?? 業(yè)主不得以物業(yè)管理不力為由拒交管理費，因為這將損害其他業(yè)主利益，同時(shí)，物業(yè)也不能停水斷電制裁業(yè)主
　　在日本，業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾糾紛很少。因為政府制定了一系列法律法規，明確了業(yè)主和物業(yè)管理公司的權利和義務(wù)，規范了公寓等共同住宅的管理，業(yè)主和物業(yè)管理公司在維護各自的權益方面有法可依，有章可循。?
　　物業(yè)公司接受協(xié)會(huì )監督?
　　根據有關(guān)法律，日本還設立了住宅管理協(xié)會(huì )、高層建筑管理協(xié)會(huì )以及促進(jìn)物業(yè)規范化管理中心等機構，專(zhuān)門(mén)負責搜集和研究物業(yè)管理方面的經(jīng)驗、技術(shù)和方法，指導物業(yè)管理公司從事物業(yè)的科學(xué)化、人性化、低成本管理，并處理有關(guān)物業(yè)管理方面的問(wèn)題和業(yè)主的投訴等。物業(yè)管理公司作為協(xié)會(huì )的會(huì )員接受協(xié)會(huì )的指導、監督和管理。?
　　管理物業(yè)不用那么多人?
　　日本大中城市居民居住的住宅所有形式以及環(huán)境和條件差異很大，很難用一種統一的模式來(lái)管理，所以日本物業(yè)的管理方式也多種多樣，各有特色。其中，與中國情況近似的是被稱(chēng)之為“住宅團地”(相當于中國的住宅小區)的物業(yè)管理。?
　　關(guān)于這類(lèi)物業(yè)的管理，《關(guān)于擁有共用面積建筑物的法律》(這一法律通常被簡(jiǎn)稱(chēng)為《公寓法》)第25條規定，由業(yè)主組成的業(yè)主大會(huì )有權通過(guò)決議聘請或者解聘物業(yè)管理公司。這就決定了業(yè)主和物業(yè)管理公司是雇傭和被雇傭的關(guān)系，物業(yè)公司的所作所為必須向業(yè)主負責，兢兢業(yè)業(yè)地為業(yè)主服務(wù)。業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )，業(yè)主委員會(huì )通常由三到七名委員組成，每屆任期兩年，業(yè)主委員會(huì )負責了解業(yè)主的意見(jiàn)、要求，并監督、檢查物業(yè)管理公司的工作，同時(shí)設專(zhuān)人管理賬目。?
　　日本的物業(yè)管理人員必須接受?chē)栏竦呐嘤?，?jīng)過(guò)國家統一考試，并取得合格成績(jì)才具備相關(guān)管理資格，所以并不是隨便找一個(gè)人就可以承擔起物業(yè)管理的職責。由于日本物業(yè)管理人員必須具有豐富的專(zhuān)業(yè)知識，一專(zhuān)多能，效率很高，因此，管理一所物業(yè)不像國內那樣需要很多人員。?
　　物業(yè)管理公司之間競爭十分激烈，大家都千方百計地提高服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)價(jià)格。如何降低管理成本，提高服務(wù)水平已經(jīng)成為日本物業(yè)管理公司生存和發(fā)展的關(guān)鍵。為了降低成本、提高工作效率，一般一座一二十層高的住宅樓的門(mén)前、門(mén)廳、樓道、電梯等公共部分的清掃、安全和公用設備檢查等工作只派一兩個(gè)人負責。樓內沒(méi)有物業(yè)人員或保安人員24小時(shí)值班，而且居民小區根本就不雇用保安人員，負責社區安全是警察的工作和任務(wù)。一般住宅樓的大門(mén)都采用密碼開(kāi)啟或者無(wú)須按號碼的專(zhuān)用鑰匙。日本不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟研究所發(fā)表的調查研究結果顯示，日本高檔物業(yè)的平均年物業(yè)管理費相當于購房總款的0.5％左右。?
　　物業(yè)無(wú)權對業(yè)主停水斷電?
　　在日本，有關(guān)法律還規定，業(yè)主不得以物業(yè)管理不力為由拒交物業(yè)管理費，因為拒交物業(yè)管理費將損害其他業(yè)主的利益，物業(yè)公司有權請求法院強制執行。當然，物業(yè)公司也不得采用停水斷電的方式對業(yè)主實(shí)施制裁。?
　　除了較大規模的“住宅團地”之外，日本還有許多共同住宅是單棟大樓。這類(lèi)建筑物大部分只有50到100戶(hù)左右住戶(hù)，基本上是由住戶(hù)組成自治會(huì )，同物業(yè)管理公司簽訂委托管理合同，由物業(yè)公司派人管理，管理所需的費用由住戶(hù)按自己擁有的專(zhuān)有面積分攤。通常情況下，這類(lèi)物業(yè)只有一名管理人員或者一對已經(jīng)退休、接受過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓的夫婦負責管理，管理成本很低，業(yè)主或者住戶(hù)的負擔也不重。