四川省潤無(wú)聲物業(yè)發(fā)展有限公司董事長(cháng)

　　《物業(yè)管理條例》及《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的頒布，無(wú)疑會(huì )給“壟斷”的、無(wú)序競爭的、失去“三公”原則的物業(yè)管理市場(chǎng)帶來(lái)一場(chǎng)深刻的變革，作為一個(gè)專(zhuān)業(yè)型的民營(yíng)物業(yè)管理企業(yè)，筆者在6年中經(jīng)歷了各類(lèi)物業(yè)管理招投標活動(dòng)300多次，對如何規避物業(yè)管理招投標中的不正當競爭行為有以下幾點(diǎn)建議：

　　一、招投標程序再造及過(guò)程控制
　　這種程序再造是揚棄，是整合創(chuàng )新。在這個(gè)過(guò)程中，有幾處需要注意的地方：

　　1、確認招投標主體的合法性，招投標雙方是平等的民事主體關(guān)系，雙方必須確認對方的合法性、履約能力和資信的可信度。

　　2、招標規則必須公開(kāi)透明，讓所有投標人都清楚本次招標的競技方式。

　　3、招標方要對招標書(shū)、投標方要對投標書(shū)的編制有實(shí)際的考察，符合實(shí)際情況，具有一定實(shí)操性。

　　4、投標方要提供質(zhì)價(jià)相符的預算報告書(shū)，詳盡的財務(wù)成本分析，整合自身資源，實(shí)事求是地應對招標。

　　5、在答辯與評標時(shí)，投標方必須在詳盡掌握和了解對方要求的訴求要點(diǎn)的基礎上進(jìn)行答辯，主要包括：企業(yè)介紹、服務(wù)質(zhì)量承諾、商務(wù)標承諾、行業(yè)法規掌握程度、本項目重點(diǎn)難點(diǎn)應對、項目經(jīng)理素質(zhì)考核，而招標方要以此為依據，確定評分細則，尤其是依項目管理經(jīng)營(yíng)的重難點(diǎn)，確定評分細則和評分標準。

　　6、公開(kāi)亮分后即可開(kāi)標，確定得分前三名的為中標單位，并從中擇優(yōu)，簽訂合同。

　　7、雙方達成協(xié)議后，必須建立平等、自愿、友好、協(xié)商的契約關(guān)系，確定合同主客體間的責權利義務(wù)，同時(shí)，應提交主管部門(mén)備案，對惡性競爭和不正當競爭，主管部門(mén)應予干預。

　　8、在履行合同時(shí)，雙方應定期溝通和適時(shí)評估，互相監督、及時(shí)糾正合同與實(shí)際情況之間的偏差。同時(shí)，在客戶(hù)服務(wù)的過(guò)程中，要定期不定期地拜訪(fǎng)、了解服務(wù)中存在的問(wèn)題，便于及時(shí)改進(jìn)與啟動(dòng)預防措施。

　　9、中標方在征詢(xún)客戶(hù)意見(jiàn)的過(guò)程中，應對客戶(hù)滿(mǎn)意度調查的結論進(jìn)行細分，對不滿(mǎn)意客戶(hù)群進(jìn)行回訪(fǎng)跟蹤，并與招標方溝通，努力達到客戶(hù)滿(mǎn)意。

　　二、招投標過(guò)程控制體系的維護與支持
　　1、法律法規的進(jìn)一步完善，地方性配套法規的建立。
??? 《物業(yè)管理條例》作為行業(yè)的“母法”，還需要地方性法規的配套實(shí)施，明確招投標各方的權責利關(guān)系，制定招投標細則，避免惡性競爭和不正當競爭給社會(huì )帶來(lái)的危害。

　　2、媒體宣傳與相關(guān)法律咨詢(xún)。
通過(guò)媒體、法律專(zhuān)業(yè)機構及行業(yè)主管部門(mén)，在全社會(huì )形成一個(gè)提倡公開(kāi)、公正、公平招投標程序的輿論環(huán)境。

　　3、行業(yè)協(xié)會(huì )自律與企業(yè)信用管理。
??? 以行業(yè)協(xié)會(huì )為平臺，依靠行業(yè)協(xié)會(huì )的力量，堅決制止和曝光不正當的競爭行為，對違規者在行業(yè)協(xié)會(huì )中予以除名。同時(shí)，建立企業(yè)信用檔案，通過(guò)規范企業(yè)資質(zhì)等級及企業(yè)業(yè)績(jì)推廣，弘揚行業(yè)正氣。

　　4、建立物業(yè)管理招投標專(zhuān)業(yè)法庭或“快速”仲裁機構。
目前，物業(yè)管理招投標市場(chǎng)的糾紛呈上升趨勢，必須建立專(zhuān)業(yè)的仲裁機構快速裁決，同時(shí)加強物業(yè)管理法律法規的解釋與執法運用培訓。

　　三、“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”戰略是企業(yè)應對招投標市場(chǎng)競爭的法寶
物業(yè)管理市場(chǎng)的逐漸規范，行業(yè)機制的逐步建立，業(yè)主消費觀(guān)的不斷確立與服務(wù)質(zhì)量的持續增長(cháng)，無(wú)疑給物業(yè)管理企業(yè)的招投標提出了更高的要求，要在激烈的市場(chǎng)競爭中求得生存和發(fā)展，就必須堅持“品質(zhì)、素質(zhì)、品牌”的戰略。

　　1、服務(wù)品質(zhì)與細節同在。
只有提高服務(wù)品質(zhì)，改進(jìn)服務(wù)意識和態(tài)度，創(chuàng )新附加值服務(wù)，客戶(hù)滿(mǎn)意率才會(huì )不斷提高，企業(yè)的美譽(yù)度和品牌才會(huì )建立起來(lái)。

　　2、素質(zhì)戰略，即人力資源開(kāi)發(fā)是企業(yè)可持續生存和發(fā)展的通途。
培養一支專(zhuān)業(yè)、嚴謹、作風(fēng)過(guò)硬的團隊是企業(yè)長(cháng)青的基石，提高服務(wù)意識和態(tài)度最終還得由人來(lái)執行，物業(yè)管理企業(yè)必須注重復合型人才的研發(fā)與儲備，完善企業(yè)競爭激勵機制，提高團隊綜合素質(zhì)。目前，對項目經(jīng)理的選取越來(lái)越成為招標方的關(guān)注焦點(diǎn)。

　　3、只有不斷創(chuàng )新整合、打造企業(yè)品牌，方能勝券在握。
　　物業(yè)管理企業(yè)只有先“安內”才能 “攘外”，而品牌之路則是唯一途徑，只有在服務(wù)過(guò)程形成自己的特色服務(wù)，打造企業(yè)品牌，建立企業(yè)文化，才可能在招投標競爭中取勝。