同一日，鄭州市中建文苑小區的業(yè)主們收到了管城區政府對該小區業(yè)主委員會(huì )選舉無(wú)效的正式回復……以上事例，再次把人們的目光引向業(yè)主委員會(huì )“難產(chǎn)”上來(lái)。有房產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士估算，鄭州市的居民小區至少有４０００個(gè)，而目前有業(yè)主委員會(huì )的不到２００個(gè)，成立的比例不到５％。記者調查后得知，導致業(yè)主委員會(huì )“難產(chǎn)”的原因除了開(kāi)發(fā)商不支持外，還有其他原因。
業(yè)主委員會(huì )“難產(chǎn)”幾何？
兩起“難產(chǎn)”事例
缺失委托書(shū)業(yè)委會(huì )“被撤”
“現在我一聽(tīng)‘業(yè)主委員會(huì )’這幾個(gè)字就頭大，要是前一段，你給我提我們小區成立業(yè)委會(huì )的事，我能對答如流，可現在我不想提了?！弊蛱焐衔?，在鄭州市中建文苑小區５號樓的家里，李蘭芬一邊看收到不久的管城區政府對該小區業(yè)委會(huì )選舉無(wú)效的回復，一邊嘆氣說(shuō)。從提議成立業(yè)委會(huì )到被選為業(yè)委會(huì )主任，李蘭芬是該小區成立業(yè)委會(huì )的見(jiàn)證人之一。
“以前誰(shuí)知道業(yè)委會(huì )是干什么的？小區矛盾鬧大了，才知道成立這么個(gè)組織可以代表廣大業(yè)主和物業(yè)公司對話(huà)?！崩钐m芬說(shuō)，他們所住的小區共有４６４戶(hù)居民，以小高層為主。建房時(shí)，開(kāi)發(fā)商承諾居民樓里的電梯有自備電源，但居民們２００５年入住后發(fā)現不是這回事。小區多次發(fā)生電梯停電人被困的事。李蘭芬８８歲的老母親有一次也被困進(jìn)去３０多分鐘，差一點(diǎn)兒出事。另外，小區還存在水質(zhì)不好、兒童游樂(lè )設施下邊不鋪墊子、汽車(chē)亂停亂放管理混亂等問(wèn)題。業(yè)主們就這些問(wèn)題向物業(yè)公司反映，但遲遲得不到解決。在這種情況下，幾位熱心居民就醞釀成立業(yè)委會(huì )，后在管城區東大街街道辦事處、管城區房管局的幫助下，成立了首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組。
２００８年３月３０日上午９時(shí)，中建文苑小區首次業(yè)主大會(huì )在小區居民活動(dòng)室召開(kāi)，會(huì )上，３７名業(yè)主代表選舉產(chǎn)生了首屆業(yè)委會(huì )成員，李蘭芬當選為業(yè)委會(huì )主任，另有２人當選為業(yè)委會(huì )副主任，８人當選為委員。當日的大會(huì )，開(kāi)發(fā)商代表、街道辦事處及社區居委會(huì )代表、區房管局代表、東大街派出所代表悉數出席。
就在李蘭芬他們躊躇滿(mǎn)志欲行使職責時(shí)，風(fēng)云突變。５月７日，社區居委會(huì )主任通知她，因有居民反映李蘭芬欠過(guò)幾個(gè)月的物業(yè)費，她沒(méi)資格當選為業(yè)委會(huì )主任。
不久，區房管局正式通知李蘭芬，除了她的代表資格有異議外，因為參加選舉的３７名代表沒(méi)有其他業(yè)主委托參加選舉的書(shū)面委托書(shū)，不符合《鄭州市物業(yè)管理條例》第１６條的規定，程序上違法，因此此次選舉無(wú)效。
由于不服管城區房管局的決定，李蘭芬和一些業(yè)主向管城區政府提出了行政復議，近日，管城區政府正式回復：維持管城區房管局的決定。
“既然《鄭州市物業(yè)管理條例》上有明確規定，業(yè)主委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當出具書(shū)面委托書(shū)，就必須照此執行?！弊蛱?，在回答中建文苑小區首次業(yè)主大會(huì )選舉結果被否定一事時(shí)，管城區房管局物業(yè)科副科長(cháng)徐向明斬釘截鐵地回答道。他說(shuō)，他也參與了中建文苑小區首次業(yè)主大會(huì )的選舉工作，但具體操作上還是以街道辦事處和社區居委會(huì )的指導為主，他也搞不清楚為什么選舉時(shí)，很多業(yè)主沒(méi)有出具書(shū)面委托書(shū)，選舉就進(jìn)行了。
“問(wèn)題出來(lái)后，我們希望補齊一些手續，然后對中建文苑小區首屆業(yè)主大會(huì )的選舉結果予以確認，但房管局不同意這樣做，如果房管局不派人參與業(yè)主大會(huì )的具體籌備，街道辦事處不會(huì )再主導選舉工作?！惫艹菂^東大街辦事處副主任朱志強在接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
程序不合法業(yè)委會(huì )“夭折”
位于鄭州市花園路上的華元大廈小區業(yè)主委員會(huì )的“夭折”是另外一種情形。
該小區只有４０戶(hù)居民，２００５年入住后一直沒(méi)有物業(yè)公司進(jìn)行管理，開(kāi)發(fā)商招聘的保安晚上８點(diǎn)準時(shí)下班。居民們想成立業(yè)委會(huì )，主要也就是想以業(yè)委會(huì )的名義選聘物業(yè)公司，更好地服務(wù)業(yè)主。２００７年１１月，業(yè)主們經(jīng)過(guò)選舉產(chǎn)生了業(yè)委會(huì )，選出１個(gè)主任、４個(gè)副主任。
王先生全程參與了該小區業(yè)委會(huì )的籌備、選舉工作。他說(shuō)，本以為選舉完就大功告成了，誰(shuí)知道，今年３月他們一行人去金水區房管局備案時(shí)，房管局物業(yè)科工作人員告訴他們，他們的選舉程序不合法，因為按照新出臺的《鄭州市物業(yè)管理條例》，必須在房管部門(mén)和街道辦事處協(xié)調下，成立首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議籌備組，在籌備組主導下進(jìn)行的選舉才有效，業(yè)主們自行選舉無(wú)效。
選舉無(wú)效，挫傷了業(yè)主們再次參加選舉的積極性，這以后再沒(méi)有人愿意牽頭做這件事，該小區業(yè)委會(huì )何時(shí)能成立也成了未知數。
“本來(lái)想著(zhù)只要成立業(yè)委會(huì )，就能解決小區的很多矛盾，現在看來(lái)根本就不是那回事?！弊蛱煜挛?，在鄭州市上城公館小區１號樓門(mén)前，業(yè)主陳先生對記者說(shuō)，成立業(yè)主委員會(huì )時(shí)他最熱心，半夜去找業(yè)主簽名，周末去找業(yè)主登記，他忙得不亦樂(lè )乎，從９月初開(kāi)始，他一直為此事忙著(zhù)。
但沒(méi)多久，他的熱情就降到了冰點(diǎn)。因為他發(fā)現，業(yè)委會(huì )可能根本就起不了什么作用。該小區突出的問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按要求及時(shí)提供暖氣，沒(méi)有按當初的承諾安裝九重安防系統，業(yè)主們曾就這些問(wèn)題向兩級法院起訴，得到法院支持，但開(kāi)發(fā)商一直沒(méi)有解決問(wèn)題。
“就是業(yè)委會(huì )成立了，它什么職權都沒(méi)有，能把問(wèn)題解決嗎？照這樣下去，即便將來(lái)成立了業(yè)委會(huì )，廣大業(yè)主對它也不會(huì )滿(mǎn)意，那成立還有什么意義？”陳先生說(shuō)，他和幾位當初很熱心業(yè)委會(huì )的業(yè)主一溝通，大家都覺(jué)得是這個(gè)理兒，這猶如一盆冷水潑下，再沒(méi)人提成立業(yè)委會(huì )的事了。
三種“難產(chǎn)”因由
矛盾不突出無(wú)人挑“大梁”
據鄭州市房管局物業(yè)處工作人員趙景堂估算，鄭州市的居民小區至少有４０００個(gè)，而目前有業(yè)主委員會(huì )的不到２００個(gè)，成立的比例不到５％。
“監督物業(yè)公司服務(wù)、分配小區的公共收益、籌劃維修資金的使用……這些工作都需要業(yè)委會(huì )來(lái)做，在一個(gè)小區中，如果少了這個(gè)‘最高權力機構’，許多矛盾便無(wú)從解決。所以說(shuō)，業(yè)委會(huì )不是有沒(méi)有都行，而是根本少不了?！痹谛煜蛎骺磥?lái)，如果業(yè)委會(huì )長(cháng)期缺失，以后帶來(lái)的矛盾會(huì )越來(lái)越多，甚至危及社會(huì )穩定。那么，為什么有那么多小區沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )呢？
徐向明分析說(shuō)，首先是因為一些小區的矛盾不突出，沒(méi)有成立業(yè)委會(huì )的迫切要求，無(wú)人挑頭，業(yè)委會(huì )成立自然無(wú)從談起?，F在迫切想成立業(yè)委會(huì )的小區往往是矛盾非常突出的小區，這些小區的業(yè)主和物業(yè)公司、開(kāi)發(fā)商有矛盾，業(yè)主之間有矛盾，多種矛盾糾纏在一起自然增加了業(yè)委會(huì )成立的難度。
開(kāi)發(fā)商阻撓業(yè)主“干瞪眼”
金水區房管局副局長(cháng)周琰偉認為，開(kāi)發(fā)商不支持、不配合，甚至阻撓，是業(yè)委會(huì )難以成立的一個(gè)主要原因，像省匯中心就是一個(gè)典型的例子。按照《鄭州市物業(yè)管理條例》規定，業(yè)委會(huì )籌備組工作所需經(jīng)費由開(kāi)發(fā)商承擔，業(yè)主的資料也由開(kāi)發(fā)商向籌備組提供，但不少開(kāi)發(fā)商卻不愿意承擔此義務(wù)。
不熟悉政策 業(yè)主“走彎路”
徐向明說(shuō)，還有一個(gè)更突出的問(wèn)題擺在面前，那就是由于對政策不了解、不熟悉，出現技術(shù)性失誤造成業(yè)主委員會(huì )無(wú)法成立，這種現象越來(lái)越多，像中建文苑小區就是個(gè)很典型的例子：選舉程序違法。
他說(shuō)，一些小區籌備時(shí)，有些居民非常熱心，也想進(jìn)入業(yè)主委員會(huì )工作，但后來(lái)發(fā)現他們欠繳過(guò)物業(yè)費，而《鄭州市物業(yè)管理條例》第２５條明確規定，有拒不繳納物業(yè)服務(wù)費等不履行業(yè)主義務(wù)行為的，其業(yè)委會(huì )成員資格要被終止?！斑@個(gè)政策沒(méi)吃透，籌備工作就會(huì )走彎路?！?/SPAN>
還有一種情況是兒子買(mǎi)的房，老父親在那里住，父親很熱心業(yè)委會(huì )的工作，但他不是業(yè)主，按照《鄭州市首次業(yè)主大會(huì )成立及業(yè)主委員會(huì )備案工作程序》規定，業(yè)委會(huì )候選人必須是本小區的常住業(yè)主（即經(jīng)常住在該小區的房屋產(chǎn)權所有人）。
還有些小區很想成立業(yè)主委員會(huì )，但想拋開(kāi)房管局、街道辦事處和居民委員會(huì )自己搞，這是和政策相違背的。
幾條“助產(chǎn)”建議
業(yè)主要做主政策要完善
“業(yè)委會(huì )成立時(shí)，頗多曲折，甚至胎死腹中，我認為也同一些政策設計得不完美有關(guān)?！敝熘緩娬f(shuō)，前幾天，居委會(huì )人員在濱河花園小區張貼成立業(yè)委會(huì )的公告時(shí)，一業(yè)主對上邊寫(xiě)的“拒交物業(yè)費者不能進(jìn)業(yè)委會(huì )”內容有異議，一把把公告撕了下來(lái)。實(shí)際上，對于業(yè)主拒交物業(yè)費，這里邊的原因很復雜，有些錯誤明顯是在物業(yè)方。很多情況下，熱心成立業(yè)委會(huì )的業(yè)主可能正是對物業(yè)意見(jiàn)最大的人，把他們拒之門(mén)外，就會(huì )失去一些業(yè)主的支持，這對業(yè)委會(huì )的選舉是不利的。
河南財經(jīng)學(xué)院工程管理系教授劉社認為，現在開(kāi)發(fā)商阻撓業(yè)主委員會(huì )成立的事頻繁發(fā)生，一個(gè)很重要的原因，就是政策上沒(méi)有對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約束，政府應當出臺相關(guān)政策，如果開(kāi)發(fā)商不向業(yè)委會(huì )籌備組提供經(jīng)費、不提供業(yè)主資料等，職能部門(mén)可采取行政措施，降低開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)、不給予年審，甚至處罰。
劉社還建議，對業(yè)主委員會(huì )成員的報酬應給予明確化，就像社區居委會(huì )成員一樣，報酬可以從小區收益或物業(yè)費中按一定比例計提，有了一定的報酬，承認其工作價(jià)值，或許就能調動(dòng)一些人參與此工作的積極性。
作為政府主管部門(mén)，在推進(jìn)業(yè)委會(huì )建設上將會(huì )有什么舉措呢？趙景堂說(shuō)，今年年初，市房管局已把今年要成立６８個(gè)業(yè)委會(huì )的考核指標下達給了各區，并會(huì )督促這項工作的落實(shí)。
