中國寧波網(wǎng)訊新修訂的《寧波市住宅小區物業(yè)管理條例》經(jīng)省人大常委會(huì )審議通過(guò)后于今天頒布,將于明年1月1日起正式施行,在這部物業(yè)新規中,新增了諸多關(guān)涉千萬(wàn)業(yè)主切身利益的規定。本報昨天特別約請市建委專(zhuān)業(yè)人士,結合新的物業(yè)管理條例,就一些眾所關(guān)心的物管問(wèn)題作了詳細解答。
小區車(chē)位只售不租 最高可罰20萬(wàn)元
身為小區業(yè)主、卻因沒(méi)向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)車(chē)位而無(wú)法把私家車(chē)停進(jìn)小區的鬧心事,不少市民都遇到過(guò)——即便小區內還有很多空置著(zhù)的車(chē)庫或車(chē)位。新的物業(yè)管理條例對此明確規定,物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位,應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要,建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)庫、車(chē)位的處分情況,并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車(chē)庫、車(chē)位。
為了保證小區車(chē)庫、車(chē)位的充分利用,新規明確,業(yè)主要求承租空置車(chē)庫、車(chē)位的,建設單位不得以“只售不租”為由予以拒絕,否則,轄區物業(yè)主管部門(mén)將責令其限期改正,逾期不改正的,處5萬(wàn)元以上、20萬(wàn)元以下的罰款。同時(shí),新規還明確,如果建設單位沒(méi)有首先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要,而將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人,也將被責令改正,拒不改正的,沒(méi)收違法所得,并可處5萬(wàn)元以上、20萬(wàn)元以下的罰款。
新的物業(yè)管理條例還對人防工程停車(chē)位作了專(zhuān)門(mén)規定:物業(yè)管理區域內的地下人防工程設施平時(shí)用作停車(chē)位的,應當向全體業(yè)主開(kāi)放,不得設置專(zhuān)用停車(chē)位。如果建設單位不向全體業(yè)主開(kāi)放人防工程停車(chē)位,擅自將這類(lèi)停車(chē)位出售或者以專(zhuān)用車(chē)位的形式出租,主管部門(mén)可沒(méi)收其違法所得,并處5萬(wàn)元以上、20萬(wàn)元以下的罰款。
有物業(yè)管理的小區 禁止10類(lèi)行為
按照物業(yè)新規,在已實(shí)施了物業(yè)管理的小區內,10類(lèi)行為被禁止,具體包括:違法改變物業(yè)的使用用途;違法搭建建筑物或者構筑物;擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設施設備及附屬設施;損壞房屋結構或者從事其他影響物業(yè)使用安全的行為;損壞公共綠化、園林設施;任意棄置垃圾;違反規定飼養動(dòng)物;在物業(yè)共有部位共有設施設備上亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂張貼;制造噪聲干擾他人正常生活;違反規定停放車(chē)輛。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果發(fā)現物業(yè)管理區域內有這些行為出現,應當勸阻、制止,要求行為人及時(shí)改正;勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的,應當及時(shí)告知相關(guān)行政部門(mén),并提供相關(guān)證明材料,配合相關(guān)行政部門(mén)依法及時(shí)予以處理。
每年3月底前 物業(yè)公司應公布收支情況
每年物業(yè)公司到底收了多少錢(qián)?這些錢(qián)從哪里收的?又用了多少錢(qián)、具體用在了哪些地方?這類(lèi)有關(guān)物業(yè)收費、支出情況的問(wèn)題,是業(yè)主最為關(guān)心的物管問(wèn)題之一。
為了保證業(yè)主這方面的知情權,新的物業(yè)管理條例明確規定,物業(yè)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等,在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布,接受業(yè)主的監督;每年3月底前,物業(yè)公司還應當在物業(yè)管理區域的醒目位置,公布上一年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費收取、使用情況。
如果業(yè)主對物業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議,新的物業(yè)管理條例規定,物業(yè)企業(yè)應當予以答復和說(shuō)明;如果業(yè)主委員會(huì )或者10名以上的業(yè)主,對物業(yè)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議,物業(yè)企業(yè)應當作出書(shū)面答復和說(shuō)明。如果對物業(yè)企業(yè)的這些答復和說(shuō)明不滿(mǎn)意或者仍有疑問(wèn),業(yè)主委員會(huì )還可以委托審計單位進(jìn)行審計,審計費用則在利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收入中支出。
小區停車(chē)費收入 應當單獨列賬
對于目前業(yè)主關(guān)注度非常高的停車(chē)費收入,新的物業(yè)管理條例專(zhuān)門(mén)規定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當單獨列賬,獨立核算;除維護車(chē)輛停放場(chǎng)地及設施有效使用和停車(chē)管理的必要開(kāi)支外,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據業(yè)主大會(huì )的決定,將停車(chē)費用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占停車(chē)費、日常維修費等資金,由轄區物業(yè)主管部門(mén)追回挪用、侵占的資金,給予警告,有違法所得的,沒(méi)收違法所得,可以并處挪用、侵占數額二倍以下的罰款;情節嚴重的,并由市物業(yè)主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)依法吊銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū);構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
業(yè)主利益受損 物業(yè)未盡職需承擔責任
停在小區里的車(chē)被劃傷、家里進(jìn)賊失竊、鄰居裝修導致自家房屋受損……類(lèi)似的問(wèn)題,是業(yè)主與物業(yè)間矛盾最深、投訴較多又難以協(xié)調的一些問(wèn)題。針對這類(lèi)情況,新的物業(yè)管理條例特別強調,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。
市建委解釋說(shuō),如果物業(yè)公司完全做到了合同約定的物業(yè)服務(wù)內容,那么發(fā)生業(yè)主人身、財產(chǎn)受損的情況,物業(yè)公司不承擔責任;但如果因為物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定,而導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害,物業(yè)公司應當依法承擔相應的法律責任。
物業(yè)管理用房怎么經(jīng)營(yíng) 業(yè)主說(shuō)了算
目前寧波已實(shí)施了物業(yè)管理的小區,多少都配置了一定面積的物業(yè)管理用房。市民都知道,這類(lèi)房產(chǎn)的所有權屬于全體業(yè)主,但對其如何經(jīng)營(yíng)卻所知不多。
新的物業(yè)管理條例對此明確,物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定自行出租,或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng);租金或者收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金,或者依照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委員會(huì )委托與承租方簽訂的租賃合同,應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )同意。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自出租、經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房,轄區物業(yè)主管部門(mén)可責令其改正,并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。
低收入困難家庭 可申請物業(yè)費補貼
在新的物業(yè)管理條例中,特別增加了對低收入困難家庭進(jìn)行物業(yè)費補貼的規定。對于小區內依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的低收入困難家庭,新條例明確,可以向當地人民政府申請物業(yè)服務(wù)費補貼,補貼的具體對象及標準由各縣(市)、區人民政府制訂。
目前,我市低收入困難家庭主要是指持“三證”的家庭,即持有民政部門(mén)簽發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》、《寧波市城區生活扶助證》和市總工會(huì )核發(fā)的《特困職工證》之一的。