??? 3月16日,《物權法》通過(guò)的消息,讓越秀區五羊新城豐景大廈業(yè)委會(huì )的主任周浩寧激動(dòng)不已。兩年半前,周浩寧領(lǐng)著(zhù)大廈業(yè)主挑起了一場(chǎng)物管風(fēng)波,執意“趕走”了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司,并且由業(yè)委會(huì )自管大廈物業(yè)。由于這種做法沒(méi)有明確的法律依據,周浩寧一直有些提心吊膽?！段餀喾ā返某雠_,終于讓他吃了定心丸。

??? 《物權法》剛一通過(guò),率先“趕走”物業(yè)公司自管物業(yè)的豐景大廈成為了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。一些與現有物業(yè)公司有糾紛的業(yè)主也紛紛前來(lái)取經(jīng),想學(xué)豐景大廈的做法,自行接管物業(yè)。對于這一點(diǎn),周浩寧很自豪,自從業(yè)委會(huì )接管后,豐景大廈的物業(yè)管理費每平方米少了0.5元,業(yè)主自己掌握了物業(yè)的收益,216戶(hù)業(yè)主都嘗到了甜頭。

??? 與此同時(shí)，爭議不斷出現。有專(zhuān)業(yè)人士表示,在自管模式下，業(yè)委會(huì )不是法人組織，一旦出了問(wèn)題將無(wú)法追究責任人。

??? 沒(méi)有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗的業(yè)主能否管好物業(yè)?小區物業(yè)管理業(yè)主“自治”的模式在現實(shí)中到底有沒(méi)有可操作性?這種模式又存在什么問(wèn)題?豐景大廈業(yè)主“自治”后的兩年，專(zhuān)門(mén)來(lái)到小區進(jìn)行了深入調查。

??? 這幾天,周浩寧一直沉浸在一種驕傲的感覺(jué)里,因為幾乎每天都有一些樓盤(pán)的業(yè)主找到他取經(jīng),詢(xún)問(wèn)相同的問(wèn)題:如何“趕跑”了開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)管理公司,大廈的業(yè)主又是如何管理大廈物業(yè)的？“大家對我們的這種做法特別感興趣?！敝芎茖幷f(shuō)。

??? 其實(shí),豐景大廈“趕跑”原來(lái)物管公司的傳奇是在不經(jīng)意間開(kāi)始的。2004年4月以周浩寧為主的三四個(gè)積極分子就認為需要成立一個(gè)業(yè)主委員會(huì ),對物管公司進(jìn)行監督,但起初并沒(méi)有“趕走”物管公司的意思。周浩寧和其他幾個(gè)積極分子一有時(shí)間就到物管公司去問(wèn)問(wèn)、看看。沒(méi)想到,這一問(wèn)一看發(fā)現了一個(gè)大秘密。

??? 豐景大廈的水電都是和另一家單位合用,每月物管公司都要將收齊的電費先交給另一家單位?！坝幸淮?我們偷偷跟著(zhù)他們去交電費,發(fā)現物管公司交出去的電費,只是收取電費的一半。同時(shí),物管公司還向業(yè)主們多收了實(shí)際用電量的30%，所謂的‘公攤’,這樣物管公司拿走了業(yè)主交納的將近一半的電費。我們通過(guò)公告把這個(gè)事實(shí)披露給所有的業(yè)主,引起一片嘩然?！?

??? 對于業(yè)主們發(fā)現的這件“丑事”,豐景大廈以前的物業(yè)管理公司總經(jīng)理周鑒堯予以了否認,“給別的單位的電費并沒(méi)有少交,只是抄表的時(shí)間不一樣。收取的公攤電費確實(shí)有,但不是多收30%,而是按照公共部門(mén)電表的數字分攤的?！?/P>

??? 業(yè)委會(huì )成立:協(xié)調無(wú)果原物管公司撤離
??? 大多數業(yè)主并不相信物管公司的解釋,對物管公司的信任感也迅速降低。
??? 2004年8月18日,豐景大廈召開(kāi)了第一次全體業(yè)主大會(huì ),選出了15名業(yè)主代表。當時(shí),請街道的工作人員來(lái)監票,還通過(guò)了一些文件和業(yè)主公約,并向有關(guān)部門(mén)提出了成立業(yè)主委員會(huì )的要求。

??? 2004年10月8日,豐景大廈成立的業(yè)委會(huì )得到房管部門(mén)的正式批準。接下來(lái)1個(gè)月,周浩寧開(kāi)始了與物管公司的拉鋸戰?！拔覀兲岢?第一,物業(yè)管理費按照政府指導價(jià),每平方米收取1元;第二退還多收取的電費。在協(xié)商未果的情況下,我們給業(yè)主們發(fā)出通知,勸他們先不要交物業(yè)管理費?！敝芎茖幷f(shuō)。
??? 10月25日,物管公司貼出了一張告示讓不少業(yè)主非常意外。物管公司稱(chēng),由于收不到物業(yè)管理費決定撤場(chǎng)。一夜之間,物管公司撤走了所有的大樓保安,搬走了所有的辦公設備,甚至包括一截短短的電話(huà)線(xiàn)。 但極具戲劇性的一幕是,“此后他們又陸續把電腦搬回來(lái)了。這說(shuō)明他們并不想真的離開(kāi)?！?/P>

??? 但僵局仍在持續,直至最終由政府部門(mén)出面進(jìn)行協(xié)調。根據雙方約定,2004年11月1日,原有的物管公司正式撤離豐景大廈,此前的債權債務(wù)由物管公司來(lái)承擔,此后的債權債務(wù)由豐景大廈業(yè)委會(huì )承擔?！白叩臅r(shí)候,他們連保安床上的木板都拆走了?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。?

??? 過(guò)渡期:業(yè)委會(huì )接管穩定保安隊伍
??? 物業(yè)管理公司的撤走,讓豐景大廈的業(yè)主們迎來(lái)了一段艱辛的日子。當時(shí)怕一時(shí)請不到保安,一位業(yè)主還從單位借來(lái)了幾名保安臨時(shí)值班。周浩寧說(shuō),“由于之前并沒(méi)有這樣的先例,打心底來(lái)講,還是有些擔心。但那個(gè)時(shí)候只能硬著(zhù)頭皮上,大家計劃著(zhù)先度過(guò)這段過(guò)渡期,再去找一家物管公司來(lái)經(jīng)營(yíng)?！?/P>

??? 再聘請一家物業(yè)管理公司的計劃最終擱淺?！耙皇呛臀覀児灿盟姷哪羌覇挝粡娏曳磳υ僬倚碌奈锕芄?說(shuō)他們不再信任物管公司了。另外一方面,房管局要求聘請物管公司一定要按照嚴格的招投標程序,這個(gè)過(guò)程太漫長(cháng)了,我們等不了?！敝芎茖幷f(shuō)。

??? “通過(guò)一段時(shí)間的自管,業(yè)委會(huì )增強了信心,感覺(jué)這個(gè)事情我們也能做好。后來(lái)征求了房管局的意見(jiàn),問(wèn)我們自己扛下來(lái)行不行,他們的答復是,法律上并沒(méi)有反對,所以我們就自己干了?！敝芎茖幷f(shuō),“現在看來(lái),這個(gè)決策是正確的?！?/P>

??? 為了保證迅速平穩過(guò)渡,豐景大廈業(yè)委會(huì )盡量沿用以前物管公司的一些經(jīng)營(yíng)合同。以前在大廈里從事物業(yè)管理方面的員工,只要愿意繼續干的,也盡量?jì)?yōu)先考慮。業(yè)主委員會(huì )接管之后,成績(jì)有目共睹。豐景大廈的電梯改造,以前的物管公司曾提出十多萬(wàn)元的改造方案,業(yè)委會(huì )只花了2萬(wàn)元就搞好了,而且沒(méi)有讓大家掏一分錢(qián),全是從獲得的物業(yè)收入盈余中支出。過(guò)年的時(shí)候,業(yè)委會(huì )還免費給每戶(hù)業(yè)主送去5公斤平安米。

??? 自管的日子:停車(chē)費公攤費垃圾費全面降價(jià)
??? 平穩過(guò)渡后,豐景大廈業(yè)委會(huì )核對出的一份賬單讓人驚愕不已?！霸陂L(cháng)達5年的管理時(shí)間里,物管公司從來(lái)沒(méi)有公布他們的賬目,直到最后離開(kāi)的時(shí)候才不得不貼出了他們2004年8月、9月的賬目,賬上顯示物管公司每個(gè)月虧損1000多元?！敝芎茖幷f(shuō)。

　　作為業(yè)委會(huì )的主任,周浩寧算了一筆業(yè)委會(huì )接管大廈物業(yè)后與接管前對比的經(jīng)濟賬:停車(chē)費以前是一個(gè)車(chē)位300元～600元/月不等,業(yè)主接管后降到了150元～300元/月,停車(chē)費每月少收約7000多元;業(yè)主接管后,業(yè)主至少少繳了30%的電費公攤和10%～20%的水費公攤,這一項少收了近1萬(wàn)元;物業(yè)管理費以前是1.5元/平方米,現在是1元/平方米,豐景大廈的建筑面積約24000平方米,這一項又少了1.2萬(wàn)元。另外,現在免收了每戶(hù)8元的垃圾費,一個(gè)月又少收了近2000元。

　　“管理相同的物業(yè),我們每個(gè)月總共少收了3.1萬(wàn)元。但每個(gè)月我們都還有6000元的純節余。以前物管公司管的時(shí)候,多收了3.1萬(wàn)元,還說(shuō)每月虧1000多元。每月有近4萬(wàn)元的差距,這就是一個(gè)灰色部分?！边@樣算來(lái),豐景大廈的216戶(hù)業(yè)主一年就省下37萬(wàn)多元。

　　對于豐景大廈業(yè)委會(huì )公布的這個(gè)賬目,周鑒堯說(shuō):“物管公司管理和業(yè)主自己來(lái)管,在費用上是沒(méi)法可比的。物管公司來(lái)管,是作為一個(gè)公司來(lái)運作，成本肯定要高很多。我們請一個(gè)保安,一個(gè)月就要付1100元的工資,還給他們買(mǎi)社保,每人每月又要500多元。另外,公司還要繳超過(guò)5%的營(yíng)業(yè)稅。業(yè)主自管就不用繳這個(gè)稅了。當時(shí)我們收1.5元/平方米的物業(yè)管理費也是物價(jià)局定的?！?/P>

　　三次維權:業(yè)委會(huì )法律地位尷尬
　　在別人的眼里,豐景大廈的業(yè)主自管物業(yè)后似乎特別能折騰,總是“官司纏身”。

　　最近幾個(gè)月,豐景大廈的業(yè)主一口氣打了三場(chǎng)官司。2006年10月,他們首先是將以前的物管公司告上法庭,要求對方退還已收取的每戶(hù)500元的水電周轉金。今年1月8日,豐景大廈業(yè)委會(huì )又打贏(yíng)了一場(chǎng)某單位占用大廈機房位置進(jìn)行公司業(yè)務(wù)的官司,為業(yè)主成功收回了近10萬(wàn)元的租金收入。今年3月6日,越秀區法院一審判決豐景大廈一名業(yè)主勝訴。這名業(yè)主認為發(fā)證機關(guān)給大廈一樓車(chē)庫發(fā)房產(chǎn)證的行為觸犯了業(yè)主的公共利益,將發(fā)證機關(guān)告上了法庭。

　　“每當打官司的時(shí)候,業(yè)委會(huì )的地位就很尷尬,所以有時(shí)不得不以業(yè)主個(gè)人的名義去打官司。業(yè)委會(huì )不是經(jīng)濟實(shí)體和事業(yè)法人,沒(méi)有一個(gè)合法身份。香港的業(yè)主法團和國外的業(yè)主協(xié)會(huì )都是有獨立的法人地位的。我們最期望就是能夠給業(yè)委會(huì )一個(gè)法律地位?！?/P>

　　這種業(yè)主“自治”的模式也引來(lái)了一片爭議。廣州市物業(yè)管理協(xié)會(huì )有關(guān)人員表示,他們并不贊同這種業(yè)主自管物業(yè)的做法。業(yè)委會(huì )并不是公司實(shí)體,從事經(jīng)營(yíng)行業(yè),在稅收、開(kāi)具發(fā)票方面很難操作。業(yè)委會(huì )不是法人組織,如果業(yè)委會(huì )與業(yè)主發(fā)生糾紛,或者在業(yè)主自管物業(yè)的時(shí)候,某一戶(hù)業(yè)主的權益受到損害,往往就會(huì )帶來(lái)由誰(shuí)承擔賠償責任的難題,引發(fā)的糾紛難以解決。

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