在這種關(guān)系中,帶來(lái)一個(gè)非常特殊的”捆綁銷(xiāo)售”現象,這是我們不能回避的。

3． 前期物業(yè)管理服務(wù)的捆綁銷(xiāo)售

現在開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都已經(jīng)意識到購房不僅購置建筑物業(yè),還要買(mǎi)”環(huán)境”和”物業(yè)管理”,不僅房子好,還要環(huán)境好,物業(yè)管理好。這表明了開(kāi)發(fā)商售房,業(yè)主購房對物業(yè)管理的捆綁性需求。

<<物業(yè)管理條例>>第二十一條規定了“在業(yè)主,業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè),并簽訂前期物業(yè)管理合同”；第二十二條規定了建設單位在銷(xiāo)售物業(yè)之前制定業(yè)主臨時(shí)公約;第二十三條規定了銷(xiāo)售前明示業(yè)主臨時(shí)公約,業(yè)主簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應予書(shū)面承諾;第二十五條規定了簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定內容,等等。所有這些,在法規上己把物業(yè)管理緊緊地捆綁在了商品房銷(xiāo)售活動(dòng)中。

這種銷(xiāo)售性捆綁,說(shuō)白了,就是你要購房就必須連同物業(yè)管理也一齊購買(mǎi),不可剔除,“捆綁”著(zhù)銷(xiāo)售給你,如果你對物業(yè)建筑滿(mǎn)意而對物業(yè)管理不滿(mǎn)意,也容不得分拆,你的選擇只能是:

①遺憾地離開(kāi)-------放棄購房

②痛苦地接受-------購房并接受物業(yè)管理

上述關(guān)系非常重要,它構成了物業(yè)管理捆綁屬性的第一核心。

1）對于開(kāi)發(fā)商耒說(shuō)

(1)?? 選合適的物業(yè)管理

開(kāi)發(fā)商選聘什么樣的物業(yè)管理,取決于開(kāi)發(fā)商的理念和品質(zhì)定位,其選擇能否被客戶(hù)業(yè)主接受,將直接影響其樓盤(pán)的銷(xiāo)售和定價(jià)。開(kāi)發(fā)商應為自己樓盤(pán)選一個(gè)與物業(yè)開(kāi)發(fā)定位匹配合適的物業(yè)管理,而不是盲目高檔定位(徒然增加業(yè)主負擔),更不能”誰(shuí)的物業(yè)管理收費標準低、便宜就選誰(shuí)”(必將降低開(kāi)發(fā)物業(yè)品位)。

(2)?? 向購房者明示物業(yè)管理捆綁

開(kāi)發(fā)商應按法規如實(shí)向購房人明示物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理相關(guān)內容和約定,讓購房人真正了解買(mǎi)房必須捆綁購買(mǎi)物業(yè)管理,要讓購房人懂得捆綁購買(mǎi)的必要性。不蒙騙誤導業(yè)主,也不作任何越權越法的過(guò)頭承諾和操作。

2）品牌物業(yè)管理企業(yè)會(huì )提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)和合理的物管費價(jià)格,具有強勁的市場(chǎng)競爭力,從而有更多機會(huì )參與”捆綁”合作;

3）物業(yè)管理招投標市場(chǎng)提供了捆綁的運作平臺;

4）相關(guān)法現框定了捆綁的架構和相互法律關(guān)系,因此銷(xiāo)售性捆綁是法定捆綁;

5）對于業(yè)主耒說(shuō),一旦簽約購房,業(yè)主將難以另作選擇和取舍,應坦然接受己存在的捆綁現實(shí),這也正是業(yè)主購房時(shí)要認真關(guān)注物業(yè)管理,慎重選購房的道理。即使對該物業(yè)管理不滿(mǎn)意,一般情況下,也只能等到首屆業(yè)主大會(huì )召開(kāi),依法按程序更換物業(yè)管理企業(yè)或修改業(yè)主(臨時(shí))公約等物業(yè)管理約定。

法定銷(xiāo)售性捆綁在物業(yè)銷(xiāo)售活動(dòng)中,在物業(yè)管理實(shí)際運作中往住被忽略,因而常常入住后引發(fā)業(yè)主與物業(yè)管理的各種糾紛和矛盾,互炒魷魚(yú),甚至訴諸暴力,禍根此其一也。

4． 租賃、二手房買(mǎi)賣(mài)的物業(yè)管理捆綁

在業(yè)主出租其房屋時(shí),出現了租戶(hù)使用人,在物業(yè)管理實(shí)踐中,往往由于業(yè)主未能將物業(yè)管理傳承給租戶(hù),或租戶(hù)不理解物業(yè)管理等原因,常常出現租戶(hù)不接受物業(yè)管理,不繳交物業(yè)管理費的現象,物管企業(yè)很被動(dòng),矛盾頻發(fā)。

由于物業(yè)管理服務(wù)對象不僅是產(chǎn)權人業(yè)主，也應包含物業(yè)的合法租用人,因為租用人日常使用著(zhù)公共部位,場(chǎng)所和公共設備設施,這就決定了租賃行為必須捆綁物業(yè)管理,在業(yè)主的租房合約中明確如下幾點(diǎn)是必要的:

1.)??? 承租人必須遵守,執行業(yè)主(臨時(shí))公約,必須接受小區物業(yè)管理服務(wù);

2.)??? 規定物業(yè)管理費如何支付

(1)?? 租戶(hù)直接支付給物管企業(yè)

(2)?? 在租金中包含物管費,或租戶(hù)將物管費交業(yè)主,再由業(yè)主向物管企業(yè)支付

上述要求應該在業(yè)主(臨時(shí))公約中,在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中予以載明,也就是說(shuō)這種傳承的義務(wù)和責任應在產(chǎn)權人業(yè)主，而且在房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)就應予規定。

目前,由于關(guān)注,研究,理解得不夠,這種傳承性要求被忽略了,形成了脫節,各執一詞,必引發(fā)日后租用人與物業(yè)管理的糾紛和矛盾。

強化和確立“開(kāi)發(fā)商—業(yè)主—租用人”的物業(yè)管理傳承銜接,是我們研究物業(yè)管理租賃捆綁的重要環(huán)節。目前在現行法規中尚未有明確規定,這是應該引起業(yè)界重視的。

同理,對于二手房買(mǎi)賣(mài),上述各原則,除2)-(2)物管費轉手交付不存在外,余皆適用。

5． 服務(wù)與管理捆綁

物業(yè)的服務(wù)與管理的關(guān)系一直為各界爭論不休,甚至國家行政法規<<物業(yè)管理條例>>都差點(diǎn)定名為<<物業(yè)服務(wù)條例>>,這場(chǎng)爭論的癥結,筆者認為正是對物業(yè)管理的捆綁屬性缺乏足夠研究和認識所導致的。

筆者認為,物業(yè)管理的捆綁屬性決定了服務(wù)與管理是捆綁在一起的,密不可分的,不是”非此即彼”,而是”亦此亦彼”,兩者皆備,不可偏頗,是孿生共存的統一體。

1）服務(wù):是物業(yè)管理活動(dòng)的目的,是對業(yè)主(使用人)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),使之享受到服務(wù)的成果,安居樂(lè )業(yè)。

服務(wù)的義務(wù)源自物業(yè)管理的合同承諾和收取業(yè)主的物管費。

2）管理:是手段,是過(guò)程,是實(shí)際的運行和操作。業(yè)界有人認為物業(yè)管理服務(wù)對“人”,而管理僅對“物”(意即不對“人”),其實(shí)是不全面的,管理應包含對“物”和對“人”的兩個(gè)方面:

(1)?? 對物:對物業(yè)建筑,設備設施等進(jìn)行管理(使用,運行,管理,維護,保養,修理,更新等);

(2)?? 對人:在職權范圍內,對個(gè)別、少數違規業(yè)主(使用人)進(jìn)行管理,使之遵規守法,制止或排除對物業(yè)和其他業(yè)主的侵犯和傷害;

? 管理的權力耒自于: 1法規賦予;2物業(yè)管理合同業(yè)主授權;

沒(méi)有手段就達不到目的；沒(méi)有目的，手段是盲目和無(wú)效的。這就是服務(wù)與管理的相輔相成的辯證統一的關(guān)系。

至于名稱(chēng),到底該叫“物業(yè)管理”還是“物業(yè)服務(wù)”,本無(wú)所謂,只是表象而己,并不可顧名思義而偏頗排他,。不管叫什么,其捆綁是實(shí)實(shí)在在客觀(guān)存在的,不可改變的。

因此,不管是物業(yè)管理企業(yè)還是業(yè)主(使用人)都應該充分認識到物業(yè)管理的這種內在統一性的捆綁,才能正確處理好物業(yè)管理方方面面的問(wèn)題。

6. 物業(yè)管理質(zhì)價(jià)捆綁

質(zhì)價(jià)相符應是公平交易的準則,對物業(yè)管理耒說(shuō),因為物業(yè)受托管理的各種特殊性,該準則尤顯重要。

“質(zhì)”是物業(yè)管理服務(wù)的“量度”,“價(jià)”是該服務(wù)量度的“對價(jià)”。前者由物業(yè)管理企業(yè)供給,后者由業(yè)主付出,對等交換,成其交易。公平則和諧,反之則對抗,質(zhì)價(jià)捆綁顯而易見(jiàn),這種捆綁是經(jīng)濟性的,它包括:

“沒(méi)有免費的午攴”;不能只收費不服務(wù);多收費少服務(wù);也不能只要服務(wù)而不付費;或低付費要求享受高檔服務(wù)等等?？傊?，應該”一等價(jià)錢(qián)一等貨”。

因此,很多地區城市都紛紛出臺了等級收費辦法,“菜單式”服務(wù)收費等等,力求服務(wù)的質(zhì)價(jià)相符,捆綁己為人們意識和付諸實(shí)施。

7． 業(yè)主捆綁

這是一個(gè)非常重要的捆綁屬性,最易引發(fā)物業(yè)管理爭議,也是物業(yè)管理企業(yè)最難面對,但又不得不時(shí)刻面對的難題。

業(yè)主捆綁的內容是:在物業(yè)管理系統中,個(gè)體業(yè)主必然被捆綁在群體業(yè)主概念中,個(gè)體必須服從群體,這個(gè)群體,具體化就是業(yè)主大會(huì )。

由于業(yè)主(使用人)共居一處,客觀(guān)存在公共空間、場(chǎng)所及公共設備設施的公共使用,因此,必然產(chǎn)生公共責任和公共道德以及合理使用,合理承擔,合理分攤責任和費用的問(wèn)題,這也是和諧社區的公共準則。

業(yè)主一旦確定簽約購房,租用人一旦確定簽約租房,他們就必須有被捆綁的思想準備和意識,在公共事務(wù)中,個(gè)體意志要被捆綁束縛在群體意識中。對于這些,開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)應明明白白,清清楚楚告訴業(yè)主(使用人),沒(méi)必要也不應該回避,以免少數業(yè)主(使用人)錯誤定位,恣意張揚個(gè)性,使物業(yè)管理被動(dòng)應付。

業(yè)主群體性捆綁是為了社區,社會(huì )的和諧、安定、有序和美好,在公共活動(dòng)范疇中,強調統一性、整體性、團組性、協(xié)調性和集約性。個(gè)性的張揚應以不妨礙他人和公共權益為原則。因此,要求業(yè)主(使用人)自尊自愛(ài)自律,自覺(jué)接受群體需求、紀律和公共道德約束,不妨害、不侵占他人和公共權益,給人以方便,給人以幫助,給人以協(xié)作,發(fā)揚愛(ài)心,團結互助,和睦和諧。

物業(yè)管理的“個(gè)性化”“人性化”服務(wù),也應該是在不違背捆綁原則下物業(yè)管理企業(yè)的追求,但不可本木倒置,犧牲社區統一性、整體性和協(xié)調性而滿(mǎn)足個(gè)性需求。

在業(yè)主捆綁中,還有一個(gè)”緊密捆綁”和”松散捆綁”的問(wèn)題,這實(shí)際是捆綁力度和個(gè)體自由度的問(wèn)題,也是我們物業(yè)管理實(shí)操中各項規章制度的制訂和各種事務(wù)處置時(shí)應把握的原則性與靈活性,它能充分體現物業(yè)管理企業(yè)的運作技巧和藝術(shù)。

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綜上所述,物業(yè)管理捆綁源自于異產(chǎn)毗連共有共用的內在必然聯(lián)系和約束,其本質(zhì)是依附,共生共存和矛盾統一。

物業(yè)管理捆綁屬性如下:

1)????? 依附性-----物業(yè)管理對物業(yè)的依附存在;

2)????? 合同契約性-----開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主(使用人)供求主體之間的合同約定;

3)????? 法規性-----前期物業(yè)管理服務(wù)及其他相關(guān)法規框架;

4)????? 傳承性------租賃及二手房交易中業(yè)主的傳承責任和義務(wù);

5)????? 統一性------物業(yè)管理與服務(wù)相輔相成的統一;

6)????? 經(jīng)濟性--------質(zhì)價(jià)相符;

7)????? 群體集約性------個(gè)體服從群體。

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四.幾點(diǎn)啟示

1. 業(yè)主(使用人)應調整心態(tài),明白捆綁的必然性和約束性,收斂個(gè)性,準確定位,規范行為,準確維權,合理維權,合法維權,這也是體系穩定、共存和諧的一個(gè)重要方面。過(guò)去很多物業(yè)管理糾紛,往往就因為業(yè)主不明白捆綁的屬性,物業(yè)管理也未向業(yè)主宣傳捆綁下的約束,因此業(yè)主往往處于心理的自由無(wú)束縛狀態(tài),在思想上抵觸捆綁,在行為上反抗約束,這種抵觸和反抗與客觀(guān)存在的捆綁規律必然沖突,物業(yè)管理的很多糾紛和矛盾正是這種沖突的外在表現。

2．捆綁是客觀(guān)屬性,不會(huì )改變,但捆綁體的組合不是一層不變的。除“緊密”“松散”這種量的變化差異外 ，捆綁體系是有量變到質(zhì)變的可能的,前述開(kāi)發(fā)商從百分百到零的變化是一例。

如果捆綁體系內矛盾量變激化到質(zhì)變程度時(shí),則原捆綁體系必將失控,癱瘓最終導致破裂。也就是說(shuō),捆綁在一定條件下會(huì )解體。由于捆綁是客觀(guān)規律,所以原耒各捆綁主體還得在解體后重組,形成新的捆綁體,這在物業(yè)管理實(shí)踐中就是更換物業(yè)管理企業(yè)。

對任何一個(gè)群體業(yè)主耒說(shuō),你可以炒原物業(yè)管理公司魷魚(yú),但必須另聘新的公司,形成新的捆綁;對于物業(yè)管理公司耒說(shuō),不在這個(gè)小區管,就必然在那個(gè)小區管。由此可見(jiàn),不管哪方，都不可能處于游離狀態(tài),因為游離狀態(tài)就意味著(zhù)不參與物業(yè)管理活動(dòng)---------物管公司失業(yè),小區無(wú)人管。這也是揭示物業(yè)管理捆綁必然性的另一視角。

3． 在組建捆綁體系時(shí),相對耒說(shuō),物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)被動(dòng)選擇的捆綁體,要創(chuàng )建品牌,通過(guò)市場(chǎng)競爭,招投標爭取捆綁。而在體系日常物業(yè)管理運作時(shí),物業(yè)管理企業(yè)是一個(gè)有義務(wù)有責任有權限的服務(wù)提供主體,肩負著(zhù)重大使命,因此,物業(yè)管理企業(yè)在體系運作中,應充分發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性,使體系和諧運行,長(cháng)治久安,才不致被業(yè)主拋棄，被迫離開(kāi)體系另覓新的捆綁對象。

4． 對物業(yè)管理行業(yè)耒說(shuō):

1)應認真研究物業(yè)管理內在屬性,客觀(guān)、科學(xué)、實(shí)事求是地完塑一個(gè)真實(shí)的物業(yè)管理;

2)不回避,不掩飾,向業(yè)主坦蕩明示物業(yè)管理的捆綁理論,特別是其內在聯(lián)系和必然性;

目的是:

1)??? 讓人們真正認識和了解物業(yè)管理

2)??? 使物業(yè)管理各捆綁主體能正確定位,行事

3)??? 減少和避免物業(yè)管理的糾紛矛盾和對抗,共建和諧體系。

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（作者：張佑國）