為建立合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)收費機制,保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益,促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展,根據《中華人民共和國價(jià)格法》、《廈門(mén)市住宅區物業(yè)管理條例》、《廈門(mén)市價(jià)格管理條例》和國家發(fā)展和改革委員會(huì )、建設部印發(fā)的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律、法規及有關(guān)規定,結合廈門(mén)市的實(shí)際情況,制定本辦法。

　　第一條　本辦法適用于廈門(mén)市行政區域內對物業(yè)開(kāi)展的服務(wù)收費及監督管理。

　　物業(yè)服務(wù),是指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定,對物業(yè)及其環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化的維修、養護、管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。

　　物業(yè)服務(wù)收費,是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對物業(yè)及配套的設施設備維修、養護、管理;對公共區域內的環(huán)境衛生、公共秩序、安全防范、綠化養護等服務(wù)項目進(jìn)行維護所提供的服務(wù)向業(yè)主或使用人收取的費用。

　　第二條 市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市建設行政主管部門(mén)負責全市物業(yè)服務(wù)收費的監督管理工作。

　　第三條 物業(yè)服務(wù)收費區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。

　　業(yè)主大會(huì )成立前物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行政府指導價(jià)。新開(kāi)發(fā)物業(yè)服務(wù)項目的收費標準由建設單位根據物業(yè)的特點(diǎn)和服務(wù)的要求,按照《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費等級政府指導價(jià)標準》選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級并擬定收費標準,在發(fā)布招標公告或協(xié)議價(jià)格20個(gè)工作日前將擬定的收費標準報物業(yè)所在市(區)價(jià)格主管部門(mén)確認。建設單位應在確認的收費標準的范圍內進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標或確定協(xié)議價(jià)格。入住后的物業(yè)服務(wù)項目由物業(yè)服務(wù)企業(yè)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同后15個(gè)工作日內將擬定的物業(yè)服務(wù)標準、收費標準報物業(yè)所在市(區)價(jià)格主管部門(mén)確認。

　　業(yè)主大會(huì )成立后物業(yè)服務(wù)收費實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。由業(yè)主大會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求,按照《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費等級政府指導價(jià)標準》選擇服務(wù)項目、服務(wù)等級,在服務(wù)合同中約定具體收費標準。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù),收費由雙方約定。

　　第四條 物業(yè)服務(wù)可采取包干制、酬金制等形式約定服務(wù)費用。

　　包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用,盈余或虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　第五條 物業(yè)服務(wù)費用實(shí)行包干制的,服務(wù)費用的構成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。

　　物業(yè)服務(wù)費用實(shí)行酬金制的,預收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

　　物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構成一般包括以下部分:

　　1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì )保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

　　3、物業(yè)管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業(yè)管理區域綠化養護費用;

　　5、物業(yè)管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

　　8、物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

　　9、經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意的其他費用。

　　物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,從專(zhuān)項維修資金列支,不計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。

　　第六條 物業(yè)服務(wù)費用實(shí)行酬金制的,預收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì),為所交納的業(yè)主所有,物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同以外支出。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當向業(yè)主大會(huì )或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算,每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )對公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出咨詢(xún)時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當及時(shí)答復。

　　第七條 物業(yè)服務(wù)收費采取酬金制方式的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主大會(huì )可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專(zhuān)業(yè)機構對物業(yè)服務(wù)資金年度預決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計。

　　第八條 物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的,可向委托單位收取手續費,手續費標準按委托合同約定,不得向業(yè)主收取手續費等額外的費用。

　　第九條 利用物業(yè)公共部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,應當征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規定辦理有關(guān)手續。經(jīng)營(yíng)所得利益應當用于補充專(zhuān)項維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　第十條 物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)按照《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費等級政府指導價(jià)標準》選擇并組合確定的。物業(yè)服務(wù)收費標準為各物業(yè)服務(wù)項目收費標準的總和,各物業(yè)服務(wù)項目的收費標準原則上不超過(guò)規定的最高收費標準。根據物業(yè)項目指導價(jià)可上下浮動(dòng)10%。海滄、集美、同安、翔安區可在指導價(jià)范圍內制定具體收費標準。

　　提供《廈門(mén)市物業(yè)服務(wù)收費等級政府指導價(jià)標準》未涵蓋的服務(wù)內容和設施設備而提高物業(yè)服務(wù)水平的,可適當提高收費標準,但需報市(區)價(jià)格主管部門(mén)確認。

　　第十一條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同,應當約定物業(yè)服務(wù)內容、服務(wù)等級、收費標準、計費方式及計費起始時(shí)間等內容,涉及物業(yè)買(mǎi)受人共同利益的約定應當一致。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起15個(gè)工作日內,將《物業(yè)服務(wù)委托合同》、《企業(yè)營(yíng)業(yè)執照》、《企業(yè)資質(zhì)等級證書(shū)》和《建設工程竣工驗收備案證明書(shū)》的復印件提交價(jià)格主管部門(mén)和建設行政主管部門(mén)備案。

　　第十二條 物業(yè)服務(wù)收費等級政府指導價(jià)標準包括物業(yè)服務(wù)等級標準和物業(yè)服務(wù)收費標準。根據服務(wù)內容、服務(wù)要求和設施設備配置等情況分為事務(wù)管理服務(wù)、公共區域清潔衛生服務(wù)、公共區域秩序維護服務(wù),公共區域綠化養護服務(wù)、共用部位、共用設施設備的日常運行、保養及維修服務(wù)等五項服務(wù)內容,等級分為五級,從低到高。由市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同市建設行政主管部門(mén)根據物業(yè)不同的服務(wù)內容、服務(wù)要求制定,適時(shí)調整并向社會(huì )公布。

　　第十三條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的,業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納,逾期仍不交納的每日加收3‰滯納金,物業(yè)服務(wù)企業(yè)也可以依法追繳。

　　物業(yè)服務(wù)收費的計價(jià)單位為每月每平方米建筑面積。物業(yè)服務(wù)收費按月收取。業(yè)主自愿可以預收,預收期限與業(yè)主約定。

　　第十四條 前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由建設單位承擔,出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)買(mǎi)收人按照房屋銷(xiāo)售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費標準承擔;房屋銷(xiāo)售合同未約定的,由建設單位承擔。

　　物業(yè)產(chǎn)權轉移時(shí),產(chǎn)權轉移之日的當月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)出讓人承擔;產(chǎn)權轉移之日起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用,由物業(yè)受讓人承擔。雙方另有約定的從期約定。

　　業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用或物業(yè)服務(wù)資金的,從其約定,業(yè)主負有連帶交納責任。

　　第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應按規定實(shí)行明碼標價(jià),做到價(jià)目齊全、內容真實(shí)、標示顯目、字跡清晰。公示方式可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端等方式，在物業(yè)服務(wù)區域內進(jìn)行公示。

　　物業(yè)服務(wù)收費明碼標價(jià)的內容包括:物業(yè)管理企業(yè)名稱(chēng)、服務(wù)內容、服務(wù)標準、計費方式、計費起始時(shí)間、收費項目、收費標準、批準(合同)文號、監督舉報電話(huà)等。

　　實(shí)行明碼標價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費的標準等發(fā)生變化時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在執行新標準前一個(gè)月,將所標示的相關(guān)內容進(jìn)行調整,并標示新標準開(kāi)始實(shí)行的日期。

　　第十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)必需按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù),若未能履行物業(yè)服務(wù)合同約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)、安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未提供相應物業(yè)服務(wù)的,業(yè)主或業(yè)主委員會(huì )應督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以改進(jìn)或按照合同的約定追償。

　　第十七條 裝修保證金 、土頭清運費實(shí)行政府指導價(jià)。裝修保證金 、土頭清運費應在業(yè)主或使用人簽訂裝修合同后由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按建筑面積收取。業(yè)主或使用人裝修結束后經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)驗收,沒(méi)有破壞房屋結構或平面以及通風(fēng)、通氣、排水等設施設備的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應如數退還裝修保證金。破壞房屋結構或平面以及通風(fēng)、通氣、排水等設施設備的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應及時(shí)制止,并限期改正。逾期不改正,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當會(huì )同城市綜合執法部門(mén)進(jìn)行強行恢復,造成損失的責任人按實(shí)賠償。

　　第十八條 市價(jià)格行政主管部門(mén)會(huì )同建設行政主管部門(mén)加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)內容、服務(wù)標準和收費項目、收費標準的監督檢查。有下列行為之一的由價(jià)格行政主管部門(mén)依據《價(jià)格法》、《行政處罰法》等法律法規和有關(guān)規定予以處罰:

　　(一)擅自設立收費項目、標準收費或擅自提高收費標準的;

　　(二)不按規定的收費日期提前或收費期限到期擅自延期收費的;

　　(三)提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符，只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的;

　　(四)提供虛假材料申請收費,不按規定實(shí)行明碼標價(jià)的;

　　(五)違反本辦法有關(guān)規定的行為。

　　第十九條 本辦法自2007年 月? 日起實(shí)施。凡以前文件規定與本辦法不一致的按本辦法規定執行。

　　第二十條 本辦法由市價(jià)格行政主管部門(mén)負責解釋。

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