《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第十條有明確規定，“同一個(gè)物業(yè)管理區域內的業(yè)主應當在物業(yè)所在區、在人民政府房地產(chǎn)行政部門(mén)指導下成立業(yè)主大會(huì )，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )”?！稐l例》對業(yè)委會(huì )的委員做了如下界定：“業(yè)委會(huì )委員由熱衷公益事業(yè)，責任心強，具有一定組織能力的業(yè)主擔任”。但是，這種實(shí)現業(yè)主自我管理的重要組織架構在實(shí)踐中遇到了“組建難、運作難”的問(wèn)題，如誰(shuí)來(lái)組織業(yè)主大會(huì )而后產(chǎn)生業(yè)委會(huì )？政府行政部門(mén)指導的又是誰(shuí)？業(yè)委會(huì )如何規范動(dòng)作？

　　一個(gè)區域內少則幾百戶(hù)多則上千戶(hù)業(yè)主，其中近5%~10%的業(yè)主愿意與物業(yè)管理公司協(xié)商事情；而另有80%左右的業(yè)主處于觀(guān)望、隨從狀態(tài)。如此散亂的狀態(tài)使得政府行政指導難上加難，因為區域內業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主自己的事情，物業(yè)管理公司無(wú)權也無(wú)法參與，當務(wù)之急是需要一個(gè)發(fā)起組織，一個(gè)指導監督機構和切合實(shí)際的運行機制。

　　筆者所在小區業(yè)主委員會(huì )的運作相對比較典型。其成立的先行工作是成立籌備小組，核定5~7人，按居住區域比例分配名額。首先，政府行政指導部門(mén)與當地居委會(huì )聯(lián)絡(luò )，公示產(chǎn)生籌備小區成員的條件?！稐l例》第七條的六項規定對此作了明確說(shuō)明，其中首要條件是必須“按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費”，符合此項條件的業(yè)主可采用自薦或推薦的形式報名，然后由居委會(huì )根據了解掌握的情況確定候選人，再由業(yè)主投票選舉產(chǎn)生籌備小組及組長(cháng)，經(jīng)政府行政指導部門(mén)培訓指導后即可開(kāi)展工作?；I備組成立后按《業(yè)主大會(huì )議事規則》、《業(yè)主公約》整理業(yè)委會(huì )候選人資料進(jìn)行公示，其間由居委會(huì )全程協(xié)助，直至業(yè)主委員會(huì )按投票方式選舉產(chǎn)生。至此，籌備小組自動(dòng)解散，業(yè)委會(huì )開(kāi)始正常運轉。

　　實(shí)踐證明該辦法是確有成效的，但有幾點(diǎn)需要加以關(guān)注：

　　一、規范業(yè)委會(huì )行為，發(fā)揮作用。

　　業(yè)主委員會(huì )是全體業(yè)主的義務(wù)服務(wù)者而非一種權力地位，更不是以權謀私的媒介平臺。業(yè)主委員會(huì )委員的推選，應該強化任職條件，將熱心公益事業(yè)、有能力、有責任的業(yè)主推舉到業(yè)委會(huì )的工作崗位；而嚴格界定業(yè)委會(huì )的權限則可以幫助我們有效地推進(jìn)業(yè)主大會(huì )制度正常發(fā)展。業(yè)委會(huì )委員是業(yè)主的代表，而非特殊業(yè)主，他們既要履行作為委員的職責，更應模范履行作為業(yè)主的義務(wù)。拒不履行業(yè)主的法定義務(wù)以及業(yè)主公約和物業(yè)服務(wù)合同的相關(guān)約定，本身已失去作為業(yè)主的基本道德，也就沒(méi)有資格成為業(yè)委會(huì )委員，更談不上行使關(guān)于業(yè)委會(huì )規范動(dòng)作的一些思考及業(yè)主大會(huì )授予的權利。業(yè)委會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，增強業(yè)委會(huì )委員工作界限認識，維護全體業(yè)主的合法利益，代表業(yè)主大會(huì )行使權利是根本。簡(jiǎn)而言之，業(yè)委會(huì )是搭建在業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的橋梁，一手托起業(yè)主，一手托起物業(yè)管理公司。在日復一日的物業(yè)管理活動(dòng)中，摩擦在所難免。如何有效解決？充分了解和運用相關(guān)政策法規及地方管理細則是基本的前提。例如，某項目的一位業(yè)委會(huì )委員借業(yè)主大會(huì )之名“以權謀私”，將與開(kāi)發(fā)商的矛盾完全轉嫁給物業(yè)管理公司，甚至揚言若物業(yè)管理公司不能督促開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題，就要“炒掉”物業(yè)管理公司。事實(shí)上為使事態(tài)有所緩解，物業(yè)管理公司著(zhù)實(shí)為其想盡了各種辦法，開(kāi)發(fā)商也很重視，全力協(xié)調解決，而此人竟據此半年不交服務(wù)費。他的被選顯然違背了《條例》規定，迫于可信度的缺失，此業(yè)主不得不提出辭職。有了問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商才能解決，一味煽動(dòng)擾亂公眾生活就會(huì )失去民心。相反，另一項目業(yè)委會(huì )反映業(yè)主心聲，督促開(kāi)發(fā)商盡快完善承諾，以公開(kāi)函的形式與開(kāi)發(fā)商做了“面對面”的交流，開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)公司幾經(jīng)協(xié)調，解決了配套遺留問(wèn)題。他們打響的這一“炮”，不僅增強了自身工作熱情，還提高了為業(yè)主解決問(wèn)題的積極性。由此正反兩例可見(jiàn)，規范業(yè)委會(huì )行為，充分發(fā)揮其作用，關(guān)系到業(yè)主能否真正實(shí)現“安居樂(lè )業(yè)”。同時(shí)行政部門(mén)亦應適當加大法規政策的宣傳，搞好業(yè)委會(huì )成員的系統培訓，使當選的業(yè)主委員能確實(shí)提高依法維權能力，進(jìn)而規范業(yè)委會(huì )行為，做到為業(yè)主辦實(shí)事。

　　二、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )之間的關(guān)系。

　　隨著(zhù)物業(yè)管理的全面發(fā)展及業(yè)主維權意識的不斷提高，物業(yè)管理領(lǐng)域的投訴和糾紛正在不斷上升。理順三者關(guān)系是有效解決各種糾紛的關(guān)鍵。業(yè)主除享有對房屋內專(zhuān)有部位和共用設施設備的使用，以及負有對公共秩序和環(huán)境衛生的維護等職責，還要履行公約和規章制度確定的其他相關(guān)義務(wù)。

     業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )基于建筑物區分所有權法則，對物業(yè)區域實(shí)行業(yè)主自治管理的重要形式。業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成，是物業(yè)管理區域內最高權力機構，業(yè)主大會(huì )代表物業(yè)管理區域全體業(yè)主的權益，維護大多數業(yè)主的合法權益，享有物業(yè)管理區域各項事務(wù)最高決策權。業(yè)委會(huì )是在物業(yè)管理區域內代表全體業(yè)主對物業(yè)實(shí)施自治管理的機構，是由全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的，是業(yè)主大會(huì )的執行機構，對業(yè)主大會(huì )負責。業(yè)主大會(huì )對事關(guān)全體業(yè)主利益的重大事項具有決策權，如業(yè)主公約和業(yè)主大會(huì )章程的制定權、業(yè)委會(huì )成員的選舉和罷免權、物業(yè)管理企業(yè)的選聘和解聘權、住房專(zhuān)項維修基金的使用及緒籌的決定權等。業(yè)委會(huì )作為業(yè)主大會(huì )的執行機構，是溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁，代表和維護著(zhù)業(yè)主的合法權益，具有召集和主持業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理實(shí)施情況，與物業(yè)管理公司簽訂服務(wù)合同，聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)管理公司履行合同，監督業(yè)主遵守業(yè)主公約等權力。

    物業(yè)管理是全體業(yè)主共同選擇、共同付費、共同受益的集體消費行為。物業(yè)管理公司和業(yè)主委員會(huì )都是物業(yè)的管理機構，是一種雙向市場(chǎng)選擇，雙方地位平等，同時(shí)業(yè)主、業(yè)委會(huì )、物業(yè)管理公司三者有工作上的合作關(guān)系。 

　　三、溝通信任是做好工作的基礎。

　　信任是當今社會(huì )憑借一個(gè)單元主體生存的最基本條件彼此間若沒(méi)有信任怎么能合作（物業(yè)管理公司、業(yè)主、業(yè)委會(huì )工作實(shí)際上是合作關(guān)系），彼此之間總是一味監督又談何合作。業(yè)主和物業(yè)管理公司在物業(yè)管理中是一種“委托”與“被委托”的關(guān)系，在工作實(shí)踐中是一種監督、被監督的關(guān)系，這種看似對立的關(guān)系，實(shí)際上是相輔相成的，從雙方的最終目標看是一致的。業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )代表全體業(yè)主的利益，希望有一個(gè)美麗舒適的家園，以體現不動(dòng)產(chǎn)的升值狀態(tài)。而物業(yè)管理單位從企業(yè)利益出發(fā)，也希望把小區管理得有生機，給業(yè)主打造良好的生活環(huán)境，使企業(yè)的形象得以提升。鑒于此，就需要業(yè)委會(huì )、業(yè)主大會(huì )調整心態(tài)，拋開(kāi)單純地監督與挑剔，做到既監督又主動(dòng)配合。在具體工作中，業(yè)委會(huì )要變被動(dòng)為主動(dòng)，與物業(yè)管理公司多聯(lián)系，共同研究、共同商議；物業(yè)管理公司也應主動(dòng)向業(yè)委會(huì )匯報交流工作思路，做到相互信任、相互支持、相互理解、相互配合。有這樣一個(gè)事例，某項目在服務(wù)費測算中物業(yè)管理公司據實(shí)報業(yè)委會(huì )審計，而業(yè)主大會(huì )對測算拿不出具體的不同意見(jiàn)，只是盲目地壓價(jià)，雙方出現僵持局面：對物業(yè)管理公司提出的“對現行服務(wù)標準是否滿(mǎn)意”、“對物業(yè)管理公司的付出業(yè)主是否認可”兩個(gè)問(wèn)題，他們的回答是肯定的，但仍一味要求降低服務(wù)費，而服務(wù)標準不降；物業(yè)管理公司出于成本考慮不得已正式函告業(yè)主大會(huì )請求重新另選“保姆”。期間業(yè)委會(huì )憑借業(yè)主普遍認可物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量，加上通過(guò)各種渠道了解到相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識，雙方終于在友好的氣氛中重新議價(jià)，最終達成協(xié)議。在這一環(huán)節上三方體現的就是溝通、交流，最終達到共贏(yíng)，體現了業(yè)委會(huì )溝通業(yè)主和物業(yè)管理公司的橋梁作用。

　　四、加強行政指導監督，完善業(yè)委會(huì )工作機制。

　　關(guān)于業(yè)主委員會(huì )建設問(wèn)題的討論，一直持續了許多年，但沒(méi)有引起足夠的重視，特別是政府部門(mén)的重視。業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )是表達業(yè)主意愿維護業(yè)主權益的自治組織，對推進(jìn)物業(yè)管理，化解矛盾糾紛，構建和諧社區有著(zhù)重要的作用。但是，業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )又不是業(yè)主自發(fā)組建的民事主體，加之這一業(yè)主自我管理形式在國內施行時(shí)間尚短，缺少（至少是缺少推行）成功的經(jīng)驗和范例，在工作職責與政策水平不對稱(chēng)，維權意識與維權能力不對稱(chēng)的情況下，亟待政府職能部門(mén)和基層組織的幫助、指導和監督。

　　《物權法》和《條例》都明確規定業(yè)主大會(huì )和業(yè)委會(huì )應接受當地政府的指導，也就是說(shuō)政府部門(mén)對業(yè)主大會(huì )制度的建設和實(shí)行負有重要的指導責任?，F在的問(wèn)題是街道、社區是否知道他們肩負此項職責呢？是否能夠給予經(jīng)常性關(guān)注保證業(yè)委會(huì )正確有效地行使職權呢？答案事實(shí)上是不確定的。如果在這方面政府作為滯后，業(yè)委會(huì )不能及時(shí)成立，或者成立了形同虛設，或者是有的失去了公信力，物業(yè)企業(yè)便失去了相對應的民事主體，失去了磋商交流的平臺，不僅管理服務(wù)工作難以正常進(jìn)行甚至于無(wú)法簽訂、續簽服務(wù)合同，而且難以及時(shí)協(xié)調化解物業(yè)矛盾糾紛而出現不和諧音符甚至于拖了和諧社區建設的后腿。所以，筆者認為有必要呼吁政府部門(mén)把業(yè)委會(huì )建設作為構建和諧社會(huì )的一項基礎性工作，納入日常工作日程，對街道、社區工作人員進(jìn)行物業(yè)管理政策法規、基本知識的系統學(xué)習，以業(yè)委會(huì )組建、換屆為中心，從成立業(yè)主委員會(huì )籌備小組抓起，制定其成員的基本條件，把好候選人關(guān)，進(jìn)行相關(guān)政策知識培訓，并在業(yè)委會(huì )運作全過(guò)程體現督導作用從而使業(yè)委會(huì )建設邁上一個(gè)新臺階。

　　物業(yè)管理是一個(gè)新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，借鑒國外先進(jìn)經(jīng)驗從國情出發(fā)，打造中國式的物業(yè)管理市場(chǎng)，規范業(yè)主、規范業(yè)主大會(huì )、業(yè)委會(huì )工作、規范物業(yè)管理企業(yè)，加強政府監督，提高各自的誠信度，善意地監督，更好地服務(wù)，必將有助于業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )這一業(yè)主自治組織的扎實(shí)推進(jìn)。