南京金鷹國際集團物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理　趙云星

　　如何使建設者與管理者做到有效溝通、職責分明，克服建管脫節帶來(lái)的種種弊端呢？前一段時(shí)間出臺的《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）明確規定了物業(yè)管理公司的承接驗收權限，而近期《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》的頒布，更是對相關(guān)問(wèn)題做出了具體的條文規定。筆者想就這個(gè)問(wèn)題從自己工作的物業(yè)管理公司的角度談一些認識。

　　讓我們先看一個(gè)案例：
　　某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2002年立項開(kāi)發(fā)某市的一個(gè)高檔商業(yè)物業(yè)，隨即選聘了一家物業(yè)管理公司介入前期的設計、施工與安裝驗收工程。物業(yè)管理公司非常重視前期介入，專(zhuān)門(mén)成立了由公司管理部、工程部負責人組成的項目組，深入項目工地，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項目領(lǐng)導、工程技術(shù)人員緊密配合，很快拿出了前期介入工作計劃和工作方案，經(jīng)開(kāi)發(fā)商認可后迅速開(kāi)展了工作。

　　由于開(kāi)發(fā)商站得高、看得遠，物業(yè)管理公司服務(wù)理念正確、關(guān)系處理得當，他們的合作充分發(fā)揮了自身的優(yōu)勢，使得該項目如期完工；物業(yè)管理服務(wù)從高起點(diǎn)出發(fā)，向著(zhù)高標準方向努力，很快成為物業(yè)管理的一個(gè)樣板，前來(lái)參觀(guān)學(xué)習的人絡(luò )繹不絕。這一成功的案例，使房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司都一致認識到：物業(yè)管理的前期介入是非常重要的和非常必要的，而且準備工作越充分，工作開(kāi)展得越順利。

　　一．物業(yè)接管驗收的意義
　　物業(yè)接管驗收的主要意義在于三點(diǎn)：首先，明確了交接雙方的責、權、利關(guān)系；其次，確保了物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護業(yè)主的權益；再次，為日后管理創(chuàng )造了條件。

　　《條例》規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在規劃、設計、施工階段應聘請前期物業(yè)管理企業(yè)，并明示雙方的權利和義務(wù)，令業(yè)主困惑的開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)的“扯皮”難題得以破解。
在涉及到內容比較復雜的物業(yè)管理接管驗收方面的條文時(shí)，為防止因物業(yè)開(kāi)發(fā)建設的質(zhì)量問(wèn)題影響以后的物業(yè)管理，《條例》專(zhuān)門(mén)規定，物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行查驗。在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交該物業(yè)的相關(guān)資料。

　　物業(yè)的承接驗收，是物業(yè)管理公司從管理和運行的角度對工程施工、設備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監控，及早發(fā)現和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)缺憾的一項重要的保證措施。此外,接管驗收使物業(yè)管理公司能夠對物業(yè)的每一座機站房、每一建筑單元、每一項公共配套設施逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如我公司在內部安裝工程開(kāi)始后介入徐州某大廈的管理，嚴格按照優(yōu)質(zhì)工程標準，進(jìn)行動(dòng)態(tài)監控，在開(kāi)發(fā)商聘有監理公司的情況下,還是發(fā)現并指出了屋面防水材料選型使用、玻璃幕墻安裝、空調自控閥門(mén)選擇、地下停車(chē)場(chǎng)風(fēng)管不合理、公共能耗表計沒(méi)有裝設等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用、設備選型、配套設施、管線(xiàn)布置等多方面。若物業(yè)管理公司盲目接受，將不得不在今后的運行中吞下難咽的苦果。

　　物業(yè)管理公司進(jìn)行接管驗收后,可以根據運行的技術(shù)規范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使改進(jìn)發(fā)現的問(wèn)題，避免了扯皮推諉事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝中給排水、配電、通訊、暖通、防雷、電梯、消防等各個(gè)設備系統中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用時(shí)就能正常運行。物業(yè)管理公司的機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,做好運行的準備。
　　此外，通過(guò)參與物業(yè)管理接管驗收這個(gè)過(guò)程，物業(yè)管理公司能夠更好地鍛煉隊伍，避免因倉促上陣而導致的不應有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　二．物業(yè)接管的內容與標準
　　物業(yè)的接管驗收，分為新建物業(yè)的接管驗收和原有物業(yè)的接管驗收。其具體的要求與標準可參照建設部1991年頒布的《房屋接管驗收標準》，目前各個(gè)公司和各個(gè)地區也正在或已經(jīng)制定了自己的驗收標準，但不管采取什么標準，我們認為接管驗收的原則應包含以下主要內容：

　　首先，由于接管驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，也是非常重要的一次驗收，驗收合格的條件有：已經(jīng)完成單位工程的質(zhì)量驗收（竣工驗收）；并且有關(guān)的資料文件應完整齊全；涉及安全和使用功能的分部工程應進(jìn)行檢驗資料的復查，不僅要全面檢查其完整性，而且對分部驗收時(shí)補充進(jìn)行的抽樣檢驗報告也要復核，這種強化驗收的手段體現了對安全和主要使用功能的重視。

　　其次，對主要的使用功能還必須進(jìn)行抽查。通過(guò)對單項功能的運轉，檢查運行的穩定性、實(shí)用性。使用功能的檢查是對建筑工程和設備安裝工程最終質(zhì)量的綜合檢驗，也是作為業(yè)主最為關(guān)心的內容，因此，在竣工驗收的基礎上，接管驗收時(shí)再作全面檢查，檢查內容在資料文件的基礎上由參加驗收的各方人員商定，并建議多采用專(zhuān)業(yè)儀器儀表進(jìn)行確認，檢查按照各專(zhuān)業(yè)施工質(zhì)量驗收標準的要求進(jìn)行。

　　此外，對配套設備、工具的配置分工責任、費用明確。如高壓配電等專(zhuān)用工具，垃圾筒等清潔設施，滅火器等消防器材，引導標識、標牌制作等。

　　三．接管驗收中應注意的事項
　　物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開(kāi)展的重要環(huán)節。物業(yè)管理公司通過(guò)接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉入到對物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開(kāi)展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時(shí)應注意以下幾個(gè)方面：

　　1.對已實(shí)施《物業(yè)管理配套設施綜合驗收辦法》的地區，應積極促成開(kāi)發(fā)商辦理相關(guān)驗收手續，由物業(yè)協(xié)會(huì )牽頭組織的專(zhuān)家驗收，將彌補物業(yè)管理公司技術(shù)、經(jīng)驗的不足，為接管驗收打下良好基礎。物業(yè)管理企業(yè)應選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認真負責的管理人員及技術(shù)人員組成綜合驗收小組參加驗收工作。并要求開(kāi)發(fā)商提前7日提交相關(guān)驗收資料，以便全面熟練掌握，避免針對性不足而走過(guò)場(chǎng)。

　　2.物業(yè)管理企業(yè)既應從今后物業(yè)維護保養管理的角度進(jìn)行驗收，也應站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對物業(yè)進(jìn)行嚴格的驗收，必要時(shí)可邀請業(yè)主代表參加，以維護業(yè)主的合法權益。

　　3.從實(shí)際操作過(guò)程來(lái)看，雖已經(jīng)過(guò)竣工驗收，但接管驗收中還難免有問(wèn)題，尤其是物業(yè)管理角度重視的問(wèn)題，而驗收標準又無(wú)明確規定的，對此應明確記錄在案，并要求開(kāi)發(fā)商限期對存在的問(wèn)題加固補強、整修，直至符合管理需求。

　　4.落實(shí)物業(yè)的保修事宜。2000年1月10日國務(wù)院第25次常務(wù)會(huì )議通過(guò)發(fā)布施行的《建設工程質(zhì)量管理條例》第40條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

　?、倩A設施工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限(此即所謂“終身保修”制度)；

　?、谖菝娣浪こ?，有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；③供熱和供冷系統，為2個(gè)采暖期、供冷期；

　?、茈姎夤芫€(xiàn)、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

　　5.其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。就開(kāi)發(fā)建設方與建筑施工單位關(guān)系而言，建設工程在保修期限內發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題的，施工單位應當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。但就開(kāi)發(fā)建設方與其物業(yè)購買(mǎi)業(yè)主、承租使用人的關(guān)系而言，開(kāi)發(fā)建設方應負物業(yè)保修責任，是物業(yè)保修第一責任人。如有些設備到貨期及部分工程交付較早，到接管驗收時(shí)廠(chǎng)商保修期已不足規定期限，甚至已超過(guò)保修期（如俗稱(chēng)“爛尾樓”的再建工程），為此，應與開(kāi)發(fā)商約定竣工驗收或接管驗收之日起為保修期起始日，以避免因時(shí)間差與供應商或承建商產(chǎn)生糾紛。

　　6.開(kāi)發(fā)商應向物業(yè)管理企業(yè)移交整套竣工驗收資料和竣工圖，及隨機文件、隨機專(zhuān)用工具等，其中資料包括產(chǎn)權資料和技術(shù)資料。這是物業(yè)承接驗收除硬件外的另一半內容。

　　7.落實(shí)遺留問(wèn)題費用事宜，根據具體情況可采取如下三種方式：
　?、匍_(kāi)發(fā)商授權，工程尾款支付由物業(yè)管理公司監督，必須憑物業(yè)簽署合格意見(jiàn)后支付或扣除相應款項。

　?、陂_(kāi)發(fā)商組織掃尾保駕隊伍，對業(yè)主或物業(yè)管理公司反映問(wèn)題直接處理，直至主要保修期終結。

　?、坶_(kāi)發(fā)商一次性撥付保修費用，由物業(yè)管理公司負責后續保修。

　　8.物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的管理權以及政府賦予的有關(guān)權利，接管驗收的所有資料歸物業(yè)區域內全體業(yè)主所有。物業(yè)應做好相關(guān)登記簽字手續，以備日后隨管理權移交，避免移交因資料不全引發(fā)“扯皮”。

　　9.接管驗收符合要求后，應在7日內辦理有關(guān)交接手續，開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)管理驗收協(xié)議》。

　　當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續以后，整個(gè)物業(yè)驗收與接管工作即完成。