??? 日前建設部出臺了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)示范文本）。這個(gè)示范文本共9章43條，涉及前期物業(yè)管理的方方面面。表面上看，這個(gè)服務(wù)合同是由開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。但合同又規定，購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂的物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，應當包含本合同約定的內容；購房者簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同，即為對接受本合同內容的承諾。為此，我們特對此示范文本做個(gè)簡(jiǎn)要介紹與解讀。

1 示范文本意義深遠
??? 于去年9月1日起施行的國務(wù)院制定的《物業(yè)管理條例》第三章第二十一條就明確規定；在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

??? 條例第二十四條還規定:國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

??? 評點(diǎn).條例出臺一年多來(lái)，關(guān)于前期物業(yè)選聘、招投標的工作進(jìn)展緩慢，其中一個(gè)重要原因就是缺少一個(gè)規范的前期物業(yè)服務(wù)合同?，F在示范文本的出臺，為貫徹《物業(yè)管理條例》，規范前期物業(yè)管理鋪平了道路。有了規范的合同，就能引導前期物業(yè)管理活動(dòng)當事人通過(guò)合同明確各自的權利與義務(wù)，減少物業(yè)管理糾紛，其重要意義不言而喻。

2 包干制、酬金制選其一
??? 根據示范文本規定，物業(yè)服務(wù)收費可以有包干制和酬金制兩種選擇。包干制的物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積交納，物業(yè)公司按照相關(guān)標準收取物業(yè)服務(wù)費用，并按本合同約定的服務(wù)內容和質(zhì)量標準提供服務(wù)，盈余或虧損由乙方享有或承擔。

??? 酬金制的物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，預收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構成。

??? 評點(diǎn):根據福建輝揚律師事務(wù)所林丹律師的意見(jiàn)，包干制與酬金制相比較，包干制體現了風(fēng)險共擔的原則，因而更有利于業(yè)主。但因為合同不是業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，所以在這一點(diǎn)上業(yè)主只能被動(dòng)地接受開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的選擇。如要改變只能等業(yè)主大會(huì )成立后重新簽訂物業(yè)合同了。

3 來(lái)售房子物業(yè)費開(kāi)發(fā)商交
??? 新出臺的示范文本明確提出，納入物業(yè)管理范圍的巴竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)商原因未能按時(shí)交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）由開(kāi)發(fā)商全額交納。

??? 評點(diǎn):其實(shí)這在去年出臺的《物業(yè)管理條例》中也有明確規定，但是真正執行的開(kāi)發(fā)商卻很少。據了解，目前許多進(jìn)行前期物管的項目中，都有開(kāi)發(fā)商暫時(shí)沒(méi)有銷(xiāo)售完的房屋，但開(kāi)發(fā)商根本就不交納物管費用。這一新規定也許將有利于制止開(kāi)發(fā)商的“賴(lài)賬”。

4 業(yè)主承擔連帶責任
??? 示范文本提出，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主應及時(shí)書(shū)面告知乙方。

??? 示范文本第三十九條還規定，業(yè)主可與物業(yè)使用人就本合同的權利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主應承擔連帶責任。

??? 評點(diǎn):福建輝揚律師事務(wù)所的林丹律師說(shuō)，這條規定提醒業(yè)主，在房子出租或交親友使用前，一定要與使用人簽個(gè)租賃合同或書(shū)面協(xié)議，規定好物業(yè)使用人的權利和義務(wù)，特別是繳交物業(yè)費和其他相關(guān)費用，一定要注明由物業(yè)使用人承擔，以免出現麻煩。

5 規定物業(yè)承接驗收辦法
??? 示范文本對開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)公司的物業(yè)承接驗收做了明確規定，提出對于合同簽訂后承接的物業(yè)共用部位、共用設施設備，甲乙雙方應按照規定進(jìn)行查驗，明確存在的問(wèn)題與解決辦法，并簽訂確認書(shū)，作為界定各自在開(kāi)發(fā)建設和物業(yè)管理方面承擔責任的依據。
示范文本還規定，乙方承接物業(yè)時(shí)，甲方應向乙方移交下列資料：1.竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；2.設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料；3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；以及相關(guān)的其他資料。

??? 評點(diǎn):長(cháng)期以來(lái)，物業(yè)公司與業(yè)主的糾紛中，有相當一部分是由于前期物業(yè)管理中的遺留問(wèn)題引起的。這個(gè)辦法也許可以杜絕遺患。

6 明確規定物業(yè)用房
??? 示范文本明確規定，開(kāi)發(fā)商應在具體時(shí)間內按有關(guān)規定向乙方提供能夠直接投入使用的物業(yè)管理用房。

??? 示范文本還要求對物業(yè)管理用房的不同用途、建筑面積、位置等做出明確約定。

??? 示范文本第二十四條還明確規定，物業(yè)管理用房屬全體業(yè)主所有，乙方在本合同期限內無(wú)償使用，但不得改變其用途。

??? 評點(diǎn):這個(gè)條款有三點(diǎn)好處，一是解決了物業(yè)公司入駐管理區域后，缺少物業(yè)用房的難題；二是明確了物業(yè)管理用房的權屬，業(yè)主可以理直氣壯地對其行使主權；三是規定了物業(yè)用房不得改變用途，防止物業(yè)公司擅自利用業(yè)主共同財產(chǎn)牟利。

7 擅自提高物業(yè)費要雙倍退還
??? 示范文本中首次提出，物管公司如果多收取物管費用，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人有權要求物管公司雙倍返還；物管公司擅自提高物業(yè)服務(wù)費用標準的，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納。

??? 此外，物管公司沒(méi)有按照約定的服務(wù)內容和質(zhì)量標準提供服務(wù)和管理的，要向開(kāi)發(fā)商、業(yè)主支付違約金；而開(kāi)發(fā)商和業(yè)主未能按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費用（物業(yè)服務(wù)資金）的，也要向物管公司支付違約金。示范文本第三十二條規定乙方違反本合同第六條、第七條的約定，業(yè)服務(wù)費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方雙倍返還。

??? 評點(diǎn):近期有關(guān)征得相關(guān)業(yè)主和甲方的同意。
??? 臨時(shí)占用、挖掘本物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的，應在約定期限內恢復原狀。
評點(diǎn):開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司擅自改變規劃，占用公共區域進(jìn)行牟利而引發(fā)的糾紛可謂屢見(jiàn)不鮮?，F在規定臨時(shí)占用前必須告知相關(guān)方面，當然有利于防止違規占用公共區域現象的出現。

9 督促物管公司及時(shí)“交接”
??? 示范文本規定:本合同終止時(shí)，物管公司應將物業(yè)管理用房、物業(yè)管理相關(guān)資料等屬于全體業(yè)主所有的財物及時(shí)完整地移交給業(yè)主委員會(huì )；業(yè)主委員會(huì )尚未成立的，移交給開(kāi)發(fā)商或其他有關(guān)部門(mén)代管。但在本合同期限內，業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，本合同自動(dòng)終止。

???? 評點(diǎn):此前經(jīng)常出現物管公司被業(yè)主炒掉故意拖延撤離時(shí)間或者不退出，該規定則明確了業(yè)主委員會(huì )成立以后，業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)，前期物業(yè)管理合同自動(dòng)終止，這就為新老物業(yè)公司的順利交接提供了一個(gè)前提條件。當然我們也要看到，幾乎所有物業(yè)公司在撤出前都有被業(yè)主或開(kāi)發(fā)商拖欠的債務(wù)，這個(gè)問(wèn)題不解決，也會(huì )給新老物業(yè)公司的順利交接造成障礙，所以還需要有關(guān)部門(mén)制定配套細則，讓物管得及時(shí)“交接”更具可操作性。

10 明晰房屋保修責任
??? 示范文本第三十三條規定甲方違反本合同第十七條的約定，拒絕或拖延履行保修義務(wù)的，業(yè)主、物業(yè)使用人可以自行或委托乙方修復，修復費用及造成的其他損失由甲方承擔。

??? 評點(diǎn)：福建輝揚律師事務(wù)所的林丹律師說(shuō)，在建設部的房屋銷(xiāo)售管理辦法和建筑法等相關(guān)法規中，對這一條已經(jīng)作了明確規定，而在前期物業(yè)管理合同中定下這一條，當然更有利于業(yè)主維權。