李有觀(guān)
在泰國，政府對居民住宅及物業(yè)管理制定了很細的規章制度，形成了法律，不管是物業(yè)公司還是居民都必須依法遵章行事。在政府統一規劃及監管下，各社區通過(guò)民選選出社區管理委員會(huì )，并由該委員會(huì )負責制定社區行為規則以及聘請物業(yè)管理公司等重要事務(wù)。
在業(yè)主方面，有關(guān)法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時(shí)也明確規定了各項義務(wù)。比如各個(gè)業(yè)主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被處以重罰。對房屋內裝修也有很詳細的規定，如常見(jiàn)的由裝修引起樓下住戶(hù)漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。有關(guān)法律規定，每個(gè)新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會(huì )，由全體業(yè)主投票選出委員會(huì )成員。該委員會(huì )將代表全體業(yè)主管理社區，每年召開(kāi)一次全體大會(huì )，討論制定社區行為規則以及聘請物業(yè)公司等重要事務(wù)。社區或公寓的公共事務(wù)，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業(yè)管理費等等，最終都以投票方式?jīng)Q定?？梢哉f(shuō)，居住區內所有事情的決定權都在住戶(hù)手中。在這種機制下，物業(yè)公司只是被雇傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區管理委員會(huì )有權立即將其解聘。
在泰國，物業(yè)公司十分注重同業(yè)主的聯(lián)系，會(huì )認真聽(tīng)取住戶(hù)的意見(jiàn)并改善管理細節，目的是以良好的形象和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)來(lái)爭取長(cháng)期的管理合同，而業(yè)主也希望同物業(yè)公司一同創(chuàng )造一個(gè)引以為豪的居住環(huán)境，從而提高生活質(zhì)量。
泰國政府對物業(yè)公司的管理相當嚴格，其營(yíng)業(yè)執照需要每年審批核發(fā)。如果物業(yè)公司違反管理條例或是不照章辦事，將被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執照。物業(yè)管理從業(yè)人員也必須接受為期兩年的房地產(chǎn)管理知識與業(yè)務(wù)培訓，且需要通過(guò)專(zhuān)業(yè)考試，才能應聘上崗。
泰國物業(yè)管理范圍廣，除了買(mǎi)房和轉賣(mài)在有關(guān)部門(mén)直接申請外，其它一切業(yè)務(wù)均可在物業(yè)公司辦理。其業(yè)務(wù)范圍包括房屋維修養護、商業(yè)房屋的租賃管理，出租住宅的租金繳納與售房期款的收取，公共場(chǎng)所的出租服務(wù)及管理，居住小區內停車(chē)場(chǎng)的管理；居住小區的環(huán)境清潔、園藝綠化管理等，此外，還負責介紹居民就業(yè)，配合治安部門(mén)搞好治安工作等。所以，物業(yè)公司也會(huì )根據需要，設立包括財務(wù)、保養維修、市場(chǎng)管理、環(huán)境清潔、園藝和文書(shū)等若干相關(guān)業(yè)務(wù)小組。與此同時(shí)，還會(huì )設立監督部門(mén)，負責監督各類(lèi)法規的執行情況和處理住戶(hù)的投訴等。
良好的物業(yè)管理環(huán)境來(lái)自正規化和法制化的管理。長(cháng)期以來(lái)，泰國政府非常重視對居民小區的法制化管理。有關(guān)住宅建設的法律對土地開(kāi)發(fā)商、建造住宅過(guò)程中必須遵守的條例有明確的規定。例如規定開(kāi)發(fā)商除建造住宅樓房外，必須留出20%-30%的土地用于花園、風(fēng)景區及其它娛樂(lè )健身設施的建設，從而使住宅小區內結構合理，在建設公共住宅時(shí)，必須注意每幢大樓的底層不能安排住戶(hù)，而是要用作設立商店、娛樂(lè )室，以供居民休息、娛樂(lè )和購物用。在泰國還有一種“公寓共管”的管理模式，即在一項房屋建筑范圍內，在明確每個(gè)產(chǎn)權人所屬公寓產(chǎn)權界限外，所建造的公共設備、設施及建筑附屬物共有產(chǎn)權實(shí)行共管。它將小區內所有的公共設施讓全體業(yè)主共同擁有、共同管理，同時(shí)實(shí)現免費使用。比如，在每個(gè)季度繳納一定數量的管理費后，小區內的游泳池、球場(chǎng)及健身房等，業(yè)主可以在規定的時(shí)限內隨時(shí)免費使用。由于房屋質(zhì)量較高，公用設施一應俱全，環(huán)境優(yōu)美，故共管式公寓很受歡迎。
走在泰國的大街小巷及社區，人們都會(huì )對建筑物亮麗潔凈的外觀(guān)留下很深的印象。這些得益于泰國的法律規定，要求所有建筑物每隔5年必須進(jìn)行外部清洗刷新。而建筑物的內部，特別是公寓樓內部到了一定年限，也要進(jìn)行翻新。這既是一項規定，同時(shí)又具有一定的靈活性，因為翻新計劃必須最終由業(yè)主投票決定，需要一定數量的贊成票，否則，翻修計劃或工程就會(huì )予以適當延緩。
泰國公共住宅的物業(yè)管理資金主要來(lái)自政府補貼和住戶(hù)交納的管理費。管理費是按單元收取，分一室戶(hù)、二室戶(hù)、三室戶(hù)等不同檔次。由于收取的管理費有限，不能滿(mǎn)足日常管理的支出，其不足部分就由政府補貼，政府每年從開(kāi)發(fā)預算中劃出一部分作為住宅管理的補貼。共管公寓和其他私人住宅則完全是市場(chǎng)化運作，所有的資金來(lái)源主要靠收取管理費和有償服務(wù)收入，政府不另行補貼。管理費的標準完全根據住宅的地段、建筑的標準和服務(wù)的質(zhì)量來(lái)確定。
——《住宅與房地產(chǎn).物業(yè)管理》
