中國寧波網(wǎng)訊新修訂的《寧波市住宅小區物業(yè)管理條例》經(jīng)省人大常委會(huì )審議通過(guò)后于今天頒布，將于明年１月１日起正式施行，在這部物業(yè)新規中，新增了諸多關(guān)涉千萬(wàn)業(yè)主切身利益的規定。本報昨天特別約請市建委專(zhuān)業(yè)人士，結合新的物業(yè)管理條例，就一些眾所關(guān)心的物管問(wèn)題作了詳細解答。

　　小區車(chē)位只售不租　最高可罰２０萬(wàn)元

　　身為小區業(yè)主、卻因沒(méi)向開(kāi)發(fā)商買(mǎi)車(chē)位而無(wú)法把私家車(chē)停進(jìn)小區的鬧心事，不少市民都遇到過(guò)——即便小區內還有很多空置著(zhù)的車(chē)庫或車(chē)位。新的物業(yè)管理條例對此明確規定，物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)庫、車(chē)位，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要，建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)庫、車(chē)位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車(chē)庫、車(chē)位。

　　為了保證小區車(chē)庫、車(chē)位的充分利用，新規明確，業(yè)主要求承租空置車(chē)庫、車(chē)位的，建設單位不得以“只售不租”為由予以拒絕，否則，轄區物業(yè)主管部門(mén)將責令其限期改正，逾期不改正的，處５萬(wàn)元以上、２０萬(wàn)元以下的罰款。同時(shí)，新規還明確，如果建設單位沒(méi)有首先滿(mǎn)足業(yè)主的停車(chē)需要，而將車(chē)庫、車(chē)位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人，也將被責令改正，拒不改正的，沒(méi)收違法所得，并可處５萬(wàn)元以上、２０萬(wàn)元以下的罰款。

　　新的物業(yè)管理條例還對人防工程停車(chē)位作了專(zhuān)門(mén)規定：物業(yè)管理區域內的地下人防工程設施平時(shí)用作停車(chē)位的，應當向全體業(yè)主開(kāi)放，不得設置專(zhuān)用停車(chē)位。如果建設單位不向全體業(yè)主開(kāi)放人防工程停車(chē)位，擅自將這類(lèi)停車(chē)位出售或者以專(zhuān)用車(chē)位的形式出租，主管部門(mén)可沒(méi)收其違法所得，并處５萬(wàn)元以上、２０萬(wàn)元以下的罰款。

　　有物業(yè)管理的小區　禁止１０類(lèi)行為

　　按照物業(yè)新規，在已實(shí)施了物業(yè)管理的小區內，１０類(lèi)行為被禁止，具體包括：違法改變物業(yè)的使用用途；違法搭建建筑物或者構筑物；擅自占用、損壞物業(yè)的共有部位、共用設施設備及附屬設施；損壞房屋結構或者從事其他影響物業(yè)使用安全的行為；損壞公共綠化、園林設施；任意棄置垃圾；違反規定飼養動(dòng)物；在物業(yè)共有部位共有設施設備上亂涂寫(xiě)、亂刻畫(huà)、亂張貼；制造噪聲干擾他人正常生活；違反規定停放車(chē)輛。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果發(fā)現物業(yè)管理區域內有這些行為出現，應當勸阻、制止，要求行為人及時(shí)改正；勸阻、制止無(wú)效或者行為人拒不改正的，應當及時(shí)告知相關(guān)行政部門(mén)，并提供相關(guān)證明材料，配合相關(guān)行政部門(mén)依法及時(shí)予以處理。

　　每年３月底前　物業(yè)公司應公布收支情況

　　每年物業(yè)公司到底收了多少錢(qián)？這些錢(qián)從哪里收的？又用了多少錢(qián)、具體用在了哪些地方？這類(lèi)有關(guān)物業(yè)收費、支出情況的問(wèn)題，是業(yè)主最為關(guān)心的物管問(wèn)題之一。

　　為了保證業(yè)主這方面的知情權，新的物業(yè)管理條例明確規定，物業(yè)企業(yè)應當將物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量標準、收費標準、收費方式等，在物業(yè)管理區域內的醒目位置公布，接受業(yè)主的監督；每年３月底前，物業(yè)公司還應當在物業(yè)管理區域的醒目位置，公布上一年度的相關(guān)物業(yè)經(jīng)費收取、使用情況。

　　如果業(yè)主對物業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議，新的物業(yè)管理條例規定，物業(yè)企業(yè)應當予以答復和說(shuō)明；如果業(yè)主委員會(huì )或者１０名以上的業(yè)主，對物業(yè)企業(yè)公布的物業(yè)經(jīng)費收支情況有異議，物業(yè)企業(yè)應當作出書(shū)面答復和說(shuō)明。如果對物業(yè)企業(yè)的這些答復和說(shuō)明不滿(mǎn)意或者仍有疑問(wèn)，業(yè)主委員會(huì )還可以委托審計單位進(jìn)行審計，審計費用則在利用物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關(guān)場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)所得的收入中支出。

　　對于目前業(yè)主關(guān)注度非常高的停車(chē)費收入，新的物業(yè)管理條例專(zhuān)門(mén)規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當單獨列賬，獨立核算；除維護車(chē)輛停放場(chǎng)地及設施有效使用和停車(chē)管理的必要開(kāi)支外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當根據業(yè)主大會(huì )的決定，將停車(chē)費用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金或者用于物業(yè)管理的其他需要。

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用、侵占停車(chē)費、日常維修費等資金，由轄區物業(yè)主管部門(mén)追回挪用、侵占的資金，給予警告，有違法所得的，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用、侵占數額二倍以下的罰款；情節嚴重的，并由市物業(yè)主管部門(mén)吊銷(xiāo)或者建議頒發(fā)物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)依法吊銷(xiāo)其物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

　　業(yè)主利益受損　物業(yè)未盡職需承擔責任

　　停在小區里的車(chē)被劃傷、家里進(jìn)賊失竊、鄰居裝修導致自家房屋受損……類(lèi)似的問(wèn)題，是業(yè)主與物業(yè)間矛盾最深、投訴較多又難以協(xié)調的一些問(wèn)題。針對這類(lèi)情況，新的物業(yè)管理條例特別強調，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。

　　市建委解釋說(shuō)，如果物業(yè)公司完全做到了合同約定的物業(yè)服務(wù)內容，那么發(fā)生業(yè)主人身、財產(chǎn)受損的情況，物業(yè)公司不承擔責任；但如果因為物業(yè)公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，而導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害，物業(yè)公司應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)管理用房怎么經(jīng)營(yíng)　業(yè)主說(shuō)了算

　　目前寧波已實(shí)施了物業(yè)管理的小區，多少都配置了一定面積的物業(yè)管理用房。市民都知道，這類(lèi)房產(chǎn)的所有權屬于全體業(yè)主，但對其如何經(jīng)營(yíng)卻所知不多。

　　新的物業(yè)管理條例對此明確，物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房由業(yè)主委員會(huì )根據業(yè)主大會(huì )的決定自行出租，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租或者經(jīng)營(yíng)；租金或者收益用于補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，或者依照業(yè)主大會(huì )的決定用于物業(yè)管理的其他需要。物業(yè)服務(wù)企業(yè)受業(yè)主委員會(huì )委托與承租方簽訂的租賃合同，應當經(jīng)業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )同意。

　　如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自出租、經(jīng)營(yíng)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房，轄區物業(yè)主管部門(mén)可責令其改正，并處１萬(wàn)元以上１０萬(wàn)元以下的罰款。

　　低收入困難家庭  可申請物業(yè)費補貼

　　在新的物業(yè)管理條例中，特別增加了對低收入困難家庭進(jìn)行物業(yè)費補貼的規定。對于小區內依照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費的低收入困難家庭，新條例明確，可以向當地人民政府申請物業(yè)服務(wù)費補貼，補貼的具體對象及標準由各縣（市）、區人民政府制訂。

　　目前，我市低收入困難家庭主要是指持“三證”的家庭，即持有民政部門(mén)簽發(fā)的《最低生活保障金領(lǐng)取證》、《寧波市城區生活扶助證》和市總工會(huì )核發(fā)的《特困職工證》之一的。