據了解，新條例在修改過(guò)程中對幾個(gè)概念進(jìn)行了修改：將“業(yè)主公約”改為“管理規約”，將“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“物業(yè)管理合同”改為“物業(yè)服務(wù)合同”。省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)許建華表示，這不僅僅只是概念的修改，更明確了一個(gè)基本的法律關(guān)系：對物業(yè)的共同管理權屬于業(yè)主共同享有，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是一種委托關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)只是通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供服務(wù)。
珠海格力物業(yè)管理有限公司負責人李越對此有自己的理解，將“管理”改為“服務(wù)”其實(shí)更多的是為了與上位法適應，對于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，叫“管理”并不是說(shuō)物業(yè)公司就不提供服務(wù)了，叫“服務(wù)”也不是不進(jìn)行管理了，“所以從這點(diǎn)來(lái)說(shuō)，對我們的工作并沒(méi)有大的影響?！钡撬硎?，條例對很多細節作出明確規定，這有利于維護物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )和業(yè)主三方的利益，也有利于工作的開(kāi)展。
許建華還介紹，新條例還明確了物業(yè)管理區域劃分的具體辦法，這就為“一個(gè)物業(yè)管理區也成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)”提供了基礎。此外，舊城區、城中村等沒(méi)有實(shí)施物業(yè)管理的建成居住區，如果業(yè)主需要實(shí)施物業(yè)管理的，也可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求相關(guān)業(yè)主意見(jiàn)后，確定物業(yè)管理區域，并引進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
新條例亮點(diǎn)
經(jīng)權屬登記后車(chē)位才能出售
條例
物業(yè)管理區域內規劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫，建設單位應當首先出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿(mǎn)足本區域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車(chē)位、車(chē)庫出租給本區域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過(guò)六個(gè)月。
建設單位依法取得車(chē)位、車(chē)庫權屬登記后方能出售車(chē)位、車(chē)庫。擬出售車(chē)位、車(chē)庫數量少于本區域房屋套數時(shí)，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫。
解讀
許建華介紹，現實(shí)生活中，有的開(kāi)發(fā)商出于利益驅使，將車(chē)位、車(chē)庫高價(jià)出售、出租給小區外的人停放，導致不少小區車(chē)位、車(chē)庫嚴重不足，業(yè)主對此意見(jiàn)很大。新條例針對這些情況作出相應規定，體現了幾個(gè)精神：一是車(chē)位車(chē)庫先租后售，并且租給業(yè)主和物業(yè)使用人以外的人只能是短期租賃合同；二是建設單位只能在依法取得權屬登記后方能出售；三是車(chē)位車(chē)庫數量較少時(shí)，每戶(hù)業(yè)主只能購買(mǎi)一個(gè)車(chē)位車(chē)庫，防止了少數業(yè)主包攬車(chē)位或者炒車(chē)位的行為，體現了公平性。
但許建華表示，新條例可以對小區車(chē)位的出租出售進(jìn)行規范，但仍有些遺憾?！皩l例實(shí)施以前已經(jīng)出售的車(chē)位車(chē)庫，比較難約束。比如一戶(hù)有錢(qián)的業(yè)主之前買(mǎi)了二十幾個(gè)車(chē)位，他不租不賣(mài)也不用，這種行為如何制約，現在還沒(méi)有很好的辦法?！?BR> 業(yè)委會(huì )可審計物業(yè)服務(wù)資金
條例
建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。建設單位已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費用，由建設單位承擔。
物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主委員會(huì )可以聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。
解讀
許建華說(shuō)，對物業(yè)服務(wù)收費的投訴在現實(shí)中是比較多的問(wèn)題，因此條例對前期物業(yè)管理階段和業(yè)主大會(huì )成立后的物業(yè)服務(wù)階段的收費都作了明確規定。同時(shí)，新條例規定建設單位出售物業(yè)時(shí)不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用，這可以防止建設單位為了促銷(xiāo)而對物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損害。
尤其值得一提的是，新條例明確規定了業(yè)主委員會(huì )可以聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計，這在原條例中是沒(méi)有提到的，給了業(yè)主委員會(huì )監督權，能很好地約束物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收支情況。
“住改商”“商改住”并未一刀切禁止
條例
物業(yè)管理區域內禁止下列行為：（一）損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構；（二）違反法律法規以及管理規約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房；（三）將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶(hù)的臥室、起居室、書(shū)房和廚房的上方；（四）破壞或者擅自改變房屋外觀(guān)；（五）違法搭建建筑物、構建物……
解讀
許建華介紹，根據該項規定，業(yè)主不得隨意改變房屋的用途，既包括“住改商”，也包括“商改住”。但同時(shí)，對于“住改商”、“商改住”，條例也未一刀切禁止，如果業(yè)主確實(shí)需要改變房屋用途的，應當遵守法律以及管理規約的規定。
對于“房中房”問(wèn)題，省人大代表曾多次提案，呼吁禁止“房中房”，明確執法主體，加大懲罰力度。對此，條例除了禁止該行為外，還明確了發(fā)生該違法行為時(shí)，由縣級以上人民政府建設行政主管部門(mén)責令限期拆除，并對業(yè)主、物業(yè)使用人處1000元以上5000元以下的罰款，并對裝飾裝修企業(yè)處5000元以上5萬(wàn)元以下的罰款。
但許建華仍表示，1000元—5000元的罰款，對很多人來(lái)說(shuō)，處罰力度仍嫌不夠，對“房中房”的震懾力度還不購，需要在以后的修訂中進(jìn)行完善。
