延伸：業(yè)主自管物業(yè)之惑
1 焦點(diǎn)條款因沒(méi)有依據夭折
為什么刪除？
物業(yè)糾紛問(wèn)題遠未止息，如建外SOHO等社區深陷“物業(yè)門(mén)”。
為此，擱置了3年的物業(yè)地方立法再次進(jìn)入人們的視線(xiàn)，于2009年年末公開(kāi)征求市民意見(jiàn)?！邦A計春節后就可以正式出臺?！狈ㄖ妻k主任周繼東昨天表示。這個(gè)日益臨近的時(shí)間表讓眾業(yè)主們看到了希望。
“但草案修改還是有一些比較大的調整?！敝芾^東所指的這一調整就是此前被熱議的業(yè)委會(huì )是否應該具有法人地位。
“業(yè)委會(huì )應該具有法人地位?！北本┦腥舜蟠?，SOHO中國的董事長(cháng)老潘這樣認為。
“SOHO好好的項目因為物業(yè)爛了，便帶來(lái)了名譽(yù)損失和經(jīng)濟損失?！崩吓烁杏|頗深，也因此特別關(guān)注《北京市物業(yè)管理辦法》。他認為具備條件的業(yè)主大會(huì )經(jīng)依法登記取得法人資格后，可按照相關(guān)規定開(kāi)展與物業(yè)管理有關(guān)的活動(dòng)。
老潘認為，如果沒(méi)有法人地位，很多小區業(yè)主共有財產(chǎn)的收益就無(wú)法歸屬在這個(gè)組織的名下，而一直被物業(yè)公司堂而皇之地據為己有。一些業(yè)主共有財產(chǎn)就無(wú)法實(shí)現權屬登記，而牢牢掌握在開(kāi)發(fā)商手里。
以SOHO舉例，物業(yè)、業(yè)委會(huì )與業(yè)主的矛盾主要來(lái)自1700萬(wàn)元的資金虧空。有些業(yè)主認為，這筆錢(qián)被物業(yè)挪用，也有些業(yè)主指責業(yè)委會(huì )與物業(yè)勾結貪污腐敗?！皹I(yè)委會(huì )的監管缺位的確是目前的大問(wèn)題?！崩吓苏f(shuō)，一旦業(yè)委會(huì )和物業(yè)勾結，貪污腐敗將損害所有業(yè)主的利益。那業(yè)主大會(huì )的代行機構業(yè)委會(huì )應該由誰(shuí)來(lái)監管？很多專(zhuān)家也認為，實(shí)行法人登記后，在哪里登記就由誰(shuí)監管，這個(gè)難題就不攻而破。
對此，法制辦主任周繼東認為，業(yè)委會(huì )及業(yè)主大會(huì )只能由全體業(yè)主來(lái)監管，因此法人登記并不是解決這個(gè)問(wèn)題的核心。
“在這次修改中，我們可能不會(huì )將登記這個(gè)條款寫(xiě)入辦法，因為沒(méi)有上位法作為依據。但這不代表它就完全流產(chǎn)了，我們想可以先做一些嘗試，在嘗試中發(fā)現問(wèn)題，再解決問(wèn)題，待上位法有所涉及或做法比較成熟的時(shí)候再定奪?！敝芾^東認為，業(yè)主大會(huì )也好，業(yè)委會(huì )也好，與業(yè)主的關(guān)系就是靠公約來(lái)維系，因此業(yè)委會(huì )的監督只能是全體業(yè)主，而不是第三方。
2 到底如何試行？
專(zhuān)家稱(chēng)業(yè)委會(huì )應到民政登記
到底如何試行？《辦法（草案）》在征求意見(jiàn)時(shí)，就有網(wǎng)友提出質(zhì)疑，“業(yè)主大會(huì )是由業(yè)主自行選舉成立的，不開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)，所以是否需要具有法人資格有待商榷?！薄皹I(yè)主大會(huì )若要進(jìn)行法人登記，注冊資本從哪里來(lái)，難道業(yè)主還要交會(huì )費？”
曾多次參加《辦法（草案）》立法討論的海淀和諧社區發(fā)展中心理事長(cháng)蔡若焱認為，中國的法人框架包括工商法人、民非法人和社團法人，但這些法人體系都和業(yè)主大會(huì )不完全匹配?！肮ど谭ㄈ说怯?，需要有固定的財產(chǎn)，有固定的工作人員，但業(yè)主大會(huì )也不能完全去搞市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。因為業(yè)主大會(huì )不是業(yè)主財權的所有權人，它只擁有共同管理權，但共同管理權還沒(méi)有具備可注冊的機構?！辈倘綮驼J為應該新創(chuàng )建一種法人制度把業(yè)委會(huì )納入進(jìn)來(lái)。
“目前建委方面正在和民政部和工商總局商量這件事情，我們認為它更偏向民政部門(mén)登記，據說(shuō)北京市民政局已經(jīng)起草了一份意見(jiàn)上報國家民政部?！辈倘綮驼f(shuō)。
“業(yè)主大會(huì )是否具備法人資格這個(gè)問(wèn)題我們也注意到了，也在會(huì )同相關(guān)部門(mén)進(jìn)行研究，因為現在還沒(méi)有成熟的相關(guān)規定可以遵循?！眳⒓有〗M審議的北京市人大代表、副市長(cháng)陳剛表示，目前他們正在和法制辦、民政部門(mén)、工商部門(mén)一起研究這個(gè)問(wèn)題。
陳剛也同樣認為，這一條款仍需細化，且還需更高位階的法律來(lái)規范。
“固步自封地完全按照上位法，地方法規的特色在哪里？社會(huì )的進(jìn)步在哪里？”“《北京市物業(yè)管理辦法》如果沒(méi)有明確的規定，實(shí)行的動(dòng)力和依據又在哪里？”對于這一“破冰”的失敗，也有很多物業(yè)專(zhuān)家痛心疾首。
3 行政應不應該干預？
政府應盡量淡出物業(yè)糾紛
曾多次參加《辦法（草案）》立法討論的海淀和諧社區發(fā)展中心理事長(cháng)蔡若焱透露，辦法討論的焦點(diǎn)也一度集中在政府對于社區治理問(wèn)題介入的深度上。討論最終確定政府需在其中給予必要的干預，因為目前業(yè)主組織還不盡如人意，組織業(yè)主大會(huì )還有困難。
“立法方向是鼓勵業(yè)主自治。但業(yè)委會(huì )不是自治機構，它有別于居委會(huì )。業(yè)委會(huì )就是一個(gè)具有排他性的私權機構，行政不能過(guò)多干預?！辈倘綮驼f(shuō)，《草案》做了一些突破和嘗試，體現了立法者希望理順物業(yè)、業(yè)主、業(yè)委會(huì )和居委會(huì )之間的關(guān)系。
“業(yè)主和物業(yè)間的關(guān)系就是合同關(guān)系，因此行政力量除了監督與引導之外要盡可能地尊重私權。尊重其內部的自我治理，自我管理?！敝芾^東表示了立法態(tài)度。
昨天的分組審議會(huì )上，也有代表認為，現在的物業(yè)承擔了太多的公共事務(wù)管理，業(yè)主也要為此買(mǎi)單，物業(yè)壓力也變得很大，最直接的后果是，政府不得不和業(yè)主物業(yè)絞在一起。
“比如小區的保潔和安保，這不僅僅是物業(yè)和業(yè)主的事情，也是這個(gè)地區的公共事務(wù)管理。因此一旦物業(yè)撒手不管，垃圾沒(méi)人倒，治安沒(méi)人管，政府就不得不從維護地區安全的角度出面?！贝碚f(shuō)，物業(yè)就應該是對建筑物的安全維護、電梯的安全維護等物權本身的管理維護負責，而對于一些公共的部門(mén)應該有居委會(huì )管理更為合理，這也避免物業(yè)之亂殃及地區的秩序安全。
但周繼東主任并不這樣看，“我們在法律里面之所以沒(méi)有這方面的考慮，主要是因為中國國情和國外不同。國外是完全私有化的，物權就是一棟樓，但我們的物權法規定，小區的綠地也是業(yè)主共有，車(chē)庫也是業(yè)主共有，也就是說(shuō)很難把公共事務(wù)管理與業(yè)主的物業(yè)完全分割開(kāi)來(lái)?！?BR>
4 第三方可監管“扯皮”事件
出現糾紛誰(shuí)來(lái)管？
“任何一個(gè)人都可以對業(yè)委會(huì )和物業(yè)提出主張，但政府不是主導力量。政府沒(méi)有資格監管業(yè)委會(huì )，只能用商業(yè)的模式將業(yè)委會(huì )放到市場(chǎng)上去運作?！辈倘綮驼f(shuō)，業(yè)主與業(yè)委大會(huì )的關(guān)系就是公約關(guān)系，物業(yè)與業(yè)主的關(guān)系就是合同關(guān)系，這些都是民事領(lǐng)域的范疇，政府能夠作為的只能是倡導、引導。
不僅是去年SOHO上演了兩撥黑衣物業(yè)的較量，已與業(yè)委會(huì )簽訂合同的海淀紫金莊園小區新物業(yè)，被老物業(yè)拒之門(mén)外，遲遲未能接管。
梳理去年物管事件，10余起是因物業(yè)交接不順而引起停水斷電、垃圾成山、停車(chē)管理陷入“真空”。因此，物業(yè)監管不力也使得潘石屹代表和眾業(yè)主一起叫苦不迭。
這次地方性政府規章也在加強政府對物業(yè)的監管上發(fā)力。
“比如我們強化了開(kāi)發(fā)商在前期物業(yè)中的管理義務(wù)，因為開(kāi)發(fā)商是最早的大業(yè)主。辦法明確了開(kāi)發(fā)商最早的大業(yè)主地位，也要明確它要承擔的責任?！敝芾^東說(shuō)，草案還規定，當原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應依法提起訴訟或申請仲裁。
今年，北京還要推行第三方監管物業(yè)，人大代表、副市長(cháng)陳剛也在小組審議時(shí)表示，引入第三方評估機構可以讓業(yè)主隨時(shí)提出主張?！皹I(yè)主說(shuō)物業(yè)對公共設施維修不力，物業(yè)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題，這種扯皮的事就交給第三方專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行評估和鑒定?！标悇傉f(shuō)，這種做法有利于業(yè)主隨時(shí)主張，并得到專(zhuān)業(yè)的答復。
北京市法制辦的負責人也表示，第三方的結果是可以放心和認可的，因為評估報告也是要承擔法律責任的。
本版采寫(xiě)
本報記者郭愛(ài)娣
背景
物業(yè)條例暫不作
去年年底，市十三屆人大常委會(huì )召開(kāi)第49次主任會(huì )議，會(huì )議建議《北京市物業(yè)管理條例》暫不作為地方性法規立項，先由市政府出臺相關(guān)規章，待進(jìn)一步積累經(jīng)驗統一認識后，再適時(shí)列入市人大常委會(huì )立法計劃。
在此之前，市政府法制辦已就《北京市物業(yè)管理辦法(草案)》征求民意，該辦法若通過(guò)，效力也僅為政府規章，而非法律法規，但國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》為國家法律。為此，北京市人大常委會(huì )曾積極研究地方性法規《北京市物業(yè)管理條例》，謀求對物業(yè)管理進(jìn)行立法。
