè)主大會(huì )的成立、運作進(jìn)行了規范。

　　張農科告訴記者，業(yè)主大會(huì )的成立和運行存在著(zhù)啟動(dòng)難、籌備難、備案難、決策難等問(wèn)題。新辦法總結實(shí)踐經(jīng)驗，突出引導、規范和可操作，對業(yè)主大會(huì )的成立和運行機制進(jìn)行了制度創(chuàng )新和流程再造。建立了業(yè)主大會(huì )的“雙啟動(dòng)”機制。新辦法提出，只要有5%%的業(yè)主發(fā)起，就可向街道或鄉鎮申請成立業(yè)主大會(huì )。且業(yè)主大會(huì )實(shí)行“雙啟動(dòng)”，業(yè)主可啟動(dòng)成立，開(kāi)發(fā)商也可以啟動(dòng)成立。配套措施規定了當場(chǎng)備案制度，提出鼓勵社會(huì )公益律師擔任籌備組長(cháng)等促進(jìn)手段。

　　據了解，新辦法在制定過(guò)程中曾借鑒了歐美國家的相關(guān)經(jīng)驗。在美國，業(yè)委會(huì )主任這個(gè)角色首先由開(kāi)發(fā)商任命派遣，當小區銷(xiāo)售率超過(guò)40%%后，開(kāi)發(fā)商人選便失去發(fā)言權，權利逐步向業(yè)主大會(huì )過(guò)渡。這種制度的設計，便是為了加快實(shí)現權利向業(yè)主過(guò)渡。

　　張農科還介紹，北京市已經(jīng)啟動(dòng)了業(yè)主公共決策平臺的建設，將來(lái)北京市所有業(yè)主大會(huì )的決策，都將在平臺上進(jìn)行。屆時(shí)，無(wú)論業(yè)主身在何處都可進(jìn)行投票，將有效解決空間和時(shí)間障礙。在決策群體的劃分上，平臺將根據決策事項篩選出具備決策權的業(yè)主。比如，A棟業(yè)主集體決策更換電梯，B棟業(yè)主無(wú)權投票。投票成功后，發(fā)起人可以在平臺上打印決策書(shū)。該書(shū)具有條形碼，無(wú)法偽造。“決策平臺的‘按鈕’放在街道，而且平臺只負責投票，不負責討論。無(wú)論有無(wú)業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )，小區的業(yè)主決策只要通過(guò)了街道備案和相關(guān)程序，就可以發(fā)起決策。”張農科說(shuō)，“此外，我們還將建立北京市業(yè)主卡，在購房時(shí)便發(fā)給業(yè)主，憑卡投票。同時(shí)，業(yè)主卡還將和維修資金掛鉤。”

　　新辦法為解決業(yè)委會(huì )換屆中的矛盾，將業(yè)委會(huì )的“屆別制”改成了“任期制”，張農科說(shuō)，這不僅可以化解現實(shí)矛盾，還為今后治理結構的深化改革留下了制度接口。

　　張農科表示，新辦法及相關(guān)制度體系支撐的核心，就是把業(yè)主的權利還給業(yè)主。“改革的思路是在突出業(yè)主對物業(yè)管理的主體地位，讓業(yè)主成為小區治理的真正主人，總體脈絡(luò )是既給權利，又給責任。”

　　規范透明用質(zhì)價(jià)相符促進(jìn)和諧互信

　　長(cháng)期以來(lái)，物業(yè)服務(wù)存在服務(wù)看不見(jiàn)、價(jià)格不透明的問(wèn)題。一面是物業(yè)服務(wù)企業(yè)說(shuō)虧損，一面是業(yè)主說(shuō)物業(yè)費太高，于是物業(yè)企業(yè)與業(yè)主這對買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中出現了相互猜疑、互不信任的尷尬局面。張農科分析說(shuō)：“這種互信關(guān)系未建立起來(lái)的原因要兩面說(shuō)，一方面，我們的物業(yè)服務(wù)內容和標準確實(shí)存在概念化、抽象化的問(wèn)題；另一方面，我們還有相當數量的業(yè)主對物業(yè)管理的核心價(jià)值不了解，不知道物業(yè)企業(yè)既要對物實(shí)施管理，又要對人進(jìn)行服務(wù)，但主責是對物的管理。再就是，花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)的理念還沒(méi)有真正形成風(fēng)氣。”

　　北京的新辦法圍繞建立質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)，提出了一系列措施。將物業(yè)服務(wù)這個(gè)“包”徹底打開(kāi)，對構成物業(yè)管理、服務(wù)的所有的元素分門(mén)別類(lèi)，再賦予其質(zhì)與量的概念，形成五個(gè)等級的技術(shù)標準。同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )還將定期公布分項平均成本。在這樣的制度設計下，業(yè)主首先選定的是服務(wù)等級標準，然后委托第三方評估機構根據小區規模、物業(yè)狀況，參考平均成本，評估出合理的物業(yè)費。“可以說(shuō)，打開(kāi)物業(yè)管理這個(gè)‘包’，發(fā)現里面有308個(gè)元素，這是制度設計走向透明規范的重要前提，由于這個(gè)五級標準細致到用多少人，多長(cháng)時(shí)間給業(yè)主擦一次窗戶(hù)這樣的程度，不僅使業(yè)主的服務(wù)要求實(shí)現了菜單化，更重要的還使業(yè)主對企業(yè)服務(wù)的質(zhì)量看得見(jiàn)、摸得著(zhù)。”張農科說(shuō)。

　　今年10月1日新辦法施行后，北京市還將把所有小區的物業(yè)服務(wù)信息上網(wǎng)，實(shí)現公開(kāi)化。物業(yè)公司完成的每一項服務(wù)，都會(huì )在界面上被標注出來(lái)。一旦業(yè)主因服務(wù)質(zhì)量問(wèn)題同物業(yè)公司發(fā)生糾紛，這些信息將會(huì )提供評判依據，甚至被作為法庭證據。“這樣來(lái)規范物業(yè)企業(yè)的服務(wù)行為，即是把選擇權、監督權交給業(yè)主，更深層次的考慮是為了這個(gè)行業(yè)能夠健康的發(fā)展。改革之初可能會(huì )存在陣痛，但符合行業(yè)發(fā)展的規律和方向。”張農科說(shuō)。

　　動(dòng)態(tài)監管對企業(yè)管理方式實(shí)現重心轉移

　　在下一階段，北京市相關(guān)政府部門(mén)對物業(yè)管理企業(yè)的管理，也將實(shí)現變革。“主要就是資質(zhì)上的管理改變。將資質(zhì)管理變?yōu)閯?dòng)態(tài)管理、行為管理。讓業(yè)主參與到物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)管理中。據了解，北京市將通過(guò)建立物業(yè)項目備案制度、設立項目負責人動(dòng)態(tài)管理制度、實(shí)行項目負責人持證上崗制度、項目接撤管制度，實(shí)現政府對物業(yè)公司的管理重心下沉到具體項目和行為之中。

　　“讓服務(wù)型企業(yè)的資質(zhì)和水平由服務(wù)對象說(shuō)了算，這比較符合市場(chǎng)經(jīng)濟的一般規律。”張農科是這樣評價(jià)這些制度創(chuàng )新的。據悉，在新辦法立法進(jìn)入實(shí)際操作階段時(shí)，北京市已將新辦法的精神和思路運用到一些具體工作中。在去年評選物業(yè)示范項目時(shí)，物業(yè)公司便在答辯現場(chǎng)接受了包括物業(yè)管理專(zhuān)家、社會(huì )學(xué)專(zhuān)家、業(yè)主代表等評委的質(zhì)詢(xún)。“業(yè)主們的問(wèn)題都很尖銳。答辯時(shí)哪個(gè)公司該上，哪個(gè)該下，現場(chǎng)一看就知道。”張農科說(shuō)，“對于答辯沒(méi)通過(guò)的企業(yè)，專(zhuān)家還會(huì )提出詳細的改進(jìn)措施。”

　　有觀(guān)點(diǎn)認為，新辦法幾乎涵蓋了目前物業(yè)管理的全部矛盾，從針對性到創(chuàng )新性都非常先進(jìn)。對此，張農科表示：“我沒(méi)有那么樂(lè )觀(guān)，我們連第一步還沒(méi)走完，一切都要等試了再說(shuō)。”

　　對于今后物業(yè)管理發(fā)展的方向，張農科的表述耐人尋味：“物業(yè)管理是關(guān)乎社會(huì )和諧和城市經(jīng)濟可持續發(fā)展的大事，我們需要大批能夠擔當專(zhuān)業(yè)化管理重任的物業(yè)企業(yè)，這支力量的成熟和壯大是城市既有建筑延長(cháng)其使用壽命的前提，未來(lái)不久，我們將從建設主導期向管理主導期轉變，不把這支隊伍歷練出來(lái)，我們將措手不及。我們等不起，必須從現在起，政府、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都協(xié)調一致，把秩序建立起來(lái)，向更遠的未來(lái)看。”