從外表看，北奇星河灣高層和別的高層沒(méi)什么兩樣，甚至很氣派雄偉。而與外表不同的是，北奇星河灣高層小區內卻垃圾遍地、無(wú)程控門(mén)、4棟中3棟沒(méi)有煤氣、沒(méi)有消防設施，找不到物業(yè)相關(guān)負責人。

????在百度上輸入關(guān)鍵詞“物業(yè)+棄管”會(huì )搜索到相關(guān)網(wǎng)頁(yè)4650篇，可見(jiàn)房地產(chǎn)發(fā)展到今天，類(lèi)似北奇星河灣這樣的遭物業(yè)棄管的案例越來(lái)越多。是什么導致物業(yè)棄管？是什么讓業(yè)主和物業(yè)的矛盾越來(lái)越多卻得不到妥善解決？這些越來(lái)越成為業(yè)主以至于整個(gè)行業(yè)思考的問(wèn)題。

　　趨勢：“重點(diǎn)看物業(yè)”漸成擇房標準

　　有業(yè)內人士表示，北奇星河灣小區物業(yè)管理混亂卻得不到解決，其主要原因之一就是沒(méi)有業(yè)主委員會(huì )。但這僅僅是眾多小區面臨此問(wèn)題的一個(gè)原因。國內有報道說(shuō)，很多物業(yè)公司收費過(guò)低，收支不平衡，導致惡性循環(huán)，讓“管家”入不敷出；還有物業(yè)管理水平不夠、服務(wù)不能達到業(yè)主的要求，長(cháng)此以往，失去了業(yè)主的信任。所以，中國各地房地產(chǎn)市場(chǎng)頻頻出現物業(yè)公司提出棄管申請、或者業(yè)主“彈劾”物業(yè)另找新管家的新聞。

　　有專(zhuān)家稱(chēng)，中國房地產(chǎn)屬于粗獷式發(fā)展。雖然開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識到“細節地產(chǎn)”的重要，但依然有很多問(wèn)題存在。在物業(yè)問(wèn)題上，物業(yè)公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的父子關(guān)系即是表現形式之一。開(kāi)發(fā)周期結束之后，小區還能被物業(yè)管理多長(cháng)時(shí)間，現在已成為很多購房者購房前所要思索的問(wèn)題之一。在長(cháng)春，很多樓盤(pán)的物業(yè)做得數一數二，中海的管家、萬(wàn)科的管家都做得很成熟，深得業(yè)主的認可。一位購房者曾經(jīng)誠摯地表示，他之所以買(mǎi)萬(wàn)科的房子，就是看中了它的物業(yè)。萬(wàn)科地產(chǎn)老總王石也曾多次在公開(kāi)場(chǎng)合表示，萬(wàn)科物業(yè)管理公司的品牌要比其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司亮得多。而很多業(yè)主購買(mǎi)中海地產(chǎn)的房子，也是沖著(zhù)物業(yè)管理來(lái)的，畢竟買(mǎi)房是一時(shí)的事，物業(yè)管理卻是一輩子的事。也正因如此，一些小開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的處境越來(lái)越艱難，不成規模、沒(méi)有一定實(shí)力的開(kāi)發(fā)商建設的樓房市場(chǎng)越來(lái)越小，因為置業(yè)者不能拿日后幾十年的生活開(kāi)玩笑。

　　一項調查顯示，90%以上的置業(yè)者對物業(yè)管理的安全、科學(xué)、質(zhì)量等綜合因素提出了較高的要求，可見(jiàn)物業(yè)管理的關(guān)鍵性作用。隨著(zhù)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，買(mǎi)房就是買(mǎi)物業(yè)已成為大眾擇房置業(yè)的準則。

　　嘗試：公開(kāi)招標物業(yè)明令禁止“父建子管”

　　物業(yè)多么重要，開(kāi)發(fā)商自然能夠意識到。為了使房子銷(xiāo)售得更好，打“物業(yè)牌”的開(kāi)發(fā)商不在少數，隨便翻開(kāi)一本樓書(shū)都能見(jiàn)到小區關(guān)于物業(yè)的各種包裝語(yǔ)言。長(cháng)春本土一知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司副總在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，其實(shí)樓盤(pán)這樣宣傳都能表明一件事情，那就是在開(kāi)發(fā)初期，很多開(kāi)發(fā)商都對自己的物業(yè)公司進(jìn)行資金支持，但隨著(zhù)開(kāi)發(fā)周期結束，問(wèn)題就暴露出來(lái)了。如果物業(yè)收費過(guò)低，根本不符合市場(chǎng)經(jīng)濟的規則，當然很難維持公司的發(fā)展，那么出現棄管樓的幾率自然就會(huì )加大。

　　吉林亞泰物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理耿佩民分析說(shuō)，目前物業(yè)市場(chǎng)出現的矛盾體現在三個(gè)方面，一是物業(yè)費與服務(wù)的矛盾、物業(yè)公司收費與繳費的矛盾、物業(yè)發(fā)展水平與業(yè)主要求的矛盾。其中最主要的是物業(yè)費與提供的服務(wù)不等值，很多開(kāi)發(fā)公司為了促銷(xiāo)，承諾物業(yè)服務(wù)高水平，而定價(jià)卻很低，日后必然出現收支不平衡，矛盾自然而來(lái)。

　　開(kāi)發(fā)公司、物業(yè)公司、業(yè)主三者之間應該是責權明確、互相監督的關(guān)系。而各地為了杜絕棄管、少出矛盾，也做出了不同的嘗試。河南鄭州出臺《鄭州市物業(yè)管理條例（草案）》，明令禁止“父建子管”行為。該草案規定，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的項目必須通過(guò)公開(kāi)招標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，否則不得辦理預售許可證。物業(yè)公司由業(yè)主委員會(huì )通過(guò)公開(kāi)招標的方式選擇，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司不是一家，若開(kāi)發(fā)商再虛假承諾或夸大宣傳，很可能出現無(wú)物業(yè)公司接管的尷尬局面。

　　探討：找出路把服務(wù)真正變成商品

　　在香港，房子還有另外一種普遍稱(chēng)呼———物業(yè)。長(cháng)春南方地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的南郡·水云天項目的“香港管家”曾經(jīng)廣受關(guān)注。在2006年長(cháng)春房交會(huì )的招標也吸引了業(yè)界的目光，而其優(yōu)質(zhì)的服務(wù)目前已經(jīng)得到印證。在香港，物業(yè)管理的目的，不僅是為業(yè)主或租戶(hù)提供一個(gè)安全、舒適、和諧的居住環(huán)境或工作環(huán)境以及保障業(yè)主和租戶(hù)的利益，同時(shí)更是為了提高物業(yè)的投資回報率。所以，其服務(wù)內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，還旨在通過(guò)這些物業(yè)，去推動(dòng)和協(xié)調這些物業(yè)內業(yè)主或租客之間的社會(huì )與人際關(guān)系，使他們建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關(guān)系，使房地產(chǎn)這類(lèi)貴重資產(chǎn)和高價(jià)商品得以發(fā)揮最高的效益。在香港，經(jīng)過(guò)30年-50年租金依然很好的物業(yè)，比比皆是。香港中環(huán)最早開(kāi)發(fā)的那座建筑，至今仍是中環(huán)租金最高的物業(yè)之一。有專(zhuān)家表示，這就是香港物業(yè)的先進(jìn)之處，也是香港房地產(chǎn)業(yè)成熟的表現。

　　在長(cháng)春，管理超過(guò)100萬(wàn)平方米面積的本土物業(yè)公司微乎其微。耿佩民表示，有的物業(yè)公司不考慮自身的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)周期結束，馬上推給別的公司。但是有很多物業(yè)公司有市場(chǎng)競爭意識，也有長(cháng)遠發(fā)展思想，將效益與服務(wù)作為出發(fā)點(diǎn)，真正地走進(jìn)了市場(chǎng)。但他認為，長(cháng)遠來(lái)看，作為微利行業(yè)的物業(yè)，如果不形成規?；?jīng)營(yíng)，就不可能贏(yíng)得收入，物業(yè)公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力，需要有規?；慕?jīng)營(yíng)作為堅強后盾，物業(yè)公司重組、集團規?；?jīng)營(yíng)是必經(jīng)之路。而物業(yè)企業(yè)轉變企業(yè)思路、社會(huì )責任、服務(wù)意識，物業(yè)的價(jià)值也將通過(guò)服務(wù)來(lái)體現，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所物業(yè)研究專(zhuān)家季如進(jìn)接受北京青年報采訪(fǎng)時(shí)表示，現在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)公司與物業(yè)管理公司脫鉤，政府也鼓勵脫鉤。即使是一個(gè)企業(yè)既做開(kāi)發(fā)又做物業(yè)管理，也應將兩項業(yè)務(wù)獨立核算，自負盈虧，應該是個(gè)獨立的經(jīng)濟法人，否則就破壞了開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主的三角關(guān)系。

　　他說(shuō)，物業(yè)也必然會(huì )因競爭加劇而出現優(yōu)勝劣汰，最后逐漸形成這一行業(yè)的龍頭。因此，物業(yè)管理行業(yè)同其它行業(yè)一樣出現重組是不可避免的。而公開(kāi)招標體現出了市場(chǎng)競爭，昭示著(zhù)今后的市場(chǎng)還要朝著(zhù)有序競爭的方向發(fā)展。

　　“長(cháng)春在2004年就已經(jīng)有了公開(kāi)招標物業(yè)的嘗試，隨著(zhù)公開(kāi)招標物業(yè)的深入進(jìn)行，對長(cháng)春物業(yè)行業(yè)的發(fā)展是一個(gè)巨大的促進(jìn)，就國內物業(yè)來(lái)講，這也是一條長(cháng)遠的發(fā)展道路。”耿佩民說(shuō)。

　　如同去菜市場(chǎng)買(mǎi)菜一樣，一年四季菜價(jià)不同，但不會(huì )有顧客為菜價(jià)的漲幅而大動(dòng)肝火，因為那是市場(chǎng)規律。而開(kāi)發(fā)企業(yè)與物業(yè)公司分清責任，各自擔負起各自的經(jīng)濟責任和社會(huì )責任，讓服務(wù)真正變成商品，讓市場(chǎng)發(fā)揮作用，一定能夠得到業(yè)主的信任票。