方中東

　　為了規范日趨激烈的物業(yè)管理市場(chǎng)競爭，1999年5月在全國第三次物業(yè)管理工作會(huì )議上，提出了培育和規范物業(yè)管理市場(chǎng)，推行物業(yè)管理招投標的規定和要求。會(huì )后深圳、上海、北京、廣州等物業(yè)管理發(fā)達地區率先進(jìn)行大膽嘗試，取得了較好的成績(jì)。但在實(shí)際操作過(guò)程中，也產(chǎn)生了許多問(wèn)題和不足。因此，認真研究分析物業(yè)管理招投標中存在的問(wèn)題和形成的原因，及時(shí)采取相應對策，是保證我國物業(yè)管理事業(yè)不斷健康發(fā)展必須的手段。
　　
　　一、當前物業(yè)管理招投標中存在的主要問(wèn)題

??? 1．破壞“行規”，惡性競爭。主要表現在有的物業(yè)管理公司違反國家和政府的規定，不遵守行業(yè)約定俗稱(chēng)的“游戲規則”，以低于成本價(jià)參與競爭；個(gè)別公司更是公開(kāi)聲明，參與競爭是為了擴大公司的對外影響，并不在乎企業(yè)的效益，所以寧愿虧損也要把項目搶到手；有的公司不顧自己的實(shí)力，盲目擴張，參與競爭，結果背上了沉重的包袱。接管物業(yè)后，管理跟不上，服務(wù)不到位，引起招標單位及業(yè)主的強烈不滿(mǎn)和投訴。

　　2．違背公開(kāi)競爭原則，進(jìn)行黑箱交易。有的物業(yè)招標單位實(shí)際上早已內定好了物業(yè)管理公司，也打著(zhù)公開(kāi)招標的幌子使許多公司受騙應招作陪襯；還有的發(fā)展商為了使自己看好或有特殊關(guān)系的物業(yè)管理公司中標，把招標物業(yè)的詳細資料或內部消息事先透露；更有甚者，利用招投標的形式，騙取物業(yè)管理公司的投標資料和管理方案，再找借口自己成立物業(yè)管理公司接管物業(yè)，使用騙取來(lái)的管理方案進(jìn)行管理運作。

　　3．地方保護主義嚴重，跨區域性的物業(yè)管理招投標困難重重。有的物業(yè)管理公司雖利用自身品牌的影響力，經(jīng)過(guò)種種考核和答辯贏(yíng)得了異地或跨行業(yè)的物業(yè)管理權，但由于當地政府有關(guān)部門(mén)或發(fā)展商從本地區或個(gè)人的利益出發(fā)，采取不合作或非?？量痰膽B(tài)度和行為，使中標的物業(yè)管理公司的各項工作無(wú)法正常開(kāi)展，無(wú)奈被迫撤出；也有的物業(yè)招標單位，先利用外地名牌物業(yè)管理公司的名聲和影響力，幫助自己進(jìn)行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地的物業(yè)管理公司退出，自己組成公司進(jìn)行管理。

　　4．引發(fā)了行業(yè)中的不正之風(fēng)泛濫。如有些物業(yè)管理公司不是靠品牌、實(shí)力和整體管理水平去投標，而是通過(guò)走“門(mén)子”、找熟人或利用上層關(guān)系，甚至送好處、買(mǎi)通考評打分人員以及攻擊、貶低對手等手段來(lái)爭得競爭項目。

　　以上這些違反行業(yè)規定的惡性競爭，不僅嚴重破壞了公平競爭的市場(chǎng)經(jīng)濟原則，加大了投標物業(yè)管理公司的技術(shù)損失和資金損失，浪費了人力和物力，也極大損害了物業(yè)管理行業(yè)的良好形象和信譽(yù)。

　　二、物業(yè)管理招投標中問(wèn)題存在的主要原因

　　1．有關(guān)方面對不正當競爭的重視程度不夠，沒(méi)有看到這種惡性競爭所帶來(lái)的嚴重危害性。招標單位特別是政府有關(guān)部門(mén)認為競爭是市場(chǎng)經(jīng)濟的產(chǎn)物，有市場(chǎng)就有競爭，有競爭才能優(yōu)勝劣汰，即便發(fā)現了不正當競爭的苗頭，也希望仍然以競爭的方式加以解決，并沒(méi)有正確引導招投標各方公平對待競爭，嚴格遵守競爭規則。

　　2．沒(méi)有一個(gè)統一的、公平公正的評判機構。目前物業(yè)管理招投標一般分為兩種情況進(jìn)行：一是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )委托政府房管部門(mén)一起組織招標；二是物業(yè)發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )自己組織人員招標，聘用物業(yè)管理公司。由于現在還沒(méi)有一個(gè)統一的招投標權威管理部門(mén)，所以，對招標內容、程序、評標人員組成等還沒(méi)有一個(gè)固定的標準模式，在實(shí)際操作中人為因素很大，缺乏規范性和公正性，也缺少公證機關(guān)和社會(huì )輿論的監督。

　　3．地區間物業(yè)管理的總體水平發(fā)展不平衡，導致了各地區對物業(yè)管理招投標工作的不同理解和認識。物業(yè)管理發(fā)達地區企業(yè)到外地投標僅被理解為拓展企業(yè)業(yè)務(wù)范圍，增加市場(chǎng)占有份額，并沒(méi)有把其提升為提高其它地區物業(yè)管理整體水平的高度；而不發(fā)達地區則把這種擴展看作是搶當地的“地盤(pán)”和“飯碗”，再加上彼此間缺乏有效溝通，最終使兩地物業(yè)管理的交流和融合難以進(jìn)行下去，影響了我國物業(yè)管理整體水平的提高。

　　三、矯正物業(yè)管理招投標中不正當競爭的對策

　　1．積極培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)，為物業(yè)管理企業(yè)提供公平競爭的外部環(huán)境。市場(chǎng)經(jīng)濟的主要特點(diǎn)是公平和競爭，物業(yè)管理市場(chǎng)的培育和發(fā)展，一個(gè)重要的前提就是要具有公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境和機制。因此，國家主管部門(mén)和各省市物業(yè)主管部門(mén)要運用市場(chǎng)觀(guān)念、市場(chǎng)機制來(lái)培育和發(fā)展物業(yè)管理市場(chǎng)。打破地區保護和區域壟斷，把先進(jìn)的物業(yè)管理理理念、方法和機制推向全國，為物業(yè)發(fā)展商、業(yè)主及用戶(hù)選擇合適的管理者提供較大的空間；并積極引導物業(yè)管理企業(yè)練好內功，增強綜合素質(zhì)，憑企業(yè)品牌影響和整體實(shí)力進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行競爭。

　　2．設立專(zhuān)門(mén)的中立機構和部門(mén)具體組織和安排一切招投標活動(dòng)。產(chǎn)生不正當競爭的一個(gè)重要原因就是招投標單位大都自己組織人員參與招標的評審和打分工作，較正規的發(fā)展商或業(yè)主委員會(huì )也只是邀請政府主管部門(mén)領(lǐng)導到現場(chǎng)指導，由于缺乏中立性和專(zhuān)業(yè)化，產(chǎn)生不公平的情況也在所難免?？沙闪㈩?lèi)似專(zhuān)業(yè)會(huì )計審計事務(wù)所性質(zhì)的中立機構來(lái)全面負責物業(yè)管理的一切招標工作。在目前情況下，可在各地的物業(yè)管理協(xié)會(huì )內部成立一個(gè)物業(yè)管理招投標機構，受招標單位的委托，全權負責組織物業(yè)管理的招投標工作。

　　3．參與競爭的物業(yè)管理企業(yè)要遵循公平競爭原則，樹(shù)立競爭的道德意識。遏制不正當競爭，除了要應用法律和行政手段外，還必須倡導建立道德秩序。這種道德秩序就是重視信譽(yù)、注重企業(yè)形象、遵紀守法、公平參與。有了強烈的道德意識才能在競爭中樹(shù)立良好的企業(yè)形象，建立穩固的企業(yè)信譽(yù)，自覺(jué)抵制不正當競爭，將競爭引入法制化、規范化、科學(xué)化的軌道，創(chuàng )造公平、公正、公開(kāi)的物業(yè)管理招投標競爭環(huán)境，保證我國物業(yè)管理事業(yè)的健康發(fā)展。